资产评估第五章
资产评估学第五章(机器设备)
例5－4
第三节 机器设备陈旧贬值的估算
设备陈旧贬值＝设备重置成本－设备评估值 二 机器设备实体性贬值的测定 实体性贬值是指机器设备因使用磨损和自然损耗造成的贬 值 实体性贬值＝设备重置成本×有形损耗率 成新率＝1－有形损耗率 某设备购于2003年1月，2007年1月进行资产评估。该设备 在每天工作8小时的情况下，可以连续工作10年。被评估 设备的利用情况为每天工作12小时，但每年有2个月的季 节性停产。则该设备的成新率为（ ） A．40% B．50% C．60% D．70% 实体性贬值常用的几种方法：技术测定法、比率法、修复 费用法
第三节 机器设备陈旧贬值的估算
（一）技术测定法 到现场进行技术检测和鉴定来确定实体性贬值率 观察收集的资料：
设备的现时技术状态； 设备的实际已使用时间； 设备的正常负荷率；设备的原始制造质量； 设备的维修保养状况；设备重大故障经历； 设备大修、技改情况；设备工作环境和条件； 设备的外观和完整性
表 5－3
例5－2
第二节机器设备重置成本的估算
（三）进口机器设备重置成本的确定 向境外购买，通过外汇结算（外币调整、关税） 重置成本＝（FOB价格＋途中保险费＋国外运杂费）×
基准日外汇汇率＋进口关税＋增值税＋银行手续费＋外贸 代理费＋商检费＋国内运杂费
重置成本＝CIF价格×基准日外汇汇率＋进口关税＋增
值税＋银行及其他手续费＋国内运杂费
自制 外购
国产 进口
第一节 概述
机器设备评估的范围 1、企业固定资产管理和使用范围的机器设备 2、与房屋建筑物，无形资产，原材料等密切联 系的机器设备（大型，小型） 3、具有机器设备的重要特征，但未列入机器设 备管理范围的对象，可作为机器设备评估，但需 专项说明
资产评估第五章 房地产评估
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
资产评估第五章
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估基础》第五章高频考点练习及答案解析
第五章资产评估方法一、单项选择题1、Z公司评估时点某市商品住宅的成本市价率为180%，已知被估全新住宅的现行合理成本为500万元，其评估价值为（）万元。
A、400B、500C、800D、9002、重新购置一台生产机器，现行市场价格为300万元，运杂费为20万元，直接安装费3万元，其中人工成本为1万元，原材料为2万元，已知安装成本中的间接成本为每人工成本3元，则用重置核算法计算的重置成本为（）万元。
A、293B、326C、329D、3003、一般意义上讲，成本法的运用要素是不涉及（）。
A、资产的重置成本B、资产的实体性贬值C、资产的经济性贬值D、资产的折旧4、被评估资产为P公司一项最新开发的程序。
预计在未来无限年期其年收益为40万元，资本化率为5%。
则该最新程序的评估价值（）。
A、480万元B、800万元C、60万元D、880万元5、重置成本又分为（）。
A、复原重置成本和历史重置成本B、更新重置成本和未来重置成本C、复原重置成本和更新重置成本D、历史重置成本和现实重置成本6、某被估企业的年净利润为100万元，评估基准日资本市场上同类企业平均市盈率为15倍，则该企业的评估价值为（）万元。
A、150B、100C、1500D、12007、评估基准日某设备的成本市价率为150%，已知被估全新设备的现行合理成本为50万元，则其市价为（）万元。
A、50B、75C、33.33D、1008、某被评估生产线设计生产能力为年产25 000台产品，每台正常市场售价为1 500元，现因市场竞争激烈以及市场需求变化，要保持25 000台生产能力，每台售价只能达到1 400元，该生产线尚可使用2年，折现率为10%，企业所得税率为25%，该生产线的经济性贬值最可能为（）万元。
A、325.41B、465.33C、200D、374.569、被评估设备甲为3年前购置，预计评估基准日后甲设备与同类新型设备相比每年运营成本增加10万元，甲设备尚可使用8年，若折现率为10%，企业适用所得税税率为25%，不考虑其他因素，则甲设备的功能性贬值额为（）万元。
资产评估基础第五章资产评估基本事项
第五章资产评估基本事项掌握1.资产评估相关当事人的构成、权利及义务。
2.资产评估目的的作用及确定。
3.资产评估常见经济行为的类型、评估目的、评估对象及评估范围。
4.资产评估对象及其组成和确定。
5.资产评估范围的类别及确定。
6.资产评估基准日与资产评估报告日的区别、作用及法律意义。
7.主要价值类型的种类、特征及选择。
8.资产评估假设的作用及主要评估假设的内容与使用。
熟悉1.资产评估结论的使用期限。
2.资产评估基准日的选择和期后事项的处理原则。
3.价值类型的作用。
了解1.现实性评估、追溯性评估和预测性评估的差异。
2.非真实性假设及特别假设。
资产评估的基本事项主要包括资产评估的相关当事人、评估目的、评估对象、评估基准日与报告日、价值类型及评估假设等。
