零售商圈分析与选址
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级商圈中基本顾客的主要来源。
3、流动人口:指交通要道、商业繁华地区、公共活动 场所过往的人口,是构成边缘商圈的顾客基础。
7
影响商圈形成的因素(P32) § 商店规模 § 经营商品的种类 § 商店经营水平及信誉 § 促销策略 § 家庭与人口因素 § 竞争对手的位置 § 交通状况
8
商圈的测定:已建商店商圈的测定方法
Dab: 表示A城镇商圈的限度(以沿公路到B城镇的里程 衡量)Pa : 表示A城镇人口
Pb : 表示B城镇人口 d : 城镇A和B的里程距离
11
——美国学者威廉.雷利利用3年时间调查了美 国150个以上的都市,于1931年提出了“零售 引力法则”。 零售引力法则指出:“确定商圈要考虑人 口和距离两个变量,商圈规模由于人口的多 少和距离商店的远近而不同,商店的吸引力 是由最邻近商圈的人口和里程距离共同发挥 作用的。”
3
第一节 商圈分析
一、商圈构成及影响因素
商圈是指商店吸引其顾客的 地理区域,也就是来店购买商品 的顾客所居住的地理范围。
分析零售商圈就是分析顾客, 商圈是企业努力争取的,不 是别人为企业划定的,也不 是永远不变的。
商圈构成: 主要商圈:约包括55%-70%的顾客 次要商圈:约包括15%-25%的顾客 边际商圈:约包括5%的顾客
商店 1公里 2公里 3公里
10
商圈的测定:新建商店商圈的测定方法
雷利法则——内容:在两个城镇之间设立一个中介点,顾客在此中
介点可能前往何一个城镇购买,即在这一中介点上,两城镇商店对 此地居民的吸引力完全相同,这一地点到两商店的距离即是两商店 吸引顾客的地理区域。
d Dab =───────
1+ √Pb/Pa
12
例:假设:A城镇人口9万人,B城镇人口1万人,A距B20公里。
20 Dab = ────── = 15 (公里)
1 + √1/9
20 Dba = ────── = 5 (公里)
1 +√ 9/1
A*
15(公里)
5(公里)
*
*B
中介点
13
B 地区
B 地区
18 公里
A 地区
14 公里
5 公里 D 地区
5
3、边缘商圈(三级交易区域) ——偶尔在零售商店购物的顾客的地理区域。国
外一般从大都市市场延伸15英里,从小城镇市 场延伸50英里。
6
商圈范围内的顾客来源
1、居住人口:是商店附近的常住人口,是核心商圈内 基本顾客的主要来源。
2、工作人口:那些不住在零售店附近而工作地点在零 售店附近的人口,利用上下班就近购买商品,是次
零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址
本章所要回答的问题: § 零售商圈的测定和分析 § 如何对现有和新开商店进行商圈测定 § 选择具体的商店位置要考虑哪些因素 § 商店选址方法与技巧
2
案例:沃尔玛的网点扩张
在沃尔玛创业之初,山姆.沃尔顿面对像西尔斯、凯玛特这样强大 的竞争对手,采取了以小城镇为主要目标市场的发展战略。在60年代, 美国的大型零售公司根本不会在人口低于5万人的小镇上开分店,而山 姆.沃尔顿的信条是即使是5000人的小镇也照开不误,而且山姆对商店 选址有严格要求,首先要求在围绕配送中心 600公里辐射范围内,把小 城镇逐个填满后,然后再考虑向相邻的地区渗透,这样正好使沃尔玛避 开了和那些强大对手直接竞争,同时抢先一步占领了小城镇市场。待到 凯玛特意识到沃尔玛的存在时,后者已经牢牢地在小城镇扎下了根,并 开始向大城市渗透。
案例1、某商城是一个具有三万平米的现代商场, 1995开业。为了测定自己的商圈,10月选择了两 个节假日和两个工作日进行顾客抽样调查,发放 问卷3000份。经过分析问卷,了解到其顾客中50% 来自北京海淀中关村一公里区域,;30%的顾客来 自朝阳区北三环和北四环附近,其余20%的顾客来 自京郊北部。
。商店 主要商圈 次要商圈
边际商圈
4
1、核心商圈(核心交易区域) ——商店总顾客量的55%-70%在此居住。最接近
零售商店,顾客的购货量最高,国外一般是35英里或少于10分钟车程。
2、次级商圈(二级交易区域) ——总顾客的15%-25%在此居住,该区域通常 位于邻近核心交易区域。国外一般延伸到7英 里,15分钟车程。
15
赫夫模型举例
一个顾客有机会在3个超级市场中任何一个超级
市场购物,这3个超级市场的规模与这个消费者家的 距离分别是:
商店
距离(千米) 规模(平方米)
A
4
50000
B
6
70000
C
3
40000
如果λ =2,每个超级市场对这个顾客的吸引力 是多少?
