酬金制与包干制两种收费模式比较讲解
再议物业管理的“包干制”与“酬金制”
再议物业管理的“包干制”与“酬金制”有关物业管理的“包干制”与“酬金制”的定义?也许《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》；发改价格[2003]1864号~中的定义是最权威的了? 第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用?盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业?其余全部用于物业服务合同约定的支出?结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十二条实行物业服务费用酬金制的?预收的物业服务支出属于代管性质?为所交纳的业主所有?物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
但这个定义其实只是从财务；即资金的归属~角度说明了两种制度的资金属性?但其实并未真正说明他们的本质区别。
而对酬金制的不合理定义?更让物业服务企业给业主群体安置财务陷阱提供了理论依据。
这个问题稍后会论述并提出解决方案。
包干制的商业原理有两种解释?一是把物业管理服务看成是一种商品。
卖方；物业服务企业~提供“物业服务”商品?买方；全体业主共同~支付价金的一种商品买卖关系。
其交易规则适用《中华人民共和国合同法》第九章的法律规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人?买受人支付价款的合同。
”?二是吧物业管理服务看成是一种工作成果?由承揽人；物业服务企业~完成?由定做人；全体业主公共~给付报酬的活动。
其交易规则适用《中华人民共和国合同法》第十五章的法律规定?“第二百五十一条承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作?交付工作成果?定作人给付报酬的合同。
承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。
”用这种法律关系来解释物业管理活动?无论是把物业服务企业的劳务活动看成是“服务商品”还是“工作结果”?看似都很合理。
甚至还“起到鼓励物业服务企业采取技术手段提高劳动生产率；怎么就不可能是偷工减料的手段呢~降低成本的积极作用”。
阐述物业费包干制酬金制物业管理阳光财务
阐述物业费包干制酬金制物业管理阳光财务1. 引言在当前物业管理领域，为了提高服务质量和管理效率，许多社区采用物业费包干制和酬金制相结合的方式，实行阳光财务管理。
本文将阐述物业费包干制、酬金制以及阳光财务管理的概念和优势。
2. 物业费包干制物业费包干制是指将物业管理服务的费用统一计入物业费中进行收费的一种制度。
具体来说，物业公司和业主之间协商确定一定的物业费用，并由业主按照一定的比例进行缴纳，物业公司则负责提供一揽子的物业管理服务。
2.1 物业费用的构成物业费用主要包括以下几个方面：•日常维护费用：包括公共区域的清洁、绿化养护、设备维修等费用。
•安保费用：包括保安人员工资、监控设备维护等费用。
•管理费用：包括物业管理人员的工资、培训费用、办公用品等费用。
•公共设施维护费用：包括电梯、消防设施、游泳池等公共设施的维护费用。
2.2 物业费包干制的优势物业费包干制具有以下几个优势：•明确费用：业主只需要按照规定的费用进行缴纳，避免了费用计算的复杂性。
•分摊公平：按照一定比例缴纳费用，避免了因个人使用情况不同造成费用不公平的问题。
•方便管理：物业公司只需要关注整体的费用管理，不需要为每个业主单独计费。
3. 酬金制度酬金制度是指根据物业管理的业绩，给予物业管理人员一定的酬劳的制度。
通过设置合理的酬金机制，可以激励物业管理人员提高工作质量和业绩。
3.1 酬金的设置方式酬金可以根据物业管理的各项指标进行设置，包括但不限于下列几种方式：•业绩考核：根据物业管理的成绩进行评估，评估结果作为酬金的依据。
•业主满意度：根据业主的满意度调查结果进行奖励和惩罚。
•投诉处理效果：根据投诉的处理情况进行奖励和惩罚。
3.2 酬金制度的优势酬金制度具有以下几个优势：•激励员工：通过设置合理的酬金制度，可以激励物业管理人员提高工作积极性和服务质量。
•绩效导向：酬金制度将物业管理的绩效作为核心指标，能够推动物业公司全体员工朝着共同的目标努力。
包干制与酬金制
2003年11月国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”，
1、包干制的定义：是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润
