房地产开发课件
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Chap1.房地产基本概念与属性PPT课件
地租）
2021/4/13
精选PPT课件
19
联系：
实物形态方面 任何房屋或建筑物都是建设在土地之上的； 开发的角度—没有土地的前期开发，就无
法在其上建筑房屋及其相关的建筑物
2021/4/13
精选PPT课件
20
联系（续）：
价格形态方面
地价对房价有影响——“房以地为贵”；
房价对地价同样也有影响——地上有房的建筑地块， 房屋以及其配套设施的数量、质量的多少、好坏都将直 接影响到地价的高低——“地以房为贵”；
资的前提下）
2021/4/13
精选PPT课件
16
根据用途的差异，主要分为两种类型： 城镇土地 农村土地
2021/4/13
精选PPT课件
17
1.2.3房产与地产的关系
差异与联系
2021/4/13
精选PPT课件
18
差异：
地产可以单独存在，而房产则不能离开地产 而单独存在
房产是一种终极产品 房产有折旧，地产无折旧 价格制定的方法不同（房价、房租、地价、
房屋用途
1 2 3 4 5 6
7
2021/4/13
住宅
工业交通仓库用房
商业服务用房 教育、医疗、科研用
房 文化、体育、娱乐用
房 办公用房
其他用房
居住用房（包括民居和集体宿舍） 用于生产、业务、储备物资等及各种附属用房 对外营业及各种商业、服务业用房及附属用房 从事教育、医疗、科研活动的各种房屋及附属房屋
（一）物理特征
（二）社会经济特征
1、不可移动性 2、相对的不可分割性 3、耐久性 4、异质性 5、有限性
1、商品属性 2、多重经济身份 3、交易的特殊性 4、保值增值性 5、可开发性
2021/4/13
精选PPT课件
19
联系：
实物形态方面 任何房屋或建筑物都是建设在土地之上的； 开发的角度—没有土地的前期开发，就无
法在其上建筑房屋及其相关的建筑物
2021/4/13
精选PPT课件
20
联系（续）：
价格形态方面
地价对房价有影响——“房以地为贵”；
房价对地价同样也有影响——地上有房的建筑地块， 房屋以及其配套设施的数量、质量的多少、好坏都将直 接影响到地价的高低——“地以房为贵”；
资的前提下）
2021/4/13
精选PPT课件
16
根据用途的差异，主要分为两种类型： 城镇土地 农村土地
2021/4/13
精选PPT课件
17
1.2.3房产与地产的关系
差异与联系
2021/4/13
精选PPT课件
18
差异：
地产可以单独存在，而房产则不能离开地产 而单独存在
房产是一种终极产品 房产有折旧，地产无折旧 价格制定的方法不同（房价、房租、地价、
房屋用途
1 2 3 4 5 6
7
2021/4/13
住宅
工业交通仓库用房
商业服务用房 教育、医疗、科研用
房 文化、体育、娱乐用
房 办公用房
其他用房
居住用房（包括民居和集体宿舍） 用于生产、业务、储备物资等及各种附属用房 对外营业及各种商业、服务业用房及附属用房 从事教育、医疗、科研活动的各种房屋及附属房屋
（一）物理特征
（二）社会经济特征
1、不可移动性 2、相对的不可分割性 3、耐久性 4、异质性 5、有限性
1、商品属性 2、多重经济身份 3、交易的特殊性 4、保值增值性 5、可开发性
房地产项目全案策划PPT课件
现场销售管理文件
预售许可证、中原代理费 诚意认购书、认购书
楼书 户型单张
来访客户调查表 成交客户调查表
借款协议（针对借首期款客户）
DM单张
来访客户登记表
预售（或现售）合同
完全生活手册
销控表
尾数纸
其他相关资料
销售培训资料（包括价格表、付款方式、促销 等）
查丈报告、最后图纸
折页 投资手册
日报、周报、月报表 销售人员签到本
•优势 •劣势 •机会 •威胁
•定位策略 •定位描述 •产品建议
•定为依据 •客户描述
•定位策略 •定位方法
•静态分析 •动态分析
2021
第四阶段：初步推广方案
首先，给项目一个形象
——项目总体形象定位
其次，告诉甲方我们准备怎么卖
——销售策略
重要的一点，给甲方一本明白账
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
•竞争环境 •房地产环境
•竞争楼盘 •经典楼盘 •成功案例
•区位价值 •项目资源
•周边客群 •历史客群 •特有客群 •投资客群 •新生客群
•市场状况 •可能的产品 •可能的客户
2021
第三阶段：项目定位
寻找均衡点
可能的产品
可能的客户 投 资 效 益
2021
SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 经济收益分析
2021
中篇 ·传播体系建立
2021
1
品牌传播效应
2
广告投放策略
3
纸质媒体
4
电子媒体
5
户外媒体
6
展销会
2021
1.1 房地产项目品牌规划
品牌外延
房地产行业培训图文PPT课件
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产的
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
经济特性
价值高 大性
相互影 响性
易受限 制性
楼面地价 指平均到每单位 建筑面积上的土 地价格。
楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价/容积率
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产总价格
房地产单位价格
土地价格和建筑物及其
指一宗房地产的整体
指单位面积或单位
附属 物价格的统一，
价格。
是土地价值和房屋价值
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产基础知识培训ppt课件
应符合下列规定： 1）烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度； 2）楼梯间、电梯间、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水 平投影面积合计小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度； 3）建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡屋顶高度一般处至室外平面计算建筑高 度。