16
赫夫模型举例
A超级市场的吸引力=50000/4²=3125 B超级市场的吸引力=70000/6²=1944 C超级市场的吸引力=40000/3²=4444 该消费者到A超市购物的可能性 =3125/(3125+1944+4444)=0.328 该消费者到B超市购物的可能性 =1944 /(3125+1944+4444)=0.204 该消费者到C超市购物的可能性 =4444 /(3125+1944+4444)=0.467 赫夫模型对预测新商店的销售是非常有益的工具。
j=1
式中: Pij: i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率; Sj: j商店的规模(营业面积)或j商业区内某类商品总营业面积; Tij: i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离; λ: 通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或
空间距离敏感性的参数;
Sj / Tλ ij :j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力; ∑: 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
Hale Waihona Puke BaiduC 地区
C 地区
A 地区 D 地区
图:A地区大概的商圈
14
赫夫法则
赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商 业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视 程度这三个方面出发,来对一个商业区或商店的商圈进行分析。
数学模型是:
Pij =
Sj / Tλ ij
n
∑ Sj / Tλij
商城的基本商圈为东至北三环,西至人民大学西 门,北至颐和园,南至动物园约1、5公里半径的 商圈,常住人口约50万人口。
9
案例2、北京当代商城对顾客实行优惠卡制度。
在一年连续购物5000元以上的顾客均可享受该店 的优惠待遇,每个被优惠顾客均有详细的挡案记 录在该店电脑中。商店便可以根据这些资料了解 基本顾客的地址,并将其在地图上标明,将最远 点相连,得到的外周边线即是其商圈的边界线。
3、流动人口:指交通要道、商业繁华地区、公共活动 场所过往的人口,是构成边缘商圈的顾客基础。
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影响商圈形成的因素(P32) § 商店规模 § 经营商品的种类 § 商店经营水平及信誉 § 促销策略 § 家庭与人口因素 § 竞争对手的位置 § 交通状况
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商圈的测定:已建商店商圈的测定方法
Dab: 表示A城镇商圈的限度(以沿公路到B城镇的里程 衡量)Pa : 表示A城镇人口
Pb : 表示B城镇人口 d : 城镇A和B的里程距离
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——美国学者威廉.雷利利用3年时间调查了美 国150个以上的都市,于1931年提出了“零售 引力法则”。 零售引力法则指出:“确定商圈要考虑人 口和距离两个变量,商圈规模由于人口的多 少和距离商店的远近而不同,商店的吸引力 是由最邻近商圈的人口和里程距离共同发挥 作用的。”
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第一节 商圈分析
一、商圈构成及影响因素
商圈是指商店吸引其顾客的 地理区域,也就是来店购买商品 的顾客所居住的地理范围。
分析零售商圈就是分析顾客, 商圈是企业努力争取的,不 是别人为企业划定的,也不 是永远不变的。
商圈构成: 主要商圈:约包括55%-70%的顾客 次要商圈:约包括15%-25%的顾客 边际商圈:约包括5%的顾客
商店 1公里 2公里 3公里
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商圈的测定:新建商店商圈的测定方法
雷利法则——内容:在两个城镇之间设立一个中介点,顾客在此中
介点可能前往何一个城镇购买,即在这一中介点上,两城镇商店对 此地居民的吸引力完全相同,这一地点到两商店的距离即是两商店 吸引顾客的地理区域。
d Dab =───────
1+ √Pb/Pa
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例:假设:A城镇人口9万人,B城镇人口1万人,A距B20公里。
20 Dab = ────── = 15 (公里)
1 + √1/9
20 Dba = ────── = 5 (公里)
1 +√ 9/1
A*
15(公里)
5(公里)
*
*B
中介点
13
B 地区
B 地区
18 公里
A 地区
14 公里
5 公里 D 地区
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3、边缘商圈(三级交易区域) ——偶尔在零售商店购物的顾客的地理区域。国
