房地产行业偷税主要手段
和田会计税务实务：房地产企业偷逃税的主要手段(三)
和田会计税务实务：房地产企业偷逃税的主要手段(三)同、假信息虚增成本，以达到偷逃税款的目的。
对各房地产开发小区的房地产销售实行定向式税收管理，即每个住宅小区的商品房在收到预收款申报纳税时，税票、发票必须注明是哪个小区、哪一幢、哪一套房，同时设立台账，进行跟踪管理。
四是加强对房地产企业销售环节的监控。
加快开发使用房地产交易管理信息系统，把房地产交易过户税收的受理、审核、审批、查询以及纳税通知书、完税证明书的打印等工作内容纳入信息化管理范围，实现全程网上办公和实时监控、查询，提高房地产交易税收审核的工作效率。
（二）强化对房地产行业的稽查，加大对房地产业偷逃税的惩处力度建立房地产行业良好的纳税秩序，税务部门除了加强对房地产开发各环节的监控外，还应采取针对性的措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度，以对偷逃税的纳税人起到一种威慑作用。
一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。
稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组提供资料的分析，有选择性的对房地产企业进行重点稽查。
二是努力提高税务稽查人员的素质，加强对税务人员职业道德教育和业务培训，增强道德修养，提高查账能力，并建立有效的监督机制，对稽查案件的质量实行定期检查，严格落实执法目标责任制，规范办案人员依法检查、依法处理。
三是加大对房地产涉税案件的处罚力度。
要敢于破除“人情税”、“关系税”，依照《征管法》的有关规定，对查处的偷税款及罚款，采取强制措施，依法坚决催缴入库；对大案要案，按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚，对法人代表和财务人员追究法律责任，让其再不敢有半点偷税逃税之心。
（三）改革和完善房地产税制及配套法规，从立法上堵住房地产企业的偷逃税漏洞随着农村人口城市化进程的加快，房地产行业将在相当长时间保持高速发展的态势，成为我国重要的支柱产业，对国民经济和社会发展的影响日益深远。
在现行的税制下，靠强化征管，加大对偷逃税企业的处罚力度，对遏制全行业偷逃税款虽有一定作用，但并非治本之策。
房地产行业偷税方式及对策
房地产偷税方式及对策
一、形式
（一）收入
1、隐瞒收入
（1）将收入划分为配套费、商品房收入（土地使用权转让收入），其中配套费收入以内部收据出具，直接冲减业务成本。
其他收入方开发票，达到双偷目的。
（2）未按规定确认收入。
已达到房地产收入确认标准的，未按规定确认收入。
如按揭的，应自按揭款收到之日起，确认收入。
2、隐瞒预收款。
预收款以“其他应付款”、“应付帐款”等名义收取，未按规定列入“预收帐款”
（二）成本，
1、发票
（1）虚假发票
（2）大头小尾
（3）税务机关代开发票，花点税费，虚列成本
2、未按规定结转成本。
按规定，应
收入大于成本现象
3、工程费用
钢材
4、多/提前结转成本。
（三）费用
1、销售外包。
向房地产销售公司支付代销费，收入2%。
2、预提费用。
预提利息支出
（四）资金流通
1、存在多方单位资金借贷关系，代付、代收等现象。
是否存在借用资金帐户现象
2、投资方无偿占用资金，未按营业常规支付利息
二、对策
1、资金流。
至银行调查，了解其现金缴款情况，了解按揭办理情况
2、销售情况。
房产交易中心、预售证。
3、销售面积。
4、外调。
5、发票真伪请地税协查。
房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法
房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法近年来，随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业偷税现象也日益突出。
为了规范市场秩序，维护税收公平，税务部门对房地产开发企业的税收行为进行了加强监管和严格审查。
本文将就房地产开发企业偷税的常用手法以及税收稽查方法进行探讨，以期加强对这一问题的认识和防范。
房地产开发企业偷税的常用手法主要包括以下几种：1. 虚构合同：房地产开发企业通过虚构合同，将部分收入列为合法支出或费用，以减少企业的应纳税额。