• 钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作 ，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建 筑。
20
>按建筑结构承重方式分类
• 承重墙结构： 它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量 由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有 基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。 • 框架结构： 主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋 焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般 多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。 • 排架结构： 主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱 的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。 • 其他： 由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷 载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
房地产基础知识
我是谁—— 我在做什么—— 我可以做成什么样——
我想赚钱—— 我要做TOP SALE—— 我要做行业专家——
态度决定命运！ 细节决定成败！
2
课程目的
1、对于新同事：了解和认识房地产行业； 2、对于老同事：让大家一起温故而知新； 3、对于中原人：不断要求自己学习进取。
• 钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作 ，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建 筑。
20
>按建筑结构承重方式分类
• 承重墙结构： 它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量 由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有 基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。 • 框架结构： 主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋 焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般 多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。 • 排架结构： 主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱 的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。 • 其他： 由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷 载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
房地产基础知识
我是谁—— 我在做什么—— 我可以做成什么样——
我想赚钱—— 我要做TOP SALE—— 我要做行业专家——
态度决定命运！ 细节决定成败！
2
课程目的
1、对于新同事：了解和认识房地产行业； 2、对于老同事：让大家一起温故而知新； 3、对于中原人：不断要求自己学习进取。
房地产开发与经营管理课件(全套)
房地产开发企业按照企业条件，分为一、二、三、 四个资质等级。（如：注册资本5000、2000、800、 100，经营年限5年、3年、2年、1年，从业人员专 业资格及数量等）
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
房地产开发与经营(全套444页PPT课件)
• 田杰芳《房地产开发与经营》，清华大学出版社， 2011年
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
30
第一章 房地产开发与经营概述
31
本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
28
本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
29
主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
30
第一章 房地产开发与经营概述
31
本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
28
本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
29
主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
房地产基础知识培训PPT课件
4、高层：超过一定高度和层数的多层建筑。1972年国际高层建筑会议将高 层建筑分为4类：第一类为9～16层（最高50米），第二类为17～25 层（最 高75米)，第三类为26～40层（最高100米），第四类为40层以上(高于100 米）
