霞光道5号核心价值点(天津最具传世价值的顶级别墅区)
世联经典营销案例(20090513)
城市别墅标杆项目北京•复地首府 北京•复地首府n项目核心价值的深度理解与传 递 n强有力的现场逼定世 聯 地 産世联版权所有北京•西绒线26号 北京•西绒线26号政经核心地王城市豪宅 逆市突破的成功案例逆势立世（藏头诗）逆境进场受危命，势如破竹解 困境。
立威扬名西城区，世联淡市显 真功。
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因 为 对 财 富 的 敏 锐 洞 察 而 钟 爱 稀 缺 的 地 段 。
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别墅价值卖点
风景：别墅是一道风景，园林是一道风景，你也是一道风景，生活也是一道风景。你在
这儿看风景，看风景的人在看你。这里的生活，已成为他人眼中的风景。
一墅一景，每栋别墅都有不同的景观视野，四季都有不同的风景。
项目价值点提炼
【品质· 艺术】
上帝存在于细节之中。 倚山艺墅，一砖一石、一花一木、一栏一柱，皆用心用情，精雕细琢。就像是手工打造
项目价值点提炼
价值点调性关键词
城市∕定海。主城。繁华。 山地∕橘子山。长岗山。坡地。果岭。天然。
艺术∕经典。永恒。历久弥新。
稀缺∕首席。唯一。绝版。 别墅∕艺墅。美墅。山墅。
身份∕传奇。巅峰。荣耀。
生活∕尊享。大隐。
项目价值点提炼
定位语
城市· 山地· 艺墅
项目价值点提炼
市场地位
舟山首创城市山地艺墅
舟山城市别墅巅峰高度
舟山首席高尚人居典范
的别墅，经典、舒适、自然。手工作品，在汽车界是劳斯莱斯，在舟山别墅界，是倚 山艺墅。
由宁波市亚太酒店物业管理有限公司实行尊贵物业管家服务，六重智能安防体系——警
卫森严，采用最苛刻的标准要求安全，保证社区安全无忧。
项目价值点提炼
价值点四：稀缺资源别墅价值
【卖完就绝版】
稀缺的地块：市中心原本就一地难求，市中心+自然山地更是旷世稀罕。 稀缺的别墅：倚山艺墅，精品别墅，仅114席，舟山100多万人中，仅有万分之一的人有
各入户门的朝向、位置、高低并不相同，生活不会互相打扰，就像是住在独栋别墅。
项目价值点提炼
【景观· 艺术】
山景：长岗山山明林秀，树木葳蕤，地灵人杰。眼前，绿意融融，青山叠翠；远处，白
天津五大道值得看的几处景点
天津五大道值得看的几处景点 天津五大道是中国历史最悠久、保存最完整的欧式建筑群落，拥有独特的历史和人文风貌。
本文将介绍天津五大道中几处值得一看的景点，包括意式风情街、五大道英式花园、老爷庙街区、茂业百货和远洋航运大楼。
一、意式风情街 意式风情街位于南开区五大道与达善路交叉口，是一条以意大利文艺复兴风格建筑为主的商业步行街。
这里的建筑风格独特，仿佛将人们带回了19世纪的欧洲小镇。
沿街而建的建筑物保持了古老的外观，其中有一些是天津当地引进的西方建筑师设计的。
在这里，你可以欣赏到欧洲巴洛克风格的教堂、意大利风情的咖啡厅和精美的艺术装饰品店。
这里的氛围浪漫而浪漫，是情侣和摄影爱好者的最爱。
举例说明：街上有一家以制作正宗意大利冰激凌而闻名的冰淇淋店，这里的冰淇淋口感细腻、味道浓郁，让人流连忘返。
二、五大道英式花园 五大道英式花园位于河西区五大道，是一片被绿树环绕的宁静花园。
这里有各种各样的花草树木，还有古朴精致的英式建筑。
在这座花园里，你可以漫步于花海之中，感受大自然的美丽和宁静。
花园内还设有几处休息区，供游客休憩。
这里的英式建筑也是拍照的好去处，让人仿佛置身于英国乡村风光中。
举例说明：花园内有一处湖泊，湖边设有凉亭和长椅，游客可以在湖边散步或者坐下来欣赏湖水的美丽。
三、老爷庙街区 老爷庙街区位于河西区五大道的东侧，是一条保存完好的历史风貌街区。
