艾依公馆(地块)全程定位营销报告
某住宅项目营销策略报告doc 88页
某住宅项目营销策略报告(doc 88页)紫檀营销策略报告市场分析片区市场简要分析由于片区内住宅项目主要以高层物业为主，以及本案的高层电梯物业形态，针对性的选择高端电梯物业为片区市场分析的切入口。
成都高档住宅市场价格变化情况□成都市主城区房价变化情况2002—2007上半年五城区价格分别为：2563元/平方米、2923元/平方米、3242元/平方米、3775元/平方米、4084元/平方米、4501元/平方米。
从近几年成都市五城区住宅价格走势来看，住宅的交易价格呈逐年攀升的趋势，但涨幅时大时小，其中2005年的涨幅最大，达16.44％，2006年、以及2007年上半年都有所回落。
目前住宅市场仍处于供不应求的卖方市场，价格上涨是必然的发展，但国家不断出台的房地产新政对房价的上涨幅度必定会起的一定抑制作用，从而使房价的上涨保持一个稳定的态势。
□成都主城区5000元/平方米以上的高价房市场交易情况成都主城区5000元/平方米以上的高价住宅，在2007年上半年中的成交情况。
因主城区的范围，其5000元/平方米的产品主要为高层电梯公寓。
2007年上半年，成都市5000元以上的高价位住宅的成交面积不断逐月增加，且其环比增幅也在不断上升。
2006年5000元以上的高加价位住宅供应250.46万平方米，成交188.35万平方米。
这表明成都的住宅市场正在由逐步向“质”的市场发展，人们对高品质住宅的需求和接受度正在很快地提升，虽然高品质住宅的价格也相应地很高，但人们仍愿意为其买单。
可以预见，成都5000元/平方米以上的高档住宅供需比例都将增加。
□ 城南房价变化情况 □0 1000 2000 3000 4000 50002002 2003 2004 2005 2006 2007(2002---2007上半年成都五城区价格走势力单位：元从上图可以看出，城南的住宅均价变化较大，城南均价6300元/平米，还比上月增长32.24%，仅2007年第一季度就比2006年全年上涨了1195元/平方米，涨幅达26.8%，高于成都整体同期涨幅的11个百分点。
【社区】xx项目地块广告推广定位
【关键字】社区“天安第一城”成就定位定位语：友谊·发展·第一城住宅是有灵魂的，它承袭了开发商的思想，浸染了居住者的气息……住宅是有情感的，它蕴含了亲情、友情、爱情以及人们对事业与生活品质的不断追求……这即是“友谊”与“发展”的本源。
“第一城”，则以其独有的尊贵品质，诠释“城”之不朽……友谊当孤独陌生、空虚无聊等城市情感病成为现代城市人的流行病。
面对着老死不相往来的邻里，日益淡漠的亲朋，城市人开始追忆人类最初的美好关系，怀念人们之间纯洁质朴的情感……因此尊重人们之间纯洁质朴的情感，是天安第一城的营造基础。
在天安第一城，人们之间的互通无处不在。
60米超大楼间距，0.9超低容积率、3.1米层高……更大私人空间，更充足的阳光，你甚至可以感受楼宇间的自由呼吸。
70%绿化率，每一株植物的呼氧量都经过精细的测算，每一片绿叶。
都是对天安业主的精心呵护。
天安地产将“以人为本”的企业理念贯彻于建筑设计及园区规划的始终，并坚信——用真心构架而成的“友谊”之桥终会让付出有所回报。
天安名人俱乐部使各行各业的成功人士相识，相知。
一杯美酒，一壶香茗、一次别致的聚会，人们成为朋友，你可以了解更多行业的秘密，发现更多的商机：发展受到阻碍，你可以向朋友资询；事业需要拓展，你可以找朋友帮忙；闲暇时，你可以与朋友互诉生活经历……俗话说，“一条好汉三个帮”。
在“天安第一城”，友谊就是这么简单与真实。
友谊产生互补，友谊增进沟通，没有了硝烟的商场，前途也是一片光明。
