济南商业房地产市场调查研究报告(doc 94页)
济南商业调研报告
第三产业占比超过50%，但第二产业增长较低迷。服务业与工业的良 性互动关系尚未完全形成，产业结构需进一步优化。
2 人口、消费力研究
济南近几年外来人口显著增加，城市对外吸引力增强，将加大城市商业 项目的辐射力。
英雄山人防商城 芙蓉街 泉乐坊
万达广场 银座地下购物广场
济南华联商厦 嘉华购物广场
鲁商广场 恒隆广场（在建） 银座中心（在建）
开发商
缤纷五洲商城开发有限公司 山东鲁能集团 山东鲁能集团
文华园住宅开发建设有限公司 诚基房地产开发有限公司 圣凯置业 山东银座商城股份有限公司 济南市人防办 ——
济南汇泉新世界置业有限公司 大连万达
定位为西部地区重要的总部商务中心、金融 中心和会展博览中心，以现代服务业为主导 的城市功能区，城市重要的商业中心、行政 中心以及文化、教育、体育、医疗等公共服 务中心
1 PART
城市宏观经济背景/城市房地产市场发展分析
商业地产市场供求分析
随着近几年经济的发展和政策调控的影响，济南商业市场逐步扩容，供应量和成交量逐步放大。
part整体市场研究分析商业市场研究商业名称建筑面积贵和购物中心25泉城新时代10圣凯摩登城5107芙蓉街08万长100010泉乐坊11万达广场总93万商业1612银座地下购物广场13银座洪楼店14济南华联商厦4815嘉华购物广场16鲁商广场17银座中心1418恒隆广场17万商业总28101112131415161718本案重点商业项目列表重点商业项目列表part整体市场研究分析商业市场研究商业名称开发商开业时间业态组成商业定位品牌档次缤纷五洲商业广场缤纷五洲商城开发有限公司2010零售有超市购物中心中档贵和购物中心山东鲁能集团1997年10零售有超市百货商厦中高档贵和商厦山东鲁能集团2002零售百货商场中高档苹果城文华园住宅开发建设有限公司2011零售少量餐饮社区商业中档泉城新时代诚基房地产开发有限公司2010年12零售少量餐饮商业综合体中低档圣凯摩登城圣凯置业2007零售餐饮休闲娱乐社区商业中档银座商城山东银座商城股份有限公司1996零售百货商厦中高档英雄山人防商城济南市人防办2005零售地下步行街中低档芙蓉街2000年左右初具规模餐饮美食街中低档泉乐坊济南汇泉新世界置业有限公司2006零售餐饮休闲娱乐服务特色商业街中档万达广场大连万达2010年11零售餐饮休闲娱乐服务购物中心中高端银座地下购物广场山东银座商城股份有限公司1999年10零售大型购物广场中档济南华联商厦济南华联商厦集团1995零售百货商厦中档嘉华购物广场济南华联商厦集团2002零售百货商厦中低档鲁商广场山东省鲁商置业有限公司2010年12月31零售餐饮休闲娱乐服务购物中心中高档恒隆广场在建香港恒隆地产有限公司2011零售餐饮休闲娱乐购物中心银座中心在建山东银座商城股份有限公司2013零售餐饮休闲娱乐服务购物中心商业档次来看泉城路商圈占领了济南品牌档次的制高点其中以银座商城和贵和购物中心档次最高
2024年济南房地产市场调研报告
济南房地产市场调研报告一、引言本文旨在对济南市房地产市场进行调研和分析，以便了解当前市场状况和趋势。
通过对市场需求、供应情况、价格走势等方面的综合分析，帮助投资者做出明智决策。
二、市场概况1.市场规模：济南作为山东省的省会城市，房地产市场呈现较高的发展潜力。
2.供需状况：近年来，济南房地产市场供需基本平衡。
市中心地段的房屋供应紧张，而郊区供应较为充裕。
3.市场价格：济南市房价相对较稳定，总体呈现缓慢上涨的趋势。
三、市场需求分析1.市场受众：济南年轻人群体是主要购房群体，其中刚需购房需求较大。
2.购房动机：改善居住环境、资产配置、投资增值等是购房主要动机。
3.购房预算：绝大部分购房者的购房预算集中在80万-200万之间。
四、市场供应分析1.项目数量：济南房地产市场项目众多，涵盖商住两用、普通住宅和公寓等多个类型。
2.商圈布局：济南市中心地段商住两用项目相对较多，郊区以大型住宅小区为主。
3.新建项目：近年来，济南市新增了许多住宅项目，对市场供应有所改善。
五、市场竞争分析1.开发商竞争：济南市房地产市场开发商众多，市场竞争加剧。
开发商通过不同的营销手段吸引购房者。
