2017美国租房市场两极分化
飓风影响了美国九月的住房生产建设
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据美国城市发展部和商务部数据,美国2017年9月房屋开工年率下降4.7%,经季节性因素调整后为113万套。
美国独户公寓数量下降4.6%至829000套，在飓风肆虐的南部下降了15.3%。
其他地区独户公寓数量上涨，整体上，美国独户公寓数量增加了2.4%。
美国房产市场不会受到太大影响。
“我们看到独户公寓的生产由于飓风造成损失,但建筑商信心强，相信不久后生产就会反弹”全国住宅建筑商协会的主席说。
“回顾历史数据，自然灾害后立即恢复生产的模式，全国经济的发展将会推动房屋的开工率”高级经济学家Michael Neal 说。
“本月全国独户公寓销售有所提高，到目前为止，独户公寓的年收入比去年同期高出9.1%。
”
九月发放的许可证总额较季节性调整4.5%，至122万套。
单户许可证上涨2.4%至819000套，而多户许可证下降16.1%，至396000套。
在地区上，东北部的总许可率上升了9.2%，中西部地区增加了0.5%。
许可证在南部下降了5.6%，欧美地区下降了9.2%。
注：查找美国房源请上外房网。
住房市场的傲慢与偏见
住房市场的傲慢与偏见作者：赵奉军来源：《中国房地产·综合版》2020年第09期2020年，除了疫情影响全球外，美国发生的BLM（Black Lives Matter）运动也愈演愈烈。
BLM运动涉及到非裔美国人的公平权利问题，而住房市场的公平问题其实也很严重。
根据2017年美国公平住房委员会发布的一份报告，2016年美国有28181宗住房歧视（housing discrimination）投诉案件。
由于绝大多数人根本不会报告实际发生的住房歧视，每年真实的住房歧视案件估计超过400万件。
美国人民的生活也不容易。
究竟哪些行为算住房歧视呢？我们可以从这2万多宗投诉案件中分类了解。
这些歧视包括但不局限于：大学拒绝学生提出的合理住宿要求;拒绝向非裔美国申请人提供移动房屋租赁;经济适用房的歧视性政策;拒绝向精神残疾人出租住房;在社交媒体平台和Airbnb等网站上进行住房歧视;针对抵押贷款的歧视性政策;对银行拥有的止赎住房歧视性维护和销售等。
这些覆盖租赁、销售和房贷的行为都是不折不扣的住房歧视。
那种根据种族肤色宗教等特征拒绝出租或出售的行为更是明目张胆的住房歧视。
为限制并惩罚这种歧视，早在1968年4月，在民权运动领袖马丁路德金博士遇刺身亡后，美国通过了一部法案，即《公平住房法案》（Fair Housing Act），其中最引人关注的一条规定是在住房的销售、租赁、资金支持等环节，禁止基于种族、肤色、宗教、家庭状况和国籍的歧视。
这份“歧视项目”的清单后来又加入了性别、残疾和子女情况。
50多年过去了，美国住房市场的傲慢与偏见并没有消除。
从上述报告中看出仍然相当严重。
我们常说市场是天生的平等派并遵循价高者得的原则。
在绝大多数时候，这个原则大家都是遵守的。
但也有些时候，这个原则并没有得到体现。
这是什么原因呢？经济学家把歧视也分为两种，一种是偏好歧视，即某些人有自己独特的偏好，譬如他就是没有来由的喜欢或讨厌某个人或群体并且宁愿为此承担损失，已故诺贝尔经济学奖获得者贝克尔教授在其成名作《歧视经济学》中专门谈到这种歧视;另一种是统计性歧视，比如统计资料表明，某个群体违约率高信用不大好，于是人们就依据这类统计信息对属于这类群体的所有人都同等看待，而不管这个人的具体信息。
“起底”美国长租公寓
售比分别为15.4年、1&5年及14.1年， 前十的城市平均一居室月租金为2412 美元，售租比为13.9年。
反观中国，房价与租金增速不匹 配，售租比畸高。中国房地产作为中 国经济发展的支柱行业，20年来一直 处于高速发展阶段，近年来依然维持 在10%左右的房价涨幅。房价飞涨的 同时,租金水平止步不前,由此导致中 国主要城市售租比不断攀升。
I城市开发
00 | 2019.08 URBAN DEVELOPMENT
OBSERVED 产业观察
美国租房占比(1965-2018年)