老年大学、保健医院……我们总是想为父母做得更多，因为我们亏欠她们的，是一生的哺育与关怀……天安第一城，将友谊与关爱注进灵魂，它比钢筋水泥更有力，它使我们完整，使我们坚强地在生活中航行。
发展这个世界随时在变，你可以拒绝世俗，拒绝庸俗，拒绝传统后又拒绝时尚，但绝不会拒绝发展、拒绝拥有财富的制控权。
发展拒绝等待，当斜阳西沉的时候，等待的是一份失落，当月不逢圆的时候，等待的是一种迷惘；当财富正被瓜分的时候，等待的是一阵恐慌。
《LOFT营销执行报告》
完成时间：
2004年11月20日
准备工作 4
路线
以方便客户、安全第一为首 要前提
包装
通过对整个通道的包装，给予 客户最直观的感受，提升客户 对产品乃至开发商的认识。建 议通道两侧可以设置上实发展 品牌介绍、上实房产项目介绍、 海上海项目各项荣誉展示、海 上海项目最新科技建材展示、 交房标准等
小通道
产品包装线
方式：①看房通道②LOFT实品屋展示
招商促进线
方式：在销售现场接受商业街及LOFT投资客户的招商委托
文化品位线
方式：运用海上剧院、海上会馆、海上讲堂及LOFT空中会馆进行系列 性高品位文化运营及预演
海上海创意LOFT 开盘前企划推广方案
预热目的
以广泛的通路传播与目标群体发生最直接的信息沟，从 而建立广泛、有效的传播效应，达到迅速积累有效客户
完成时间：
2004年11月10日
媒体表现
大体量、高总价、品牌战略性产品入市的推广需要
虎头+ 麟身+龙尾
一次完美的推广计划
新文化地产品牌产品概念的推广需要
➢LOFT作为海上海核心产品的推广需要 ➢LOFT全新概念入市的推广需要 ➢LOFT全新产品特质的推广需要
面对市场机遇的推广需要 ➢第三季度平均空置率为历史新低 ➢大公司扩张，更面向二级区域品牌物业 ➢外资资本市场的入市带来的强劲投资能量
的目的，为开盘的成功热销奠定良好的基础。
阶段性方案
11月10日 12月3日 12月12日
第一阶段：预热准备阶段 第二阶段： 预热推广阶段 第三阶段： 正式开盘
第一阶段：预热准备
工作内容
甲方
看房通道的施工 答复乙方制作需明确的数据 及内容 DM印刷完成 楼书印刷完成 单体模型完成 巡展模型完成 效果图完成：室外
房地产行业某国际公寓(一期)营销及推广方案(doc 15)
房地产行业某国际公寓(一期)营销及推广方案(doc 15)巴黎春天国际公寓(一期) 营销及推广方案对淄博市场的调研分析和多年来成功操盘经验，现将一期尾盘(以下简称“本案”)的营销策略体系及推广计划拟订如下，供京润公司参考实施。
1 当前市场障碍1.1 市场认知障碍本案第一阶段的推广工作成功地建立了知名度，做到了在淄博市家喻户晓。
尽管市民们不知道本案“高档住宅楼盘”的特点究竟是什么，但这一概念已经为他们先入为主地接受，特别是张店区市民和出租车司机更将本案作为所在地段的代名词和“高品质生活”的代名词。
然而对于一个高档楼盘而言，仅有高知名度还是不够的。
根据我司获得的有关资料，巴黎春天(一期)在前期推广中没有明确的主题，推何种产品就打何种广告，广告内容缺乏连续性，推广主题呈空心化。
作为服务“小众市场”的住宅产品，因其客户范围小、产品功能的不可复制性和住宅本身具有的私密性，本案在市场认知方面更应该建立起完整的“受人推崇”和“略带有神秘感”的高端形象，拉开同本地市场上普通楼盘的品牌形象距离。
反之，若本案继续将市场上的普通楼盘视作竞争对手，仅仅为了卖楼而推广、不从品牌运营的层面提升楼盘的价值，势必将本案的发展导向错误的方向。
除此之外，由于第一阶段的推广工作并没有将建立起应有的品牌形象作为重点，也使市民无法将本案的推广内容与自己的日常生活联系起来，无法对本案做出相应的评价，本案与市民之间的联系仅仅停留在“知道”的层面上，通过广告建立的高知名度并没有转变为高美誉度的品牌形象。