2、酬金制定义：酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业管理费包干制酬金制计算
第三节 酬金制、包干制与物业服务费的测算编制 一、酬金制与包干制 物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用.物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 （一）物业服务费用酬金制 物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足由业主享有或者承担。 物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。 酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况,包括了业主合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 （二)物业服务费用包干制 物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式. 实行包干制的物业管理企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度和服务内容、服务质量标准,并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业管理企业承担的，企业的经济效益与其管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关。 在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险承担、结余归己.但业主可以对物业管理企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督，对物业管理工作提出改进建议.物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进. 以包干制方式约定的物业服务费用,对业主而言物业服务是固定的,不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言.物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。 (三)酬金制和包干制的财务特征 1。会计主体 在酬金制下,物业管理项目是独立的会计主体,各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制下,物业管理项目的会计主体是物业管理企业,物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。 2.收入 采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费用. 3.成本费用 (1）物业管理企业固定成本的比例较高。 （2）人工成本占总成本的比例较高。 （3）物业管理企业成本费用的可预测性较强.
包干制和酬金制的概念
包干制和酬金制的概念嘿，朋友们！今天咱来聊聊物业管理里的包干制和酬金制。
你看啊，这包干制就好像你去菜市场买菜，你给摊主一个固定的价钱，摊主就得负责把菜给你弄好，不管他最后是赚了还是亏了，都得自己兜着。
物业管理公司也是这样，收了业主们固定的物业费，就得负责小区里大大小小的事儿，像什么卫生清洁啦、设施维护啦等等，要是钱没管好花超了，那也得自己想办法去填补这个窟窿，反正得保证把小区打理得妥妥当当的。
那酬金制呢，就有点像你请了个管家，你先给管家一笔钱让他去打理家里的各种事务，然后管家根据实际的花销来找你报账，他自己呢就拿那固定的酬金。
在物业管理里，物业公司就像这个管家，他们先收一笔酬金，然后按照实际的花销向业主们收费，多退少补。
这多实在呀，花多少大家心里都有数。
你说要是碰上那种不负责任的物业公司，用包干制的话，他们可能就会随便糊弄一下，反正钱到手了嘛。
可要是酬金制，他们就得掂量掂量了，因为每一笔花销业主都看着呢，可不敢乱来。
再想想，要是你住的小区用的是包干制，结果物业公司把钱花得乱七八糟，小区的环境越来越差，你心里得多憋屈呀！但要是酬金制，你就能清楚地知道钱都花哪儿去了，是不是感觉心里踏实多了？而且啊，酬金制还能让业主们更好地参与到小区的管理中来呢。
大家一起监督物业公司，让他们把每一分钱都花在刀刃上，这样小区才能越来越好呀，不是吗？说真的，物业管理可太重要了，这直接关系到我们每天的生活质量呢。
咱可不能随便让物业公司糊弄了呀。
所以在选择物业管理方式的时候，可得好好琢磨琢磨，到底哪种更适合自己的小区。