2.产品差异化：开发商注重产品差异化，推出具有个性化特点的房源，以吸引购房者兴趣。
六、市场发展趋势1.绿色、智能房产：济南市房地产市场将逐渐向绿色、智能方向发展，满足购房者对环保和舒适性的需求。
2.二手房市场：随着购房需求的增加，济南二手房市场也将迎来发展机遇。
3.区域发展：济南市郊区房地产市场发展潜力大，是投资者值得关注的热点区域。
七、结论综上所述，济南房地产市场的发展呈现出供需基本平衡、价格逐渐上涨的趋势。
购房需求主要来自刚需购房人群，购房预算以80万-200万为主。
市场竞争激烈，开发商需要通过产品差异化吸引购房者。
未来，绿色、智能房产和二手房市场将成为市场的发展趋势。
投资者可以关注济南市郊区房地产市场的发展潜力。
济南房地产市场调查报告
济南房地产市场调查汇报1 、本次实习旳目旳：深入房地产行业，分析理解济南房地产旳市场2 、本次实习旳内容：我调查了济南房地产旳各个片区，理解了每个楼盘旳大体状况，并且对每个楼盘做出SWOT分析，写片辨别析汇报。
3 、本次实习旳收获：对济南房地产市场旳大体理解。
济南楼市盛夏“火热” ，众精品楼盘现销售高峰。
市场旳供不应求是市场繁华旳先决条件，济南都市化进程旳加紧和人均收入旳增长，使得济南楼市需求市场长期处在稳定增长旳势态，并且，济南市民对房地产一直保持较高旳忠诚度，在股票等其他投资形式激增旳环境下，大家对楼市旳关注度仍旧不减。
楼市中新增旳中小户型产品也成为需求激增旳重要原因，适合旳产品加上适中旳总价，成为部分初次置业者关注旳焦点。
另一方面是开发商开发运行水平旳提高。
进入济南楼市稳定发展时期，众多开发企业已经从探索期逐渐过度到发展期，提高期。
部分房产项目在项目定位之初就进行全面旳市场调研，尽量在产品定位和规划方面贴合市场需求，做足了前期准备工作，在销售阶段获得良好旳销售业绩也是必然旳。
在刚刚过去旳5年中，济南东部房地产市场得到了迅速旳发展，其交通、配套及环境等均有了极大旳改善。
先前只是作为大济南发展蓝图下旳一种板块，但目前却以其自身旳发展势头，逐渐拥有了属于自身旳版图雏形。
济南“东拓、西进、南控、北跨、中疏”旳战略目旳在济南东区板块旳带动下也变得愈加完美、靓丽。
济南在都市规划中将“东拓”放在首位。
这几年，济南在东部旳规划力度加强，投入资金越来越多，东部建设已成重中之重。
在“东拓”大势下，济南东部将形成燕山片区、东部城区及章丘有机结合旳大东区。
东部交通网系发达，为东部发展提供了有力旳保障。
东部旳交通系统顺畅，绕城高速、济青高速公路、京沪高速公路、京福高速公路与之紧密相连，到济南国际机场十分便利，104、309、220国道纵横交错，已经形成了四通八达旳交通网络。
目前高新区内贯穿东西旳有旅游路、经十路、工业南路和花园东路四条主干道，除此之外，横向旳道路尚有新泺大街、天辰大街、世纪大道和涵源大街等，纵向旳道路虽然没有像横向那样拥有诸多主干道，不过有贤文迅速路、崇华路、新宇路、颖秀路、开拓路、刘智远路等道路，这些足已能保证交通旳顺畅。
济南市房地产市场调查研究分析报告
济南市房地产市场调查研究分析报告第一部份：投资环境分析一、济南人文、地理、历史概况济南市是山东省会城市，位于山东省中部，是山东省政治、经济、文化中心，重要的交通枢纽。
周围与德州、滨州、淄博、莱芜、泰安、聊城等地市相邻。
全市地形南高北低，依次为低山丘陵、山前倾斜平原和黄河冲积平原。
总面积8154平方千米，市区面积2119平方千米，建成区面积平方千米。
目前，济南市辖历下、市中、槐荫、天桥、历城5区，长清、平阴、济阳、商河4县和章丘市。
1999年末，全市总人口5576309人，其中市辖区人口2606447人，中心城区（建成区）人口160万人。
人口密度为万人/平方千米。
济南是国务院发布的历史文化名城。
因地处古四渎之一“济水”之南而得名。
据考古挖掘资料，远在9000年前的新石器时期初期，已有先民在此繁衍生息。
自商周时已建城，于西晋永嘉末年（313年前），济南郡从平陵迁至历城，从此，今济南市区成为历代郡国、州府的行政中心，一直沿续至今。
济南历史悠长，人材辈出。
属今济南市籍的历史名人要紧有中国传统医学的杰出代表——扁鹊；中国古代阴阳五行学说的开创人，战国思想家邹衍；唐朝建国功臣，一代名相名将房玄龄、秦琼；中华词坛“婉约派”、“豪放派”的杰出代表、宋朝文学家李清照、辛弃疾；近代民族实业家、“祥”字号商业的代表人物孟洛川等等。