5、超高层：30层以上的建筑称为超高层。
9、板楼和塔楼（也叫点式楼） ： 板式结构一般户型通透， 例如多层住宅、高层板楼； 塔楼（点式楼）是围 绕一个中心点，在一层内分布多户独立住房的户型。
四、建筑名词解释
1、什么是房地产一级市场： 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出 让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有 土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用 者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过 开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国 家垄断的市场。
5、什么是集资房
集资房属经济适用住房范围，是政策性住房，是企事业单位为 了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建 设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。
6、什么是经济适用房 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发
企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济 性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家 庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上 强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。
蛭石、陶 烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。
适合大规模 工业化施工，效率较高，工程质量较好。
框架结构由 梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构
的承载力和 刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬
《房地产开发简介》PPT课件
规划设计部
◘ 1、所谓“四证” ◘ 2、设计部各阶段工作重点 ◘ 3、核心阶段及核心内容
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
1
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
所谓“四证”： 1：建设用地规划许可证 2：国有土地使用权证 3：建设工程规划许可证 4：建设工程施工许可证 补充一证： 5：商品房预售许可证
13
EXPERIENCE COMMUNICATION
附图一
规划设计部
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
14
EXPERIENCE COMMUNICATION
附图二
规划设计部
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
15
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
2： 提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的 土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码 证、法人身份证。
3：宗地资料：宗地草图及红线图，土地的位置、性质、界 线、面积、用途及土地使用者的有关情况，并要求宗地 四至邻居界线清楚，无争议。
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
16
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
《建设工程规划许可证》为房地产开发的办理的第三个证， 此证办理最为麻烦，核心任务多，设计部在此阶段工作 最为繁杂。
1：各部门所需设计资料如下：房地产联审清单 2：此图纸为图审单位审查通过的图纸，需加盖图审单位的
审查合格章。
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
阶段重点： 1：审定某个地块核发某个地块的用地许可证；后期各个地
◘ 1、所谓“四证” ◘ 2、设计部各阶段工作重点 ◘ 3、核心阶段及核心内容
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
1
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
所谓“四证”： 1：建设用地规划许可证 2：国有土地使用权证 3：建设工程规划许可证 4：建设工程施工许可证 补充一证： 5：商品房预售许可证
13
EXPERIENCE COMMUNICATION
附图一
规划设计部
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
14
EXPERIENCE COMMUNICATION
附图二
规划设计部
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
15
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
2： 提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的 土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码 证、法人身份证。