反正我觉得吧，不管是包干制还是酬金制，物业公司都得有那份责任心，得把业主们的利益放在第一位，这样咱才能住得安心、舒心呀！你们说是不是这个理儿呢？。
物业管理的包干制与酬金制
物业管理的包干制与酬金制一、物业服务的两种计费方式包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。
实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。
通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
酬金制实质是实报实销制，物业管理企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。
在这种模式下，物业管理企业只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）。
由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。
二、包干制和酬金制的优、缺点分析1、包干制的优点首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。
其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。
第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行管理方式创新，节约成本。
包干制和酬金制
一、包干制和酬金制的定义及内涵1、包干制，即业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。
这种定价方式的实质是市场定价。
具体到收费形式《物业收费管理办法》规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。
这里面要抓住什么呢？要抓住业主交配是交的固定性的收费。
刚才我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。
问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，物业公司得达到合同的要求。
你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求……2、酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。
从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。
3、现行物业管理企业管理小区一般采用包干制或酬金制。
就这两种制度和大家分析一下。
（1）酬金制（高力）。
酬金制一般是西方等发达国家所采用的物业管理模式，是以社区内居民所选出的居民代表为主体（就是我们所说的业委会），来选聘物业公司。
他们的业委会就像我们的社区政府，有着民众赋予他们的权利，所以，他们的业委会权利是很大的。
选聘物业，物业与业委会是雇佣关系，业委会也就是物业的老板。
物业根据与业委会签订的合同办事，比如，每天清扫几次，提供业主什么服务等。
如果，物业没有做到合同约定，业委会有权扣钱甚至解约。
所以说，按照西方的管理，酬金制的物业小区，业委会的权利是相当大的。
包干制与酬金制比较表
包干制与酬金制管理模式比较表
区别
包干制
酬金制
备注
定义
是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
（1）有比较完善的市场环境，要有诚实守信的企业行为，要有正确的消费习惯和理念等等，
（2）高端物业及商业业较为实用，
（3）对收费不敏感，对服务敏感的企业适用
（4）处于幼稚期的企业或者业主结构合理的项目（尤其是非住宅型项目），适合采用酬金制
对于住宅类物业，由于复杂性，加上业主身份、水平、层次等方面的差异，可以依据具体情况适用包干制或酬金制
特点
（1）物业管理企业在服务与利润夹缝中生存，物业管理企业存在较大风险（2）节省监管成本，提高决策和服务效率
（1）更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益
(2)财务透明度较高，推荐物业管理市场化
适用领 域
（1）对收费敏感、服务不敏感的企业适用，
（2）公众物业适用
（3）品牌优势较为突出的物业管理企业，针对市场化程度较高的物业项目，适合采用包干制
收费区别
物业公司依据收费价格标准确定服务内容及服务质量标准，服务质量由业主确定的费用确定，不能随意调整
物业公司根据服务质量要求测算固定的酬金收取标准及金额，服务质量由业主确定，可以随时调整
优势劣 势
（1）包干制收费模式易于操作，简单便捷
（2）包干制强化了成本意识，有利于企业集约经营