二、济南经济状况分析（1）宏观经济概况1999年，济南市全年完成国内生产总值亿元，比上年增加%，其中第一产业增加值完成亿元，增加%；第二产业增加值亿元，增加 %；第三产业增加值亿元，增加%。
三大产业结构由上年的::调整为::，估量尔后城市进展使第三产业的比重将进一步加大。
济南房地产市场研究报告
济南房地产市场研究报告一、市场概述济南是山东省省会，也是重要的政治、文化和经济中心。
随着济南城市化进程的不断推进，房地产市场逐渐成为该地区的重要经济支柱。
本报告将对济南房地产市场进行详细研究，分析市场现状、发展趋势以及机遇与挑战。
二、市场现状1. 房地产市场规模：根据统计数据显示，济南房地产市场在过去几年中保持了稳定的增长。
房地产投资规模持续扩大，住宅、商用和写字楼等多个细分市场都在迅速发展。
2. 房价水平：济南房价水平相对较低，与一线城市相比有着明显的竞争优势。
然而，随着城市人口增加和土地供应减少，房价呈现稳步上涨的趋势。
3. 供需状况：住宅市场主要由刚需和改善需求主导，供需保持相对平衡。
商用地产市场供大于求，部分地区存在空置率过高的问题。
三、发展趋势1. 刚需市场持续增长：随着城市化进程的推进，对住宅的刚需需求将持续增长。
特别是随着年轻人购房能力的增强，对小户型、经济适用房等刚需产品的需求将进一步提升。
2. 二手房市场升温：相比于新建商品房，二手房市场存在较多的交易机会，特别是对于改善型需求的购房者来说。
同时，二手房市场的升温也将对新建商品房市场产生一定影响。
3. 商业地产市场分化：商用地产市场将呈现分化趋势。
高品质、中心地段的写字楼和商场将继续受到市场青睐，而偏远地区和低质量物业的竞争压力将增大。
四、机遇与挑战1. 城市化带来的机遇：随着济南城市化进程的不断推进，城市基础设施的改善将为房地产市场提供更多机遇。
城市轨道交通、公共服务设施等的建设将进一步改善居民居住环境，提升购房需求。
2. 土地供应压力：济南市土地资源有限，土地供应压力较大。
政府在土地出让上的政策调控将对市场价格和供需关系产生一定影响。
3. 金融政策调控：政府对房地产市场的金融政策调控将对市场产生较大的影响。
购房贷款政策的变化、利率的波动等都将直接影响购房者的决策。
五、总结济南房地产市场作为山东省重要的经济支柱之一，具有较大的发展潜力。
济南房地产市场调查报告
济南房地产市场调查报告一、市场概况济南是山东省的省会城市，也是华东地区重要的经济和文化中心。
作为省会城市，济南的房地产市场一直备受关注。
本报告将对济南房地产市场进行调查分析。
二、市场需求根据调查数据显示，济南的房地产市场需求较为旺盛。
经济的发展、人口的增长以及城市化进程的推进，推动了人们对于住房的需求。
此外，济南还吸引了一定数量的外来人口，他们也带动了市场需求的增加。
三、市场价格济南的房地产市场价格相对较高。
尤其是市中心地段和繁华商圈的房价更是高昂。
根据数据显示，济南的房价呈稳步上涨的趋势，与其他一线和二线城市相比，上涨幅度较为平缓。
四、供应情况济南的房地产市场供应相对充足。
在市区内，有许多新建楼盘和小区。
此外，房地产开发商还不断地推出新的房产项目，以满足市场需求。
不过，一些地段较好的项目供应较为紧张，房源数量有限。
五、政策影响济南的房地产市场受到政策的较大影响。
国家对于房产购买的限购、限贷政策对市场产生了较大的影响。
此外，政府对于土地的供应、房地产开发的控制策略也直接影响了市场的发展。
六、投资潜力济南的房地产市场具有较大的投资潜力。
与其他一线及二线城市相比，济南的房价相对较低，因此较具吸引力。
同时，随着城市化进程的推进，未来市场供需矛盾较大，投资者有望在房地产市场获得更好的投资回报。
七、风险与挑战济南的房地产市场也存在一些风险与挑战。
一是政策风险，政府对房地产市场的调控将会直接影响市场的发展。
二是需求调整风险，市场需求的变化可能导致房价波动。
三是市场竞争风险，市场上存在大量的房地产项目和开发商，竞争激烈。
八、发展前景总体来看，济南的房地产市场发展前景仍然较好。
经济的快速发展和城市化进程的加速将继续推动市场需求的增长。
