地下空间

再过20年，到哪里找建设用地？城市建设用地的紧缺感，从未像今天这样强烈。

根据日前刚结束公示的《南京市城市总体规划（2007—2030）》，2020年，全市总人口将达到1060万左右，其中城镇人口为910万左右，城镇化水平为86%左右；2030年，全市总人口将达到1260万左右，其中城镇人口为1130万左右，城镇化水平为90%左右。

城市化进程的不断加快，城镇人口的不断膨胀，必然导致建设用地的增长。

市域面积仅6582平方公里的南京，2007年城镇建设用地已达682平方公里；2020年，城镇建设用地将扩大到1046平方公里；2030年，城镇建设用地将扩大到1350平方公里。

城市地上空间开发利用逐渐饱和。

一个城市发展的新课题摆在面前：向地下要空间。

10年，车速降低50%——必要性的“缩影”向地下要空间，有人可能会觉得，这与个人生活没啥关系，其实不然。

“总规”修编组有关专家介绍，一个人来到城市，就要面临上学、就业、买房、生子、休闲、出行、就医等一系列问题，相应的教育、居住、医疗等软、硬件配套设施建设都要满足需求。

除去必保的耕地面积底线、山水资源、生态等用地外，一个城市所能容纳的人口其实是有限的，否则就没有舒适可言了。

以交通为例。

据统计，今年南京新车日均上牌量达500余辆，机动车保有量已突破100万辆大关。

部分干道平均车速比10年前降低了50%，且时速仍以每年2公里/小时的速度继续下降。

商业区人行道面积40%被自行车占用，街区道路面积40%被汽车占用。

破解日益突出的行车难和停车难的矛盾，迫切需要开发利用地下空间。

另据统计，南京土地出让均价由上世纪90年代的15万元/亩，已上涨到目前300万元/亩。

地上空间开发利用已无法满足城市发展的进一步需求。

像很多国家和城市一样，向地下要空间已是南京面对的一个非常迫切的课题。

人均GDP远超3000美元——可行性的“本钱”那么，向地下要空间，南京具备这个条件吗？市规划局规划处副处长徐建荣表示，建成的地铁一号线、在建的地铁二号线和未来新建的地铁线，给南京地下空间开发利用带来了重大契机。

它不但使地下空间的开发利用规模扩大，更使地下空间结构发生变化，地铁将成为城市地下的发展轴，为地下空间系统化开发创造条件。

从经济条件来看，根据发达国家城市地下空间开发利用与人均GDP的统计分析，当该城市或地区的人均GDP超过3000美元时，已具备大规模开发利用地下空间的经济基础。

南京2007年人均GDP已达6157美元，今年有望达8000美元。

参照国际惯例，南京已基本具备大规模开发地下空间的经济基础，南京地下空间开发利用即将进入快速发展阶段。

从5000到500万平方米——开发利用“四阶段”徐建荣介绍，南京作为一个老城，对地下空间的开发利用大致可分四个阶段。

解放前的地下空间开发，除铺设市政管线外，主要是国民党“五院八部”和高级官员的别墅地下室，建筑面积只有大约5000平方米。

1949年至1980年，人防工事是地下空间开发利用的主要方向，其中简易工程占了三分之一。

1981年至1995年可算是第三阶段，高层建筑地下室占据了主导地位，且质量普遍较好。

第四阶段是1996年后，除市政管线外，以公共建筑、住宅建筑配建的地下停车设施为主，地下室面积普遍超出规定的人防设施面积；另一方面，由于地铁、隧道、地下人行道的建设，地下空间开发利用的规模大幅提高，地下空间的结构也发生了变化。