这里有很多古老的建筑和具有天津特色的商业店铺。
在这里，你可以穿梭于古朴的巷道之间，感受到老街的独特魅力。
街区内有许多老字号店铺，如制作传统糕点的老店、手工艺品店等。
这里还有很多文化遗产，如历史悠久的庙宇和古代街巷等，让人仿佛回到古代的天津。
举例说明：街区内有一家以制作传统手工糕点而闻名的老店，糕点制作工艺历史悠久、口感独特，是许多人到此品尝的必选之地。
四、茂业百货 茂业百货位于和平区五大道，是一座历史悠久的购物中心。
这座建筑以古罗马式的建筑风格为主，内部设有许多高档品牌的专卖店、美食餐厅和咖啡厅。
1万科视角 天津别墅市场
︱万科 第五园︱骨子里的中国
一如万科第五园在时间面前的固执， 天津朗润园，将成为天津这座城市永不褪色的经典。
︱万科·棠樾 ︱山水之间 构筑东方生活美学
一
如
万
天科
·
津 朗 润 园 ， 将 造 化 当 代 人 居 典 范
棠 樾 在 经 典 与 现 代 间 的 独 创 ，
。
︱品牌的力量 ︱万科物业 中国物业管理行业中的领先者
万科·朗润园 一个城市 两种生活
选择一种生活，并不意味着放弃另一种生活
男人，不一样的别墅人生
无论世界的期待有多少； 用一所别墅犒赏自己； 用一所别墅款待家人。
女人，生活永不落幕
生活，是一幅画卷； 别墅，是你的画笔； 就那样随意描绘，属于你的所有理想。
孩子，生活其乐无穷
三岁，和丁丁一起在草地上吃冰激凌 五岁，40秒最高记录，爬完通向天台的楼梯 七岁，和朋友们到我的天台过 “生日PARTY”
肖楠︱万科企业股份有限公司副总裁
万科建筑研究中心总经理
︱万科 ·朗润园︱ 浓荫深处 纯粹别墅住区
法桐阵 银杏林 蓝轴水系 三重环绕宁谧生活
︱万科 ·朗润园︱ 手工打造 定制联排别墅
中式元素 现代手法 路易斯·康简约理念建筑
︱万科 ·朗润园︱ 多重创意空间 纯粹别墅生活
实得250平米 地上三层 前后庭院 双天台
。 。 。
串起房前屋后的点点回忆； 给孩子永不定格的童年生活。
万科品牌力量 延展你的别墅生活
︱武汉润园︱中国精神 隐逸朗润园
一如武汉润园对城市的传承， 天津朗润园，将用别墅的形态凝 聚天津的城市之美。
︱万科·17英里︱我能与这个世界保持的距离
一如万科17英里建筑的个性昭彰， 天津朗润园，将以独特的设计成为永远的时代符号。
天津五大道特色建筑介绍
天津五大道特色建筑介绍天津五大道是天津市的一条历史文化街区，以其独特的建筑风格和文化底蕴而闻名。
这里有许多特色建筑，每座建筑都有自己的故事和价值。
下面将介绍五大道的五座特色建筑。
第一座特色建筑是意式风格的天津意式风情区。
这座建筑是由天津市政府和意大利政府合作修建的，旨在展示意大利文化和建筑艺术。
整个区域有着浓郁的意大利风情，建筑外观典雅华丽，色彩鲜艳。
这里有许多餐厅、咖啡馆和商店，可以品尝到正宗的意大利美食和购买到独特的商品。
第二座特色建筑是法国风情区。
这座建筑是在法国殖民时期修建的，保留了浓厚的法国风格。
建筑外观典雅精致，有着法国古典主义的特点。
这里有许多法式餐厅和咖啡馆，可以感受到浪漫的法国氛围。
此外，这里还有一些法国文化机构和艺术展览馆，可以欣赏到世界一流的艺术品和文化活动。
第三座特色建筑是英国风情区。
这座建筑是在英国殖民时期修建的，保留了浓厚的英国建筑风格。
建筑外观庄重典雅，有着英国哥特式和新古典主义的特点。
这里有许多英式酒吧和茶馆，可以品味到正宗的英国饮食和文化。
此外，这里还有一些英国品牌的商店和购物中心，可以购买到英国的名牌商品。
第四座特色建筑是德国风情区。
这座建筑是在德国殖民时期修建的，保留了浓厚的德国风格。
建筑外观宏伟壮观，有着德国巴洛克和新古典主义的特点。
这里有许多德国餐厅和啤酒屋，可以品尝到正宗的德国美食和啤酒。