政府的政策调控也将有助于市场的健康发展。
预计未来几年内，济南的房地产市场将继续保持稳定增长的趋势。
九、建议根据以上市场调查分析，对于济南的房地产市场，我们提出以下建议：1.开发商应该关注市中心地段和繁华商圈的项目，满足市场对于这些地段房源的需求。
济南房地产市场调研报告
一、城市背景研究1、济南市概况⏹济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心,也是全国十五个副省级城市之一。
⏹城市总面积为8,177平方公里，其中市区面积3，257平方公里。
⏹济南作为“世界泉水之都”，旅游资源非常丰富。
济南的文化突出“泉城”特色.济南有四大泉群:趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龙潭。
⏹济南城市定位为“环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”。
⏹在2011年全国城市综合实力排行榜中，济南排名第13位,综合实力排在前列。
⏹09年在济南举办的全运会极大的促进了城市的建设，作为全运会的主会场所在地，强有力的带动了济南东部新城区的经济发展。
2、行政区划济南市现辖7个市辖区、3个县，代管1个县级市：7个市辖区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、高新区、长清区;3个县：平阴、济阳、商河;1个县级市：章丘市。
3、城市区位省内地位:山东政治、文化、经济、金融、教育中心济南都市圈内的地位：都市圈内的中心城市，山东中西部发展的最大引擎目前山东省形成了“一群一圈一带”的空间结构，形成了三个不同资源、区位和发展基础条件的城市群体（带）,分别为：济南都市圈、半岛城市群、鲁南城市带。
济南都市圈地域范围包括济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州７个城市,总面积约5。
3万平方公里,人口3219。
4万.济南都市圈区位条件优越、交通发达，目前已基本形成“一小时经济圈”，同时也面临着城镇体系不够完善、经济发展不平衡、对外经贸不发达等问题和不足。
国内地位：国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一,黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，全国城市综合实力50强和“全国投资硬环境40优”的城市之一。
济南位于环渤海经济圈内，是黄河三角周最大的中心城市，位于山东省的中西部，具有良好的区位优势：北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置;是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽.环渤海经济区目前已成为我国最大的工业密集区，渤海湾西部城市群的合作与繁荣正日益发展.4、交通分析济南作为山东省省会城市，具有完备的立体交通网络体系，境内航空、高铁、公路以及规划建设的城市地铁等，对城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑。
2024年济南房地产市场调查报告
济南房地产市场调查报告引言本报告对济南市房地产市场进行了调查研究，旨在深入了解市场的现状和发展趋势。
通过对市场供需情况、房价变动、购房需求等方面的分析，提供给相关利益相关者有价值的参考。
1. 市场概况济南作为一个重要的区域性中心城市，房地产市场一直以稳定发展为主要特点。
过去几年，随着城市人口增长和经济发展，房地产市场也经历了一定的变动。
下面将对市场的主要特点进行简要概述。
1.1 市场规模根据统计数据显示，济南市房地产市场规模逐年增长。
截至目前，济南市的住宅用地面积达到XX平方公里，建筑面积达到XX平方公里。
这为市场的进一步发展提供了广阔的空间。
1.2 房价变动济南市的房价在近几年保持稳定增长的趋势。
按照统计数据显示，截至去年，济南市的商品房价格同比上涨了X%。
这主要得益于济南市经济的发展和高需求的支持。