至2007年底，南京地下空间的建筑总面积达480万平方米。

目前，南京地下空间的建筑总面积预计已超过500万平方米。

但是，南京地下空间开发利用，眼下还存在着零散、不成系统、利用率不高、开发力度不够、功能单一、缺乏统一的管理体制与政策法规等一系列问题。

地下空间开发的得与失再过20年，到哪找建设用地？“地下”是方向之一。

记者选取3个不同区域、不同阶段的地下空间开发利用典型案例，请业内人士分析点评。

透过这些案例，我们不难看到南京地下空间开发利用中的得与失。

案例一：新街口现状：地下开发利用最好，商铺每平方米年租金1万元在地铁1号线开通之后，新街口的地下空间就“活”了起来。

各家商场的地下层和地铁商铺连成一体，构成了一个包含美食、日常用品、服饰、文化、婚纱摄影、通信、美容等各种业态的活跃的消费空间。

像新百地下美食广场，一个面积20平方米左右的商铺，年租金要20万元，达到了每平米万元的水平。

【点评】市规划局规划处副处长徐建荣：新街口是目前南京地下空间开发利用最好的区域，商铺租金就是最直接的证明。

但和发达国家城市中心地区相比，其开发力度依然有差距。

据统计，新街口地区地下空间建筑面积约为40万平方米，只占地上建筑面积的10%左右。

而发达国家城市中心地区，地下空间面积占地上建筑面积的比例一般在25%，有的甚至达到35%左右。

从开发深度上来看，南京除了地下交通、部分高层建筑外，目前地下空间的开发利用均以地下一至二层的浅层开发为主，-50米以下的开发极少，且开发利用的空间零星、不成系统，未能充分利用地下空间资源来解决城市发展问题。

案例二：湖南路现状：先建地面后建地下难度大，开工日期一推再推2006年8月，南京东方大唐置业有限公司经公开竞价，获得湖南路地下商业街项目地块的使用权。

这是南京首幅通过拍卖出让的地下商业街项目地块，规划方案显示，湖南路地下商业街项目东起中央路，西至山西路市民广场，用途为商业、停车。

然而，这个酝酿已久的项目，迟迟未能正式开工。

相关部门已为此多次召开协调会。

协调内容包括：管线如何迁移、如何尽可能降低对地面商业的影响等。

湖南路一家商场有关人士说，地下商业街项目开工日期一推再推，主要是因为施工将对地面商业带来很大影响，地面商家很有意见。

【点评】市建委相关负责人：地下空间资源的开发具有不可逆转性，当地面的大量建筑建成后，再去开发地下空间困难是很大的。

比如，很多高楼地基已经定型了，你不可能再去重新建地基，那你要想再在这幢高楼下面开发地下空间，就会有严格的限度。

所以，地上、地下同步规划、设计、建设，是开发利用地下空间的一种比较好的模式。

案例三：江宁天印广场现状：地下商业正在招商，“捂热”还有个过程天印广场位于江宁区委、区政府前，地处东山镇的核心区，原来是一片陈旧破落的“城中村”，2007年2月份启动拆迁建设，去年10月全面开放。

占地141亩、总建筑面积近9万平方米的天印广场，除了有休闲公园、市政广场，还有一个地下地下一层、地上二层的商业综合区。

记者近日探访看到，这里的地下商业空间正在招商。

东有繁华的大市口商业区，西邻多家综合商场，【点评】江宁区建设局副调研员、国家一级注册结构工程师虞泰葆：天印广场这一区域本来就是限高的，开发地下空间是充分挖掘利用土地资源的最佳方式。

要把地下商业空间用好并不容易。

首先，必须形成一定的规模，才能吸引人气。

其次，地下空间容易因采光、通风条件不好而降低人的舒适感，让习惯于在地上消费的人们，不愿意下地。

第三，地下商业业态如何定位非常重要，要能吸引人，让他们来了想消费。

天印广场在建设和招商上，充分考虑了这些因素：预留了5条与周边商业的地下连接口；专门设计的下沉式广场，也增加了地下空间的采光和通风，提高了舒适度；目前的商业定位，是以时尚生活、家庭休闲、尊贵社交为核心主题。

