房地产开发经营的重点
房地产开发经营与管理重点归纳
Importance for Aki——房地产开发经营与管理第一章房地产概述①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性①房地产业投资大、周期长、效益高②房产、地产交易的不可分割性③房地产业的产品保值性、增值性和地域性④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响对GDP的贡献——6-12%对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费）对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业……对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估……按投资形式划分（直接投资和间接投资）按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资）按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊）直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。
房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券①投资金额巨大，回收期长②投资不确定因素多，风险较大③流动性较差④具有保值增值性⑤受政府政策影响较大⑥依赖金融部门的支持⑦具有专业性⑧投资具有相互影响性①投资机会寻找②项目可行性研究③取得土地使用权④项目规划与合同谈判⑤项目建设⑥房地产租售⑦物业管理第二章房地产企业①经营对象的不可移动性②业务形态的服务性③经营活动的资金和人才密集性④不完全竞争性。
⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。
各资质等级的企业应达到相应的条件。
房地产经营与管理
房地产经营与管理房地产经营与管理房地产是国民经济重要组成部分，也是人们最基本的居住需求。
房地产经营与管理是指对房地产的开发、销售、租赁、维护以及房地产企业的管理工作。
在房地产市场竞争加剧的情况下，房地产经营与管理对于企业的生存和发展至关重要。
一、房地产开发房地产开发是房地产经营的核心，开发项目的类型和品质关系着房地产企业的发展。
房地产开发涉及的范围比较广泛，包括项目规划、设计、开发、营销等多个细分领域。
在开发中，企业需要注重市场调研和市场预测，进行合理的定位和规划，制定合理的市场营销策略。
二、房地产销售房地产销售是房地产企业的主要收入来源，也是房地产经济的重要组成部分。
房地产销售需要企业注重市场营销，把握市场动态，进行合理的价格和推广策略，同时也需要关注售后服务，提高客户满意度和忠诚度。
三、房地产租赁房地产租赁是一个长期的收益流，对于房地产企业来说是一个重要的收入来源。
在租赁中，企业需要关注租户的信用及财务能力，避免对企业产生经济损失。
同时也要注重房屋维修和管理，保证租户的居住安全和舒适度。
四、房地产维护房地产维护指的是房地产开发完成后的维护和保养工作。
在房地产维护中，企业需要注重物业管理和设施维护。
物业服务质量的好坏直接影响到房地产市场的声誉和企业的形象，因此企业需要加强物业服务水平，提高住户满意度。
五、房地产企业管理房地产企业管理是房地产经营的重要方面。
良好的房地产企业管理可以提高企业效率，降低管理成本，提高企业形象和竞争力。
在管理中，企业需要注重企业文化建设、人才培养和激励、财务管理等方面，提高企业可持续发展能力。
六、房地产监管房地产监管是房地产市场的重要保障之一，可以促进市场公平竞争、维护消费者权益和社会稳定。
在房地产监管中，政府需要建立完善的法律法规和制度体系，加强对开发、销售、租赁和物业管理等环节的监管和准入门槛。
总之，房地产经营与管理是一项庞杂而又细节化的工作，需要企业注重市场动态，掌握各项管理技能，同时也需要政府加强监管，保障市场公平竞争。
房地产开发经营管理(重点)
一、房地产投资：国家、企业、个人等投资主体将一定资金直接或间接的投入到房地产开发、经营管理服务消费等活动中、期望获得价值增值的投资行为。
二、房地产投资特点：投资金额巨大回收期较长、不确定因素多风险大、流动性差、保值增值性、受政府政策影响大、依赖金融部门的支持、专业性。
三、房地产投资风险的概念：未获得预期收益可能性的大小。
房地产投资的系统风险：市场供求、周期、变现、利率、政策、政治、或然损失等风险。