（3）包干制以品牌策略为基础，推崇品牌优势
（4）容易造成物业管理交易的不透明性
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酬金制与包干制两种收费模式比较
2003 年 11 月, 国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》 (以下简称《办法》。
《办法》第九条提到:“ 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
”
所谓包干制, 指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用, 盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
实行包干制的, 物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。
所谓酬金制, 指的是在预收的物业服务资金中, 按约定比例或者约定数额, 提取酬金支付给物业管理企业, 其余全部用于物业服务合同约定的支出, 结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的, 预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
可见, 包干制的定价方式实质是市场定价, 而酬金制的定价方式实质是成本定价。
目前,全国市场上主流的物业收费方式为包干制。
伴随着物业市场的日趋完善,北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等城市的物业管理企业在非住宅物业管理的项目上,逐渐由采用包干制转变为采用酬金制,赢得了业主的认可,也在一定程度上解决了收费难的问题。
但综合来看,包干制与酬金制各有利弊,物业管理企业应根据具体情况合理选择。
一、包干制模式的利弊分析
(一包干制模式的优势
1 、包干制收费模式易于操作,简单便捷
目前, 很多物业管理项目, 尤其是住宅物业管理项目,大多采用包干制。
主要缘于包干制简单易行, 以住宅小区为例, 在包干制的模式下, 业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务, 而在酬金制下, 大额公共支出需经业委会 (或业主大会或主业代表大会讨论通过, 由于业主 (或业主代笔数量较大, 不仅众口难调, 可能存在意见不一的情况,而且短期内
召集所有业主(或业主代表也非易事,极有可能出现延误现象,从经济学角度考虑,并不划算。
所以,目前大部分的住宅小区还是实行包干制。
2 、包干制强化了成本意识,有利于企业集约经营
包干制下, 物业管理企业自身承担着因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。
这对于
企业具有明显的激励作用和盈利动机。
而这种激励作用将直接促使物业管理企业努力提升经营管理水平,大力发展集约经济,从经营成本上要效益, 提高企业的盈利能力,促进企业自身的发展和进步。
事实上,为节约成本,谋得更大利润,企业往往借助规范服务流程、引进现代管理手段等方式, 缩减管理成本与管理费用。
目前, 类似于第一太平戴维斯等一些业内优秀的物业管理企业纷纷通过质量环境体系认证、引进 OA 、 ERP 系统、采用无纸化办公等方式,规范对内管理、对外服务流程,不仅提升了服务质量,而且高效快捷,极大了提高了企业的竞争力。
3 、包干制以品牌策略为基础,推崇品牌优势
《物权法》明确赋予了业主自我管理或委托管理的选择权, 也赋予了业主选择这家物业管理企业或那家物业管理企业的权利。
在这种市场竞争越来越激励的今天, 实行包干制日益体现了业主对物业管理企业品牌的认可。
只有当业主对物业管理企业充分信赖, 才有可能不对具体的管理详情做过多干涉。
从这个意义上说, 包干制有利于鼓励企业创造品牌价值, 发挥品牌优势。
(二包干制模式的劣势
作为相对简单便捷的收费方式, 包干制方便了物业管理企业的同时, 也造成了物业管理交易的不透明性。
在包干制下, 物业管理企业按物业服务合同约定提供物业服务, 对应收的物业服务费用拥有所有权, 可以自行支配, 业主及业委会无权检查其使用情况, 这样容易造成双方信任感不强。
同样, 包干制的成本意识, 也容易促使物业管理企业采用降低服务质量或减少服务类型等不正当手段压缩费用和成本, 以此谋取更多利润。
现实中, 物业管理企业和业主双方的矛盾点多集中于此, 而对物业管理企业 (尤其是住宅型物业管理企业最大的负面报道也多在于此,这也是酬金制日前备受推崇的主要原因。
二、酬金制模式的利弊分析
(一酬金制模式的优势
1 、酬金制更能体现业主的主体地位,发挥业主的监督机制