这一点可从淄博市各界名流对本案相对较低的追捧程度得到证实。
与此同时，本案待售面积中，底层复式和B1层均未在前期销售中推出，对于它们以一个新产品的形象销售已有项目，本身就向现有的市场认知提出新的挑战。
简言之，本案的市场认知度与楼盘的价值和定位并不对称，市场认知的障碍阻碍了销售工作的顺利完成。
1.2 户型障碍1.2.1 D型房的功能障碍经过前期销售，本案剩余房源中5套D型房(两室两厅两卫)是在众多客户遴选后产生的，这一销售事实清晰地传达了市场对该户型的拒绝态度，并从反面表达了对理想户型产品的要求。
商业地产营销策划定位报告案例
商业地产营销策划定位报告案例二、市场分析1. 市场规模：根据统计数据显示，目前市场的商业地产项目数量较多，市场竞争激烈。
2. 目标客户群体：目标客户主要包括中产阶级家庭、白领和年轻人群体。
3. 市场需求：消费者对商业地产项目要求越来越高，他们希望商业地产项目能够满足多种需求，包括购物、餐饮、休闲娱乐等。
4. 市场竞争对手分析：根据调研数据显示，目前市场上主要竞争对手包括了多个大型商业地产开发商，它们拥有较强的品牌影响力和资源优势。
三、项目定位在市场分析的基础上，我们建议将项目定位为“高端商业地产综合体”。
据分析，针对中产阶级家庭、白领和年轻人群体，他们对商业地产项目的需求主要体现在以下几个方面：1. 购物体验：消费者希望商业地产项目能够提供丰富多样的购物选择，包括国际品牌和本地特色店铺。
2. 餐饮体验：消费者希望商业地产项目能够提供高品质的餐饮选择，包括国际美食和本土特色菜肴。
3. 休闲娱乐：消费者希望商业地产项目能够提供多样化的娱乐设施，包括电影院、健身房、KTV等。
基于以上市场需求，我们建议将项目定位为高端商业地产综合体，特色是购物、餐饮和休闲娱乐。
通过提供丰富多样的购物、餐饮和休闲娱乐选择，满足消费者对高品质生活的需求。
四、营销策划1. 品牌建设：通过精准的品牌定位和市场定位，塑造项目的品牌形象，提升消费者对项目的认知度和好感度。
包括品牌命名、标志设计、宣传推广等方面。
2. 目标客户群体定位：基于目标客户群体的特点和需求，制定精准的营销策略，并精准投放广告和宣传，提高目标客户群体的关注度和购买欲望。
3. 优质服务和用户体验：通过提供优质的购物、餐饮和休闲娱乐设施，提升用户体验和口碑，吸引更多的消费者。
4. 与当地社区合作：与当地社区建立紧密合作关系，共同开展社区活动和公益事业，增加项目在当地的认可度和影响力。
5. 采用社交媒体和线上渠道进行广告和宣传：借助社交媒体和线上渠道，开展针对目标客户群体的广告和宣传，提高曝光度和吸引力。
某楼盘整体定位及营销策略报告(ppt版)
2 支持自住与改善型需求(xūqiú)，抑制投资、投机
> 购置第二套〔以家庭为单位〕，贷款首付款比例不得低于４０ ％，贷款利率严格按照风险定价。
> 对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠
“国十一条〞政策出台，四点核心内容调控房地产价格增长过快的势头
> 加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩 序等违法违规行为的查处力度，
一月(yī yuè)新政一览
第二十三页，共二百零三页。
二月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十四页，共二百零三页。
三月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十五页，共二百零三页。
四月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十六页，共二百零三页。
