物业管理服务成本构成详解
物业管理成本的构成及比例
物业管理成本的构成及比例管理人员费用费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
在之前的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。
费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。
物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。
其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。
其工资也从1000元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。
而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。
除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。
在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。
服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。
公共部分运行费费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。
物业管理方案成本表
物业管理方案成本表本文将针对物业管理方案的成本进行详细阐述和分析。
物业管理方案的成本指的是物业公司在运作过程中需要投入的各种费用，包括人员工资、设备购置、维护保养等。
本文将分为以下几个部分：1.人员成本2.设备成本3.维护保养成本4.其他成本5.总结1. 人员成本人员成本是物业管理方案中最主要的成本之一，因为物业公司需要雇佣管理人员、维修人员和保安人员等多种人员。
这些人员在管理、维修及保安等方面对物业公司的正常运作都有着重要作用。
以下是人员成本的详细分析：职位人员数量单价（元/月）总价（元/月）管理人员 3 8000 24000维修人员 4 6000 24000保安人员 6 4000 24000以上数据仅是一个例子，实际情况会因地区、人员水平等因素而有所不同。
2. 设备成本设备成本包括物业管理方案中各种设备的购置费用，比如清洁设备、维修设备等。
这些设备需要经常使用和维护，因此设备相关的成本也非常重要。
以下是设备成本的详细分析：设备名称数量单价（元/个）总价（元）清洁设备10 1000 10000维修设备 5 2000 100003. 维护保养成本物业管理方案需要经常对建筑物进行维护和保养，因此维护保养成本也非常重要。
这些费用包括日常保洁、卫生间维护、空调维护等。
以下是维护保养成本的详细分析：维护项目月度费用（元）年度费用（元）日常保洁8000 96000卫生间维护3000 36000空调维护5000 600004. 其他成本除了上述成本之外，还有其他一些成本需要考虑。
这些成本包括物业公司营业税、保险费用以及水电费等。
以下是其他成本的详细分析：成本项月度费用（元）年度费用（元）营业税4000 48000保险费用2000 24000水电费用5000 600005. 总结上述各项成本的总和即为物业管理方案的总成本。
以下是总成本的详细分析：成本项月度费用（元）年度费用（元）人员成本72000 864000设备成本20000 240000维护保养成本16000 192000其他成本11000 132000总成本119000 1428000以上数据仅为估算值，实际情况会有所不同。
物业服务成本的构成
物业服务成本的构成现代社会，经常有人对于物业费提出疑问，并与物业产生纠纷，比如物业费收取不合理等问题。
今天我们就从物业管理费的构成来分析，物业费究竟如何定价，物业管理费的构成又包含了哪些方面，物业是否对物业管理费的构成中的事项做出了相应的管理服务。
一、物业管理费包含了哪些费用？(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、**空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
(8)公共区域植花、种草及其养护费用。
(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。
(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。
(11)节日装饰的费用。
(12)管理者酬金。
13）行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
(14)公共电视接收系统及维护费用。
（15）其他为管理而发生的合理支出。
二、物业费都花到哪儿去了根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分:1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
2、物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
3、物业管理区域清洁卫生费用。
4、物业管理区域绿化养护费用。
5、物业管理区域秩序维护费用。
6、办公费用。
