房地产开发与投资第十一章

产抵押贷款的推行对房地产业乃至金融业的发展 极具重要性，其作用具体表现在： ❖ （一）增强房地产开发企业的经济实力，发挥自 有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展 ❖ （二）增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有 化和房地产消费市场的发展 ❖ （三）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进 经济的平衡发展 ❖ （四）确保银行贷款的安全，保证银行贷款效益， 促进房地产金融的发展
❖三年后的终值 10 000×（1+6%×3）=11 800（元）
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第二节 借款还款的计算与分析基础
❖ 【例2-2】目前的年利率为4%，请按照该利率 计算今年年末、明年年末和后年年末100元的现 值。
❖解：今年年末100元的现值100 ÷ （1 + 4%） = 95.15（元）
❖明年年末100元的现值100 ÷ [ 1 + 4% × 2] = 92.59（元）
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第二节 借款还款的计算与分析基础
❖ （二）复利计算 ❖ 1.常用符号 ❖ 在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，常用
❖ 解：年利率6%即该笔贷款的名义利率； ❖实际年利率 = 1 + 0.5% 12 − 1 = 6.17%
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第二节 借款还款的计算与分析基础
❖ 2.名义利率与实际利率的计算关系式
❖ 设名义利率为r，若年初借款为������，在一年中计算
利息������次，则每一计息周期的利率为������������，一年后的
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第二节 借款还款的计算与分析基础
❖ 【例2-6】已知某笔贷款的年利率为15%，借贷 双方约定按季度付息，则该笔贷款的实际利率是 多少？
❖解：已知������ = 15%，m = 12 =
3
4，则该笔贷款的实际利率为
❖������ =
1 + ������
������
−1=
1 + 15% 4 = 15.87%
第十一章
房地产抵押贷款还 款的计算与分析
郑生钦 编著
房地产开发投资与实务
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本章概述
1
房地产抵押贷款的概述
2 借款还款的计算与分析基础
3
房地产开发贷款
4
个人住房贷款
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第一节 房地产抵押贷款的概述
❖ 一、房地产抵押贷款的涵义 ❖ 房地产抵押贷款，是指借款人或第三人用房地产
为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺 以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时， 贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权。 并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。 ❖ 房地产抵押贷款是一种所谓的“无转移抵押”。在 这种情况下，借款人仍然是合法的拥有者，保留 对财产的所有权、使用权、收益权，而处分权受 到限制。
❖ 第二年初贷款在第四年的本利和为50 × （1 + 8%）3 = 63（万元）
❖ 第二年初贷款在第四年的本利和为50 × （1 + 8%）2 = 58.3（万元）
❖ 则第四年年末应偿还的本利和为 136+63+58.3=257.3（万元）
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第二节 借款还款的计算与分析基础
❖ （四）名义利率与实际利率
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第二节 借款还款的计算与分析基础
❖ （二）现金流量图 ❖ 现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运
动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘 制到一个时间坐标轴中，表示出现金流入、流出 与其发生时间的对应关系。 ❖ 二、资金的时间价值 ❖ （一）资金时间价值的概念 ❖ 资金的时间价值，是指资金经历一定时间的投资 和再投资所增加的价值。具体表现为同一数量的 货币在不同的时点上有不同的价值。资金的这种 在使用过程中随时间的推移而发生的增值，即为 资金的时间价值。
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第一节 房地产抵押贷款的概述
❖ 二、房地产抵押贷款的分类 ❖ 房地产抵押贷款根据不同标准可有不同的分类。 ❖ 1.按贷款对象分为企事业法人房地产抵押贷款和
个人房地产抵押贷款。 ❖ 2.按按贷款的用途分为房屋开发抵押贷款、土地
开发抵押贷款、购房抵押贷款和其他用途的房地 产抵押贷款。 ❖ 3.按贷款资金的来源分为政策性贷款和商业性贷 款。政策性贷款一般指个人住房公积金贷款，既 有公积金贷款又有商业性贷款的称为组合贷款。 ❖ 4.按贷款利率是否固定方式分为固定利率抵押贷 款和可调利率抵押贷款。
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第二节 借款还款的计算与分析基础
❖ 三、资金等效与复利计算 ❖ （一）资金等效的概念 ❖ 资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同
时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价 值。也可以解释为“与某一时间点上一定金额的经 济价值相等的另一时间点上的价值”。在以后的讨 论中，把等效值简称为等值。 ❖ 通常情况下，在资金等效值计算过程中，人们把 资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动时 点结束时与现值等值的金额称为终值或未来值， 而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的 金额称为时值。
