房地产开发经营与管理第九章
房地产开发与经营(第五版)PPT第9章
监理方的项目管理：监理方可由业主委托也可由总承包方聘请。监理方应根据业主的要求、法律法规规范的标准、现
场的实际情况对工程进行全过程监控,协同施工方、设计方保质、保量、保进度来共同完成项目。
设计方的项目管理：勘察设计单位承揽到项目勘察设计任务后,需要根据勘察设计合同所界定的工作目标及责任义务,
房地产开发项目的管理与施工企业的工程项目施工管理是不同的概念。施工企业的工程项目施工管理是对 合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理,包括作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质 量管理、进度管理等,其目的是按时保质保量地完成承包的施工任务,获得承包利润。
房地产开发商对开发项目的管理,是对已发包建设工程的整个施工过程的管理,包括对工程质量、工程进度 的控制管理,对工程施工队伍的组织管理,对施工过程中可能出现的各种问题的处理等,其目的是确保工程项 目按合同计划完成,保证项目开发的经济效益。这两方面的管理,尽管有相同的地方,但各自的出发点不同。
PART TWO
02
PART TWO
房地产开发项目质量管理
2.1 工程项目质量管理的特点
A
影响因素多
决策、设计、材料、机 械、环境、施工工艺、 施工方案、操作方法、 技术措施、管理制度、 施工人员素质等均会直 接或间接地影响工程项 目的质量。
B
质量波动大
工程建设因其具有复杂 性、单一性,不像一般工 业产品有固定的生产流 水线,有规范化的生产工 艺和完善的检测技术,有 成套的生产设备和稳定 的生产环境,有相同系列 、规格和功能的产品,所 以其质量波动性大。
1.4 房地产开发项目管理的趋势
随着时代的发展、大数据的应用、信息时代的到来和人类命运共同体的形成,大的房地产开发项目的管理 往往跨越国界,需要世界先进知识和技术快速有效整合,因而房地产开发项目管理呈现出信息化、国际化趋势。 信息化趋势是指伴随着网络时代和知识经济时代的到来,房地产开发项目管理的信息化程度和水平不断提
第九章社会稳定风险分析
第九章 社会稳定风险分析9.1 编制依据《中华人民共和国城市规划法》《河北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》《张家口市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 《河北省城市房地产开发经营管理规定》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《建设工程安全生产管理条例》9.2 风险调查9.2.1调查内容（1）拟建项目的合法性。
本项目建设能够带动相关产业的发展，促进地方经济建设，符合国家、省、市在发展规划、产业政策和行业准入等方面的规定，具体阐述见本报告第二章。
本项目建设用地申请已经已通过该县土地管理部门审批，已取得办理《建设用地批准书》。
（2）自然和社会状况本项目所在地处于县城边上，周边空气、水质和噪声等自然环境较好，污染较少，社会矛盾不明显。
本项目建设符合该县整体规划，促进关联行业发展，能够增加就业机会。
项目实施对当地土地、能源、交通、污染物排放指标、自然和生态环境影响较小。
项目的建设和运行立足当地实际，致力于改善当地基础设施条件，不会对该县居民文化、生活方式、宗教信仰和风俗习惯不俗等产生不利影响，能够被当地的社会环境、人文条件所接纳，对改带动当地相关产业的发展都有不同程度的推动作用。
（3）利益相关者意见和诉求经调查走访，本项目主要利益相关者是购房者和项目区周边居民。
主要诉求表现为：一是希望严格按建设质量规定施工，验收合格后按期交付使用；二是希望在建设期间采取必要措施，降低噪声、交通等方面的影响。
（4）基层组织态度本项目建设规划选址合理，房屋征收补偿标准符合规定，环境影响较小且制定的保护措施得当，项目建设内容和建设程序，符合国家、省、市和该县相关规定，当地政府、有关部门、社会团体及基层组织等对拟建项目均无异议。
（5）媒体舆情导向通过调查，尚未发现报纸、电视、广播、互联网以及移动媒体对本项目建设实施提出异议。
9.2.2调查范围根据本项目实行情况，调查范围包括购房者、项目区周边居民、当地基层组织以及规划、土地、环保和电视台等相关政府部门。
房地产开发经营与管理全套教学课件pptx
竞争策略
成本领先策略、差异化 策略、集中化策略等。
竞争格局
分析不同市场参与者的 市场份额、竞争地位等
。
竞争趋势
探讨房地产市场未来的 竞争趋势和发展方向。
03 房地产项目策划
房地产项目策划的定义与作用
定义
房地产项目策划是指在房地产开发过程中，通过 市场调研、项目定位、产品规划、营销策略等手 段，对项目进行全面、系统的规划和设计，以达 到项目目标的过程。
房地产开发经营营概述 • 房地产市场分析 • 房地产项目策划 • 房地产投资决策 • 房地产开发项目管理 • 房地产市场营销 • 房地产开发经营法律法规与政策
01 房地产开发经营 概述
房地产开发经营的定义与特点
定义
地域性
综合性
长期性
风险性
房地产开发经营是指房 地产开发企业在城市规 划区内国有土地上进行 基础设施建设、房屋建 设，并转让房地产开发 项目或者销售、出租商 品房的行为。
房地产开发经营的法律体系
包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规章等各个层级 的法律规范。
房地产开发经营的法律关系
涉及土地使用权、房屋所有权、房地产开发建设、房地产交易等方 面的法律关系。
房地产开发经营的法律责任
包括民事责任、行政责任和刑事责任等。
房地产开发经营的政策环境分析
土地利用政策
包括土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地供 应政策等。
随着环保意识的提高，绿色低碳发展 成为房地产开发的新趋势。
房地产开发经营的现状与趋势
智能化发展
随着科技的进步，房地产开发将更加注重智能化发展，包括智能家居、智慧社 区等。