这种手法主要的掩饰手段包括合同金额的虚高或虚低、服务费用的虚构等。
2. 编辑账目：房地产开发企业在财务报表中隐瞒一些真实收入、加大一些虚假支出，以达到减税的目的。
常见的手法有虚构购房人员和销售人员的工资、虚构设备购置费等。
3. 财务偷逃：包括隐匿销售收入、牵涉制假制套票、虚增费用、短期借款造成利息支出等偷逃行为。
这些偷逃手法常常与其他企业勾结，以达到共同偷逃税款的目的。
4. 通过代理机构转移资金：房地产开发企业通过与代理机构合作，以代理机构的名义进行业务操作，将收入转移至代理机构，以避税或减少纳税额。
面对房地产开发企业偷税的挑战，税务部门采取了一系列税收稽查方法，以保障税收的合法性和公平性。
1. 数据分析：通过对房地产开发企业涉税数据进行精确的分析，发现异常数据和异常行为，及时发现企业的偷税行为。
税务部门可以将涉税数据与其他相关数据进行比对，找出企业涉税数据中的不一致之处，建立数据模型，实现对企业的精准监控。
2. 重点核查：税务部门将根据风险评估的结果，选择性地对涉嫌偷税的企业进行重点核查，重点关注那些可能存在偷税行为的企业。
通过现场检查、调查取证等手段，全面了解企业的经营状况和税务行为，对企业的涉税行为进行核实。
3. 抽样审计：通过对房地产开发企业的抽样审计，对企业的财务报表进行全面审查，查找企业若有的偷税行为。
税务部门可以随机选择一部分企业进行审计，将审计结果与企业的纳税额进行比较，发现不合理之处。
房地产行业常用税收违法手段及税务稽查重点
某房地产公司隐匿收入偷税案
该把开发产品 — 地下停车位和沿街 商用房的其中一部分不反映在财务账 上，以达到隐匿收入偷逃税的目的。 在实地调查过程中，检查人员还通过 采取抽样调查的方式，通过走访住户、 电话咨询等途径，对住房、地下停车 位和沿街商用房的销售价格、销售面 积和销售时间等情况进行了调查取证， 进一步固定了有关证据。
某房地产公司隐匿收入偷税案
1、隐匿收入偷逃税 公司开发建设的“A花园”小区的地下停 车场决算面积为16650平方米，以每个30平 方米的标准，划出了555个停车位用于销售， 车位全部销售完毕。而该公司财务账实际 入账只有366个计10980平方米，实际少入 账停车位189个计5670平方米。该部分车位 全部销售完毕，平均售价每平方米2150元， 与市场价格基本相近，视同计税价格，共 计在账簿上少列收第一种采取“以物易物”的方式下，合作建房双方都发生 了营业税的应税行为。具体按下列规定执行： （1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得 了部分房屋的所有权。在这一合作过程中：甲方以转让部 分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转 让土地使用权的行为，应按 “转让无形资产-转让土地使 用权”税目缴税；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价， 换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为，应按 “销售不动产”税目缴税。由于双方没有进行货币结算， 应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别 核定双方各自的营业额。 如果合作建房双方（或任何一方）将分得的房屋销售出 去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按 “销售不动产”税目缴税。
合作建房的有关营业税政策
（二）房屋建成后如果双方按一定 比例分配房屋，对甲方向合营企业 转让的土地，按“转让无形资产” 缴税，其营业额按《营业税暂行条 例实施细则》第十五条的规定核定。 双方分得房屋后各自销售的，按 “销售不动产”征税。
房地产开发企业偷税
偷税具有隐蔽性、违法性和不正 当性等特点，会对国家税收造成 损失，破坏税收公平原则，影响 社会经济秩序。
偷税的常见手段
虚假报税
故意虚报、少报或不报 应纳税额，以减少纳税
义务。
转移利润
将企业利润转移至关联 方或境外，以逃避纳税
义务。
非法取得发票通过非法手段取ຫໍສະໝຸດ 发票 ，以抵扣税款或增加成本。
房地产开发企业偷税
汇报人： 2024-01-09
目录
• 房地产开发企业偷税概述 • 房地产开发企业偷税的原因 • 房地产开发企业偷税的案例分