3：宗地资料：宗地草图及红线图，土地的位置、性质、界 线、面积、用途及土地使用者的有关情况，并要求宗地 四至邻居界线清楚，无争议。
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
16
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
《建设工程规划许可证》为房地产开发的办理的第三个证， 此证办理最为麻烦，核心任务多，设计部在此阶段工作 最为繁杂。
1：各部门所需设计资料如下：房地产联审清单 2：此图纸为图审单位审查通过的图纸，需加盖图审单位的
审查合格章。
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
阶段重点： 1：审定某个地块核发某个地块的用地许可证；后期各个地
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第一节
土地理 论与开 发利用
房地产开发用地的取得
土地征 用及闲 置土地 处置
土地 所有权
土地 使用权
开发 用地 的取得
房地产开发用地
一、土地与土地开发利用
（一）土地的特性
1.土地的自然特性 ★土地位置的固定性
★土地数量的有限性
★土地特性的差异性 ★ 土地作为生态环境主要部分的脆弱性 2.土地的经济特性 ★ 土地需求与供给的矛盾性 ★ 土地实用方向的相对固定性 ★ 土地报酬至边际效益后的递减性 ★ 土地所有权及使用权形式上的多样性
（二）土地理论
1.区位论
（ 1 ）杜能的农业区位论：德国经济学家杜能 1826 年发表《孤 立国和农业与国民经济的关系》一书，标志着区位理论的产生。 杜能的农业生产分成了六个圈，即：①自由农作物圈（生产鲜 活产品，蔬菜及鲜奶）；②林业圈层（量大不易长途运输的木材 及材草）；③集约农业圈层（谷类、畜类）；④谷草农作物圈（ 牧草和畜类）；⑤三年轮做制农业圈层（体积小、易运输及不易 腐烂的农作产品，奶酪及烧酒）；⑥畜牧圈层或边际农业圈层（
（二）土地使用权的转让 1.土地使用权转让的含义 2.转让的期限 3.土地使用权转让的条件 （1）必须是出让的土地使用权才能进行转让； （2）必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地 进行投资开发、利用的土地才能转让； （3）土地使用权转让应当签订合同； （4）土地使用权转让必须办理过户登记。 4.土地使用权转让的原则 （1）随之转移原则 （2）房、地产一致原则 （3）效益不可损原则 5.土地使用权转让的方式 出售转让；交换转让；赠予转让土地使用权。
3.土地所有权的特征 (1) 权利的主体是特定的 (2) 土地所有权行使的绝对性（与债权相比） (3) 土地所有权行使的排他性 (4) 土地所有权具有追索性 (5) 土地所有权权能的完整性 (6) 土地所有权权能组成部分的可分离性和可回归性 （二）我国城市土地所有权及城市土地类型 1.我国城市土地所有权 (1)《宪法》规定 城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法 律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利 益的需要，可以依照法律规定对农村土地实行征用。矿藏、水 流、森林、山岭、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有。
农作物自给，提供少量的奶酪及烧酒）。
杜能的贡献是土地的级差地租与到中心城市的距离成反比。
（ 2 ）韦伯的工业区位论：韦伯的工业区位论实际上是区位因素 分析。德国人，1909年发表《工业区位论》一书。 ★ 运费对工业区位的影响 韦伯提出了原料系数，即运进工厂的稀有性材料与运出工厂的 产品总种之比。凡原料系数小于 1时，生产工厂应设在消费中心 区；凡原料系数大于 1 时，生产工厂应设在稀有性原料产地附近 ；凡原料系数等于 1 时，生产工厂可设在消费中心区或稀有性原 料产地附近。 ★ 工资成本对工业区位选择的影响 韦伯认为厂址应选择在运费成本最低的地方迁移到劳动力成本 最低点所需增加的运费和节约的成本进行比较确定。 ★ 集聚因素对工业区位选择的影响 韦伯认为厂址的选择应考虑：工业企业的规模经济、分工协作 与资源共享、集聚因素带来的外部经济利益的增长。
（三）房地产开发用地的类型 1.按照土地利用的性质和功能划分 按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB501372011），城市开发建设用地分为居住用地、公共管理与公 共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储 用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地八个大类。 2.按照土地的开发利用程度划分 （1）生地。生地是指完成土地征用，未经开发、不可直接作 为建筑用地的农用地或荒地等土地。 （2）毛地。毛地是指具有一定的城市基础设施，但尚未经过 拆迁安置补尝等土地开发过程，不具备基本建设条件的土 地。 （3）熟地。熟地是指具有完善的城市基础设施，经过土地开 发，能直接在其上进行房屋建造的土地。 （4）净地。
2.地租理论 (1) 地租的概念 从广义来讲，地租泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地 相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬，是一种不 仅局限于土地的租金；狭义的租金是指土地的使用者租用土地所 需支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。 (2) 级差地租（马克思主义地租理论） 级差地租的形成是由于土地本身条件的不同造成的土地自然力 的差异，级差地租细分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。 级差地租Ⅰ：是指等量资本投入在等面积的不同条件的土地上 ，因土地的肥力和位置差别而产生的超额利润转化而来的级差地 租。 级差地租Ⅱ：是指连续投在同一块土地上的各个资本，由于生 产效率不同，由资本效率较高的资本产生的超额利润被土地所有 者占有时所转化而来的级差地租。