房地产投资的个别风险：收益现金流、未来运营费用、资本价值、机会成本、时间、持有期等风险。
四、房地产市场概念：从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。
房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
房地产市场指标：供给指标、需求指标、市场交易指标、市场监测与预警指标。
（PS：房地产价格指数：是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数）房地产市场特性:市场供给的垄断性、市场需求的广泛性和多样性、市场交易的复杂性、房地产价格与位置密切相关、存在广泛的经济外部性、市场信息的不对称性。
房地产市场功能：配置存量房地产资源和利益、显示房地产市场需求变化、指导供给以适应需求的变化、指导政府制定科学的土地供给计划、引导需求适应供给条件的变化。
房地产市场的参与者：1、土地所有者或当前的土地使用者2、开发商3、政府及政府机构4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问7、消费者或买家五、房地产市场的周期循环：指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。
原因：生产者与消费者心理因素的影响、政策因素影响、生产时间落差、市场信息不充分、制度因素影响。
六、房地产泡沫：由于房地产投机引起的房地产市场价格与价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
房地产开发与经营教案
房地产开发与经营教案第一章：房地产开发与经营概述1.1 教学目标让学生了解房地产开发的定义、目的和意义。
让学生掌握房地产开发的基本流程和主要环节。
让学生了解房地产经营的基本概念和主要方式。
1.2 教学内容房地产开发的定义、目的和意义。
房地产开发的基本流程：前期调研、规划设计、土地获取、项目开发、销售与交付。
房地产经营的基本概念和主要方式：销售、租赁、物业管理、资产证券化。
1.3 教学方法讲授法：讲解房地产开发的定义、目的和意义，以及房地产开发的基本流程和主要环节。
案例分析法：分析房地产经营的成功案例，让学生了解房地产经营的基本概念和主要方式。
1.4 教学评估课后作业：让学生结合案例，总结房地产开发与经营的基本流程和主要环节。
课堂讨论：让学生分享自己对房地产开发的看法，以及认为房地产开发与经营的成功关键因素。
第二章：房地产市场需求分析2.1 教学目标让学生了解房地产市场需求的概念、作用和重要性。
让学生掌握需求预测的方法和步骤。
让学生了解影响房地产市场需求的主要因素。
2.2 教学内容房地产市场需求的概念、作用和重要性。
需求预测的方法和步骤：定量预测、定性预测、组合预测。
影响房地产市场需求的主要因素：价格、收入、政策、人口、城市化。
2.3 教学方法讲授法：讲解房地产市场需求的概念、作用和重要性，以及需求预测的方法和步骤。
案例分析法：分析具体的房地产市场需求案例，让学生了解影响房地产市场需求的主要因素。
2.4 教学评估课后作业：让学生结合案例，运用需求预测的方法和步骤，预测房地产市场的需求。
课堂讨论：让学生分享自己对房地产市场需求预测的看法，以及认为影响房地产市场需求的主要因素。
第三章：房地产供给分析3.1 教学目标让学生了解房地产供给的概念、作用和重要性。
让学生掌握供给预测的方法和步骤。
让学生了解影响房地产市场供给的主要因素。
房地产供给的概念、作用和重要性。
供给预测的方法和步骤：定量预测、定性预测、组合预测。
3个阶段的房地产经营管理重点
3个阶段的房地产经营管理重点为了更好的研究和实践房地产经营管理体系的架构，开发更加符合企业发展要求的人力资源模式，现将房地产经营管理分为创富、创新、创意三个阶段。
下面对这三个阶段及其需要的管理重点进行简单说明。
一、创富阶段。
这个阶段发生在企业在创立和发展初期，因为房地产是资本密集型的行业，对现金流动的节奏有着非常大的要求。
并且，由于当时的消费者市场异常火爆，处于有房即可立即售罄的情况，房地产企业更多的需要创造更多的经济效益，快速的积累企业的资本。
这个阶段在2007年10月前很多房地产企业皆如此。
因为这个阶段，企业更多关注的是财务目标，所以，在进行人力资源管理的时候，需要更多的关注财务结果，并且，需要对开发效率有更多的关注和引导。
因此，在这个阶段，企业必须夯实运营能力，打好房地产经营管理基础，加强成本控制，提升运营效率，加强计划控制能力建设，建立起对项目的经济指标评价体系。
