容积率与地价关系
地价评估中疑难问题的技术处理知识讲解
地价评估中疑难问题的技术处理------土地估价的科学性和艺术性陕西华地房地产估价咨询有限公司鲁百顺1996年原国家土地管理局出过《土地估价规范格式》，经过几年的实际运行，经完善修改后，2002年7月1日国家发布了中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）。
《规程》对估价（技术）报告撰写的基本内容与格式作了规定，统一了评估报告的形式，提高了评估的整体形象，使评估报告的撰写做到有章可循。
这是评估行业逐步走向成熟的一个表现。
但仍有许多值得探讨的问题，如估价报告良莠不齐，尤其是技术部分，参数部分缺乏依据，有关税费确定不合理，基础数据没有或缺来源与出处，做得非常粗造，经不起检验。
土地估价是房地产经济中一个重要的专业领域，土地估价既是一门科学，又是一门艺术。
作为一门科学，土地估价具有最完整的估价方法体系和完善的估价理论体系，估价方法有收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等，后两种方法是土地估价专用的方法，这是其他评估所无法比拟的，其他评估方法的名称有可能不同，但深究一下，只是土地估价的某种方法在该方面的具体运用。
由于不同的估价方法分析问题的角度不同，特定的估价方法适用于不同的地产类型和估价目的。
土地估价的理论基础主要有产权理论、市场理论、价格理论、区位理论和系统论，由此建立了合理的估价理论体系。
价格不是孤立的绝对的，而是基于估价目的、估价时点、地产状况的。
也就是说，由于评估目的、估价时点、估价对象状况（最佳使用、现状使用、权利状况）的不同、同一宗土地可能会出现不同的价格，土地价格的这种重要特性使之区别于其他一般商品，同时也对科学、准确地评估土地价格带来了难度。
针对不同的土地估价类型，在估价时应该选取相应的参数。
上述方方面面都体现了土地估价的科学性。
作为一门艺术，土地估价具有很强的实践性。
在具体土地估价活动中，估价师需要根据自身的经验选择适当的估价方法和参数，在撰写估价报告的时候，要把每份估价报告当作雕塑一件艺术品来处理，做到格式规范、内容真实、方法得当、参数合理、叙述简练、语言流畅、前后描述一致、逻辑严密、结论可靠。
资产评估人大版答案第四章-房地产价格评估
第四章房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产（2）房地产 (3)不动产（4）基准地价 (5）标定地价 (6）楼面地价2、单项选择题（1)最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产 b。
房屋建筑物 c。
企业资产 d。
资产(2）基准地价系数修正法所要修正的因素是（ )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率 d。
特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种（）。
a. 加和法b. 积算法 c。
类比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年,假定折现率为10％，其评估价值最有可能为（ ) 元。
a。
85000 b. 12631 c. 72369 d。
12369（5）计算建筑期利息的工期应按（ )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期 d。
实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底,假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17%、30.5％、6.9％、4.8％,则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（ ) 元。
a。
1048000 b。
1910000 c。
1480000 d。
19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米,建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）元.a. 61667 b。
925000 c。
789950 d. 58041（8）残余估价法属于（ )中的一种具体方法。
a。
收益法 b。
成本法 c. 市场法 d. 功能价值法（9)有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2。
容积率住宅设计相关知识
容积率住宅设计相关知识容积率容积率-计算公式容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积容积率-现行规划独立别墅为0.2～0.5,6层下列多层住宅为0.8～1.2,11层小高层住宅为1.5～2.0,18层高层住宅为1.8～2.5,19层以上住宅为2.4～4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
住宅容积率通常在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值。
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，通常独栋别墅项目，环境还能够，但感受有点密了。
假如穿插部分双拼别墅、联排别墅，就能够解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，通常的双拼、联排别墅，假如组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对能够堪称一流。
假如其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是通常了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境通常。
假如是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
如今假如做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目容积率-计算规则容积率二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
