沧州市房地产市场调查设计的研究报告(定)

沧州市房地产市场调研报告专业知识整理分享目录第一部分宏观市场分析一、沧州概况（一）行政区划（二）人口组成（三）交通优势（四）经济发展（五）城市规划（六）旧城改造二、宏观市场分析结论第二部分沧州房地产市场现状分析一、沧州市场在售楼盘分析专业知识整理分享（一）住宅项目分析（二）商业项目分析二、沧州供应土地市调分析（一）净地供应市调（二）拆迁地块市调（三）沧州市土地市场概述（四）沧州市房地产市场总结分析第三部分项目基础性条件分析一、地块基本资料二、地块SWOT分析第四部分沧州市房地产市场调研综述专业知识整理分享引言本次调研受贵方所托，本着真实、科学、有效、全面的原则，对沧州市房地产市场进行初步探索，意在掌握房地产市场一手资料和数据，了解市场整体发展动向，从而为项目的开发、运作提供可参考性依据。

本次调研内容包括楼盘摸底、职能部门调研、受众访谈等三方面，力争做到针对性强、实用性高，符合市场规律和项目开发特点。

通过对本次调研资料的严格整理、认真分析，我们对沧州市场有了更深一步的认识，并且我们以专业地产研究经验，建立起对市场的准确评估和判断，希望能为项目的立项打好基础，也能为贵方拿地取得指导性意义。

专业知识整理分享第一部分宏观市场分析一、沧州概况沧州始建于公元517年的北魏熙平二年，因濒临沧海而得名。

沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望，总面积1.3万平方千米。

距北京240公里，距天津120公里，距石家庄221公里。

沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。

（一）行政区划沧州市设新华区、运河区2个区，辖泊头市、任丘市、黄骅市、河间市4个市，沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县10个县。

沧州渤海新区[辖区包括黄骅港开发区、沧州临港经济技术开发区（原中捷友谊农场）、沧州市南大港管理区（原南大港农场）]，于2007年7月成立。

专业知识整理分享（二）人口组成目前，沧州市共有乡镇167个，其中镇73个，街道办事处20个。

市区常住人口60万人，全市总人口约680万人。

其中少数民族有45个，回族占少数民族人口的91%。

（三）交通优势地理位置优越，交通比较发达。

铁路有京沪线、京九线；公路纵横交织，有104、106、205、307国道。

京沪、京九、朔黄铁路，京沪、石黄高速公路、京大路、京福路、等多条国道纵横全市；跨世纪的重点项目黄骅大港一期工程2个5万吨煤炭泊位和1个3.5万吨煤炭泊位已投入试运营，年吞吐能力可达3000万吨，远期吞吐能力为煤炭1亿吨、杂货5000万吨。

（四）经济发展06国民经济保持平稳较快发展。

全年完成地区生产总值1281.67亿元，比上年增长15.2%。

全部财政收入100.5亿元，首次突破百亿元，增长21.1%，其中，城市居民人均可支配收入9586元，增长15%。

物价稳中趋升。

居民消费价格总水平比上年上涨0.5%。

在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。

民营经济发展加快，实力不断增加。

民营经济实专业知识整理分享现增加值727亿元，比上年增长15.8%，占全市生产总值的比重达到56.7%。

（五）城市规划未来沧州将有三大功能板块：城市西部(迎宾大道与将要建设的京沪高速铁路之间)，发展以行政办公、教育、体育、住宅为主；朝阳路至清池大道，包括市区8.9公里的运河两岸为重点打造的商贸商住区；清池大道以东主要是发展现代物流和工业，铁路两侧重点发展现代城市物流。

沧州经济技术开发区向东，直到沧县的渤海新区沧东工业区，将重点发展工业。

（六）旧城改造08年政府对城市规划非常重视，并提出“三年大变样”的口号。

政府将沧州市48个“城中村改造”项目列为工作重点，48个“城中村”住房建筑面积143.2万平米，到2010年，改造完成30%，大约面积43万平米。

针对“城中村改造”工作，政府及相关部门正在试探摸索与制定政策，但还没有落实为政策。

主要因为沧州市“城中村”拆迁难度高、运作周期长等问题，拆迁项目一般都运作周期基本在3到4年的时间。

尤其是“小树林”改造项目，前几年，政府与其他开发公司有过拆迁改造洽谈，但因为回民区拆迁难度大等问题而搁置。

现在，政府又出台了“预出让”和“预申请”的办法，把毛地出让开发商负责拆迁，再联合区政府的支持进行专业知识整理分享拆迁。

二、宏观市场分析结论（一）沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环” (环京津、环渤海)开放一线地区，交叉区位优势独特，发展前景不可估量。

（二）虽然沧州市的发展为“东西并进、南北共拓”，但是西部城区今后将以行政办公、教育、体育、住宅为重头的新型地带，环境、配套等方面将更加宜居、宜住，为住宅开发提供了良好的区域背景。

（三）沧州总面积1.3万平方千米，其中市区面积仅为227平方千米，土地利用面积有限，但随着城中村改造的深化，土地利用率将提高，同时，土地成本也将上升，房价也将走高。