四月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十七页，共二百零三页。
第十九页，共二百零三页。
2021年政策主基调(jīdiào)：扩大内需，全力保增长
2021年金融危机以来，中央迅速制定了扩大内需、全力保经济增长的经济策略，确定了2021年实 施适度。
宽松的货币政策和积极的财政政策。中央制定的经济刺激政策力度前所未有(qián suǒ wèi yǒu)之大，其中 包括四项主要任务：
经历08整体经济下滑，国家随之出台多条鼓励性政策(zhèngcè)，房地价市 场出现“报复〞性反弹，09年下半年，政策(zhèngcè)开始逐步收紧
第二十一页，共二百零三页。
2021年宏观调控主基调(jīdiào)：“稳增长、调结构、促消费〞
1 增加商品房有效(yǒuxiào)供给
> 适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供给， 提高土地供给和使用效率。
世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告
世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告二、销售目标对商业街的销售目标进行了明确规划，以提升商业街的知名度和销售量为主要目标。
预计在下个季度内，商业街的销售额能够增长10%，客流量能够增长15%。
三、销售策略1. 提升品牌知名度：通过市场调研和市场推广，加强对商业街的宣传和推广，提升品牌知名度，吸引更多的人群。
通过社交媒体平台、户外广告和线下活动等手段进行推广。
2. 提供优质服务：加强对商业街的管理，提升服务品质。
培训员工，加强客户服务技能，为顾客提供更好的购物体验。
设置VIP贵宾室，为VIP客户提供更加舒适的购物环境。
3. 扩大合作方式：与线上电商进行合作，推出线上线下联动的销售方式，提供更多的购物选择。
与周边企业和酒店进行合作，打通消费和居住的渠道，吸引更多的潜在顾客。
四、销售执行情况1. 市场推广：通过社交媒体平台、户外广告和线下活动等手段进行推广，提升品牌知名度。
在社交媒体上发布商业街最新活动信息，与顾客进行互动，增加用户粘性。
在商场周边设置户外广告牌，吸引路过的行人。
组织线下活动，如主题展览、慈善义卖等，吸引更多的顾客。
2. 客户服务：加强员工培训，提高服务水平。
为顾客提供专业的购物指导和建议，解答客户的疑问和需求。
设置客户咨询台，提供售后服务，改善顾客体验，增加回头客。
3. 合作推广：与线上电商进行合作，推出线上线下联动的销售方式。
为顾客提供多元化的购物方式，提高销售量。
与周边企业和酒店进行合作，共同利用资源，开展联合促销活动，互相带动消费。
五、销售效果经过一段时间的执行和努力，商业街的销售额和客流量都有了明显的增长。
销售额较上个季度增长了8%，客流量增长了12%，品牌知名度也得到了提升。
许多顾客对商业街表示赞赏，并成为了忠实顾客。
六、改进措施1.继续加强市场推广：结合线上线下的渠道，提升品牌知名度。
加大对商业街的宣传力度，推出更多吸引顾客的活动和促销。
2.持续提升服务品质：加强员工培训，提高服务水平。
某房地产营销推广策划方案
海泊人家营销筹划方案序我司认为，把产品做好，是一切营销活动的根底。
产品是决定市场成败的首要因素。
要想在楼盘推广过程中取得良好的销售成绩，必须紧紧围绕工程的开发理念提升工程，运用从整体到局部的系统性提升方案，切切实实将自己的产品做好。
现代市场的核心是满足顾客的需要。