1.3 房屋供需情况济南市目前的房屋供需情况相对平衡。
在供应方面，有大量在建的住宅项目，使得市场供应能够满足需求；在需求方面，由于城市人口的增加和经济的发展，购房需求依然旺盛。
2. 市场特点及趋势分析本章节将对济南房地产市场的特点及趋势进行详细分析，以便更好地理解市场的发展方向。
2.1 特点分析济南房地产市场的特点主要表现在以下几个方面：•高需求：由于济南经济的迅猛发展，对住房的需求量不断增加。
尤其是年轻人群体，对置业需求更加强烈。
•供应充足：在济南市区及周边地区，有大量的房地产项目正在进行中。
供应能够满足大部分购房需求，使市场处于相对平衡状态。
•地域特色：济南市的房地产市场在一定程度上受到地域特色的影响。
例如，泉城区和历城区的房价较高，而高新区和章丘区的房价较为适中。
2.2 趋势分析根据市场数据和专业分析师的预测，济南房地产市场将出现以下趋势：•房价继续稳定增长：预计未来几年内，济南市的房价将继续保持稳定增长的趋势。
这主要受到城市经济的影响。
•供需关系持续平衡：由于市场供应的增加，未来市场的供需关系将保持平衡状态。
济南房地产市场调研报告
济南房地产市场调研报告济南房地产市场调研报告作者：佚名时间：2008-4-7浏览量：济南房地产市场调研报告一、城市概况济南位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度。
济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。
济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积8227平方公里，人口596万，其中市区人口260万。
济南是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。
00年前，济南曾经自开口岸，创近代中国内陆城市自设商埠、对外开放的先河，并由此极大地促进了当时济南经济社会的快速发展和城市化水平。
自二十世纪八十年代中国改革开放以来，济南市经济迅速发展。
2003年实现国内生产总值170亿美元，比上年增长%。
济南的产品已出口到140多个国家和地区。
截止到2003年，全市累计批准外商投资项目2926个，合同利用外资亿美元，实际利用外资亿美元。
共有51个国家和地区的外商来济南市投资，世界500强企业中已有18家来济南市投资，前六大投资国别和地区分别为香港、德国、台湾、日本、美国、新加坡。
济南已同世界上100多个国家和地区建立了经贸往来关系。
德国西门子、日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司500强企业在济南建立了合资、合作企业，并取得了良好的经济效益。
新的世纪，济南市按照“实现新跨越，建设新泉城”的总体目标要求，积极扩大对外开放，进行深化市场取向改革，大力推进经济结构调整，不断拓展城市发展空间。
今后一个时期，济南市按照“新区开发、老区提升、两翼展开、整体推进”的思路，将逐步建设东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区和北部片区，以济南为中心的“半日经济圈”、“一日经济圈”正在形成，新的城市规划建设已全面展开。
2023年济南房地产行业市场调查报告
2023年济南房地产行业市场调查报告《济南房地产行业市场调查报告》一、引言房地产行业一直以来都是中国经济的重要支柱产业，也是人们最为关注的领域之一。
济南市作为山东省的省会城市，房地产市场也非常活跃。
本文将对济南房地产行业进行深入调查分析，以便更好地了解市场动态和未来发展趋势。
二、市场规模截至目前，济南市的总土地面积为8624平方公里，人口约为900万。
根据相关数据统计，济南市整体的房地产市场规模较大，年销售额超过500亿元。
其中，住宅销售额占据了大部分份额，商业地产和办公楼市场也存在一定规模。
三、市场需求在济南市的房地产市场中，需求主要来源于自住购房和投资购房两个方面。
随着城市化进程的推进和居民收入的提高，购房需求不断增加。
除了本地居民的需求外，济南还有相当一部分来自外地的购房人口，这些外来购房者主要是因为工作和生活等方面的原因选择在济南购房。