此外，这里还有一些德国企业的办公楼和工业展览馆，可以了解到德国的科技和工业发展。
第五座特色建筑是西班牙风情区。
这座建筑是在西班牙殖民时期修建的，保留了浓厚的西班牙风格。
建筑外观充满激情和活力，有着西班牙巴洛克和摩尔式的特点。
这里有许多西班牙餐厅和酒吧，可以品味到正宗的西班牙美食和饮品。
此外，这里还有一些西班牙文化机构和舞蹈学校，可以欣赏到西班牙舞蹈和音乐表演。
天津五大道的特色建筑各具特点，展示了不同国家的文化和建筑艺术。
这里汇聚了世界各地的美食、艺术和文化，是天津市的一个独特景点。
天津环球金融中心首席地标级建筑群营销新纪元(终
仁恒海河广场 君临天下 招商钻石山
7.73亿 6.82亿 11亿
唐宁ONE 星河湾
首创禧瑞都
约22亿 约37亿 约13亿
2 Miracle
28000元/㎡ ，顶冲价格天花板，突破性拉动核心城区价格
津门
津塔 和平区
核心城区物业 招商钻石山 仁恒海河广场 君临天下 天津中心
实现价格 18000元/平米 19000元/平米 13000元/平米 22500元/平米
王大君空间设计有限公司 ……
价值相对较散，不能对应客户利益
未精准捕捉客户的价值敏感点
较多阐述物理层面属性
破土移石
障碍赛前，我们俯视市场，坚信环球金融中心一定成功
Our confidence 风云际会、时代引擎
天津由城市向都市的转变过程中，顶级综合体的出现成为必然
2006
城市高端公寓首次出现
代表项目：犀地 产品形式：公寓
市场表现 供不应求
城市 豪宅
刚性改善
大范围展开价格拉锯战，中小
中北镇板块
户型成支撑主力
投资型物业
中大户型物业 投资型物业
中新城上城 科贸时代公寓
多轮大幅降价优惠
客户迅速缩水，收缩到稳定投 资客
中大户型改善物业
城市豪宅
霞光道5号
开盘强势销售，后期速度逐渐 放缓
刚性改善
客户持观望态度刚性需求
——对整体经济环境和市场未来的信心缺失， 压抑了客户的弹性需求。
花园5座—大户型客户成交 加速
2009年2月14日，毛坯房开 售，截止3月20日，累计认 购100套！！其中包括6套 200㎡四居，17套150㎡二 知微见居著大，户由型微产趋品势。把握未来走势
天津五大道值得看的几处景点
天津五大道值得看的几处景点
天津五大道是天津市的一条著名的文化街区，拥有众多的历史建筑和风景名胜，以下是五大道值得看的几处景点：
1. 伊势丹百货公司：伊势丹是五大道上最著名的商业地标之一，是一座欧式建筑，曾是日本人在天津经营的百货公司，现在是天津五大道的标志性建筑之一。
2. 天津市博物馆：位于五大道上的天津市博物馆是一座中西合璧的建筑，馆内收藏了大量具有历史文化价值的文物和艺术品，是了解天津历史和文化的好去处。
3. 德国风情街：德国风情街是五大道上的一段仿德国风格的建筑群，这里保存着当年德国租界的风貌，建筑的风格充满了欧洲古典的浪漫与典雅。
4. 五大道名人馆：五大道名人馆是一座纪念中国近现代名人的博物馆，里面陈列了许多名人的个人资料和文物，让人们了解这些名人的生平和成就。
5. 杜仲公馆：杜仲公馆是从明清时期流传下来的一座古建筑，它是由一位清朝官员修建的，保存了很多古代的家具和艺术品，是了解中国传统宅邸建筑的好地方。
除了以上景点，五大道还有很多优秀建筑和风景，如意大利风情区、英国风情街等，每个景点都有其独特之处，可以让游客感受到不同的历史文化氛围。
天津_万科霞光道5号项目分享
竞品项目：钻石山
位臵 开发商 建筑形式 占地面积 容积率
南开区卫津南路奥体中心C区入口规划路 招商地产 联排/双拼/叠拼 14.52万平方米 2.13 同期规划一期推出联 排81套，双拼4套，叠 拼36套 1：1 联排530-620 万/双拼 1400万/叠拼300-400 万 2008年7月 建筑风格 建筑面积 绿化率 现代简约 31万平方米 40%