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第二节 借款还款的计算与分析基础
❖ 一、现金流量的概念 ❖ 在房地产开发中的现金流量是指房地产投资项目
在其计算期内（项目的有效持续时间，即从项目 投资建设开始到最终开发完成销售或投入使用整 个过程的全部时间）现金流入或流出增加的数量。 在这里现金是个“广义”的概念，它不仅包括各种 货币资金，而且包括项目需要投入的企业拥有的 非货币资源的变现价值。 ❖ 对于房地产开发项目来说，现金流入通常包括销 售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出 主要包括土地与建造成本或购买成本、财务费用、 运营费用、销售费用和税金支出等。
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第一节 房地产抵押贷款的概述
❖ 三、房地产抵押贷款的特点 ❖ 房地产抵押贷款相较其他种类的贷款，具有以下
特点： ❖ （一）以抵押贷款为前提建立的信贷关系 ❖ （二）以房地产抵押为条件的贷款 ❖ （三）房地产抵押贷款的现实性
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第一节 房地产抵押贷款的概述
❖ 四、房地产抵押贷款的作用 ❖ 不论是国际经验，还是国内实践，均显示了房地
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第二节 借款还款的计算与分析基础
❖ 【例2-4】某企业从银行取得200万的贷款额度，第一年 年初取得贷款100万元，第二年年初取得贷款50万元， 第三年年初取得贷款50万元。该笔贷款的年利率为8%， 按年计算复利，第四年年末一次还本付息。要求计算第四 年应偿还的本利和。
❖ 解：第一年初贷款在第四年的本利和为100 × （1 + 8%）4 = 136（万元）
❖ 在该式中：������������ ——本利和；
❖ ������——本金；
❖ ������������ ——利息； ❖ ������表示计算利息的周期数。
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第二节 借款还款的计算与分析基础
❖ 2.利率
❖ 利率时在单位时间（一个计息周期）内所得的利
息额与接待金额（即本金）之比，一般以百分数
期利息总额与借贷时间成正比。单利计息时的利 息计算公式为：
������������ = ������ × ������ × ������ ❖ ������个计息周期后ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ本利和为：
������������ = ������ 1 + ������ × ������ ❖ 我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计
❖【例2-3】假设现值（本金）为10 000元，年利 率为6%，采用复利计息，请分别计算在第一、 第二、第三年年末的终值（本利和）。
❖解：一年后的终值10 000 × （1 + 6%） = 11 200（元）
❖二年后的终值10 000 × （1 + 6%）2 = 11 236（元）
❖三年后的终值10 000 × （1 + 6%）3 = 11 910（元）
❖ ������个计息周期后的复本利和为： ������������ = ������ 1 + ������ ������
❖ 我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利 计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生 产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中， 一般采用复利计息。
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第二节 借款还款的计算与分析基础
❖后年年末100元的现值100 ÷ [ 1 + 4% × 3] = 89.29（元）
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第二节 借款还款的计算与分析基础
❖ 2.复利计息
❖ 复利计息，是指对某一计息周期来说，按本金加 上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息 再生利息”。按复利方式计算利息时，利息的计算 公式为： ������������ = ������ 1 + ������ ������ − 1
������
4
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第二节 借款还款的计算与分析基础
❖ 【例2-7】某房地产开发商向银行贷款2 000万元，期限 为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按 季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支 付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值， 则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？
表示。用������表示利率，其表达式为：
������
=
������1 ������
×
100%
❖ 该式中，������1 ——一个计息周期的利息。
❖ 上式表明，利率是本金经过一个计息周期后的增
值额。
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第二节 借款还款的计算与分析基础
❖ （三）单利计息与复利计息 ❖ 利息的计算方式有单利计息和复利计息两种。 ❖ 1.单利计息 ❖ 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，
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第二节 借款还款的计算与分析基础
❖ （二）利息与利率
❖ 1.利息