7、物业管理企业固定资产折旧。
8、物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
9、经业主同意的其它费用。
以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。
另外，根据《物业服务收费管理办法》，如果实行物业费用包干制，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；如果实行物业服务费用酬金制，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。
物业管理成本方案
物业管理成本方案一、前言随着城市化进程的加快，物业管理成为了城市发展中不可或缺的一部分。
一方面，物业管理可以优化城市资源利用，提高城市功能；另一方面，物业管理也直接影响着市民的生活质量和社区环境。
因此，如何有效地管理物业成本，提高物业管理水平，成为了当前物业管理行业的重要课题。
在这样的背景下，本方案将针对物业管理成本进行全面分析，提出相应的管理措施，以实现成本控制目标，为城市的可持续发展做出贡献。
二、物业管理成本分析1.物业管理的成本构成物业管理的成本主要包括人力成本、设备维护成本、物业维修成本、保险费用等，其占比分布如下：- 人力成本：占比30%- 设备维护成本：占比20%- 物业维修成本：占比25%- 保险费用：占比15%- 其他成本（如水电费、管理费等）：占比10%2.物业管理成本存在的问题尽管物业管理成本的占比比较合理，但是在实际操作中，仍然存在一些问题：- 人力成本过高：人力成本是物业管理的主要成本之一，但是由于人员结构不合理，管理混乱等原因，导致人力成本过高，影响了管理效率。
- 设备维护成本过高：物业管理涉及到大量的设备维护，但是由于设备维护管理不到位，导致设备维护成本过高，影响了整体运营成本。
- 物业维修成本过高：物业维修是物业管理的重要环节，但是由于维修人员技术不过关、维修材料质量问题等原因，导致物业维修成本过高。
- 保险费用过高：保险费用是物业管理的必要支出，但是由于保险公司选择不当、保险金额设置不合理等原因，导致保险费用过高。
3.物业管理成本控制的重要性物业管理成本的控制至关重要，它不仅可以提升企业的竞争力，还可以提高企业的盈利能力。
因此，必须采取有效的措施，对成本进行全面管控。
三、物业管理成本控制措施1. 优化人力结构人力成本是物业管理的重要成本之一，因此，必须优化人力结构，提高人力利用率。
具体措施包括：- 合理分配人员岗位，避免人员浪费。
- 建立绩效考核制度，激励员工工作积极性。
物业管理成本控制措施及建议
2.绿色文化建设
（1）加强绿色理念的宣传教育，提高员工和业主的环保意识；
（2）组织绿色活动，鼓励员工和业主参与环保行动；
（3）通过绿色文化建设，营造和谐、环保的物业管理氛围。
七、持续优化与创新
1.优化管理流程
（1）定期对管理流程进行评审，发现不足，进行优化；
九、业主满意度提升
1.服务质量提升
（1）加强服务流程标准化建设，提高服务效率；
（2）开展服务质量满意度调查，及时了解业主需求，改进服务；
（3）提升员工服务意识，强化服务技能培训，提高服务水平。
2.业主沟通与互动
（1）建立健全业主沟通渠道，定期举办业主座谈会，收集业主意见和建议；
（2）利用信息化手段，加强与业主的线上互动，提高信息传递效率；
（1）建立完善的信息化管理平台，实现物业管理各环节的信息共享；
（2）利用大数据和云计算技术，对物业管理数据进行深度挖掘和分析；
（3）通过信息化手段，提高物业管理透明度，增强业主的信任和满意度。
六、绿色物业管理
1.环境保护与节能减排
（1）制定环保措施，减少物业管理活动对环境的影响；
（2）推广节能减排措施，降低能源消耗，减少污染排放；
（2）鼓励员工提出改进建议，对有效建议给予奖励；
（3）通过管理流程的优化，提高工作效率，降低运营成本。
2.创新管理模式
（1）探索新的物业管理模式，如智能化管理、共享管理等；
（2）结合物业项目特点，灵活运用创新模式，提升管理效能；
（3）跟踪创新模式的实施效果，及时调整和完善，确保管理模式的先进性和适应性。
（2）合理控制办公费用，减少非必要支出；
物业管理成本测算
物业管理成本测算物业管理成本测算1. 背景介绍物业管理成本是指在物业管理过程中所产生的各种费用，包括人工费用、设备设施费用、维修及保养费用等。
合理测算和控制物业管理成本对于提高管理效率、降低企业负担具有重要意义。
本文将介绍物业管理成本的测算方法及其应用。
2. 物业管理成本的组成物业管理成本主要由以下几个方面组成：2.1 人工费用物业管理过程中需要投入大量的人力资源，包括物业管理员、保安人员、清洁人员等。
人工费用是物业管理成本的重要组成部分。
一般来说，人工费用包括工资、福利、培训费用等。
2.2 设备设施费用物业管理过程中需要使用各种设备和设施，安保设备、清洁设备、环境设备等。
设备设施费用包括采购、维修及更新费用。
2.3 维修及保养费用物业管理过程中，需要定期对设备设施进行维修和保养，保证其正常运转和使用寿命。
维修及保养费用包括维修人员工资、维修材料费用等。
3. 物业管理成本的测算方法物业管理成本的测算方法有多种，根据实际情况选择合适的方法进行测算。
3.1 财务数据法财务数据法是比较常用的物业管理成本测算方法之一。
通过搜集和分析财务数据，包括人工费用、设备设施费用、维修及保养费用等，计算出物业管理的总成本。