不过，要把地下商业区域“捂热”，还会有个艰辛的过程。

看国内外如何“地下掘金”缓解城市快速化进程中遇到的土地紧缺、环境污染、交通拥堵等问题，开发利用地下空间已成必然趋势。

国内外其他城市有无好的经验可供南京借鉴？南京在进一步开发利用地下空间方面，又有哪些新的构想和规划？国外多个城市先行一步国内上海建40万平方米地下世博城市建委相关负责人介绍，围绕国内外开发利用地下空间的现状和趋势，市建委城市建设与发展研究室曾做过专题研究。

世界上至今还没有完整的整个城市的地下空间开发利用规划，但一些发达国家部分市区地下空间的综合开发利用，仍不乏可资借鉴之处。

英国伦敦：1845年建成世界上第一条地铁，成为世界上开发利用城市地下空间的起点。

法国巴黎：最早是利用几个世纪之前挖掘的废弃矿井，布置城市下水道、“共同沟”（地下综合管廊）、防空防灾设施，并在1890年成功用于巴黎世博会中国馆与印度馆的设置，引起轰动。

中心地区的雷亚诺中央广场实行立体化再开发，把贸易中心改造成一个综合功能的公共活动广场，交通、商业、文娱、体育等多种功能都安排在广场的地下空间中，形成一个大型的地下城市综合体。

加拿大蒙特利尔：由于气候寒冷，居民地面出行不便，依靠1972年蒙特利尔世博会的成功举行，开发了大规模的地下综合体，建成了世界最长的地下步行系统。

日本东京：经过几十年的发展，“共同沟”的长度在世界各大城市中排名榜首，在规划、设计、施工、管理、营运等方面形成了一整套法律、法规。

韩国首尔：20世纪70年代，为解决老城区中心地段东西向的交通问题，将东西向水道——清溪川填埋，河上盖板改建成一条高架快速干道；2003至2005年，清溪川河道被恢复，改造成一个可供市民娱乐休闲的含地下空间的亲水环境。

“我国地下空间开发利用主要是在大城市，开发内容以地铁和停车系统为主。

”市建委城市建设与发展研究室相关人士介绍，北京、深圳等城市地下空间的开发利用较早，规模较大，设施水平较高，有些并不比发达国家落后。

北京：地下空间建成面积已达3000万平方米，年均增加约300万平方米。

2005年7月，北京审批通过了《北京市中心城中心地区地下空间开发利用规划（2004—2020）》，这也是我国首次正式编制完成特大城市总体规划层面的地下空间专项规划。

规划地下空间开发利用的规模为9000万平方米，人均拥有地下空间建筑面积可达5平方米。

开发利用的重点地区为王府井、中央商务区、中关村西区、奥运中心区等17处。

深圳：2000年，出台《城市地下空间发展规划纲要》，依靠地铁网络，逐步形成大型公共建筑密集区、商业密集区、地铁换乘站、城市公共交通枢纽等地下空间开发利用形态；2008年9月1日，《深圳市地下空间开发利用暂行办法》实施，就深圳未来地下空间的规划、产权出让、开发建设等做出了全面规定。

杭州：2003年，制定《中央商务区（钱江新城核心区）地下空间规划》，地下空间规划总建筑面积约258万平方米，是国内首个在新区建设中同时进行地上、地下空间一体化规划和建设尝试的项目。

上海：2005年，《上海城市地下空间概念规划》出台，规划打造一个以人民广场为核心，涵盖轨道交通、越江交通、地下停车库、地下商业等多种地下构筑物的“地下上海”；根据《世博会地下空间总体规划》，到2010年，上海将建40万平方米的地下世博城。

南京地下空间将由梭形变海星状市人防办相关人士认为，南京地下空间开发利用应重点把握两个方向：一是地下城市综合体；二是能应对地震、战争、洪涝、火灾等多重灾难的综合避难中心。