这些事项是资产评估专业人员确定资产评估程序、选择评估方法、形成及编制评估报吿的基础。
评估主体——谁来评？——机构＋人员，资产评估工作的主导者评估客体——评什么？——被评估的资产，即评估对象评估依据——凭什么？——有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议，取费标准和其他参考依据评估原则——坚持什么？——内在行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则（工作原则，经济技术原则）评估目的——做何用？——资产评估结果具体用途。
如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等。
直接或间接的决定和制约着价值类型选择价值类型——质的规定——对资产价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有制约性评估方法——特定技术——是分析和判断资产价值的手段和途径评估程序——怎么做？——从开始到结束的顺序评估假设——前提条件？——评估得以进行的前提条件假设等第一节资产评估相关当事人内容概要相关当事人委托人、资产评估机构及专业人员、产权持有人（或被评估单位）、报告使用人（指的是委托人之外的报告使用人）。
一、评估委托人（一）概念资产评估法规定签合同人即是委托人。
《资产评估法》规定，资产评估委托人应当与评估机构订立委托合同，资产评估作为一项民事经济活动，是建立在委托契约基础上的，与资产评估机构就资产评估专业服务事项签订委托合同的民事主体，就是资产评估的评估委托人。
资产评估学-第五章无形资产评估
不可确指无形资产是指不可辨认的、不能独立存在的、不 能单独取得或转让的，离开企业整体就不复存在的无形资 产。如商誉。
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（3）按无形资产的权益分类。可以分为所有权无形资产和使 用权无形资产。
所有权无形资产是指由企业拥有所有权的无形资产。
使用权无形资产是指由企业拥有使用权的无形资产，如企业 通过不同途径获得的专利使用权、商标使用权、特许经营权 等。
3
根据无形资产定义，理解无形资产应把握以下几点：
（1）非实体性。无形资产没有具体的物质实体形态，不会像有形资产 那样，其价值会因物质实体的损耗而贬值。但是无形资产也有其一 定的表现形式，如专利证书、商标标记、技术图纸、工艺文件等， 而无形资产通常又依托于实体（有形资产），通过实体来发挥作用。 这就要求对无形资产必须考虑其依托的实体来评估。 （2）排他性。无形资产是由一定的主体排他性地占有，凡不能排他性 的占有或者不需要任何代价即能获得的，都不是无形资产，如政府 发布的经济信息。无形资产的这种排他性有的是通过特定主体自身 保护取得；有的则是以法律保护获得；有的则是借助法律保护并以 长期生产经营服务中的信誉取得社会的公认。 （3）效益性。成为无形资产的前提是其必须能够以一定的方式，直接 或间接地为其控制主体带来收益，而且必须能够在较长的时期内持 续地带来收益。如果仅仅是偶尔对经营发挥作用，但不具有持续性， 就不能视为无形资产。
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2.同类无形资产的价格水平
（四）寿命因素
每项无形资产一般都有一定的使用期限，无形资产的使用期
限除了应考虑法律保护期以及合同协议外，更主要是考虑其 具有实际超额收益的期限，这在很大程度上影响着无形资产 的价值。
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（五）技术因素
第五章 资产评估基本事项
第五章资产评估基本事项需重点把握的考点1.资产评估相关当事人的概念、权利及义务。
2.资产评估目的的概念、作用及确定。
3.资产评估对象、范围的概念、组成及确定。
4.资产评估基准日选择、结论的使用期限、期后事项处理原则。
5.主要价值类型的概念、作用及选择。
6.资产评估假设的概念、作用及主要评估假设的内含与使用。
练习题【习题1·多选题】资产评估的基本事项包括（）。
A.资产评估的相关当事人B.评估目的、评估对象、评估范围C.价值类型及评估假设D.评估基准日与报告日E.评估计划、评估业务约定书『正确答案』ABCD『答案解析』评估计划、评估业务约定书不属于需要明确的基本事项。
【习题2·单选题】下列关于评估委托人的表述错误的是（）。
A.涉及非现金资产出资的评估，目前对委托人没有明确规定B.司法诉讼中，为司法审判出具意见的评估，由法院或法官委托；为当事人诉讼请求提供依据的评估，可以由诉讼举证方委托C.涉及国有资产的评估，评估委托人一般应该是产权持有人D.委托人的确定需要符合国家有关法律、法规的规定『正确答案』D『答案解析』资产评估法规定评估分为法定评估和非法定评估。
法定评估的，委托人的确定需要符合国家有关法律、法规的规定；非法定评估的委托人可以在自愿协商的原则下确定。
