娄底众一桂府北区商业营销策略报告2010
某商住楼一期营销策略及价格调整方案
X X X 一期营销策略及价格调整方案广延庭（昆明）房地产行销机构2008年3月本报告的拟定基础为08年3月2日提交的《×××项目一期总结报告》。
在一期总结报告中，我方列举对项目销售具有较大阻力的各种因素，就此和开投公司领导进行了探讨。
以下为我公司针对楚雄市场进行进一步深度市场调查后，初步制定的后续营销策略及价格调整方案，请给予指正。
第一部分市场调查报告指出，08年4月7日，楚雄将有大量楼盘上市，高层、小高层、多层，多种物业形态的出现，对于在售项目具有很强的冲击力。
说明：此部分内容详见《楚雄房地产市场调查报告》；第二部分产品概述一、×××一期剩余产品情况：剩余房源中，单体商铺的比例高达70％。
虽然，楚雄未来5年规划中，福龙苑所在的福塔片区将成为楚雄东中心，但是从消费者角度出发，福塔片区毕竟属于人文环境较强的高档住宅区，其商业氛围暂处于初期阶段，非常淡薄。
另外，福龙苑周边的楼盘：金福园、罗马庄园等，商业均未启动，片区效应尚未显现。
在此种情况下，客户对×××的商业投资前景甚感担忧，投资回报期预期漫长，所购物业无保障。
而对于项目来说，提升楼盘自身人气，解决所购商铺客户的后顾之忧，尽快调整目前的营销策略，成为解决项目燃眉之急的制胜法宝。
第二部分销售阻力分解演绎问题一、需求和销售方式之间的矛盾＋问题二、商铺销售与周边氛围之间的矛盾策略调整结论：一、拆分销售1、拆分房源及拆分原则✓仅针对销售情况不理想的6.6米开间的B户型进行拆分销售；目前B户型剩余房源共11套，分别为22＃、23＃、24＃、25＃、26＃、27＃、28＃、29＃、30＃、40＃、42＃；✓7.8米开间的A户型剩余套数有限，故联体销售；目前A户型剩余4套，其中18＃、33＃、47＃为开发商预留。
在征得开投公司同意的前提下，建议将47＃房源公开销售，则目前剩余A户型房源仅为47＃和35＃，以满足部分客户商住或全商的需求。
众一桂府二期促销策划方案.何丹doc
众一桂府二期促销策划方案房地产业是国民经济的支柱产业之一，是人们生活不能缺少的一个重要方面。
随着我国经济的不断发展，房地产市场也不断蓬勃发展，许多房地产企业由此崛起来，众一桂府就是其中之一，主要针对中高端人群。
一、活动主题此次活动以夜间的狂欢派对和白天的泼水节交友的亲水主题。
活动命名：夏季清凉相聚于众一桂府二、活动目的（1）通过节庆旅游推广众一桂府的内部环境，扩大众一桂府的知名度，提高盈利。
（2）第一生活通过承办大型旅游节庆，为其正式上线扩大影响力，吸引更多商家和网友了解网站、熟悉网站定位。
（3）借此次节庆活动，达到推广其产品在娄底的影响力，拓宽其推广渠道。
（4）为广大群众提供娱乐活动，同时搭建了交友平台。
四、活动内容活动时间：2012年6月17号活动地点：众一桂府具体内容：1、活动开场（1）主办方宣布开场（2）赞助商致辞（3）主持人介绍流程2、泼水嬉戏3、脑筋急转弯问答参与方式：30名，男女各15位。
均选前15位。
五、活动推广推广渠道：1、网站专题推广2、海报推广3、电视推广4、传单推广5、上门推广六、楼盘项目优势景观升级：数公里涟水风光带，将滨江水岸生活由梦想变为现实，于家中享受的不仅仅是一线江景视野；北靠龙眼公园，生态氧吧。
户型升级：户型规划中，注重空间的创新和细节的精髓细琢，提升生活模式和品质享受；设浪漫私家花园入户，花香四溢，未进家门先闻花香，于繁华都市中觅得一处宁静与自然的所在。
科技升级:引进同步德国的新风系统，引领娄底居住与世界接轨；室内空气24小时更新即使不开窗，依然可以与自然零距离互动。
内核升级：首层架空式庭院设计，高达5、2米，极大地增加了小区的通透性，融合花园环境，为邻里提供了更多休闲空间。
应急预案本活动在人员、场地、天气、经费等方面会出现不可预知事故，应提前预防。
（1）人数不够人员临时有事不能出席，可邀请单位人员参与。