（四）作为渤海新区的中心位置，对周边县、市以及其他地区有较强的带动力和吸附力。

由此可以判断，沧州地区消费者群体具备一定厚度，这就给房地产业提供了强有力的消费支撑。

（五）随着渤海新区的不断壮大，将会有更多的投资者和工作者涌向沧州，从而产生更多的居住需求，为房地专业知识整理分享产业的发展提供更为广阔的空间。

（六）随着渤海新区的发展以及沧州城市化水平的不断提高，非农业人口的比重也会随之增加，因此，沧州房地产业的消费群体也会随之逐渐庞大。

（七）城市居民人均可支配收入9586元，增长15%，说明居民的经济水平有了进一步的提高，收入水平的提高将在一定程度上刺激消费的增加，对于居住的需求也将水涨船高。

（八）沧州物价涨幅稳中有升，在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。

由此可以看出沧州居民消费已经有从“吃”向“住”转变的趋势，居住升级换代将是经济发展的大势所趋。

第二部分沧州房地产市场现状分析一、沧州市场在售楼盘分析专业知识整理分享（一）住宅项目分析根据市场调研、项目分布、价格走势等特征因素，我们把沧州房地产市场分为西南、西北、东南和开发区四大板块，以便我们更好的了解和研究房地产市场的整体情况：1、西南板块专业知识整理分享专业知识整理分享板块点评西南板块是沧州市场的发展方向，该板块开发力度较大，在售楼盘较多，区域环境和档次较高。

该板块的项目在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态，如阿尔卡迪亚、金鼎·领域等，规模在都在100亩以上，均价在3900元/㎡左右，是区域的大盘，也是沧州市的领头羊。

该板块楼盘分布表现为“大楼盘、小聚集”的状态，大项目同时集中，规模楼盘数量较多。

在建筑形态方面，该板块的楼盘均以小高层和高层为主，个别楼盘突破30层，这使得多层退居二线，小高层、高层成为主流。

另外，该区域的地价也在不断攀高，这让开发成本进一步提高；区域楼盘的建筑形态在不断“拔高”，这让建筑成本也不断上扬，这些因素累积相加，客观上推动了区域楼盘价格的走高，带动了沧州市房价的高企。

总的来说，该板块是沧州市“发展最快、价格最高、品质最好”的三最区域，未来发展前景广阔。

2、西北板块专业知识整理分享板块点评：相对于西南板块来说，该区域地位就略显次之，区域的环境相对较差，楼盘数量少之又少，目前，仅有两个项目还在销售，但销售状况却相对较好，基本都处于尾房阶段，销售率达到90%以上。

就拿“一城·风景”来说，项目为多层住宅，规模相对较大，在沧州楼市高层和小高层的盛行时代，多层住宅专业知识整理分享渐成紧俏商品，产品品质毋庸置疑。

另外，该楼盘的开发时间较早，土地价格相对低廉，项目的开发和利润占有更多优势，决定了项目的市场价值较高，销售状况也当然较好。

总的来说，虽然该板块同处沧州市的西部，但区域环境和开发力度明显不及西南，因此，该板块目前发展相对迟缓，市场潜力还有待挖掘。

3、东南板块专业知识整理分享专业知识整理分享板块点评：东南板块是沧州市的又一楼盘集中区域，在数量上和西南板块不相上下，但在楼盘品质和开发规模上则显得参差不齐，多层和高层、小高层住宅形式兼有，大规模、高品质楼盘屈指可数。

该区域的市场均价在3500元/㎡左右，整体价格相对较低。

但也有例外，如东方骏景，销售均价达到了3600—3700元/㎡，并且项目的规模和品质也较高。

最终来说，东南板块已被列入沧州市的“工业和物流”功能区，未来该区域的环境和配套将为此功能服务，这也将决定该区域对房地产市场的发展产生不利影响，未来发展有待观望。

4、开发区板块专业知识整理分享板块点评：东部开发区是城市的工业新区的重要组成部分，该区域交通寥寥可数，区域环境和配套更显滞后，该区域只有“逸城·浅水湾”一家别墅项目独隅一方，项目的销售周期相对较长，项目销售现状不容乐观。

（二）商业项目分析1、在售楼盘专业知识整理分享楼盘点评：沧州市的在售商业项目较少，但商铺的价格都相对较高，临街商铺也在20000元/㎡以上，而且都处于市中心地段，区位价值显得独一无二。

二、沧州供应土地市调分析专业知识整理分享（一）净地供应市调（二）拆迁地块市调专业知识整理分享（三）沧州市土地市场概述1、市场供应集中放量08、09年是沧州房地产市场集中放量的两年。

08年土地供应量在1000亩左右，超过去年900亩的土地供应指标。

直至目前，沧州90%楼盘都处在观望和市场积累阶段，预计年中或下半年集中开盘。

2、土地价格急剧增长06年至07年上半年，沧州市的土地价格从70万/亩猛增到了100万/亩，现在，西南地价狂涨到200万/亩左专业知识整理分享右，更为甚者，07年8月份，人民公园西侧的160亩土地，天津颐城房地产以将近300万/亩的高价拍得，刷新了沧州的土地价格，土地价格达到沧州拍地顶峰。

自此，沧州房地产发生了巨大变化，在售楼盘房价有了200元/㎡左右的提升，导致握有土地的开发商开始放慢开发步伐，导致07年很大部分供应地块的囤积。

（四）沧州市房地产市场总结分析1、楼市发展剑指西南，沧州地产前景广阔通过沧州市房地产市场的板块和区域划分，我们可以清晰、明显的看到沧州市的西南是房地产的发展方向，该区域楼盘发展水平较高，项目无论在规模、品质、价格上，还是环境、配套、人文风格上都高于其它板块楼盘，且项目分布呈现“大楼盘、小聚集”的偏位发展状态，中、高档楼盘大多集中在该区域，使得该板块成为沧州市的方向，未来前景广阔。

另外，其它板块楼盘虽然在聚集程度、楼盘品质、价格表现上相对次之，缺少更为清晰的开发方向和脉络，但专业知识整理分享沧州整体地产开发将愈发趋于理性和集中，未来市场前景广阔。