物业管理隶属服务业, 物业管理企业相当于业主聘请的“ 管家” , 物业管理费也是业主的钱,业主对物业管理企业有合法的监督检查权利。
采用酬金制,较之包干制,更有利于业主行使自身权利。
业主 (业委会可以检查每笔物业管理费用支出的明细,而物业管理企业每一年都须向业委会 (或业主上报管理费预算并经审核后才能执行, 且一定数额以上费用的支出必须经业委会主任签字。
这种财务支出的透明度不仅利于业主监管物业管理企业, 而且有利于其自身选择、甄别物业管理企业,充分显示了其主体地位。
2 、酬金制运作规范、财务透明,缓解了企业与业主双方的矛盾
酬金制下, 物业管理企业必须公布物业服务资金年度预、决算, 且每年不少于一次公开其财务帐目。
业主就相关支出问题有权提出质询, 物业管理企业必须及时答复。
业主还可聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
这些都迫使物业管理企业必须加强内部管理, 合理用好业主的每一分钱,做到合法运作、规范管理, 有利于杜绝灰色隐性收入。
同时, 这种规范的经营模式维护了业主的知情权, 满足了业主对财务公开的要求, 减少了因信息不对称产生的纠纷。
而物业管理企业作为一个代管机构, 无权替业主作主,极大地减少了业主和企业之间的矛盾。
3 、酬金制适当减轻企业税负,有利于小企业或幼稚期企业发展
目前的税法规定,成本不计税,管理费计税。
也就是说,在酬金制下,划归成本的那一部分费用目前是不用交税的, 只有约定付给物业公司的服务费才需交税。
而包干制下, 整个物业管理费都需要交税。
一般来说, 付给物业管理公司的服务费约占整个物业管理费的 10% 左右, 如此可见, 酬金制下可节约相当大一笔税钱, 这对小型企业或处于幼稚期的企业的发展无不裨益。
(二酬金制模式的劣势
酬金制虽然很大程度上维护了业主的利益, 但其操作复杂, 尤其对人口密集的住宅小区来说,召开一次业委会(或业主大会、主业代表大会 ,实非易事。
此外, 业委会或业主的监管无形中增大了物业管理的成本。
毕竟不论是在业主中, 还是从外聘请专业人士或专业机构进行审计, 都是有成本的; 而且物业管理企业在负责协调、联络业主方的过程中, 耗费的人力、物力及时间,都是物业服务的边
际成本或间接成本, 并不能带来直接价值。
事实上,就中国物业管理目前的状况来看, 人们的认知并不多, 更谈不上
深入的了解和研究,所以其对物业管理实行有效性监管的力度还是不得不让人
置疑。
三、包干制模式和酬金制模式各自的适用领域
包干制模式和酬金制模式各有利弊, 必须依据具体情况分别适用。
笔者公司所辖物业项目中, 住宅类项目实行包干制, 刚接手的还处于幼稚期的写字楼项目实行
酬金制, 以化解成本风险,而已经较为成熟的 5A 级写字楼项目则实行包干制,通过规范管理控制成本进而盈利。
故笔者认为:
1 、品牌优势较为突出的物业管理企业, 针对市场化程度较高的物业项目, 适合采用包干制
品牌优势突出的物业管理企业, 完全可以凭借自身的品牌优势, 在市场化程度较高的项目上,实行包干制。
所谓市场化程度较高, 首先是指所在地区的物业管理市场较为成熟, 可以由市场自发的调节物业管理费用的价格,如深圳、上海等地。
其次,市场化程度较高,指的是业主最关心的服务质量问题完全可以通过市场进行监管。
同时, 该市场上物业管理企业的自身素质较强, 业主的甄别物业管理企业的水平较高, 企业和业主双方彼此信任, 较少发生矛盾。
唯有如此, 包干制才能充分发挥其简单便捷、节约成本、激励企业发展的优势。
2 、处于幼稚期的企业或者业主结构合理的项目(尤其是非住宅型项目 ,适合采用酬金制
幼稚期的企业采用酬金制, 可以避免资金流转困难、经营亏损等一系列风险。
这是因为, 酬金制中的物业管理服务属于预付费的经营方式, 一旦签订了物业服务合同, 几乎不存在该种服务销售不出去的风险,故其经营风险小至可以忽略不计。
虽然酬金制下的利润率不高, 但能确保企业永远处于盈利状态, 最低限度的保证了企业的简单再生产可以循环下去, 为刚起步的企业提供了发展的基本保证。
而对于业主数量适中、业主层次较高的项目而言, 采用酬金制也恰到好处。
尤其是业主较为集中的中高档写字楼项目, 采用酬金制在维护业主权益的同时, 也加速了物业管理企业的规范化运作,为打造优秀物业管理企业创造了条件。
3 、住宅类物业项目可依据企业规模和业主环境,具体选用包干制或酬金制
对于住宅类物业,由于与生俱来的复杂性,加上业主身份、水平、层次等方面的差异,
物业管理企业可以依据具体情况适用包干制或酬金制。
目前,北京大多数小区采取的还是包干制的收费方式。
但北京市建委表示, “ 刚建的小区和使用很多年以后的小区, 需要维护的范围肯定不一样, 需要的费用也不一样。
所以花多少交多少的收费方式,更公平。
” 也就是说,酬金制还是将来住宅类物业项目的发展趋势。