（2）场地设施故障场地设施出故障，提前两天进行场地设备检查。
娄底营销策划方案
娄底营销策划方案一、项目背景娄底是湖南省中部地区的重要城市，也是湖南省的重要工业基地之一。
娄底市拥有丰富的自然资源和人文资源，具有较高的发展潜力和市场价值。
然而，由于发展相对滞后、宣传力度不足等原因，娄底在近年来的经济发展中并未发挥出其真正的潜力。
为了促进娄底的经济发展，提高其市场竞争力，有必要进行一系列的营销策划活动，以吸引更多的投资、提高产品和服务的知名度，并吸引更多的游客前来娄底旅游。
本文将针对娄底的特点和市场需求，提出一系列营销策划方案，希望能够推动娄底的经济发展。
二、目标市场分析1. 消费者分析娄底市的消费者主要以中产阶级和新兴中产阶级人群为主，他们对品质和服务的要求较高，注重健康、环保的生活方式。
根据对目标市场的认识和需求分析，可以确定以下几个目标消费者群体：（1）商务人士：这部分消费者主要是企业家、中高层经理和外地商务人士，他们对高品质的商务会议、酒店住宿、餐饮等服务有较高的需求。
（2）旅游观光者：由于娄底市的自然风光和人文景观独特，吸引了许多游客前来旅游观光。
这部分消费者主要对旅游景区、文化活动、特色产品等有较高的需求。
（3）居民消费者：娄底市的居民消费者主要是中产阶级和新兴中产阶级人群，他们对购物、餐饮、休闲娱乐等有一定的需求。
2. 竞争对手分析在娄底市的市场中存在一定的竞争对手，主要包括：（1）其他中型城市：娄底市作为一个中型城市，与其他湖南省的中型城市（如株洲、湘潭等）存在一定的竞争关系。
这些城市拥有较为先进的基础设施和丰富的人力资源，吸引了一部分投资和消费需求。
（2）周边县市：娄底市的周边县市也是一些竞争对手，他们在一些领域可能相对优势明显，比如农产品销售、旅游观光等方面。
基于以上市场条件和竞争对手情况的分析，我们可以得出娄底市的目标市场定位为：以中高端市场为主，注重品质和服务，提供独特的产品和体验。
三、营销策划方案以提高娄底的知名度和影响力为目标，制定一系列的营销策划方案，包括品牌推广、宣传活动、市场调研等方面的工作。
中驰地产2010年娄底市阳光·香山红叶下阶段营销报告
南临：长青东街达市中心仅6分钟车 江程 龙 公 东临：棉纺厂家属区（隔规划道路） 园 西临：东接吉星路，连潭邵高速西
西北：毗邻娄底市新体育中心（即 主体育场、体育馆、综合训练馆、 游泳跳水馆、妇女儿童(青少年)活动 中心） ，也将是大型会展首选之地。
檀香公园
公交路线： 1路、13路公交车可达城
1802 1803
1702 1703
1602 1603
1502 1503
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1302 1303
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502
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134㎡ 140㎡
3004 219㎡ 2904 2804 2704 2604 2504 2404 2304 2204 2104 2004 1904 1804 1704 1604 1504 1404 1304 1204 1104 1004
比例 30% 70% 108套 54套 81套 80套 10% 15% 35% 25% 15% 65% 35% 100% 70% 20% 10% 65% 35% 60% 20% 20% 20% 45% 25% 10% 55% 35% 10% 20% 56% 10% 10% 50% 50% 88.9%26 11.1%
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营销中心内部环境：缺乏品质感，功能分区不合理，销售氛围打造过于冷清， 销售人员专业形象缺乏