消费者购置一种产品，追求的不仅是产品本身，还是某种需求和欲望的满足。
所以，一个畅销工程应该是综合质素上佳、没有明显缺陷、同时又有鲜明特点的工程。
销售即是传播，就是要将海泊人家工程的尊贵、优越和稀有性完完全全传播给目标客户，使其形成购置欲望，从而促成销售。
而目前我们的工作就是充分挖掘工程的“尊贵、优越和稀有性〞。
本提案对海泊人家工程的总体定位进行了较全面的阐释，并做了相应的建议，旨在消费者心智中建设一个受其喜欢的海泊人家形象。
但由于实际操作中存在许多不确定的因素，所以某些具体细节还有待进一步调整，以其更有利于销售。
工程位于市北区与四方区接壤地带。
市北区位于青岛市区中部，面积29平方公里，总人口46.51万，全区辖16个街道办事处，5个行政村。
经济概况1998年，全区国内生产总值完成亿元，其中第二产业增加值完成亿元，第三产业增加值完成亿元，分别比上年增长12.9％、14.8％和11.9％；完成地方财政收入亿元，同比增长16.8％。
产业开展市北区是个商业兴旺的老城区，全区有各类商业网点个，其中万米以上大型商厦5家，从业人员2.7万人；有集贸市场59处，年交易额亿元。
1998年，累计完成三产销售额亿元，比上年增长21.0％。
工业主要由区直工业、区属工业、街办工业、校办工业、农工商工业和民政福利工业组成，包括机械、电子、橡胶、塑料、印刷、轻工、服装、饮料等8大支柱产业，近20个行业，形成了门类比拟齐全的综合性工业体系。
开展战略针对城区经贸开展特点，制定实施了“商贸兴区〞开展战略，并确定了“一园二街二线三区〞的全区经贸整体开展布局。
一园：即市北区工业园，位于辖区东部与市高科技工业园毗邻，总面积，建成后，将成为市北区高新技术产业区和工业生产区。
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全程定位营销报告
陕西中鹰置业
2010年4月
报告前述
身处生态品质大盘的环保下，面对本案首期建筑面积仅有5 万㎡的小型地块，我们的初衷只想做好自己，做成精品，纵使万 千大盘群雄而立，唯有我“精致而独特”。
报告轴线
一、市场背景解读
宏观房产环境分析 区域房产竞争分析
二、地块本体分析
思考的起源
全国房价走势解读
全国市场 景气度
本轮调整的阶段性筑部
刚性需求 市场回升期 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2010年的上半年的房地产市场遭受着一轮接一轮的政策打压，重拳之下，楼市风雨未卜， 后期市场观望看跌趋势严重，楼市政策性寒冬即将迎来。 重拳之下一线城市的泡沫在上半年将会得到有效控制，房价将会在重挫之后的理性发展。 对二、三线来说2010年的房地产市场还是有侧重点式的快速发展，并且努力缩小与一线城 市的差距，实现一、二、三及城市均衡时发展。
生态居住板块
湖映康城 城市公园
项目所依托的艾依河畔 现有大中型居住项目共14 个，其中百万平米的居住 社区有四个，分别是： “亘元香溪美地” “鲁银城市公园” “中房-建发待建项目” “保伏桥新村” 在所有项目中，以“生 态宜居”定位的项目有： “亘元香溪美地” “民生艾依水郡” “鲁银城市公园” “建发宝湖湾” “紫檀水景”
一方面暗自优惠措施的实施以谋求最小化的减少此次政策楼市冲击的损失。 由于一线城市的红海厮杀，越来越多的房产商将目光聚集在西北二三线省会城市，而此时银川市 “生态宜居城市”的概念倡导自然聚集了众多开发商的目光，绿地、万达乃至后期恒大集团都将在银
川市扎根发芽，势必将银川市房产业再拉伸一个高度。
在市场政策调整下，在哥本哈根气候会议的探讨下，“低碳住安”逐渐成为产品建筑方向的热门选 择，在寒冷的楼市冬季，也许只有真正的金块才能闪耀发光，建设精品低碳住安成为逆势下项目突破 的新出口。