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率高。受长租公寓依靠重资产、地域 分散、自有房屋持有者众多的行业 特性影响，美国不同规模的长租公 寓运营商众多，房源较为分散。美国 租赁市场机构化率远高于中国，有 一半左右的长租公寓由机构进行管 理和运营。
美国住房租赁市场调控经验的启示
桃江一中2015年下学期高一第一次月考政治试卷(考试时间50分钟，分值100分。
)一、单项选择题(下列各题的四个选项中，只有一项是符合题意的。
请在答题卷上填写你认为正确的选项。
本部分共30小题，每小题2分，共60分）1．埃博拉疫情严重， 2014年9月13日，中国提供新一轮紧急人道主义援助，此次提供约2亿人民币物资援助。
这批救援物资（）A．不是商品，因为它们不是劳动产品 B．是商品，因为它们具有使用价值C．不是商品，因为它们没有用于交换 D．是商品，因为它们满足了灾民的需要2．2015年2月3号，农民工小王没有拿到上半年的现金工资，而是领到了某建筑公司发给他的一张载有一定金额、付款单位、签发日期等内容的票据，该公司让他凭此到银行领取工资。
对小王拿到的票据的理解，正确的是( )A．可以持此票据直接到市场上购买商品 B．收款人可以凭此票据到银行支取现金C．此票据是定期存款的支付凭证 D．此票据为转账支票3．河南安阳内黄县马上乡新绿生态农业园农场主陈永彬在大棚里培育了“造型”甜瓜。
财神爷、金元宝、老寿星……一个个造型奇特的甜瓜可爱喜人。
虽然“造型”甜瓜的价格是普通甜瓜的10多倍，但仍被订购一空。
“造型”甜瓜价格高的根本原因在于（）A.“造型”甜瓜能够满足人们的求异心理需要B.“造型”甜瓜供不应求C.“造型”甜瓜能给人以美的精神享受D.“造型”甜瓜凝结了较多的人类劳动4．2015年6月，中国人民银行发行了中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年金银纪念币一套，共计3个品种。
以下对该纪念币认识正确的有（）①可以充当商品交换的媒介②其面值和发行量由国家规定③其收藏价值最终由供求关系决定④其本质是用于交换的劳动产品A.①②B.②③C.①④D.③④5．价格是市场的信号灯，价格变化给人们的生活和生产带来重要影响，在其他因素不变的情况下，价格与需求、价格与供给的关系可以用上图来表示。
由图可以看出( )①一种商品的价格上涨，这种商品的需求会相应减少②一种商品的价格上涨，会增加这种商品的供给③商品的价格由价值决定④一种商品的价格取决于该商品的供给和需求A．①②B．②④C．①③D．③④6．“商品—货币”被马克思称为“商品的惊险的跳跃，这个跳跃如果不成功，摔坏的不是商品，但一定是商品生产者”。
季节性趋势 美国2017夏季租金或涨1.5%
季节性趋势美国2017夏季租金或涨1.5%据相关数据显示，2017年5月期间，全美范围内，2居室的公寓租金中位价为$1,150，1居室的公寓租金中位价为$930。
环比上月，公寓租金增长了0.5%。
在2016年全年的绝大部分时间内，公寓租金的增速都比较平缓。
但在过去的五个月里面，公寓租金幅度都有所增加。
同比去年，公寓租金增长了2.6%，接近2015-2016年同时期的公寓租金增速 (2.8%)，但远低于2014-2015年同时期的公寓租金增速 (3.6%)。
鉴于过去几个月来，我们看到公寓租金价格稳中有升，去年增长放缓的趋势似乎已经扭转了。
数据显示，公寓租金在2017年已经比2016年增长了更多——公寓租金在2016年全年只增长了1.6%，而目前的公寓租金比2016年12月的水平上涨了2.1%。
马上要开始进入繁忙的季节，这意味着在未来几个月内，公寓租金还将继续上涨。
同比去年，全美前100大城市中，有88个城市的公寓租金在上涨；环比上月，有86在个城市的公寓租金在上涨。
其中有39个城市的年增幅超过了3%，有13个城市的年增幅超过了5%。
德州的阿灵顿 (Arlington) 以8.2%的年增速领跑全国。
阿灵顿开车到达拉斯仅需30分钟车程，它与达拉斯、沃斯堡等其他周边城市组成美国第四大城市群达拉斯-沃斯堡都市圈 (Dallas-Fort Worth Metroplex)，这个区域的租金正在快速增长中。
达拉斯-沃斯堡都市圈的大部分城市公寓租金年增幅都高于全美水平，沃斯堡市 (Fort Worth) 的年增幅为4.5%，而达拉斯市 (Dallas) 的年增幅为3.2%。