综述： 本项目凭借地段，产品，品牌及现房的综合质素优势明显优越于同类竞争项目，借助 平开高走，多次推售的推售策略实现项目高额回报，随着本项目的逐渐成熟其影响力会 越来越广，最终奠定其中本片区及整个天津的领导地位！
霞光初放——起势阶段
2007.12——2008.07
08年3月 软装到位 08年6月21日 藏峰盛会 08年8月 奥运封路 08年10月1日 十一开放季
一次性付款客户：14天内到房管局办理
签约手续,至银行交齐房款及税费后进件, 等待新证下发； 按揭贷款客户：7天内到房管局办理签约
8、客户到房管局办理签约过户手续
手续,至贷款银行交齐首付及税费后进件,
等待出他项；
天津别墅市场格局
檀府
老城厢
西康路36号 霞光道5号
中心区
中天首府 核心竞争项目 非核心竞争项目 非竞争项目 钻石山
（形象系统） （媒体系统） （关键事件系统）
豪宅的营销，“身份感/稀缺感/时尚感”
岗亭1：来访 车辆指引
岗亭2：询问预约、登 记，与现场客户经理 汇报客户情况
停车场： 安排客户停车
样板房：迎送客 户进入离开样板 房，样板房讲解
岗亭3：离 去车辆指引
售楼处：介绍模型、算价、 咨询、洽谈、财务、签约
客户车进入 流向 客户进入售 楼处线路 客户车离开 线路
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TOP1产品
4、万科北方区域（包括北京）最顶级的 城市别墅 顶级物业
霞光道5号核心价值点(天津最具传世价值的顶级别墅区) 霞光道5号核心价值点(天津最具传世价值的顶级别墅区)
Hale Waihona Puke 无可替代的独特地位，是真正可以随时兑现资产价值的别墅。特别是目前市场下行状况下，是最安全的财富处置渠道。 贵族气质与天津五大道别墅传统最具神似之处。如果说五大道是历史上天津达官贵人的标签性居住区域的话，那么霞光道5号就是当代天津顶级成功人士的身份选择。
霞光道5号是唯一全现房成品别墅，即买即住，有产权证， 霞光道5号别墅的贵族气质与天津五大道别墅传统最具神似之处 霞光道5号是天津最具传世价值的顶级别墅区。 价值提炼 类别
城市别墅
纯粹居住
1、天津最具纯粹居住品质的城市别墅
品质
都铎风格 2、天津最具贵族气质的城市别墅 身份 传承 区域价值 3、天津最具资产价值的城市别墅 稀缺价值 资产价值
价值点解析 纯粹的城市别墅： 1、传统富人区，自然、人文资源丰富； 2、城市核心地段，享尽生活繁华便利，生意与生活完美平衡； 3、闹中取静、大隐于市（人人都知道卫津路，却少有人知道霞光道），真正的富人生活方式。 纯粹的产品形态：规模精巧的社区，仅155栋面积类似的联排别墅，没有复杂的产品线，不存在复合的居住模式。 纯粹的社区圈层：均质的产品带来均质的业主层次，而英伦别墅风格对客户的审美品位也有很好的选择作用，因此霞光道5号的客户同属天津最高端的阶层，同时对于生活的态度和追求近乎相同。 园林： 1、景观风格上遵循着都铎园林几何对称的植物修剪、蜿蜒的砾石小径、小回廊花园及喷泉、砖石古朴的建筑基调，用象征着都铎风格的玫瑰装点每户私家小院。 2、整个社区的绿化由公共景观轴、城市绿带、组团绿化、宅旁绿化、精装小院五部分组成，以公共景观轴为轴线，用规整式的植物修剪，强调社区的轴线对称。 道路铺装： 1、整个社区道路系统实现无沥青化铺装，社区内车行路全部采用古朴深色花岗岩及统一的花岗岩道牙，每一块花岗岩都是先进行机械加工，再经过人工冲磨而成。 2、社区内人行路采用立砌仿古红砖,园路采用锈黄水洗石，收边为红色仿古小料石。 小区主入口纯手工大门：采用花纹铁艺，表面经过黑色亚光喷涂处理。先经过锻造机切，再用人工编制而成，两扇门历时约1年时间才打造完成。 