【习题3·单选题】下列关于评估机构的表述错误的是（）。
A.评估机构是资产评估委托合同的受托人，是出具资产评估报告的主体，也是对资产评估报告承担法律责任的主体B.评估机构是依法成立的享有独立民事责任的法人组织C.教材所指资产评估机构特指在行业协会备案的评估机构D.一般都会加入评估行业协会，接受行业协会的自律管理『正确答案』C『答案解析』本教材所指资产评估机构特指在财政部门备案的评估机构。
【习题4·单选题】关于产权持有人的概念表述中，错误的（）。
A.产权持有人与委托人可能不是同一主体。
涉及国有资产评估法定业务的委托人可以是多个，但国有资产的持有人应该是委托人之一B.对国有企业法人财产权转让时需要由产权持有人委托评估机构，这时的委托人与产权持有人为同一主体C.国有企业收购非国有资产，如果被收购方不同时作为委托人，评估委托人与评估对象的产权持有人则不是同一主体D.产权持有人只能作为由委托人负责协调和安排的对象在合同中体现『正确答案』D『答案解析』产权持有人也可能会作为单独的签约主体出现在资产评估委托合同中，或者作为由委托人负责协调和安排的对象在合同中体现。
自考资产评估第五章无形资产评估
第五章无形资产评估第一节无形资产评估的特点第二节无形资产评估的程序与方法第三节专利权的评估第四节专有技术的评估第五节商标权的评估第六节计算机软件的评估第七节商誉的评估第五章无形资产评估第一节无形资产评估的特点一、无形资产及其分类（名词解释）无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。
（多选）无形资产的特点表现在以下方面：（1）无形资产具有非流动性，并且有效期较长；（2）无形资产没有物质实体，但未来收益较大；（3）无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。
（多选）（05—4）专利权、商标权、计算机软件等均受到国家有关法律的保护，称为法定无形资产。
（多选）按可辨识程度，无形资产可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。
（多选）国外对于无形资产分类方法，从评估角度，按其内容分为权利型无形资产（如租赁权）；关系型无形资产（如顾客关系、客户名单等）；结合型无形资产（如商誉）和知识产权。
二、影响无形资产评估价值的因素（单选）（06—4）一般来说，无形资产的成本项目包括创造发明成本、法律保护成本、发行推广成本等。
（单选）（04—4）机会成本是指该项无形资产转让、投资、出售后失去市场和损失收益的大小。
（单选）一项无形资产，在社会、环境、制度允许的条件下，获利能力越强，其评估值越高。
（单选）考虑无形资产的期限，除了应考虑法律保护期限外，更主要的是考虑其具有实际超额收益的期限（或收益期限）。
（多选）从转让内容看，无形资产转让有所有权转让和使用权转让。
（单选）一项无形资产的寿命期主要取决于其损耗程度。
（单选）无形资产价值的损耗和贬值，不取决于自身的使用损耗，而取决于本身以外的更新换代情况。
（多选）市场供需状况，一般反映在两个方面：（1）无形资产市场需求情况；（2）无形资产的适用程度。
第二节无形资产评估的程序与方法一、无形资产评估的程序（多选）无形资产评估的具体目的有（1）市场上无形资产的转让；（2）无形资产投资；（3）股份制改造、清算资产；（4）法律诉讼中作为诉讼标的；（5）纳税需要；（6）保险的需要及其他目的。
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5.房地产评估房地产评估概述房地产的含义：房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
（土地，建筑物，房地三种形态）房地产权益指房地产的财产权利及相应的利益。
房地产的分类：①按用途分类分为，居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他房地产；②按开发程度分类分为生地（无基础设施的土地）、毛地（有待拆迁旧房的土地）、熟地（基础设施完善的土地）、在建工程（未完工房地产）、现房（含土地：包括新房、旧房）；③按建筑结构分类分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、其他结构。
房地产特征：位置固定性；供求区域性；长期使用性；大量投资性；保值与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。
房地产价格评估的理论基础：地租理论；地价理论；区位理论。
楼面地价= 土地总价格/建筑总面积= 土地单价/容积率容积率= 建筑总面积/土地总面积）影响房地产价格的因素：一般因素：①经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；②经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；③行政因素：房地产制度、房地产价格政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策区域因素：①商服繁华因素；②道路通达因素；③交通便捷因素；④城市设施状况因素；⑤环境状况因素。