而西雅图都市圈也有着相同的趋势，塔科马市 (Tacoma) 年增幅为6.8%，西雅图市 (Seattle) 年增幅为5.2%，贝尔维尤市 (Bellevue) 年增幅为4.1%。
根据前几年的季节性趋势，夏季租金可能再增长1.5%。
美国租房市场 租金价格创新高
美国租房市场租金价格创新高美国租房市场异常火爆。
周二（28日），美国人口普查局（Census Bureau）最新报告显示，美国房租价格不断攀升，住房租用房屋空置率降至1980年代中期以来最低水平。
美国租房市场需求大增推升第二季度月租金要价创历史新高，每单位中位值（media）达803美元周二数据也看出，新户籍的增加比起去年更是暴增。
千禧代正搬出父母的住房，在有能力买房之前先租下公寓或出租房安顿下来。
美国租房市场需求大增推升第二季度月租金要价创历史新高，每单位中位值（media）达803美元。
不过，美国租房市场需求大幅上升是因为住房自有率下降。
第二季度，美国租房市场空置率由去年同期的7.5%降至6.8%，为自1986年以来最低。
人口普查局报告也显示，美国第二季度住房自有率为63.4%，较去年同期下降1.3%，较上一季度下降0.4%，为自1967年以来最低水平。
三个月前，盖洛普（Gallup）谘询机构公布的民意调查显示，目前尚未拥有房产，并且认为在“可预见的将来”不会买房的美国民众，由两年前的31%大幅上升至41%。
在无房者中，未来一年或五年内有买房计划的人数比例保持不变，这意味着美国房产市场将在短期内变化不大。
美国人的买房梦几近破灭。
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据美国研究公司Sentier Research LLC，6月美国平均家庭收入较2008年初的纪录高位低4%，即使失业率已降至经济衰退之前的水平。
富国证券资深经济学家Mark Vitner称，美国民众仍然受到房市崩溃和金融危机的影响。
他表示，距离房屋自有率探底，可能还差1%。
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随着美国房租的快速上涨,住房券也跟不上了
随着美国房租的快速上涨，住房券也跟不上了根据Zillow的一份新报告,低收入租房者在美国联邦住房券太低，在许多国家的就业中心无法使用，数以百万计的租房者寻求帮助来支付住房费用。
全国租金飞涨,特别是在日益增长的就业市场,高需求有限数量的单位取得任何收入的租房者很难找到一个住的地方。
这对美国房产市场来说是不利的。
美国住房和城市发展部(HUD)住房选择券计划是为了给租房者足够负担40%的租赁市场。
代金券的价值是根据住房和城市发展部的公平市场租金指数(FMR)。
然而,Zillow的研究发现,75年100美国最大的县没有达到这个阈值。
在15个县、对于典型的房东,比在1980年代和1990年代，每月住房成本需要更大份额的收入。
对于低收入的租房者,情况更加糟糕。
在几乎所有的国家最大的市场,低收入租房者会花他们月收入的45%以上的租金，远远超过指导大多数联邦政策建议的30%。
券旨在帮助低收入租房者负担的住房,但漫长的等待列表和住房和城市发展部的fmr没有跟上实际租金在很多市场限制程序的有效性。
住房和城市发展部的fmr并不像实际租金增加相同的速度在许多地方。
公平的市场租金增长轨迹Zillow租金指数(ZRI)升值一半的100个县进行了分析。
李县,佛罗里达州迈尔斯堡,Cape Coral FMR自2012年以来已上涨2.1%,而ZRI增加了43.7%。
在凭证价值增长与市场租金不同步的地区，代金券持有者选择租赁单位的数量较少，尤其在租金增长最快的县尤其如此。
在洛杉矶县，租金自从2012以来已经增加了25%，但FMR已经只有6.8%。
只有7%的出租房源被认为是可以负担得起的，即使是住房凭证。
“许多市场强劲的租金增长往往也有工作，可以帮助租房者爬上社会经济阶梯的类型，”Zillow首席经济学家Svenja Gudell博士说。
”然而，许多低收入家庭——甚至那些有代金券的家庭——越来越多地被定价出这些市场，无法在这些工作岗位上找到负担得起的住房选择。
美国房屋租赁现状分析报告
美国房屋租赁现状分析报告引言美国是一个多元化的国家，房屋租赁市场在这里具有重要的地位。