这个阶段企业业绩的评价重点在财务指标和内部运营指标。
二、创新阶段。
这个阶段发生在两种情况下，一种情况是在行业发展的创富阶段，有远见的企业基于企业核心竞争力的提升而进行的创新性研究；一种情况是在行业有高涨期突变到低潮期，房地产企业被动而采取的行动。
显然，第一种情况是需要我们推崇的。
我们知道，创新的过程非常重要，做(续致信网上一页内容)为组织，需要具有创新能力，做为员工，需要有创新意识，而这些，都离不开企业创新环境的培育。
而所有的创新，来自于消费者的需求，因此，市场研究和消费者行为的研究显得尤为重要。
在这个阶段，我们需要关注的是不拘一格的创新过程，因此，企业需要对内部运营如何适应和满足客户需求做为重点，在创新性人才开发和培育方面，进行密切关注。
在地产集团总部，应该成立以创新为基础的由营销研究、设计、管理人员组成的虚拟团队，在项目部形成产品创新的改进机制。
对企业的业绩评价也以创新和学习为主，在企业内部，企业知识管理平台和经验共享平台需要有效建设起来。
房地产开发项目管理的重点及难点分析
房地产开发项目管理的重点及难点分析摘要：随着建筑企业的发展，我国房地产开发项目管理的重点及难点逐渐显露出来。
最近几年，房地产开发项目管理工作中，出现部分难点，对项目开发管理工作造成影响，尤其是在房地产市场下行期间，为了更好地将房地产开发项目管理工作做好，强化房地产的发展工作重点，下文从管理难度和管理重点进行分析研究，促进我国房地产在未来发展保持健康稳定的趋势。
我国的社会经济发展，在一定程度上带动房地产产业发展。
为了更好地促进房地产产业平稳发展，本文针对房地产开发项目管理的重点及难点进行相关的工作。
关键词：房地产；开发项目；管理难点；管理重点引言房地产的发展中，将开发项目管理制度进行逐渐完善，针对管理的难点和重点的特征，开展有效的管理措施。
房地产项目开发管理是一项复杂的管理系统，涉及的管理层面比较广泛，具有显著的开发周期较长、投入资金量大的特点，同时项目面对的未知风险较多。
因此很多房地产的开发项目管理工作，在通常情况下，会将整个项目管理划分为项目策划和项目实施阶段。
划分后的项目管理工作的重点能够更好地在项目开展过程中，科学合理地完成项目。
房地产项目的开发商是整个项目的管理主体，开展项目的时候，要和开发商进行沟通交流，将整个项目的策划和施工管理工作做好，组织好竣工验收交付使用阶段的工作。
项目施工单位是工程建设的推进者，在施工过程中，克服现有的房地产开发项目管理难点，做好项目管理工作的重点部分，就能够推动房地产开发项目管理工作的稳定发展。
一、房地产开发项目管理的概述房地产开发项目管理中，开发商和项目管理工作密切相关。
正确认识房地产开发项目管理工作和开发商的关系，提升管理工作的质量。
1.1项目管理和房地产开发的关系房地产的开发公司对不容类型的房地产开发项目管理工作投入的时间和资金都有很大的不同，这是因为房地产开发公司的起步工作都是由一个项目发展而来，在国家的政策方针大方向下，将项目管理做成系统性的工作，建立项目筹委会，综合各方面的考虑意见，完成项目管理的策划和施工工作[1]。
房地产开发与经营重点整理DOC
房地产开发与经营重点整理DOC一、市场调研与定位在进行房地产开发之前，市场调研是至关重要的一步。
通过对市场需求、竞争对手、政策环境等因素的研究，能够帮助开发商找到项目的定位，并确定合适的产品类型、定价策略等。
案例分析：地区市场研究发现，该地区的住宅需求呈现多样化的趋势，包括不同户型、不同价格区间的需求。
开发商针对市场需求推出多元化的产品线，以满足不同层次的购房需求。
二、土地收购与合作土地是房地产开发的基础，较为常见的土地获取方式包括自行购地、招标竞价、与政府合作共同开发等。
选择恰当的土地获取方式，需要考虑经济效益、投资回报等因素。
案例分析：开发商在项目选址上采取与政府合作共同开发的方式，通过与政府合作，能够获取到更优质的土地资源，并能够获得政府方面的支持和政策优惠。
三、建筑设计与施工管理房地产项目的建筑设计对于产品的质量、功能和市场竞争力都具有重要影响。
同时，施工管理也是一个关键环节，需要注重质量控制、进度管理和成本控制等方面。
案例分析：开发商在建筑设计阶段注重产品差异化，运用绿色建筑技术，以提高产品的市场竞争力和可持续发展性。
在施工管理方面，引入先进的项目管理工具和技术，确保工程质量和进度的控制。
四、营销与销售营销和销售是房地产开发的重要环节，能够决定项目的销售业绩和市场占有率。
需要通过有效的营销策略，提升项目的知名度和吸引力，同时也要注重销售渠道、销售团队的管理和培养。
