房地产开发与经营知识要点

房地产开发与经营要点

一、简答题

1.简述房地产的特性。

1、位置固定性、个别性

2、使用长期性和用途的多样性

3、产品的政策属性和商品价值属性

4、投资规模性

5、保值增值性６、价格影响因素复杂

2.简述房地产市场的特点及分类。

房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预

房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术）

房地产市场的体系构成：

(1)按市场运行层次划分：一、二、三级市场

(2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场

(3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场

房地产的分类：1、按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等

2、按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度

3、按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房

4、按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等

5、按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务

3.简述房地产开发的参与者构成。

1、房地产开发企业：包括投资者、开发商

2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门

3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商

4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保）

5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司

6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。

4.简述房地产市场宏观调控的手段和内容。

1、法律手段

2、经济手段——财政、税收、金融

3、行政手段——土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理

5.简述房地产开发用地的取得方式。

出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。

6.简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。

1、国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土

地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

①招标、拍卖、挂牌出让的适用范围：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用

地

②协议出让的适用范围：在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县

人民政府国土资源行政主管部门方可按照规定采取协议方式出让

2、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。、

3、土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用

后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

适用范围（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地（4）法律、行政法规规定的其他用地

7.简述房地产项目开发程序。

1投资决策分析阶段----①提出投资开发设想②项目可行性研究

2前期准备工作阶段-----①获取土地使用权②征地与拆迁③工程勘察与设计④施工现场的“三通一平”或“七通一平”⑤建筑工程招标

3建设实施阶段-----①组织施工②工程监理③竣工验收

4租售及物业管理阶段-----①房屋租售②物业管理

8.简述房地产开发行政管理中的相关管理主体单位审批事项。

1土地管理（国土资源管理部门）-----①土地规划利用管理②土地开发管理③土地利用管理④土地权属管理

2城市规划管理（城市管理管理部门）----①工程规划分类管理（界限控制和建设规范管理）②配套设施同步规划（市政设施、公用设施）③严格实施管理（工程建设规划许可证、竣工验收）

3,建设管理（工程建设管理部门）-----①市场准入管理②招标投标管理③工程建设管理

4开发和市场管理——①市场准入管理②预售和销售管理③产权与产籍管理④物业管理、市场监督管理

9.简述房地产开发项目前期工作内容。

1项目策划和可行性研究——市场问题、定位问题、可行方案问题2用地取得——途径方式问题、成本控制问题3行政审批和项目报建——效率效益问题4现场准备——开工条件问题

10.简述城市规划的分类以及规划控制主要指标。

城市规划的分类：1、城市总体规划2、分区规划3、控制性详细规划

规划控制指标：1、用地性质2、建筑容量控制指标3、建筑退让距离4、建筑间系数5、交通及车位

11.简述城市规划管理对房地产项目开发的影响。

1、城市规划引导房地产开发，降低投资经营风险

2、城市规划对房地产的控制作用

3、城市规划影响城市土地价值的变动

12.简述房地产市场调查的主要内容。

1、房地产市场环境调查（1）政治法律环境调查（2）经济环境调查（3）社会文化环境调查

（4）社区环境调查

2、房地产市场需求调查（1）房地产消费者调查（2）房地产消费动机调查（3）房地产消费

行为调查

3、房地产市场供给调查（1）行情调查（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况（4）建筑设计及施工企业的有关情况

4、房地产市场营销活动调查（1）房地产市场竞争情况调查（2）房地产价格调查（3）房地

产促销调查（4）房地产营销渠道调查

13.简述房地产策划中项目定位的含义和内容。

含义：房地产开发投资者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位。

内容：产品定位、客户定位、形象定位、品牌定位、营销定位

14.简述房地产开发项目可行性研究的主要内容。

１、市场分析论证２、用地取得方案论证３、开发规划建筑方案论证４、开发时机和总体进度分析5、经济分析论证（投资、融资、效益和风险分析）6、营销方案论证7、物业管理方案论证

15.简述房地产开发项目成本费用分类及构成。

分类：开发建设投资和经营资金

构成：1、土地费用2、前期工程费3、建筑安装工程费4、用地范围内基础设施建设费

5、公共配套设施建设费

6、管理费用

7、财务费用

8、销售费用

9、开发期税费

10、不可预见费

16.简述房地产开发项目融资的资金来源。

1自有资金2银行贷款3证券化资金（发行股票、房地产债券）4争取外单位投资5外资6商业信用（垫资）7预售款8合作开发

17.简述房地产项目财务评价指标及指标的含义。

1、财务内部收益率：项目在整个计算期内各期净现金流量现值累计值和为零时的折现

率；

2、财务净现值：将项目各期发生的净现金流量按既定的折现率（基准收益率）统一折

算为现值的代数和；

3、投资回收期：从项目的投建之日起，用项目所得的净收益偿还原始投资所需要的年

限；

4、投资利润率：项目的年利润总额与总投资的比率；

5、资本金利润率：利润总额占资本金总额的百分比；

6、资本金净利润率：项目达年产税后净利润或年税后平均利润占资本金的百分比；

18.简述房地产登记管理的概念与内容。

房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记

19.简述房地产相关税收及计税依据。

1、房产税—计税依据：对非出租房屋按房产扣减后的余值，对出租房按租金收入

2、城镇土地使用税—计税依据：纳税人实际占用的土地面积

3、耕地占用税—计税依据：纳税人事迹占用的耕地面积

4、土地增值税—计税依据：有偿转让房地产所得的土地增值税

5、契税—计税依据①成交价格②市场价格③按土地、房屋交换差价定税④按土地收益定税

6、营业税、城市维护建设税和教育费附加

20.简述物业管理的概念及与房地产项目开发的关系。

概念：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

关系：物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式，物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，将直接影响房地产开发经营的前景。物业管理对房地产经营的影响主要有以下几点：第一，有利于房地产的销售推广。第二，有利于物业保值升值。第三，有利于房地产市场的发展完善。第四，有利于提高房地产综合开发企业的声誉。第五，有利于推动外向型房地产经济的发展。