个性化定制
消费者需求日益多样化，房地产开发将更加注重个性化定制和差异化竞争。
太原市城市房地产交易管理条例
太原市城市房地产交易管理条例文章属性•【制定机关】太原市人大及其常委会•【公布日期】1999.01.30•【字号】•【施行日期】1999.01.30•【效力等级】省、自治区的人民政府所在市地方性法规•【时效性】已被修订•【主题分类】房地产市场监管正文太原市城市房地产交易管理条例（１９９８年１２月１８日太原市第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过１９９９年１月３０日山西省第九届人民代表大会常务委员会第七次会议批准）第一章总则第一条为了加强对城市房地产交易的管理，维护房地产交易秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条凡在本市行政区国有土地范围内进行房地产转让、抵押和房屋租赁、出典、交换、房地产中介服务活动以及实施房地产交易管理，均须遵守本条例。
第三条房地产交易必须在房地产交易市场进行。
交易应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
第四条市房地产行政管理部门是本市房地产交易的主管部门，土地行政管理部门负责房地产交易中的土地权属管理和监督检查。
县（市）房地产行政管理部门负责本地区城镇房地产交易管理工作，土地行政管理部门负责房地产交易中的土地权属管理和监督检查。
第五条房屋转让、抵押，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第二章房地产转让第六条房地产转让，是指房地产权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的行为。
包括：（一）买卖、赠与和继承房屋的；（二）以房地产作价入股与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（三）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作建设的房屋，房地产权属发生变更的；（四）企业被收购、兼并或者合并，房地产权属发生转移的。
第七条下列房地产不得转让：（一）无合法权属证明的；（二）权属有争议的；（三）经有批准权的人民政府批准，由土地行政管理部门依法收回土地使用权的；（四）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（五）共有房地产未经其他共有人书面同意的；（六）未取得商品房销（预）售许可证的。
房地产开发与经营考试大纲
《房地产开发与经营》考试大纲【考试标准】本课程为双证书自考本科（工程管理）职业能力考核课程，职业能力考核部分为总成绩的50%，理论统考部分为总成绩的50%。
平时职业能力考核部分根据学生的出勤率、作业完成情况、实践活动成果及课堂学习效果来综合评定，采取多元化的考核方式。
【考试内容】第一章绪论1.了解房地开发与房地产经营的相关知识2.熟悉房地产开发程序，主要工作阶段和主要参与者3.掌握房地产经营的基本环节第二章房地产开发与经营基本理论1.了解房地产开发与经营策略分析2.熟悉房地产开发与经营的最新理念3.熟悉房地产开发与经营过程中各种决策理论第三章房地产企业1.了解什么是房地产企业，理解房地产企业经营决策2.熟悉房地产企业的人员与组织3.掌握房地产企业经营与管理第四章房地产开发与经营环境分析1.了解机会选择和风险分析，房地产开发与经营环境的含义、构成、特点2.熟悉环境分析的原则和基本内容3.掌握多因素加权分析法和SWOT分析法第五章房地产开发用地的获取1.了解土地使用权出让、转让、行政划拨2.熟悉房地产开发用地的土地征用3.掌握城市房屋拆迁，组织团队竞标的方法与内容第六章房地产开发项目可行性研究1. 了解房地产可行性研究的的含义，房地产市场的调研内容与方法2熟悉房地产开发项目可行性研究的内容，房地产开发的不确定性分析3.掌握财务评价主要经济指标的计算方法及财务评价基本报表的编制第七章房地产开发项目准备1.了解房地产开发项目资金构成、特点、目的和筹资原则，掌握资金筹集方式、资金成本计算和财务杠杆原理，房地产开发项目刮花设计方案的特点和评价指标体系2.熟悉了解房地产开发项目报建的含义和建设工程规划许可证的作用，掌握开发项目报建的流程以及报建送审提交的资料3.掌握房地产开发项目招标概念与作用、活动原则和招标方式，掌握施工招标中有关申请招标的条件、程序和主要内容第八章房地产开发项目实施1.了解房地产开发项目实施阶段发开企业的主要管理任务，房地产开发项目索赔的有关知识2.掌握房地产开发项目实施进度，投资进度管理的内容，了解健康安全环境管理的主要内容3.能够运用合同管理的有关知识对房地产开发项目进行合同分解、签订、跟踪合同第九章房地产经营管理1.了解房地产销售的含义、性质和特征，了解房地产销售的内容和程序2.熟悉房地产价格的构成和影响因素，在具体定价目标下选用适当的定价方法和策略3.掌握房地产销售渠道的内涵、结构和功能，选择房地产直接销售和间接销售的形式，分析房地产销售渠道管理的内容第十章房地产开发与经营项目后评价1.了解房地产开发与经营项目后评价的概念及作用2.掌握房地产开发与经营项目后评价的方法，房地产购后行为评价的概念和内容3.能运用指标体系设置的原则、方法及内容建立房地产开发与经营项目后评价模型，对项目进行综合效益评价。
房地产开发经营管理模拟试题及答案第九章房地产金融与项目融资
第九章房地产金融与项目融资一、单项选择题1.主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是（)。
A.有限股份责任公司B。
股份有限公司C。
房地产投资信托D.有限责任合伙企业2.下列哪一项不属于私募股权投资的特点（）。
A。
多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式,绝少涉及债权投资B。
一般投资于公开发行公司，不会涉及到要约收购义务C.投资期限较长，一般可达3至5年或更长,属于中长期投资D.投资退出渠道多样化3。