四、市场竞争济南市的房地产市场竞争激烈，存在着多家大型房地产开发商和中小型房企。
市场竞争主要体现在产品质量、价格、地段和销售服务等方面。
开发商通过打造高品质的楼盘、提供合理的价格、选择热门地段和优质的售后服务来争夺市场份额。
五、市场发展趋势未来几年，济南市的房地产市场有望继续保持较高的增长速度。
一方面，随着人口的增长和城市化进程的加快，房地产市场需求将持续增加；另一方面，政府加大的支持力度和政策的优惠也将促使房地产行业的发展。
另外，随着人们对宜居环境和高品质生活需求的提升，未来的房地产市场将更加注重产品的品质和服务。
六、市场风险房地产行业也存在一定的风险，如政策调控风险、市场波动风险和经济形势风险等。
政府的政策调控对房地产市场有着较大的影响，一旦政策出现变化，可能会对市场产生不利影响。
此外，经济形势不稳定也会对房地产市场带来一定的不确定性。
七、市场建议针对济南房地产市场的情况，建议开发商应注重产品的品质和服务，提高产品的竞争力。
此外，还应积极发掘潜在购房人群，根据市场需求的变化做出合理的调整和创新，提供符合市场需求的产品和服务。
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济南商业房地产市场调查研究报告(doc 94页)济南商业房地产市场调研报告二ОО四年四月十五日A.前言本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从济南市社会经济发展状况、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平，同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。
一、调研目的全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前济南商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。
二、调研时间2004年3月12日～4月2日三、信息来源主要来自于济南市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府网站；济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及相关文字资料。
四、调研区域济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。
五、调研对象同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。
六、调研内容1、济南房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势2、区域市场状况及竞争市场3、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况七、信息整理将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位B.第一部分宏观环境研究一、济南市2003年经济总量分析济南市完成国内生产总值1367.8亿元，比上年增长14.5%，提高1.3个百分点，为1997年以来7年间增速最高的年份，人均国内生产总值23632元，增长13.2%。
其中，第一产业增加值105.0亿元，增长5.0%；第二产业599.6亿元，增长18.0%;第三产业663.2亿元，增长13.0%。
济南城市市区人口规划将逐步达到400万人，GDP近几年年递增12.9%，到2007年全市将实现国内生产总值2100亿元；另外，2003年全社会固定资产投资、社会商品零售总额双双超过500亿元，分别达到504.9亿元、533.2亿元。
（一）工业生产和效益快速增长全市第二产业增加值599.6亿元，增长18.0%，比上年提高3.2个百分点，拉动经济增长8.5个百分点，其中：工业增长21.8%，拉动经济增长7.9个百分点，成为推动全市经济增长的主要动力。