建筑材料： 本项目建筑外立面为都铎建筑风格，立面材料以砖石为主；体量较小且形体较丰富，与坡屋顶相配营造庄园生活的氛围；主色调为红色，给人的整体感觉稳重不张扬。 1、古文化砖：颜色为砖红色，表面做旧质感，表现建筑的田园气质。 2、蘑菇石：用于建筑的一层位置，构成建筑稳重的基座。 3、西班牙砂岩：露台门窗套及主体线角位置，勾勒局部精致效果。 4、入户门：钢木复合结构，面层为橡木材料，内开，开启扇约为1x2.4米； 5、车库门：上海裕凯（YORK）自动车库控制门 6、外檐门窗：罗克迪系统窗，断桥铝型材，K值小于2.5。 7、金属栏杆：铁艺手工锻造，表面为黑色亚光喷涂质感，木制扶手。 建筑技术： 1、霍尼韦尔系统：配备远程操控功能，可随时远程通过电话或者内部网对家中的地板采暖、热水器、空调等电器进行开关或调节，对家中的电灯、窗帘、入户门锁等进行电动遥控控制，真正做到先进的智能化。 2、户式集中空调系统：所有户型配置安装了大金VRV户式集中空调系统 3、户式集中热水系统：每户配有阿里斯顿热水器，容量达200L，每个卫生间和厨房都设有热水给水点。供回水系统采用环供水系统，以保证客户实际使用中可随时获取热水。 是英国中世纪贵族皇室所居住的建筑，因此它具有贵族血统的象征，只有真正的皇室才有权力拥有； 它的产品精制且复杂，需花费大量的时间和建筑成本； 外立面低调贵气、厚重沉稳； 内部户型设计也都非常的独具匠心，种种配置既显现出都铎风格的贵气及奢华感； 在庄严以外还增添了些田园气息，使生活更加惬意舒适； 这种风格也是天津五大道历史文化传承的经典建筑风格，是作为当代天津豪宅别墅风格设计的最佳选择。 项目的成熟买家有良好的教育背景、在国外生活和工作的经历，受中西方文化的双重影响，对于英伦别墅建筑及别墅生活熟悉。 成功人士对住宅的追求，远远不是空间上、功能上的要求，更重要的是别墅的风格气质能否代表其自身的审美品位和身份地位。 进入霞光道5号的园区，会使人产生一种仿佛已存在多年的岁月感和历史感，建筑本身很具韵味和魅力，与五大道风情很有神似之处。中国人讲究传承家业，而只有历久弥新的经典建筑，才具有这种价值。 项目所处区域位于天津水上高端居住区，是城市中心的传统豪宅片区。 天津城市别墅的稀缺：看一看天津位于核心地段的城市别墅社区，从五大道到水上片区，从仁爱濠景、城市别墅到梅江卡梅尔，再到现在的西康路36号、钻石山，真正能够满足城市最高端人士需要的城市别墅，其实没有太多选择！ 因此，霞光道的155套规模和目前仅剩的20余套，从一个城市的角度去看，实在是弥足珍贵！ 霞光道5号是以现房形式销售，其上市评估价就是现在我们的售价。 1、如果是投资，在现在的市场经济的状况下，每一笔投资都有着巨大的风险，但霞光道5号就不同，买了就肯定是保值的，风险为零。 2、如果用于资产运作，也很合适，直接抵押就可以贷到至少现价的70%。在满足高品质的居住的同时，又可作为很好的融资杠杆。 万科TOP1产品：是万科产品系列中的级品，集萃了万科在地产领域深耕这么多年所积累的产品开发经验。 TOP1产品指位于城市稀缺地段或占有城市稀缺景观资源的城市豪宅，例如深圳有万科十七英里、上海有兰乔圣菲，而北京尚没有TOP系列产品。 霞光道5号不仅是万科在天津的第一个城市中心的低密度产品，也是万科北方区（包括北京在内）第一个TOP1产品。 集合全球第一品牌优势： 1、百年企业全球最大的综合房地产服务机构世邦魏理仕，与万科顶级物业联手成立的尊怡物业，全程参与霞光道5号物业管理。 2、聘请专业从事酒店服务的法国爱顿服务有限公司全面负责霞光道5号的外保洁工作。 顶级的物业服务： 1、24小时一站式贴心管家服务 2、退役武警组成的安全防范巡逻系统 3、88项物业增值服务，如私家应急事件处理、小院园艺技术咨询等