一、市场背景解读 · 宏观房产环境解读
产品潮流走势解读
潮流引领、产品创新、低碳生活
低碳空白区域 西部二线城市
低碳核心区域 东部中部一线城市 低碳辐射区域 东部中部二线城市
低碳（Low carbon）指较低（更低）的温室气体（二氧化碳为主）排放。 低碳住安，住安内二氧化碳的排放量非常低，绿色、节能型的住安认定为低碳住安。 低碳住安的表现形式，目前“低碳住安”国内尚无统一标准，故市场上凡采用“环保、节能” 的建筑技术或建筑用材均属于“低碳住安概念”例如：合理的园林规划、外墙保温技术、环保节 能的Low-E中空玻璃材质、架空通风屋顶、窗户遮阳技术、新型防水隔热材料等，低成本投入的 环保建材或设计理念，均可获得新定义“低碳住安”美称。
一、市场背景解读 · 宏观房产环境解读
宏观房产环境总结
问题一
面临什么样的楼市宏观环境？
结论：
宏观政策重拳出击，直逼一线楼市火热泡沫，遏制房价成为主要矛头，在政策管制下，开发商显得 顿时茫然，而购房者抛售、观望乃至退房成为四月楼市的主流话题。
面对国内一线城市房价的滞后调整，巨鳄发展商们依旧用其雄厚的资金实力，一方面鼎立扛价，另
二、地块本体分析
居住氛围分析
亲 水 大 街
林湖 长城路 左岸
宁 安 大 街
正 源 南 街
长城路以北：金凤区 原始的旧城片区，居 住氛围浓厚。
长城花园 西区
本案
嘉屋 上河
长兴 花园 东方 尚都 银帝 宝湖仙居 建发 宝湖湾
宝湖路
亘元华雁 香溪美地 中房-建发 合作地块
紫檀水景
民生 艾依水郡 保伏桥 康居新村
从建筑类型可以看出，城市森林正拔地而起，小高层、高层成为区域建筑的高度标签。
从项目体量来看，大盘聚集，大型居住社区逐步形成，但目前区域消化率仅为29%，后期将会有 仅295万㎡的住安逐一供应，区域存量底大。 价格来看，整体市场价格在4900-5600元/㎡之间，产品同质化的背景下，相邻项目的价差较小，
森林公园 亲 水 大 街 长城路
艾依河，生态居住人文河，……
宁 安 大 街 正 源 南 街
本案
华雁湖 宝湖路
紫檀水景 亘元华雁 香溪美地 民生 艾依水郡
宝湖 保伏桥 康居新村 湖映康城 城市公园
二、地块本体分析
交通资源认知
长城路
宝湖路 本案规划路 亲水大街 宁宊大街
正源街
亲水大街：项目所在的亲水大街共有双向10条机动车车道是市区车辆重点通行道路，亲水大街横穿自治区 人民政府，连接着城市南北的交通大动脉；亲水大街不仅将银川市南北区域的地界缩小，同时也带动力城市 南北的发展平衡，成为银川市的市区重点建设的经济命脉。 宝湖路：项目南侧的宝湖路，以其双向6车道的路况，在城市南侧，将城市东西的距离缩小，掌控者市区 东西文化、经济、交通的传播要道。 宁宊大街：项目东侧（背身）是一条双向8车道的宁宊大街，宁宊大街成为亲水大街的附属道路，不仅连 接着南区区域，更是将新兴的开发区优势资源由内扩散。 规划路：项目南侧即将修建的规划路将亲水大街及宁宊大街形成社区间的连接，该路继续向西通行，至良 田乡盈南村来佛宋，连接风水宝地，同时将横穿艾依河，让艾依河的生态真正的流淌在社区文化中。
无明显跳跃点。
一、市场背景解读 · 区域房产竞争分析
面对如此的宏观及微观区域房地产市场，我们是否具有市场机会点？
借势一线城市房价政策打压的机会点，将前来西部二三线城市的投资客牢牢锁 住，用“宜居生态城市”的发展前景将客户进行拦截。 借助国内一流开发商的实力扛鼎，将银川市楼市稳固，并进一步提升楼市的产 品价值。 在银川市率先追逐“低碳住安”的概念产品，不仅将项目的生态品质告知于世， 更应借用“低碳”的理念将开发商首次闪亮入市。
一、市场背景解读 · 区域房产竞争分析
区域板块划分图