2003年，全市规模以上工业企业完成增加值426.6亿元，同比增长22.4%，增幅水平达到了1993年以来的最高水平；销售收入突破千亿大关，达到1223.1亿元，增长33.3%，超过到2007年达到2500亿元，年均增长22%的速度，高出上年10.2个百分点；利税首次超过百亿，达到133.5亿元，增长42.4%。
在281种主要工业产品中，产量同比增长的198种，占70.5%。
其中，小型电子计算机（服务器）增幅达92%，背投彩色电视机增幅达42.5%。
（二）农业和农村经济稳步发展全年农林牧渔业总产值180.3亿元。
种植业占59.4%（蔬菜占32.4%），牧业占33.8%，林业占5.7%，渔业占1.1%。
蔬菜、畜牧产值比重达到全部农林牧渔业总产值的66.2%，成为农业经济的支柱产业。
从产量及增长速度上看，粮食总产量220.6万吨，比上年增长16.2%；蔬菜总产量668.7万吨，增长5.5%；肉类产量36.9万吨，增长4.5%。
农业产业化步伐加快，全市年销售收入500万元以上农业龙头企业发展到109家，其中超亿元企业12家。
（三）经济增长的“三大亮点”呈现快速发展高新技术产业不断壮大。
高新产业产值占全市规模以上工业的比重达到26%，比上年提高2个百分点，达到343亿元，同比增长31.8%，高于全市平均增幅13.8个百分点。
个体私营经济实现消费品零售额302.7亿元，增长19.4%，占社会消费品零售总额的比重为56.8%。
对外贸易继续扩大，全年完成外贸进出口总额20.2亿美元，比上年增长35%。
其中进口额11.8亿美元，增长48%；出口额8.4亿美元，增长20.2%。
（四）固定资产投资快速增长全年完成全社会固定资产投资504.9亿元，增长24.8%。
其中：基本建设完成投资180.1亿元，比上年同期增长31.0%；房地产开发完成投资89.8亿元，增长17.4%。
在完成投资中，住宅投资74.1亿元，增长15.4%，占据主体地位，达82.5%；办公楼投资5.4亿元，下降11.5%；商业营业用房投资6.5亿元，增长225%。
（五）商贸流通、现代服务业繁荣活跃商业新型业态不断涌现，传统商贸的档次水平明显提高，社区服务、旅游、教育培训、物业管理、中介咨询等新兴服务业发展进一步加快。
全年实现社会消费品零售总额533.2亿元，增长15.6%。
其中：批发零售贸易零售额433.2亿元，增长15.7%；餐饮业零售额74.4亿元，增长15.4%。
现代服务业实现增加值198.5亿元，比上年增长15%。
旅游业受“非典”影响，全年共接待国内外旅游人数954.7万人次，下降6.6%，旅游总收入72亿元，下降8.5%。
（六）财政金融保持平稳发展实现地域财政收入264.2亿元，增长12.6%，其中地方财政一般预算收入76.1亿元，增长19.6%。
全市金融机构年末人民币各项存款余额2449.5亿元，比年初增长21.43%；人民币各项贷款余额2475.1亿元，比年初增长18.26%。
结论：各项总体经济指标显示，济南市社会经济仍处于一个高速发展的时期。
工业产销两旺，农林牧渔丰收，农业产业化进程加快。
物质的极大丰富带来了流通业的飞速发展，社会商品零售总额首次突破500亿元，达到533.2亿元。
其中，个体私营经济成为社会经济发展的中坚力量，比重达到56.8%，发展速度高于整个社会商品零售业的发展速度。
个体私营业主的经济角色越来越重要。
以旅游业为主的现代服务业发展迅速，正常年份旅游人次逾千万，消费总量达78亿元。
社会经济的快速发展带来商业地产的投资开发力度加大。
商业用房投资在整个固定资产投资中速度最快，增长速度达225%。
短时间内各种商业地产项目的纷纷上马，必然带来后期招商、销售的激烈竞争，地段、商业价值、业态规划、建筑规划等要素将成为竞争比拼的有力武器。
二、济南市产业结构对比分析三次产业结构由2002年一、二、三产业结构比为8.2：42.4：49.4，发展到7.7：43.8：48.5，第二产业、第三产业成为全市经济发展的两大支柱。