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项目分期开发次序，不利于核心景观提前展示
小区园林景观各期分布不均匀，核心景观主要集中在二、三期；一期园林打造过于简单；
娄底老街项目营销策划书
娄底海汇老街项目营销策划书二零一三年五月五日目录第一部分物业定位评估5一、近期市场概况 5二、近期市场热点 6三、项目定位评估7四、客户定位74.1 投资群体客户细分：84.2 经营群体细分：8五、建筑方案评估9第二部分项目包装 10一、包装总纲10二、基础形象设计11三、现场包装123.1 工地形象 123.2 现场营销中心14四、销售物料包装164.1 销售物料 164.2 办公事物应用系统17 4.3 交通工具类184.4 大型广告牌184.5 站台广告 18第三部分销售实施 20一、销售总体策略及目标201.1 总体策略 201.2 销售目标 21二、销售阶段及进度212.1 销售阶段 212.2 销售进度 21三、销售阶段工作安排 223.1 内部认购期223.2 公开发售期223.3 持续期233.4 冲刺期233.5 尾盘期23四、销售前期准备244.1.销售管理24五、销售推广阶段细分 26第四部分活动方案 31一、内部认购期活动方案：31二、开盘准备活动：32第五部分价格38一、厘定价格的相关因素38二、价格定位38三、本案的价格定位39四、价格策略40五、定价原则40第六部分宣传推广策略45一、广告目标45二、广告诉求45三、广告风格50四、阶段安排51五、媒体组合策略52六、费用预估54第一部分物业定位评估一、近期市场概况1、房地产开发投资大幅增长，娄底市今年１－8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%。
房地产开发的土地、资金、市场同步增长。
土地前期投入增加。
今年１－8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%；土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。
２、开发规模扩大，开发投资高速增长。
今年１－8月份，娄底市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。
娄底三板组中村地块营销策略报告0313
健康 会所 20003000 二层 以上
预估可发展数量
1-2家
1-2家
预估合计面积
10000㎡
30
业态五：服饰类、特色小吃类 市场现有服饰类业态主要集中在步行街，且 商业氛围较好；主要以中低端品牌折扣店为主 而本项目商业发展战略是以特色化商业形态 形成与核心商圈差异化竞争，因此，存在差异 化、特色化服饰商业街的导入可能；
购物中心 中央商务区 核心商圈 金融业、服 务业集中区。 辐射人口要 求50万以上。 5-15万平米 百货商店 超市 大型居住区、 规划社区 大型社区、周 边常住人口达 5-10万左右 专业市场 特色街区 景观带、大学城 周边、旅游区 传统底商 满足本小区基 本生活需要
商圈特色
核心商圈 金融业、服务 业集中区。射 人口30-40万 人左右。 1.5-2.5万平米
开发战略分析
产品，为客户量身定做！
完整的商业/商务配套链
产品链丰富 高舒适性
满足各层客群需求 提高居住品质
中高端综合体物业
控制总价
降低总价抗性
增强产品竞争力
高性价比/高附加值 全龄配套
满足从帅儿到中老 年不同阶段需要
精致园林景观
回看目标客户
目标客群：
原住民、个体户、工业厂区员工 周边教师、医院等泛公务员 返乡客户 其它高收入行业的人士 主要年龄段：25——45岁
他们的共同特点： 有一定经济基础 想改善居住条件 对未来生活有梦想 看重社会地位
或者，称他们作
城市菁英阶层
在精神层面，他们已经在追求最高人生价值观
人的五种需求阶段：
城市菁英
尊重 归属