析 • 防止房地产开发企业偷税的措
施 • 对房地产开发企业偷税的处罚
01
房地产开发企业偷税概述
偷税的定义与特点
偷税的定义
偷税是指纳税人违反税法规定， 故意不履行纳税义务的行为。
01
02
03
罚款
根据偷税的金额和情节， 对房地产开发企业处以罚 款，罚款金额通常为偷税 金额的一定比例。
税务滞纳金
对未按时缴纳税款的情况 ，房地产开发企业需支付 滞纳金，滞纳金金额按未 缴税款的日利率计算。
税务行政处罚
对违反税收法规的行为， 税务机关可以采取吊销营 业执照、撤销税务登记等 行政处罚措施。
税收政策不明确
部分税收政策表述模糊，导致企业与 税务机关对政策理解存在差异，容易 引发偷税行为。
企业纳税意识淡薄
缺乏依法纳税观念
部分房地产开发企业缺乏依法纳税的 意识，对税法规定不重视，认为偷税 是普遍现象。
追求利润最大化
企业为了追求利润最大化，不惜采取 违法手段偷税，以降低经营成本。
税务机关监管不力
社会各界对偷税行为持谴责态度，认为这种 行为损害了社会公平正义和公共利益。
房地产企业偷税案例(一)
房地产企业偷税案例（一）引言：在房地产行业中，偷税是一种常见的违法行为。
本文将以房地产企业偷税案例为例，讨论该行为的具体表现，以及可能对企业和国家造成的影响。
概述：偷税行为是指企业通过各种手段逃避或减少纳税义务的行为。
房地产行业由于其特殊的经营模式和巨大的资金流动，成为偷税行为的高发领域之一。
本文将从房地产企业虚假账目、隐瞒收入、利用漏洞等方面，分析房地产企业偷税案例。
正文：1. 虚假账目a. 房地产企业通过虚报购地价款、建设成本等方式，人为减少企业的应纳税额。
b. 虚假账目还包括伪造凭证、编造费用等手段，以掩盖真实的财务状况。
2. 隐瞒收入a. 部分房地产企业通过操作收入的时间和账户，将收入转移至合法逃税渠道，以减少应纳税额。
b. 隐瞒收入的手段还包括虚构购房人员、收取回扣等。
3. 利用漏洞a. 房地产企业通过利用法律法规漏洞，将企业财产转移至关联企业，以减少纳税义务。
b. 利用漏洞还包括违反税务规定，设立多个实体企业，将收入分散到不同企业，达到逃避税款的目的。
4. 逃避关税a. 房地产企业通过进口材料、设备等方式，逃避关税，降低项目成本。
b. 部分企业还通过虚构进口数量、改变进口货物申报品名等手段，逃避关税的监管。
5. 影响与对策a. 房地产企业偷税行为导致国家税收损失，严重影响财政收入和社会经济发展。
b. 针对房地产企业的偷税行为，政府应加强监管力度，完善税收法律法规，严厉打击偷税行为。
总结：房地产企业偷税案例广泛存在于房地产行业中，这种行为通过虚假账目、隐瞒收入、利用漏洞等方式来达到逃避纳税义务的目的。
这不仅给企业和国家带来了财务损失，也对整个社会经济秩序产生了不良影响。
应当加强相关监管措施，完善法律法规，坚决打击房地产企业偷税行为，维护税收秩序和社会公平。
浅谈房地产行业偷税手段及检查的重点
浅谈房地产行业偷税手段及检查的重点房地产行业作为一个重要的经济领域，一直备受关注。
然而，在发展过程中，也不乏一些不法分子利用各种手段进行偷税逃税。
为了保护税收的公平性和维护经济的健康发展，税务部门对于房地产行业也进行了严格的检查。
本文将围绕房地产行业的偷税手段及税务部门的重点检查展开浅谈。
一、房地产行业常见的偷税手段1. 虚构交易：房地产开发商通过虚构交易的方式来逃避缴纳税款。
他们将房地产交易定价过低，或者在购房合同中虚构一些费用，以此来降低应纳税款。
2. 造假报账：房地产开发商在企业财务报表中虚报成本、虚增费用、假冒进项税额等手段来掩盖其真实的利润状况，从而减少应纳税额。
3. 假分割：在房地产商购买土地时，他们会将一块大面积的土地以几块小地块的形式进行购买，以便躲避高昂的土地增值税。
4. 不报账：有些小型房地产中介机构或个人投资者在买卖房地产过程中不进行账务记载，以此来逃避缴纳营业税或个人所得税。
上述只是房地产行业中常见的一些偷税手段，不法分子为了逃避税务部门的监管，也可能会使用其他各种手段。
税务部门为了打击偷税行为，需要在检查时重点关注某些方面。
二、税务部门对房地产行业的重点检查1. 交易合同与实际交易情况是否一致：税务部门会对房地产交易的合同进行检查，与实际交易情况进行核对。
如果合同金额与实际交易价值存在较大差异，就有可能发生税务避税行为。
2. 发票真实性核查：税务部门会核查房地产开发商的购进发票和销售发票，检查其是否真实合法。