个别因素：①土地个别因素；②建筑物个别因素。
评估的目的及对象房地产评估是指评估机构及评估专业人员根据委托对房地产进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
评估目的：交易、抵押、课税、征收补偿、财务报告等。
评估对象：土地、房屋、房地。
评估的特点：①房地合估；②建筑物产权受土地使用权年限制约；③以房地产最佳使用为评估前提。
房地产评估程序的程序：①明确评估基本事项；②拟定评估作业方案；③实地勘察评估对象；④收集资产评估资料；⑤评定估算；⑥编制和提交资产评估报告书；⑦资产评估工作档案归档。
5.2市场法及评估参数一、房地产评估市场法的含义：是将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较，以类似房地产的价格为基础，经过因素修正估测评估对象房地产价值的方法。
该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可以单独对土地价值进行评估。
房地产价值＝参照物交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数房地产价值＝参照物交易价格×100/（）×（）/100×100/（）×100/（）二、市场法适用的条件和对象条件：具备发育完善的房地产市场；能够收集到多个类似房地产交易资料。
适用对象：具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准工业厂房等，古建筑、教堂、寺庙、风景名胜区土地不适用。
三、市场法的评估步骤1.广泛收集房地产交易资料收集房地产交易资料可采取以下途径：（1）查阅政府有关部门关于房地产交易的资料；（2）各种报刊上有关房地产交易的广告；（3）同行之间相互提供经手的交易实例资料；（4）假装成顾客，与出售、出租房地产的经办人员洽谈，以获得有关资料；（5）其他途径。
2.选择可供比较的交易实例作为参照物（1）与估价类似的房地产：用途相同；工业厂房、商业用楼、办公楼、住宅（普通、高档公寓、豪华别墅）等。
建筑结构相同，钢结构、钢筋混泥土结构、砖混结构、砖木结构等。
地产所处地段应相同。
（2）成交日期与估价房地产的估计时点相近。
最好选择近期交易的可比案例，时间最长不要超过两年。
3、因素修正包括：交易情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正等。
4、确定最后结果（比准价格）四、市场法的评估参数：参照物交易价格；交易情况修正系数；交易日期修正系数；区域因素修正系数；个别因素修正系数。
五、如何选择参照物：参照物与评估对象的可比性：所处区域、用途、实体特征、权利性质、交易时间、交易方式、交易状况。
5.3交易情况、交易日期修正一、交易情况修正（交易动机、交易地位等）：指剔除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将参照物的交易价格成为正常价格。
特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：（1）有特别利害关系人之间的交易，如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易，通常价格偏低。
（2）有特殊动机的交易，如急于出售的价格往往偏低，急于购买的价格往往偏高。
（3）有意为逃避交易税，签订虚假交易合同，造成交易价格偏低。
（4）买方和卖方不了解市场行情，盲目购买或出售，使交易价格偏高或偏低。
对上述情况对交易价格的影响主要由评估人员靠经验加以判断和修正。
进行交易情况修正的一般公式为：正常价格＝参照物交易价格×交易情况修正系数修正系数＝正常交易情况值／参照物交易情况值修正系数＝100/（）例如：参照物房地产的交易价格为12000元／平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5％，则：正常价格＝12000×100／105＝11430（元／平方米）二、交易日期修正：将参照物交易时的价格修正为评估基准日的价格。
1.定基价格指数修正修正后的价格＝参照物交易价格×评估基准日价格指数／参照物交易日价格指数例如：参照物房地产的交易价格为13500元／平方米，交易时房地产价格指数为105.4%，评估时房地产价格指数为114.7%，则：修正后的价格＝13500×114.7%／105.4%=14691（元/平方米）2.环比价格指数修正修正后的价格＝参照物交易价格×∏各期环比价格指数例如：参照物房地产为4个月前交易，当时的交易价格为13000元／平方米，四个月来各期环比价格指数分别为103.6%,98.3%,103.5%,104.7%。