案例分析：开发商在营销上运用多种渠道，如线上线下结合、社交媒体推广等方式，提升项目的曝光度和品牌知名度。
销售团队通过专业培训，提升销售技巧和服务水平，以增加产品的销售量。
五、投资与风险管理案例分析：开发商在项目投资评估时，通过综合考虑市场风险、政策风险和市场回报等因素，进行风险评估和投资决策。
并合理规划资金筹措渠道，降低融资成本和风险。
总结：房地产开发与经营是一个复杂的过程，需要综合考虑市场需求、政策环境、施工管理、营销销售和投资风险等多个因素。
房地产开发与经营
房地产开发与经营一、教学内容本节课的教学内容选自人教版《房地产经营与管理》教材，主要涉及房地产开发与经营的基本概念、流程及策略。
具体章节内容包括：1. 房地产开发的基本概念：介绍房地产开发的定义、特点及意义。
2. 房地产开发流程：阐述房地产开发的准备工作、开发过程及后期管理。
3. 房地产开发策略：探讨房地产开发的类型、目标及策略选择。
二、教学目标1. 让学生了解房地产开发的基本概念，理解其在我国经济社会发展中的地位和作用。
2. 掌握房地产开发的流程，能够分析并评价房地产开发项目的可行性。
3. 培养学生运用房地产开发策略，提高房地产开发的效益和质量。
三、教学难点与重点重点：房地产开发的基本概念、流程及策略。
难点：房地产开发流程的各个环节及其相互关系，房地产开发策略的选择与应用。
四、教具与学具准备教具：多媒体教学设备、黑板、粉笔。
学具：教材、笔记本、文具。
五、教学过程1. 实践情景引入：以某个成功的房地产开发项目为例，让学生了解房地产开发的实际运作过程，引发学生对房地产开发与经营的兴趣。
2. 教材内容讲解：分别讲解房地产开发的基本概念、流程及策略，引导学生理解并掌握相关知识。
3. 例题讲解：通过分析具体的房地产开发案例，让学生学会运用所学知识评价房地产开发项目的可行性。
4. 随堂练习：设置有关房地产开发与经营的问题，让学生分组讨论、回答，巩固所学知识。
5. 课堂互动：组织学生进行小组讨论，分享彼此对房地产开发与经营的见解，培养学生的合作与交流能力。
6. 板书设计：将房地产开发的基本概念、流程及策略关键词呈现在黑板上，方便学生回顾与记忆。
7. 作业设计（1）题目：请结合教材内容，分析某个房地产开发项目的成功因素。
（2）答案：成功因素包括：项目选址合理、市场需求旺盛、开发策略得当、项目管理高效等。
六、课后反思及拓展延伸2. 拓展延伸：鼓励学生关注房地产市场的最新动态，深入了解房地产开发与经营的实际案例，提高自己的实践能力。
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名词解释房地产开发：主要指在依据国家的法律取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为，是在待定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、技术和建设和施工等开发活动。
房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务、实现自身价值的经济组织。
房地产综合开发：是指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体的消费特征的基础上进一步进行产品市场定位的过程。
市场调研：运用科学的方法、有目的有计划的收集、整理、与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。
可行性研究：指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程、技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理，进而对多个方案进行优选的过程。
开发项目管理：是房地产开发企业对整个工程的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程中的各项务实操作。
市场营销：是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。
房地产交易：是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。
物业管理企业：通常称为物业管理公司，是指具有独立法人资格，根据合同接受业主或业主委员会的委托，依据有关法律、法规的规定、对物业实行专业化管理收取相应报酬的经济实体。