自我实现 项目的功能实现
安全
所以，我们推广的社会属性目标： 生存
北府花园营销推广方案市场篇doc9
北府花园营销推广方案市场篇doc9一、本案市场概况1、本案营销环境分析1、1 项目周边情形北府花园位于山东路与华东路之间，中华路贯穿其中，座拥北部商圈中心，紧邻华南家居广场，与沃尔玛仅一路之隔，优越的地理环境，让您随时随地享受便利生活，走出家门：1、8、19、20、303、407、413、兴工街—姚家、泉华小区—长兴市场、二十高中—建设街数十条线路供您选择。
小区周边教育机构齐全：小区幼儿园、玲智全纳婴幼园、六一小学、南华小学、博亚中学、华南中学、二十三中、二十高中围绕四周，让您的小孩轻轻送送享受高素养教育。
周边还有新世纪医院、三院社区医院，为您解决健康、成就辉煌的人一辈子与事业。
1、2 项目概况项目总建筑面积约30万平方米，总占地面积约11。
8万平方米，其中分为三分区域带：A区：位于整个小区的北部，占地面积约2。
17万平方米将开发以小高层和高层为主住宅，小高层采纳外挂式观景电梯。
连接AB区将建成占地面积为2万平方米的购物商场。
B区：高档住宅区，占地面积约6。
66万平方米，多层为主，近800平方米的幼儿园和近3000平方米的主题音乐广场。
C区：占地面积约2。
97万平方米，由三部分组成，第一部分位置设有一个高级酒店，第二部分为餐饮洗浴、娱乐区和巨无霸海鲜美食城，第三部分为产品展现中心，其中21层的塔楼预为商务公寓。
（以上资料均来自北府花园的楼盘介绍）2、项目SWOT分析及要点总结*SWOT分析S（优势）*地处山东路与华东路之间，交通便利，是大连“西拓北进”的咽喉要道，倍受市民瞩目。
*楼盘用地规整，现已是净地，有利于市场前期推广。
*小区规模大，易于品牌推广，可容纳1300多户居民。
*户型面积比较合理，符合当地居民的生活适应。
*室内大开间格局，功能划分比较齐全。
（大一些户型设有书房，为自己、为家中的小孩学习留下余地）*车位规划比较合理，差不多满足要求。
（设地下车位）*周边没有竞争楼盘，有利于本案的销售（离本案不远的名贵山庄现已交房，对本案差不多不构成压力）。
娄底众一桂府项目策略提案(141p)
□ 话语权（传播）：大盘的强势宣传将话语权紧紧抓住
□ 竞争层次提高：体验式营销和客户关系管理营销价值成为主流 □ 城市区域概念将打破：城市的四方扩张，范围变大，新区域的价值 得到凸现 □ 消费需求层次提升：对住宅的功能要求已转变为对物业的全方位要 求，住户
在满足居家功能之外开始追求高境界享受的个性化需求 □ 产品升级换代明显：新的规划理念与设想，加速了娄底整个产品的 升级
未来的娄底房地产发展趋势：
□ 市场需求持续旺 盛
娄底市域目前的城市化水平仅34%，与2010年达到50%的发展目标还有很 大差距。预测娄底的城市化水平将以每年 1%-1.5%的速度持续高速增长。 今后10年娄底总人口430万，每年将有4-6万农村人口将转入城镇，而娄 底市做为区域中心城市，每年将新增人口 2-3万人。即每年新增人口住 宅需求量约 60-90万平方米（不考虑旧城改造），这一需求将持续存在 10年以上。 2005年以来，娄底的商品房年销售面积在50-60万平方米，基本保持供需 平衡。
销售均价：2680
销售状况：接受咨询登记、VIP会员限量招募
汇天国际（原湘中大厦）
项目位置：长青路与氐星路交汇
开发商：汇天国际（湖南娄底）建设开发投资有限公司
占地面积：3280平方米
总建筑面积：12000平方米 容积率：3.67
产品类型：高层电梯公寓（主力户型为45平方米）
宣传主题：城市中心/商务帝王
□ 随着土地供应结构的变革，房地产产品结构正面临新的调整； □ 大盘时代来临，整合营销提升产品竞争力，媒体推广进入整
合时代； □ 随着知名企业逐渐进入，本土房地产企业将面临严重挑战； □ 房地产人才争夺战即将开始； □ 2008，长沙市场，中低端产品价格停滞不前，高端产品价格