外一般从大都市市场延伸15英里,从小城镇市 场延伸50英里。
6
商圈范围内的顾客来源
1、居住人口:是商店附近的常住人口,是核心商圈内 基本顾客的主要来源。
2、工作人口:那些不住在零售店附近而工作地点在零 售店附近的人口,利用上下班就近购买商品,是次
零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址
本章所要回答的问题: § 零售商圈的测定和分析 § 如何对现有和新开商店进行商圈测定 § 选择具体的商店位置要考虑哪些因素 § 商店选址方法与技巧
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案例:沃尔玛的网点扩张
在沃尔玛创业之初,山姆.沃尔顿面对像西尔斯、凯玛特这样强大 的竞争对手,采取了以小城镇为主要目标市场的发展战略。在60年代, 美国的大型零售公司根本不会在人口低于5万人的小镇上开分店,而山 姆.沃尔顿的信条是即使是5000人的小镇也照开不误,而且山姆对商店 选址有严格要求,首先要求在围绕配送中心 600公里辐射范围内,把小 城镇逐个填满后,然后再考虑向相邻的地区渗透,这样正好使沃尔玛避 开了和那些强大对手直接竞争,同时抢先一步占领了小城镇市场。待到 凯玛特意识到沃尔玛的存在时,后者已经牢牢地在小城镇扎下了根,并 开始向大城市渗透。
案例1、某商城是一个具有三万平米的现代商场, 1995开业。为了测定自己的商圈,10月选择了两 个节假日和两个工作日进行顾客抽样调查,发放 问卷3000份。经过分析问卷,了解到其顾客中50% 来自北京海淀中关村一公里区域,;30%的顾客来 自朝阳区北三环和北四环附近,其余20%的顾客来 自京郊北部。
。商店 主要商圈 次要商圈
边际商圈
4
1、核心商圈(核心交易区域) ——商店总顾客量的55%-70%在此居住。最接近
零售商店,顾客的购货量最高,国外一般是35英里或少于10分钟车程。
2、次级商圈(二级交易区域) ——总顾客的15%-25%在此居住,该区域通常 位于邻近核心交易区域。国外一般延伸到7英 里,15分钟车程。
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赫夫模型举例
一个顾客有机会在3个超级市场中任何一个超级
市场购物,这3个超级市场的规模与这个消费者家的 距离分别是:
商店
距离(千米) 规模(平方米)
A
4
50000
B
6
70000
C
3
40000
如果λ =2,每个超级市场对这个顾客的吸引力 是多少?
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赫夫模型举例
A超级市场的吸引力=50000/4²=3125 B超级市场的吸引力=70000/6²=1944 C超级市场的吸引力=40000/3²=4444 该消费者到A超市购物的可能性 =3125/(3125+1944+4444)=0.328 该消费者到B超市购物的可能性 =1944 /(3125+1944+4444)=0.204 该消费者到C超市购物的可能性 =4444 /(3125+1944+4444)=0.467 赫夫模型对预测新商店的销售是非常有益的工具。
j=1
式中: Pij: i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率; Sj: j商店的规模(营业面积)或j商业区内某类商品总营业面积; Tij: i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离; λ: 通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或
空间距离敏感性的参数;
Sj / Tλ ij :j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力; ∑: 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
Hale Waihona Puke BaiduC 地区
C 地区
A 地区 D 地区
图:A地区大概的商圈
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赫夫法则
赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商 业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视 程度这三个方面出发,来对一个商业区或商店的商圈进行分析。
数学模型是:
Pij =
Sj / Tλ ij
n
∑ Sj / Tλij
商城的基本商圈为东至北三环,西至人民大学西 门,北至颐和园,南至动物园约1、5公里半径的 商圈,常住人口约50万人口。
9
案例2、北京当代商城对顾客实行优惠卡制度。
在一年连续购物5000元以上的顾客均可享受该店 的优惠待遇,每个被优惠顾客均有详细的挡案记 录在该店电脑中。商店便可以根据这些资料了解 基本顾客的地址,并将其在地图上标明,将最远 点相连,得到的外周边线即是其商圈的边界线。