前期管理：指从建设单位选聘物业管理企业，签订前期服务合同时起，到业主、业主委员会成立并选聘物业管理企业，签订新的物业服务合同为止的这段期间的物业管理。
简答1、成本收益分析法假设条件。
只有在对某项目的服务存在着需要或愿望的情况下，项目才有经济价值；每个项目都必须在净收益最大的规模上实施；每个项目或项目各个独立部分，都必须以与项目总目标相符合的最小可能成本实施；每个项目的开发优先顺序应按其经济合理程度排序。
2、财务策略包括哪些内容。
如何自筹资金或依靠贷款现金才能保证房地产企业资金的需求；如何投资，向何种房地产品投资，以及资金的使用盈亏平衡等。
3、简述不同时期房地产的价格策略。
①房地产产品进入期：可以根据不同的情况和条件采用高价策略、低价策略和温和定价策略确定价格。
采用高价策略的市场条件：可开发的产品在市场上有强的竞争力或者产品在市场上有足够的数量的购买者，需求强烈。
低价策略的条件：新产品尚未被市场接受，市场对价格反应敏感，产品以低价销售不会对企业造成亏损等。
②房地产产品成长期：根据市场的变动情况以及进入期的定价策略适当调整和确定价格策略。
如果产品市场反应好，可以维持原高价策略，也可以在原低价策略或温和定价策略的基础上大幅度或适当提高价格。
③房地产产品成熟期：通过适当的价格策略维持产品的市场占有率；通过对产品进行适当的改进，维持产品的价格水平，保证收益。
④房地产产品衰退期：有利于剩余产品的尽快销售，可以采用折扣或让价策略。
4、经营决策的原则。
①遵守政策法规的原则②取得最佳效益原则③风险意识原则④定性分析和质量分析相结合的原则5、企业为社会提供有形无形的产品包括。
有形产品包括：各类房屋、构筑物无形产品包括：房地产咨询服务、中介代理服务、估价服务、物业管理服务、以及相关的房地产延伸服务。
6、为什么说房地产企业有专业化和综合化的趋势。
房地产产品的生产和消费过程具有复杂性和系统性。
一个房地产产品的生产过程，必须经历取得土地、寻找资金、施工建设、销售管理、售后服务的过程。
综合性房地产企业可以独立完成全部环节，向消费者提供产品和服务，也可以每个环节由专业化房地产企业完成或共同完成产品的生产和服务，如土地开发商、房屋建筑商、房地产销售商、资金运营商、物业管理者等专业化企业。
7、土地储备和一级开发成本包括。
①征地、拆迁补偿费及有关税费②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿性费用③市政基础设施建设有关费用④招标、拍卖或挂牌交易中发生的费用⑤贷款利息⑥其他费用8、土地储备和一级开发项目。
按土地来源：地方土地储备开发项目，央产土地储备开发项目，军产土地储备开发项目按实施主体：土地一级开发商实施的开发项目，政府直接实施的开发项目按原土地使用者意愿：原土地使用者主动申请的开发项目，原土地使用者被动接受或政府对其实施的开发项目。
9、住宅房地产和商用房地产开发项目。
①住宅房地产开发项目：普通商品住房项目，限价商品房项目，经济适用房项目，廉租房项目，别墅项目，旅游住宅房地产项目。
②商用房地产开发项目：写字楼房地产项目，酒店式公寓类开发项目，旅游房地产项目，商业用房项目。
10、在土地使用权转让过程中发生分税费。
①土地转让的出纳方缴纳的税费：营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、土地增值税；此外把还包括交易手续费、交易成本如评估、勘测、公证、场地等费用。
②土地转让的受让方缴纳的税费：契税；此外包括印花税、交易手续费、土地证工本费、交易成本如评估、勘测、公证、场地等费用。
11、简述房地产项目定价的原则。
①符合城市规划的原则②协调发展的原则③符合市场需求的原则④效益最大化的原则⑤与企业发展战略一致的原则12、哪些用地可采用划拨方式取得。
①国家机关和军事用地②城市基础设施用地和公益事业用地③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地④法律法规规定的其他用地13、市场调研的正文内容。
①基本情况的概述：a、说明改项调查的目的和范围。
b、简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、以及所要讲答的问题样本特征及容量等。
c、调查方法。
例如市场调查中资料收集的方法，另外在资料分析中使用的方法作简要说明，并对选用方法的原因做说明。
②房地产市场环境概况。
包括调研地区的人口概况、经济发展概况、居民生活水平、城市规划以及政府相关政策等。
③房地产市场供给特征。
包括房地产市场供给总体状况、区域供给状况、相同产品开发经营企业的特征和竞争力等。