亲 水 大 街
林湖 长城路 左岸 长城花园 西区
宁 安 大 街
正 源 南 街
本案
华雁湖-艾依河 生态居住板块
宝湖路
亘元华雁 香溪美地 中房-建发 合作地块
嘉屋 பைடு நூலகம்河
长兴 花园 东方 尚都
银帝 宝湖以居 建发 宝湖湾 宝湖-艾依河
紫檀水景
民生 艾依水郡 保伏桥 康居新村
开发商 鲁银房地产 建发房地产 民生房地产 易大房地产 东方房地产 亘元房地产 致远房地产 长城房地产
建筑风格 普通风格 现代简约 现代简约 普通风格 现代中式 普通风格 现代简约 普通风格 普通风格
建筑类型 高层、小高层 高层、小高层 小高层 小高层 多层、小高层 小高层
户型 （㎡）
130 93/120 124 146 130 123 —— 136 120
两大板块形成了城市生态居住片区，区域项目体量大，项目同质化现象严重。
一、市场背景解读 · 区域房产竞争分析
区域竞品项目研究
总量 现余量 （万㎡） （万㎡）
114 50 40 10 7.5 38 130 3.8 20 80万左右 34万左右 10万左右 0 4 14万 130 2.8 20
楼盘名称 鲁银· 城市公元 宝湖湾 艾伊水郡 紫檀水景 （碧云天） 嘉屋· 上河 东方尚都 香溪美地 林湖左岸 长城花园西区
一、市场背景解读
宏观房产环境分析 区域房产竞争分析
二、地块本体分析
思考的起源
三、核心价值提炼
思考的核心 提报的核心
四、项目整体定位
五、战略思考与解决之道
二、地块本体分析
地块认知
218米
150米
本案
项目地块净地，平整，项目四至中西至：亲水大街绿化带，南至规划路，东侧及北侧均是尚 未开发的空地，区域发展属于雏形阶段。 地块周边暂无项目开发，距项目最近的亘元香溪美地有1公里之远，紫檀水景有1.55公里远， 该地块属于亲水大街先河项目。
绕线，将公共的生态资源环境揽入自身资源优势种
区位优势：金凤区新兴中高档生态品质居住片区中，区域 价值逐步彰显。 交通优势：项目周边的亲水大街、宁宊大街、宝湖路以及 待建中的规划路将项目与市中心及市政办公区域的通达时间
一、市场背景解读 · 宏观房产环境解读
银川市房价走势解读
银川楼市 景气度
短暂价格 上涨驻足
省内为投机性炒房及政策扶 持使房地产飞速发展时期
调整中的平稳上升
2006
2007
2008
2009
2010
2011
在全国一二线市场房产非正常走势的情况下，政府的政策重拳干涉，大型国有房产商的血本参与， 最终达成“政府主导，遏制房价”的目的。 与此同时，更多的民企开发商将目光转向于二三线省会城市，购房客也随即进入，“生态宜居城 市”的银川市不仅成为西北区域的居住核心城市，而且正在逐步成为一二线城市的目光焦点。 纵观银川市房地产发展规律，本案预计2010年银川房地产市场被内外的强大动力继续拉升，但在 政策的宏观影响下，将会平稳发展，下半年待政策明朗后有望再次提升。
二、地块本体分析
配套资源认知
六盘山高中
塞北雪面粉厂
银川市粮食 储备仓库 银川市残联 银川市看守所/ 拘留所 新华百货
本案
区域范围内优势配套有六盘山高级中学、新华百货（良田店）大型购物商超，此外生活配套较少， 不利的市政配套有：银川市看守所、银川市拘留所、银川市残联以及与本案毫无关联的塞北雪面粉厂、 停产的正大饲料厂、银川三建冶炼厂及银川市粮食储备仓库。 区域内生活配套的稀少，直接制约了项目的居住舒适性，本案期望后续大型社区项目将会补给区域 内生活配套的空白。
长城路以南：金凤区 规划中的大型居住集 群，片区尚未形成， 居住氛围欠缺。
城市公园
湖映康城
本案处于亲水大街的沿街，艾依河畔与华雁湖湖水相伴处，该区域以自然生 态和荒地地貌为主，居住氛围较差，目前区域内基本无成熟居住氛围；