本报告旨在分析美国房屋租赁的现状，并探讨其影响因素及未来趋势。
市场规模与增长美国房屋租赁市场规模庞大，根据数据统计，2019年全美有超过三分之一的家庭租赁住房。
与过去相比，房屋租赁市场经历了快速的增长。
据美国住房与城市发展部（HUD）的数据，房屋租赁市场从2005年至2019年的14年间，平均每年增长2.8%。
租金水平与地区差异美国房屋租金水平与地区之间存在显著差异。
根据Zillow的数据，全美平均租金水平约为每月1,600。
然而，具体地区的租金差异较大，例如，旧金山、纽约等大城市的租金普遍较高，而中西部地区的租金则相对较低。
影响因素1. 经济因素经济状况是影响房屋租赁市场的重要因素之一。
美国的经济增长、就业率和收入水平直接影响人们对于住房的需求和房屋租金的支付能力。
经济繁荣时期，人们更有能力支付高额租金，使得租金水平上升；经济衰退时期，租金水平则下降。
2. 人口变化人口变化也对房屋租赁市场产生重要影响。
美国人口迁移趋势的变化，以及年轻人及移民对长期居住租赁的选择，影响了租赁市场的供需关系。
城市化进程加剧，人口集中在大城市，导致房屋租金上涨。
3. 法规政策政府制定的法规政策对房屋租赁市场也起到一定的调控作用。
例如，一些城市规定房东必须提供租金管控，防止过度涨价，保护租户的权益。
此外，租赁合同和争议解决机制的完善也为租户和房东提供了法律保障。
未来趋势1. 租赁需求持续增长随着城市化进程的不断推进，尤其是年轻人和移民群体的增多，对租赁住房的需求将持续增长。
由于购房的压力和灵活性需求，租赁市场将保持稳定增长。
2. 科技对房屋租赁的影响随着科技的快速发展，在线租房平台的出现为租赁市场带来了更多的便利。
房屋租赁过程更简化，租赁合同的签署和支付租金更加方便，这将进一步推动租赁市场的发展。
3. 住房政策的调整为了缓解住房市场的压力，政府可能会加大对贫困人口和低收入家庭的住房补贴力度，以及推行更加积极的房屋建设政策。
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2017美国租房市场两极分化
据Business Insider报道，美国房地产市场最近出现了一个奇怪的现象：在旧金山等最热门的房地产市场，房租开始出现下跌趋势，而最冷门的那些房地产市场房租却在大幅上涨。
房地产网站Zumper的全美房租报告显示，尽管旧金山的房租仍然贵的不可思议，但5月份该地区的一居室公寓租金要价同比下跌6.1%，至3370美元，较2015年高峰时下跌8.2%。
二居室公寓租金要价同比下跌6.3%，至4500美元，较2015年10月高峰时下跌10%。
旧金山房租上次出现同比下跌还是在2010年4月，当时美国尚未走出经济危机。
这一次的下跌并没有伴随经济危机，只有“住房危机”，甚至很多中产阶层人士也无力负担一套相对简朴的公寓。
在纽约市，5月份一居室公寓租金要价同比下跌10.8%，至2900美元，较2016年3月高峰时下跌13.9%。
二居室公寓租金同比下跌7.9%，较高峰时下跌10%。
这只是多户公寓的租金要价，不包括独栋住宅的租金数据。
在第三贵的房屋租赁市场加州圣何塞，5月一居室公寓租金要价同比上涨3.5%，至2370美元，但较2016年4月高峰时下跌2.5%；二居室公寓租金要价同比下跌1.4%，至2870美元，较高峰时下跌6.8%。
美国最贵的12个房屋租赁市场中，5月份有7个市场的一居室公寓租金出现同比下跌，跌幅最大的是纽约的10.8%；9个市场的二居室公寓租金出现同比下跌，跌幅最大的是加州奥克兰的15%。
旧金山、圣何塞和奥克兰等湾区城市的租金较高峰时全线下跌。
与高峰时相比跌幅最大的是夏威夷州的火奴鲁鲁，一居室和二居室公寓租金较高峰时分别下跌16.4%和18.6%。
作为美国历史性的建筑热潮的结果，新的高端公寓正涌入租赁市场，而当下美国的就业创造却大幅放缓。
一些房东开始提供免一个月或两个月租金这样的优惠条件来吸引租客，当然在旧金山这样的城市，这种情况还十分罕见。
与此同时，在一些比较冷门的房地产租赁市场，租金要价正以两位数的速度大幅飙升。
这种“两极分化”导致全美范围的平均租金仅小幅上涨。
Zumper的数据显示，5月全美一居室公寓租金要价同比上涨2%，至1165美元，二居室公寓租金要价同比上涨2.5%，至1392美元。