④房地产市场需求特征。
包括房地产市场需求总体状况、区域需求特征及消费者群体特征与购房行为等。
⑤房地产市场形势与发展趋势。
⑥结论与建议。
14、可行性研究的基本内容。
①项目概况②市场分析和需求预测③规划方案和优选④开发进度安排⑤项目投资估算⑥资本的筹集方案和筹资成本估算⑦财务评价⑧风险分析⑨国民经济评价⑩结论15、直接融资和间接融资的优缺点。
直接融资的优点：⑪筹资规模和风险可以不受金融中介机构资产规模及风险管理的约束⑫具有较强的公开性⑬受公平原则的制约，有助于市场竞争，资源优化配置缺点：⑪直接凭自己的资信度筹资，风险度较大⑫一般逐次进行，缺乏管理的灵活性⑬由于具有公开性的要求，有时与企业保守秘密的需要冲突间接融资的优点：⑪社会安全性较强⑫授信额度可以使企业的流动资金需要及时方便的得到解决⑬保险性较强缺点：⑪社会资金的运行和资源配置的效率较多的依赖与金融机构的批准⑫监管和控制比较严格和保守，对新兴产业、高风险项目的融资要求一般难以及时和尽量满足。
16、总体定价中的三种策略。
低价策略：一般以提高市场占有率为主要目标，而营销利润往往为次要目标。
中价策略：适用于较为稳定楼盘销售，保持市场占有率。
高价策略：主要目标是在短时间内回笼资金，而市场营销量与市场占有率无法相对提高。
17、房地产交易特征和原则。
特征：标地物的位置固定性；房地合一的特征；房地产交易标地物的交易金额大，专业性强；房地产交易标地物的供给的稀缺性；房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性。
原则：及时登记的原则；房地连动原则；建议价格遵循国家政策的原则；交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移原则。
18、国有土地使用权出让方式适用地块的优点。
①协议转让：适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关事业用地和某些特殊用地。
②招标出让：适于要优化的土地布局，重大工程的较大地块的出让，在一定范围内具有公开竞争性。
体现优胜劣汰的原则。
③拍卖出让：适用于区位条件好，交通便利，土地利用有较大灵活性的闹市区地块出让。
④挂牌出让：适用于各类地块的出让。
既体现了公平竞争，又避免哄抬地价，操作简单。
19、怎样确定国有土地使用权转让后的年限。
土地使用年限为出让合同中规定的使用年限减出使用时已经使用的年限。
20、物业管理的基本出发点和归宿点还有指导思想。
物业管理的基本出发和归宿点：一切为了人，为了人的生存，方便，健康，为了人的交往，成长以及工作生活等的各项活动。
指导思想：以服务为宗旨，以经营为手段，以致富为目的。
论述1、房地产市场开发的发展趋势。
①开发由本地化向区域化发展②开发从品质向品牌跨越③纯物业开发向商用物业扩展④诚信开发地产争雄楼市⑤开发健康住宅风生水起2、协议出让土地使用权各利益主体和相关关系。
与土地有关的权利和利益主体大体有6个：中央政府、地方政府、农民、开发商、城市居民，工商企业。
不同的主体在土地上的权利和利益是不同的，甚至是对立的，城市拆迁户和农民希望政府大幅度提高补偿标准；开发商和企业希望压低买地价格；地方政府财务高度依赖土地财政，所以一方面它希望压低征地和拆迁补偿标准，一方面又业余抬高土地出让价格；中央政府则希望控制工业化和城镇化规模，提高土地利用效率，同时确保社会稳定，缓解农民和城市居民的不满。
地方政府为了发展地方经济普遍给予工商企业用地优惠，为确保土地财政与开发商站在一起，农村和城市居民则经常成为利益受损者。
3、价格营销策略中的定价战术。
①开盘定价战术：房地产价格走势需要依据阶段性营销目标不同而调整，其中最关键的是开盘定价，通常开盘定价有低开高走和高开低走两种战术。
低开高走战术就是按照开盘项目的进度，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按一定幅度调高价格的战术。
可根据成本法，参照附近楼盘价，结合市场需求予以确定低开高走开盘价，低开高走能给消费者以实惠感，容易聚集人气，促进士气，促进资金迅速回笼并易形成良好口碑。
低开高走战术适合于以下楼盘：总体素质一般的项目、城市边缘大项目、竞争激烈的项目。
高开低走战术即吸脂定价策略，就是在开盘初期以高价销售，迅速从市场获得丰厚的营销利润，再见机降价，力求尽快将资金全部收回。
高开低走给人以项目高品质的体现，但难以聚集人气，有一定的营销风险。
高开低走战术适合于以下楼盘：具有创新性、独特卖点的项目；综合性能好、功能折旧慢的项目。