表1 济南市2002、2003年各产业产值对比分析 年份 第一产业（亿元） 第二产业（亿元） 第三产业（亿元） 2002年 98.7 501.6 599.7 2003年 105.0 599.6 663.2 增长率 5% 18% 13%图1 2002/2003年产业结构对比分析0100200300400500600700第一产业第二产业第三产业2002年2003年增长率 结论：从2002、2003年三次产业结构比重来看，第三产业比重均是最大，达48%以上，增长速度13%，第三产业的发展空间巨大。
三、2003年商品房销售情况2003年全市房地产交易频繁，一、二级市场交投两旺。
1~9月，房地产转让17871件，比上年同期增长44.8%，其中，房地产买卖14562件；转让面积244.24万㎡，增长37.1%；转让金额38.33亿元，增长29.0%。
房地产抵押6272件，比上年同期增长118.1%；抵押面积163.55万㎡，增长1.2%；抵押金额51.58亿元，下降28.42%。
（详见附表1）自2002年三季度以来，全市商品住房与二手住房的平均价格走势极为相似，两者整体上均呈平稳上升态势（见图2）。
其中三季度商品住房平均价格为2281元/㎡，比上季度增长2.7%，比去年同季增长14.9%，平均递增幅度为3.54%；三季度二手住房的平均价格为1733元/㎡，比上季度下降1.4%，比去年同季增长22.5%，平均递增幅度为5.2%。
二手住房价格除与上季度相比为负数外，同比增长幅度比商品住房高7.6个百分点，平均递增幅度比商品住房高1.7个百分点。
另外，商品住房与二手住房平均价格之间的差别没有明显变化，依旧恒定在1：0.75左右。
19852007214122812221173317571532142514151000150020002500300002年3季度02年4季度03年1季度03年2季度03年3季度单位：元/平方米商品住房二手住房图2 商品住房与二手住房均价走势示意图另外，由于城市新规划的实施形成大量拆迁户对商品住房的空前需求以及二手房市场仍未完全放开、市场供应相对不足，以及商品房销售司法解释的出台，导致了二手房和新建商品房销售面积悄然发生了换位，二手住房销售面积已从去年高于商品住房1.21万㎡（83.02减81.81）降至今年9月末低于商品住房14.95万㎡（79.69减64.74），其连续几年的榜首位置已回归商品住房。
（详见附表2）结论：商品房交易、投资两旺，显示了市民投资意识增强，不动产投资已成为市民闲散资金的主要出路。
图3 2003年1~9月各类住房销售面积构成情况四、2004年经济发展展望2004年1月，规模以上工业增加值实现30.6亿元，同比增长21%；居民消费价格指数同比为103.6；社会消费品零售总额实现56.6亿元，同比增长19.9%，至2月份结束，累计实现104.7亿元。
依据2003年整体经济运行态势及本年政府继续实施“大抓工业、抓大工业”发展战略，加快发展速度、调整优化结构，与城市相关的基础设施建设和工业投资力度继续加大，投资继续保持高速增长，汽车、住房、通讯产品以及旅游等新兴消费品正日益成为消费亮点、热点，消费结构升级步伐加快，现代服务业比重将逐渐提高。
据市统计局预测，2004年社会消费品零售总额将增长13.5%，城市市区居民人均可支配收入可达到12000元，社会经济发展前景依然看好。
结论：社会的持续高速发展及人民消费结构的不断升级、可支配收入的增多，给中高档商品零售业及现代服务业提供了极大的市场机会。
C.第二部分济南市市区商业调研一、济南市商业物业综述（一）济南市近期商业发展历程上世纪90年代中期以前，济南市民的主要购物场所是“六朵金花”：济南百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。
“六朵金花”无一例外是大而全的百货店。
大到家具，小到一根针，在一个店里就可以买全。
1996年崛起的银座商城及1997年出场的贵和购物中心率先向传统商业模式发出了挑战，把专业店搬进商场。
以三联家电为代表的各种专业商场、专卖店也在济南遍地开花，传统百货店遭到严重挑战，大部分客流被分流。
“超市要革百货的命”，在一定程度上概括了济南商业第二轮洗牌的演化过程。
世界购物广场的出现，如原子裂变般释放出巨大能量，不少有外省资金以及外埠管理背景的企业接踵而至，纷纷来到济南开办超级市场，新国道、万嘉隆、绿地、将军惠员、大润发、上海联华等如雨后春笋。