则：修正后的价格＝13000×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=14348（元／平方米）3.价格变动分析法修正修正后的价格＝参照物交易价格×（）／100例如：参照物房地产的交易价格为16500元／平方米，经分析评估时该类房地产价格较交易时上涨了3.43%。
则：修正后的价格＝16500×103.43/100=17066（元／平方米）5.4区域因素、个别因素修正一、区域因素修正：将参照物房地产所在区域特征下的价格修正为评估对象房地产所在区域特征下的价格。
房地产区域因素修正的思路是：首先，列出对评估对象房地产的价格有影响的各种区域因素；其次，判定评估对象房地产和参照物房地产在这些因素方面的状况；然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；最后，根据价格差异程度对参照物房地产的价格进行调整。
进行区域因素修正的一般公式为：影响房地产价格的区域因素：商业繁华程度，交通状况，环境景观，城市规划，基础设施，公共设施等。
修正后的价格＝参照物交易价格×区域因素修正系数修正系数＝评估对象区域因素值／参照物区域因素值修正系数＝100/（）例如：参照物A的交易价格为12500元／平方米，经打分计算，参照物A的区域因素值为102，则：修正后的价格＝12500×100/102=12255（元／平方米）二、个别因素修正：将参照物房地产自身特征下的价格修正为评估对象房地产自身特征下的价格。
影响土地价格的个别因素：土地面积，土地形状，临街状态，基础设施，具体位置，地势地形，使用年限，土地容积率。
影响建筑物价格的个别因素：建筑物新旧程度，建筑规模：建筑结构，建筑式样，朝向，楼层，设备，装修，平面布置，工程质量等。
修正后的价格＝参照物交易价格×个别因素修正系数修正系数＝评估对象个别因素值／参照物个别因素值修正系数＝100/（）三、如何确定评估结果 1.计算比准价值比准价值＝参照物交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 比准价值＝参照物交易价格×100/（）×（）／100×100/（）×100/（）例如：参照物房地产的交易价格为15000元每／平方米，经分析，其交易价格较正常交易价格偏低3％，评估时该类房地产价格较交易时上涨了2％，其区域因素值和个别因素值经打分计算分别为104和98，则：比准价值＝15000×100/97×102/100×100/104×100/98＝15476（元／平方米） 2.确定评估值：5.5收益法及评估参数一、含义：是指估测评估对象房地产的预期收益，选用适当的折现率将房地产预期收益折算为现值，以确定房地产价值的方法。
房地产价值＝∑预期收益×折现系数二、适用的条件和对象适用的条件：房地产的未来预期收益可预测；房地产的未来收益风险可量化；房地产的预期收益年限可确定。
适用的对象：具有收益性的房地产，如商场，商务办公楼，宾馆酒店，餐馆，游乐场，影剧院等房地产，但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的评估，收益途径及其方法一般不适用。
三、收益途径的评估步骤①收集房地产有关收入和费用的资料；②测算房地产的正常收入；③测算房地产的正常费用；④测算房地产的纯收益；⑤估测并选用适当的资本化率；⑥确定房地产的收益年限；⑦估测并确定房地产评估价值。
三、收益法的评估参数：预期收益；折现率；收益年限。
5.6房地产预期收益估测一、预期收益的估测思路：预期收益＝预期收入（有效的收入＝潜在收入－空置损失－拖欠租金损失－其他损失）－预期费用（运营费用）潜在总收入，是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。
有效总收入，是潜在总收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。
运营费用，是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收入。
二、预期收益的估测方法1.出租型房地产：预期收益＝租赁收入－维修费－管理费－保险费－税费租赁收入：预期年租金收入，客观收入，有效收入；维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等是否要扣除，应在分析租赁合同的基础上决定。
关键看租赁合同中规定这些费用具体由谁来负担。
维修费：房屋年维修费用，一般按年租金收入的百分比计算；管理费：房屋租赁年管理费用，一般按年租金收入的百分比计算；保险费：房屋年保险费用，一般按重置价值计算，保险费率为0.1%-0.2%；税费：①房产税，税率12%，个人4%；②城镇土地使用税，税率0.6元／㎡－30元／㎡；③增值税，税率11%，征收率5%，个人1.5%；④城市维护建设税，增值税税额的7%；⑤教育费附加，增值税税额的3％。