（)的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。
A。
权益融资B。
债务融资C。
发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金4。
证券市场的功能不包括（)。
A。
筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能5。
下列贷款中,不属于房地产开发贷款的是（)。
（2004年试题)A.土地购置贷款B。
土地储备贷款C.土地开发贷款D。
建设贷款6。
我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。
A.建设银行B.工商银行C。
商业银行D.农业银行7.由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。
A.40％～50%B。
50％～60%C。
60%～70％D.70％～80％8.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或(）。
A。
租金收入B。
土地出让收入C.房地产抵押贷款D。
净经营收入9.在房地产开发贷款中,（)通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。
A。
土地购置贷款B.土地开发贷款C.建设贷款D.土地储备贷款10.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是(）。
（2008年真题）A。
债权人通常是商业银行B.不能用于偿还土地购置贷款C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权D.还款资金来源通常是销售收入11.由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发、贷款带来的风险是（）。
A.经营风险B.市场风险C。
房地产经营管理电子版课本
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第一章：引言
房地产作为一个重要的产业领域，在现代经济体系中扮演着至关重要的角色。
本课本将围绕房地产经营管理展开讨论。
第二章：房地产市场概述
房地产市场是一个复杂而多变的市场，受多种因素影响。
本章将介绍房地产市
场的基本概念和运作方式。
第三章：房地产投资与风险管理
房地产投资是一项高风险高回报的活动，对于投资者来说，风险管理至关重要。
本章将探讨房地产投资的策略和风险管理技巧。
第四章：房地产开发与规划
房地产开发是一个复杂的过程，需要涵盖土地规划、建筑设计、施工管理等多
个环节。
本章将讨论房地产开发的基本流程和规划要点。
第五章：物业管理与运营
物业管理是房地产经营中的重要环节，直接影响到物业的价值和租金收入。
本
章将介绍物业管理的基本原则和最佳实践。
第六章：房地产市场监管与法律风险
房地产市场经常受到监管部门的干预，而法律风险也是投资者需要警惕的重要
问题。
本章将介绍房地产市场的监管机制和法律规定。
结语
通过学习本课本，读者将对房地产经营管理有一个全面而深入的了解，为未来
从事相关领域的工作和研究打下坚实的基础。
希望本文档能为读者提供有益的信息和启发，谢谢阅读！。
房地产估价考试科目目录
目录第一部分房地产基本制度与政策第一章房地产业第二章建设用地制度与政策第三章城市房屋拆迁管理制度与政策第四章房地产开发经营管理制度与政策第五章规划设计与工程建设管理制度与政策第六章房地产交易管理制度与政策第七章房地产权属登记制度与政策第八章房地产中介服务管理制度与政策第九章物业管理制度与政策第十章房地产税收制度与政策第十一章住房公积金制度与政策第二部分房地产开发经营与管理第一章房地产投资与投资风险第二章房地产市场及其运行规律第三章房地产开发程序与管理第四章房地产市场调查与分析第五章现金流量与资金时间价值第六章经济评价指标与万法第七章风险分析与决策第八章房地产开发项目可行性研究第九章房地产金融与项目融资第十章物业资产管理第三部分房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论第二章房地产及其描述第三章房地产价格和价值第四章房地产价格影响因素第五章房地产估价原则第六章市场法及其运用第七章成本击及其运用第八章收益法及其运用第九章假设开发击及其运用第十章长期趋势法及其运用第十一章地价评估与分摊第十二章房地产估价程序第四部分房地产估价案例与分析第一章房地产估价报告写作第二章各种类型房地产的估价第三章各种目的的房地产估价第四章房地产市场分析与项目评估第五部分房地产估价相关知识第一章规划知识第二章环境知识第三章建筑工程知识第四章工程造价知识第五章房地产测绘知识第六章经济学知识第七章金融知识第八章证券知识第九章保险知识第十章统计知识第十一章会计知识第十二章法律知识第十三章拍卖知识。
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第九章本章历年考题精析（一）单项选择题1、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（D）。
（2007年试题）A.分离B.独立C. 独立D. 融合2、商业银行发放的商用房地产抵押贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是 (A)。
（2007年试题）A. 商用房地产风险更高B. 商用房地产的收益更高C. 商用房地产的价值更高D. 商用房地产的增值潜力更大3、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（C ）。
（2007年试题)A.租金收入B.土地出让收入C.长期抵押贷款D.净经营收入4、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（Ｄ）。