容积率浅析
容积率浅析作者：岳颖朱丛娟汪振华来源：《商情》2013年第18期一、容积率的内涵及特性容积率是指建筑物总建筑面积与整个宗地面积之比。
一般来说，在宗地面积一定的情况下，容积率越高，建筑面积越大，土地利用效率越高，地价越高。
容积率正是通过影响土地利用效率从而影响地价的，深刻理解容积率对地价的影响，在地价的共同共有、地价税费的分摊以及为城市规划部门确定最佳容积率、合理利用土地空间、地价的楼面分摊等方面具有重要的指导意义。
容积率具有如下特性：1、容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指宗地容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
2、容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。
建筑密度是指在具体宗地内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C×H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
3、容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发。
楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率，因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
4、容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律分析1、容积率对地价的作用程度与城市规模呈正相关关系。
城市规模越大，容积率对地价的影响程度越大。
如北京这类较大城市繁华地段的地价往往符合或接近单纯的土地收益机制形成的地价与容积率同步变化的规律，故这类城市往往用楼面地价来反映城市地价水平。
城市规划中合理容积率的确定探讨
Ｑ＝ ＸＡ Ｄ
何 ，只要经济持续增长 ，就会 引发如交通拥挤、住 房紧张等
效 应 。 某 地块 的容 积率 与城 市 环 境 、 地 价 和 开 发 商 的开 发利 润 有 密 不 可 分 的联 系 。从 政 府 的角 度 来 看 ，容 积 率若 与地 价
由以上式子可以看 出，在既定的地块 中，提高容积率 可
以采 用 增 加 建筑 层 数 或 建筑 密度 来 达 到 目的 ，而 建筑 层 数 及 建 筑 密度 正 是城 市 环境 的重 要组 成部 分。 （ ） 二 容积 率 与地 价 的定 量 经济 分析 １影 响地价 的 因素 ． （ １）内 部 因 素 主 要 是 具 体 对 地 价 或 宗 地 地 价 产 生 影 响 的 因素 。 一 般 来 讲 包 括 土地 形 状 和 其 面 积 、 地 质 条 件 、 周 边
的定量 经 济 分析 。
今 ，量 化 分 析 在 规 划 编 制 中 有着 光 明 的前 景 ，本 文 主 要 用定 量 经 济 分析 的 方法 对 控 制 性 详细 规划 中 的重 要 参 数— — 容 积 率 的合理 确 定 进行 探讨 。 容积 率 的重 要 性
（ ） 积 率 与城 市环 境 的 定量 经 济 分析 一 容 城 市 环 境 包 含 较 多 的 因素 ，如 人 口 密 度 、城 市 绿 化 面
发 利润 三 者 之 间的 关 系和作 用 机 制 。 三 、定 量 分析 的必要 性 从 城 市 的经 济 发 展 观 点 来 看 ，不 管其 规 模 和 建筑 密度 如
其 中Ｄ 地面单 价 ｉ 为 Ｑ同 上 为 土 地 总 价 ｉ 指 总 用 地 面 Ａ
楼面地价怎么计算
楼面地价怎么计算
楼面地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地的地价。
楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。
楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。
楼面地价的计算公式：
楼面地价=土地总价/规划建筑面积=土地单价/规划容积率。
规划建筑面积=土地面积×容积率
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
例如：2009-12-26日在福建福州拍卖的宗地2009-22号。
土地面积为13145平方米，容积率为3.2，建筑密度≤25%，绿地率≥25%，建筑高度≤80米。
最后成交价为4.63亿元。
楼面地价=463000000/（13145X3.2）=11007元/平方。
容积率计算规定
容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
简介容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
计算公式容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。
容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
绿地率也是如此。
绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
相关规定容积率一般是由政府规定的。
现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
并根据不同城市的特点有所差别。
建筑特点(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
容积率是什么,小区的容积率怎么算
容积率是什么,⼩区的容积率怎么算
很多朋友在购房时都会遇到⼀个新词“容积率”，那到底什么是容积率，以及⼩区的容积率该怎么计算呢?
容积率是什么?
建筑总⾯积与建筑⽤地⾯积的⽐率就是容积率。
它反映⼟地利⽤情况和经济性的技术经济指标，即容积率越⼤，⼟地利⽤程度越⾼，所以对地价的影响也最直接和最主要，因为容积率越⼤，地价也就越⾼。
⼟地单价=楼⾯地价X容积率。
规定⼀定的容积率有提⾼地价的作⽤，因为这样做是对⼟地使⽤程度实施控制，实际上就是降低了⼟地的供给。
从居民本⾝利益看，却不希望政府提⾼他们的⼟地的容积率。
⼩区的容积率怎么算呢?