三、土地使用权 （一）土地使用权的概念（广义的土地使用权） 1.土地使用权的概念 土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人 签订合同的有关规定，对国家和集体所有的土地，享有使用的 权利。土地使用权具有占有、使用、收益、处分的权利。 2.土地使用权的限制 (1) 使用范围的限制 (2) 使用方式的限制 (3) 使用年限的限制 ★ 居住用地70年； ★ 工业用地50年； ★ 教育、科学、文化、卫生、体育用地50年； ★ 商业、旅游、娱乐用地40年； ★ 综合或其他用地50年。
（2）城市土地使用制度改革的主要内容 ★ 土地所有权和土地使用权相分离的新机制； ★建立起由国土规划、土地利用总体规划、城市规划和建设用 地发展规划斜街配套的土地利用规划体系； ★建立和发展城市土地的一、二、三级市场。 （3）城市土地使用制度改革的特点 ★城市土地使用制度改革不改变城市土地的单一国有制； ★城市土地使用制度改革并不是将土地使用权全面商品化，有 偿出让仅限于营业性用地，对公共建设、福利住宅等非营业性用 地依然采用行政划拨方式； ★改革并不意味着政策鼓励加速土地使用权转让速度，为了公 共利益需要，政府会采取措施避免土地投机现象； ★城市土地使用制度改革，不是将政府统一管理和配置土地的 职能交给土地使用者和经营者，而只能是政府的土地管理部门。
(2) 受让方的权利和义务 受让方的享有的权利主要有： ★ 对出让方应按照合同规定，提供出让的土地使用权，如出让 方未按合同规定提供出让的土地使用权的，受让方有权解除合同 ，并可请求违约赔偿； 出让方的享有的义务主要有： ★ 受让方应按照合同规定的期限，支付全部的出让金； ★ 受让方支付全部的出让金后，应办理土地使用权登记，领取 土地使用权证书； ★ 受让方应按照合同规定和城市规划的要求，开发、利用、经 营土地； ★ 受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应 征得出让方的同意，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同 ，调整土地使用权出让金，并办理登记。
4.出让合同及合同的效力 (1) 出让方的权利和义务 出让方的享有的权利主要有： ★ 出让方对受让方在签订土地使用权出让合同后，未按期支 付全部的出让金的，有权解除合同，并可请求违约赔偿；
★ 出让方对受让方未按合同规定的期限和条件开发、利用土
地的，有权予以纠正，并根据情节轻重给与警告、罚款直至无 偿收回土地使用权的处罚。 出让方的享有的义务主要有： ★ 出让方应按照合同规定，提供出让的土地使用权； ★ 出让方向受让方提供有关资料和规定。
第三章 房地产开发项目 的前期工作 主讲：尚宇梅教授
教学内容
房地产开发用地的取得
规划与设计——房地产开发的龙头
房地产开发项目建设前的准备工作
教学目的：通过本章学习，使学生了解土地的特 征及土地理论；理解房地产开发与规划设计的关 系及不同类型物业的规划设计特点；熟悉土地所 有权和土地使用权的含义和特征；掌握房地产开 发用地的取得方式，房地产开发项目的审批程序 和操作流程，房地产开发中征地和拆迁的内容、 程序和补偿、安置标准等。 重点难点：重点是房地产开发用地的取得方式和 项目的审批程序和操作流程；难点是房地产开发 过程中不同类型物业的规划设计特点。 教学时数：8
（二）土地使用权的权能和特征 1.土地使用权的权能 （1）土地占有权 （2）土地使用权（狭义的土地使用权） （3）土地收益权 （4）土地处分权 2.土地使用权的特征 （1）权利主体的广泛性 （2）土地使用权不得随意改变
（3）土地使用权是法律特别设定的一种物权
（4）土地使用权派生于土地所有权 （5）土地使用权权能构成的有限性
1.土地利用规划的必要性 (1) 从土地的自然特性方面分析 (2) 从土地的经济特性方面分析 2.编制土地利用规划的内容与步骤 (1) 综合评价土地资源将土地化成不同等级 (2) 进行土地利用预测 (3) 确定用地标准及用地结构 (4) 提出本地区功能分区 (5) 制定土地整治和保护规划 (6) 确定本地区土地利用总体及详细规划 （四）土地特征、理论对房地产开发的启示 1.重视土地区位 2.注意经济社会与生态效益的兼顾，合理使用土地 3.节约用地 4.房地产开发必须符合国情，不能照搬发达国家模式
2.城市土地的类型 ★ 按照土地用途划分 可分为：工业用地、商业用地、公共事业用地、交通运输 用地、住宅用地、行政机关用地、绿化用地、军事用地、其他 用的。 ★ 按照土地位置划分 可分为：市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远 郊区、某些特殊性质区域（开发区、特区、保税区、高科技园 区等）。 ★ 按照土地经营管理者的权属划分 可分为：全民所有制用地、集体所有制用地、涉外用地、 私人用地。 ★ 按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的划分 可分为：已开发的城市土地、未开发的城市土地、未来待 开发的城市土地。
四、广义土地使用权的出让 （一）土地使用权的出让 1.土地使用权出让的含义 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使 用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用权受让人由此获 得对该地块进行开发、经营、管理的权利，并由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。 2.出让的年限 最高出让的年限不得超过《中华人民共和国城镇国有土地 使用权出让和转让暂行条例》规定的界限。 3.出让的方式 (1) 协议出让 (2) 招标出让 (3) 拍卖出让 (4) 挂牌出让