(2007年试题）A.操作风险B.法律风险C.信用风险D.管理风险5、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（Ｄ）风险。
（2006年试题）A.信用B.管理C.法律D.操作6、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（Ｂ）资金。
（2006年试题）A.政府政策性B.资产变现C.企业入股D.个人入股范围7、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资（Ｃ）的自有资金或股本金。
（2002年试题）A.15%B.20%C.35％D.40％8、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（D）。
（2002年试题）A．10% B.20% C.50% D.200%9、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（ C ）。
（2002年试题）A.60%B.70%C.80%D.90%10、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为（ C )。
（2003年试题）A 12% B 13.4 C 80% D125%11、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。
（2003年试题）A 50%B 15C 20D 3012、当贷款综合风险度超过（ B ）时，为高风险贷款。
（2003年试题）A 50%B 60%C 80%D 90%13、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（ B ）。
（2004年试题）A 土地购置贷款B 土地储备贷款 C土地开发贷款 D建设贷款14、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（ A ）。
（2004年试题）A 企业信用等级越高，信用等级系数值越高B 贷款期限越长，期限系数值越大C 项目风险越大，风险等级系数值越大D 用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低15、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（ B ）风险。
（2005年试题）A 市场 B财务 C 政策 D经营16、在测算资本金融资成本时，其资本占用费是按（ D ）计算的。
（2005年试题）A 综合利率 B贷款利率 C折现率 D 机会成本（二）多项选择题1、在下列费用中，属于债务融资成本的有（ ABCD ）。
（2007年试题）A 承诺费 B手续费 C担保费 D利息 E 税费2、下列属于房地产企业的融资方式中，属于债务融资方式的有（ ABCE ）。
（2006年试题）A 发行企业债券B 向银行借入信用贷款C 房地产开发贷款D 在公开市场上发行股票 E土地储备贷款3、个人住房贷款的类型有（ ABC ）。
（2001年试题）A .政策性抵押贷款 B. 商业性抵押贷款 C .A与B组合抵押贷款D个人信用贷款4、影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的主要指标有（ ABCD ）。
（2001年试题）A 资金实力 B企业信誉 C 企业偿债能力 D企业获利能力5、房地产贷款担保的形式有（ＡＣＤ）。
（2001年试题）A 保证B 保险 C质押 D抵押6、金融机构在进行资金融通时，通常考虑资金的（ BCD ）。
（2001年试题）A 保证性 B安全性 C 盈利性 D 流动性7、按贷款的用途，房地产开发贷款可以划分为（ ACE ）。
（有修改）（2002年试题）A 土地购置贷款B 流动资金贷款C 土地开发贷款D 房地产经营贷款 D 建设贷款8、按照融通资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（ CD ）。
（2002年试题）A 直接融资B 间接融资C 权益融资D 债务融资E 安全融资9、某笔房地产开发贷款的综合风险度与（ BDE ）直接相关。
（2002年试题）A 贷款额B 企业信用等级C 自有资金数量D 项目风险等级E 贷款期限10、金融机构在融出资金时，要遵循（ ABD ）原则。
（2003年试题）A 流动性 B安全性 C 偿还性 D 盈利性 E 地域性11、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ABCD ）工作。
（2003年试题）A 客户评价B 项目评估C 担保方式评价D 贷款综合评价E 环境评价12、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（ BC ）。
（2004年试题）A 项目投资形式的可分配利润B 协议中所规定的贷款利息C 协议中规定的有关费用D 租售收益 E股息13、新设项目法人融资形式的特点有（ ABC ）。
（2005年试题）A 项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B 新设项目法人承担相应的融资责任和风险C 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力D 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产（三）判断题1、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担保向金融机构申请的贷款。
（×）（2007年试题）2、债务融资的资金供给方与投资方共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。
（×）（2006年试题）3、对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。