所谓“容积率”，是反映和衡量建筑⽤地使⽤强度的⼀项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑⾯积与地块⾯积的⽐值，即：容积率=总建筑⾯积÷建筑⽤地⾯积。
其中，总建筑⾯积是地上所有建筑⾯积之和。
这个⽐值越⼩，意味着⼩区容纳的建筑总量越⼩，居住⽣活质量就会越⾼。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的⽐例，⽽对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较⾼，容积率较低，建筑密度⼀般也就较低，发展商可⽤于回收资⾦的⾯积就越少，⽽住户就越舒服。
这两个⽐率决定了这个项⽬是从⼈的居住需求⾓度，还是从纯粹赚钱的⾓度来设计⼀个社区。
⼀个良好的居住⼩区，⾼层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受⼟地成本的限制，并不是所有项⽬都能做得到。
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规划容积率调整对地价变化的影响
【案例】
我局委托评估的某宗土地地使用权价格，土地面积 ，
规划容积率，评估单价 总价，拍卖成交价款
【评析】土地价格是土地市场的核心。充分发挥地价调控作用，推进
土地节约集约利用是国土资源部门一项长期而艰巨的任务。
目前，我国城镇土地利用的集约度很不平衡。通常大城市、经济发达
地区、城市老城区及中心区、商业区及普通住宅区的土地利用集约度高；
反之，则低。人口密度、投资强度、容积率是反映城镇土地利用集约度的
三个指标。其中，容积率是城市规划管理的一项重要指标，也是影响地价
水平的重要因素，它的变化可导致地价成倍上升或下降。从经济角度考虑，
容积率越高，土地集约度越大，地价越高，房地产开发商能获得的利润空
间越大。从社会环境来看，容积率越高，建筑容量增大，会带来建筑环境
的劣化，降低使用的舒适度。
一、容积率对地价影响的规律分析
（一）容积率是具体宗地用地面积上允许的建筑容量。容积率只有在
指具体宗地容积率的情况下，才能反映土地利用强度、利用效益和地价水
平的差异，宗地间才具有可比性。
（二）容积率指标可以更准确地反应地价水平。用地单位购买土地，
目的是为了开发土地、建造房屋并从中获利。
房屋开发成本＝房屋造价＋楼面价＋相关税、费
楼面价＝土地总价／宗地总建筑面积＝土地单价／容积率
楼面地价比地面地价更能准确地反映地价的高低。
（三）容积率对地价影响遵循“报酬递增递减规律”。对于一般多层
住宅，通常在商品房单方售价和建筑成本不变的情况下，容积率增加，可
以实现在相同面积的土地上建造更多的建筑面积，单方分摊的地价额下
降，土地开发的总收益提高，导致地价上升；反之，容积率降低，土地开
发收益下降，地价下降。但当容积率提高到一定值，由于加固地基、抗震、
增加电梯等处理费用增加，致使单方工程造价上升，而单方售价由于建筑
层次增多、建筑容量增大造成建筑品质下降呈现递减趋势，该容积率则为
最佳容积率，此时土地开发的边际收益为0，土地总收益最大，地价也达
到最高；超过该容积率，地价则反方向变化。
（四）由于土地位置的固定性，土地供求关系的复杂性，使容积率对
地价的影响呈现不同特点。反映对不同的城市规模、宗地位置、土地用途
等影响不一样。通常城市规模大，容积率对地价的影响明显，地价随容积
率的变化程度大；同一城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地
利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度等原因，使地价随
容积率变化的幅度呈现为从中心向外围逐渐递减的趋势；对于不同用地类
型，容积率对地价作用程度依次表现为商业最大、住宅次之、工业用地最
弱。
【结论】
容积率是影响地价的一个重要因素。容积率对地价影响受收益机制和
市场供求关系的作用，遵循报酬递增递减规律，且因城市规模、区域条件、
用地类型而异。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，容积率存
在客观上的合理值。
【对策建议】
1、为加强城市规划管理，美化城市空间，应严格控制规划容积率指
标，在确定容积率时，既要有全局观念，又要有长远眼光。
2、加强地价管理，推进土地节约集约利用。对符合规划，经批准改
变容积率指标的，应当由用地单位补缴土地价款。由国土局委托专业估价
机构评估出调整容积率后的宗地市场价格，经国土部门业务会审会，对照
该宗地原出让成交楼面地价核算增加容积率部分的土地出让金差价。
3、合理运用容积率修正系数。容积率修正系数的确定，既要考虑容
积率的变化引起的土地收益变化，也应考虑市场供求关系对变化的土地收
益在政府与投资者之间的分配关系的影响。
4、容积率调整引发众多大量建设用地问题，应严肃禁止擅自改变规
划容积率行为，建议联合相关部门尽快出台我市建设单位改变土地使用条
件等管理办法。由规划、国土资源、建设、财政等部门对建设单位变更土
地用途、容积率等土地使用条件未补缴土地价款的，不得办理该宗地的建
设工程规划许可、土地证延期、施工许可、商品房预售许可等手续。
5、为规范国有土地使用权出让收支管理，建立由房产登记部门、城
市管理执法部门、国土资源管理部门等共同参与的联席会议制度。对涉及
改变土地容积率的用地单位补缴相应土地价款后，凭国土资源管理部门签
发意见和土地使用人提供的补缴土地价款票据等书面材料，核发产权证
书。
6、加强土地出让合同及供后监管，明确约定土地投资强度、容积率
等控制指标。土地管理参与宏观调控，要求我们必须要以科学发展观为指
导，完善地价管理基础理论，建立健全地价管理制度。
结合目前我市出现的部分建设项目改变土地用途和规划用地指标等
情况，为促进我市房地产市场持续健康发展，对用地单位确需改变原批准
土地用途、容积率等土地使用条件的，应按照有利于城市发展和项目建设、
防止土地资产流失的原则，依法报经市政府批准，同时我局应根据不同的
用地类型和供地方式出台并执行相应的政策。局地价业务会审在土地供应
前，应慎重按照市规划部门出具的规划设计条件，依据建设项目各项指标
（建筑高度、容积率、绿地等）合理研究确定土地使用权价格，由用地申
请单位补交改变土地用途和容积率的土地差价，通过地价调控手段保证土
地供应结构合理和有效利用，促进我市的城市产业结构调整和产业优化升
级。