特别是对于联合开发、装修和建筑施工等环节，需要仔细核对发票的真实性，以防止虚开发票等违法行为。
3. 资金流向的审查：税务部门会仔细审查房地产开发商的资金流向，比对收入和支出是否合理、是否存在假账、虚开发票等行为。
对于资金流向异常的企业，税务部门会进行更加深入的调查。
4. 关联企业的往来检查：税务部门会对房地产企业与关联企业之间的业务往来进行检查。
如果关联企业之间存在虚假交易、利益输送等行为，税务部门会对其进行严厉的处罚。
房地产开发企业偷漏税款的主要手段
房地产开发企业偷漏税款的主要手段房地产开发的主要程序包括四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。
如果开发项目在建设中就预售或预租给置业投资者或使用者，第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。
前期工作主要包括开发用地的范围，规划用途;获取土地使用权;征地、拆迁、安置、补偿;规划设计获得规划部门许可;获得建设管理部门的施工许可;安排长期和短期信贷等等。
房地产开发企业偷漏税款行为主要发生在前期工作、建设阶段和租售阶段，税种主要集中在营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税、印花税。
常见的偷逃税手段主要有：(一)获取土地使用权阶段主要以合作建房的形式偷逃税款。
1.以房换地，纯粹的“以物易物”，以双方各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。
一种是交易双方对各自的应税行为完全隐匿，绕过财务核算，一方不计房地产销售收入，另一方不计转让土地使用权收入，双方共同偷税。
另一种是双方协商以极低的价格作价，特别是以兼并国有企业形式取得土地，享受国有企业改制政策，压低价格，不仅偷逃税收，而且导致国有资产流失。
2.利用“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，以及以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为不征收营业税”的规定，将土地归还给国土部门再出让或者虚假出资或中途抽走资金偷逃税款。
(二)建设施工阶段1.建设方不严格履行委托代征义务，未及时扣缴建安营业税及附加，形成漏税。
2.建设方提供材料(即甲供材方式)价款，未随支付的工程价款一并申报代征建安营业税及附加，形成漏税。
3.长期不办理竣工决算，不体现实现利润，从而不申报缴纳企业所得税和土地增值税。
(三)预售和销售阶段1.偷逃流转环节税收。
(1)收入长期挂往来账或以收抵支，不申报纳税。
开发多个楼盘的企业，部分楼盘销售收入不入账，隐瞒收入。
少开或不开销售不动产发票，开大头小尾发票，蓄意虚减计税依据。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
青岛近八成房地产企业存有涉税问题
新华社信息青岛电（记者刘宝森）近日，青岛市地税局稽查局对青岛市３０４家房地产企业实施了专项检查，结果显示：近八成的房地产企业存有涉税问题。
据了解，在被检查的３０４家房地产企业中，存在偷税行为的为２３８户，占被检查总数的７８．３％，共查补税款、滞纳金、罚款金额合计８６０８万元，占同期稽查查补总额的５５．２％，户均查补额３６．２万元。
调查表明，房地产行业偷税主要手段是：个别房地产企业利用账外账、假账、假发票偷税的情况明显增加；部分房地产企业逃避税收监管，不如实预缴企业所得税税款；自行虚增建安成本，成本结转不遵循配比原则，企业视当年利润的大小提前结转成本，人为调节利润，偷逃企业所得税；联建一方虚开发票，扩大另一方开发成本，转移利润，偷逃企业所得税；预收购房款挂往来账不申报纳税、低价出售开发产品、钻政策空子不及时清算土地增值税；销售车库、储藏室通过不开具发票不结转收入，偷逃相关税金；以虚列人员的方式降低销售人员取得的售房提成收入，偷逃个人所得税；与分支机构或关联企业业务往来不按独立企业之间正常交易进行，通过相互交叉摊计费用或瞒报经营项目，隐瞒经营收入偷税；将银行转入的个人住房按揭贷款记入“短期借款”科目，转移收入，偷逃营业税、土地增值税及企业所得税；将开发产品自用、对外捐赠、抵偿债务、换取非货币性资产等不按规定视同销售并结转收入，偷逃相关税金。