（√）（2002年试题）4、在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越高，则贷款人获得的贷款金额越多。
（√）（有修改）（2003年试题）5、个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。
（×）（2004年试题）6、虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。
（√）（2004年试题）7、个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。
（×）（2005年试题）8、房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。
（√）（2005年试题）四、强化训练题库（一）单项选择题1、由于房地产权益投资风险较高，（ C ）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益投资。
A.建设银行B..工商银行C.商业银行D.农业银行2、在房地产开发贷款中，（ B ）通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。
A.土地购置贷款B.土地开发贷款C.建设贷款D.土地储备贷款3、我国央行目前规定，（ C ）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。
A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行4、（ D ）实行专款专用、封闭管理、储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。
A.土地购置贷款B.土地开发C.建设贷款D.土地储备贷款5、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ C ）。
A.租金收入B.土地出让收入C.长期抵押贷款D.净经营收入6、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（ A ）。
A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大7、（ A ）的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。
A.抵押贷款直付债券B.抵押贷款传递债券C.抵押贷款支持债券D.抵押贷款担保债务8、关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是（ A ）。
A.贷款价值比率（抵借比）通常不超过50%B.贷款期限最长不超过10年C.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款D.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放9、房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs，是以（ B ）分类的。
A.按其投资业务B.信托性质的不同C.收益形式D.来源构成10、关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是（ C ）。
A.流动性好B.市场价值稳定C.现金回报较低D.有效分散投资风险11、由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（ B ）。
A.40%~50%B.50%~60%C.60%~70%D.70%~80%12、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（ C ）。
A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%13、REITs按其（ C ）不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。
A.权益类型B.抵押方式C.投资业务D.信托性质14、下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是（ C ）。
A.政策风险B.市场风险C.变现风险D.财务风险15、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ D ）风险。
A.信用B.管理C.法律D.操作16、以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不超过（ B ）年。
A.1B.2C.3D.517、房地产开发项目所需的大部分资金是以（ A ）的方式筹集的。
A.债务融资B.在建房地产抵押贷款C.权益融资D.建设贷款18、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（ D ）。
A.分离B.独立C.对立D.融合19、关于融资成本，下列说法不正确的是（ D ）。
A．融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B．融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C．融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D．资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费20、关于债务融资，下列说法不正确的是（ B ）。
A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”21、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（ B ）。