3.2 比较法比较法是将物业管理成本与其他同类型物业进行比较，并据此确定自身物业管理成本的合理水平。
比较法的前提是要有足够的同类物业数据，并进行综合分析。
3.3 直接测算法直接测算法是根据实际运行情况和经验数据，对物业管理成本进行直接测算。
如对人工费用可以根据工作时间和工资水平进行计算，对设备设施费用可以根据采购和维修费用进行测算。
4. 物业管理成本的应用与优化物业管理成本的测算对于企业的经营和判断具有重要意义。
应用物业管理成本的测算结果，可以帮助企业理解物业管理成本的构成和分布，进而针对性地进行优化和控制。
物业管理成本的优化需要综合考虑各方面因素，包括人力资源的合理配置、设备设施的提升和更新、以及维修及保养的规范化管理等。
物业成本的构成
物业成本的构成物业成本的构成一、物业成本的构成(一)人力成本人力成本占总成本7X%以上，单位人力成本占收费面积1元/平方米以上，人工费用是物业成功中的大项。
(二)物资成本房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化养护、环境卫生和秩序，品牌维护，日常办公消耗等。
(三)能耗成本园区机器设备和照明公共设施用电，绿化、清洁、园区景观用水等方面。
目前现在线损多半难以核算，核算不准情况，存在企业与供电系统电量和电费差异倒挤园区成本，无法准确核算实际成本。
追溯问题：一是计量有错误或有误差，如电表老化就可能存在较大误差，且误差大多是电表走慢，对于由管理处代收代付的住户或商家的电表，若出现这个问题，就要及时与使用方协商更换电表，否则吃亏的是管理处。
二是可能存在偷电现象或埋设在地下的给水管道出现漏水。
三是抄表数据错误，人员抄表度数错误，导致代收代付本月数据或大或小，代收费用不准，从而使园区成本核算不准确。
二、物业成本的构成回顾(一)人力资源管理1、物业行业属劳动密集型行业，高年龄，低学历依然在物业人员中占有很大的比例。
我们到底是需要年龄大，文化程度低，但技术熟练的`员工?还是需要年纪轻，文化程度高的员工?占的比例最大的主要是基层服务人员的工资。
提高员工工作效率是控制成本的关键。
2、专业、规范的操作流程培训。
3、合理、科学定员分配，落实定编定岗。
4、分工不分家团队合作，可以实行一人多岗，一专多能、一人多用。
5、技防代替人防更给力，用高科技手段、或者机械运作代替人工服务。
6、增加物业管理的科技含量，增设智能化管理设施，减员增效。
7、人性化督导，调动员工积极主动性，发挥人的潜力。
8、减少人员流动率。
(二)物资采购管理1、物资采购是进行经营活动的物资基础，它直接决定物业服务工作的质量和美誉度。
2、合理确定最佳采购数量、价格、地点、减少无形浪费。
3、降低购买价格，建立供应链资源网络，建立战略伙伴关系。
物业服务成本测算方案
物业服务成本测算方案物业服务成本是指为物业提供保洁、保安、绿化等服务所需要的人力、物力和财力等资源的成本。
对于物业管理公司或业主委员会来说，了解和测算物业服务成本是非常重要的，可以帮助他们合理制定物业管理费用，确保物业服务的质量和效益。
以下是一个物业服务成本测算的方案，主要包括成本项目的确定、成本的测算方法和成本控制。
一、成本项目的确定1. 人力成本：包括物业管理人员的工资、社保、福利等费用，以及保洁人员、保安人员等其他人力资源的成本。
2. 物业维修成本：包括物业设施、设备的维修、保养费用，以及小修小补的费用。
3. 公共设施能耗成本：包括电费、水费、燃气费等公共设施的能源消耗费用。
4. 绿化养护成本：包括花草树木的养护费用、园艺设施的维护费用。
5. 管理费用：包括物业管理公司的管理费用、信息管理系统的费用等。
二、成本的测算方法1. 人力成本的测算：根据物业管理人员、保洁人员、保安人员等的工资标准和人数，计算出总人力成本。
同时考虑到员工的福利待遇，以及相关的社保和公积金等费用。
2. 物业维修成本的测算：根据物业设施和设备的维修需要，估算维修费用，并结合过往的维修记录和历史数据，对物业维修成本进行合理预测。
3. 公共设施能耗成本的测算：通过记录公共设施的用电、用水、用气等数据，结合相关的能源价格，计算出公共设施能耗的成本。
4. 绿化养护成本的测算：根据绿化面积、花草树木的种类和数量，结合绿化养护的工作量和费用，计算出绿化养护的成本。
5. 管理费用的测算：根据物业管理公司的管理费用标准和服务内容，计算出管理费用。
同时考虑到信息管理系统的费用，以及其他可能的管理成本。
三、成本控制1. 合理制定管理费用：根据物业管理公司的服务内容和质量，以及市场行情等因素，制定合理的管理费用标准，确保物业管理成本的合理性。
2. 提高设备维修效率：定期对设备进行检查和维护，及时处理设备故障，减少因设备损坏而导致的维修费用。
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物业管理服务成本构成详解
物业服务收费的费用构成：
实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本的内涵：
长期以来，业主对物业的认识存在很大的偏差，导致很多本不应该发生的矛盾纠纷切切实实的发生在我们的身边，然而大多是和物业服务收费有关，也就是物业费！本文这次对物业服务成本和服务支出做了一个详细的解读！（包括计算）
01物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
③物业管理区域清洁卫生费用；
④物业管理区域绿化养护费用；
⑤物业管理区域秩序维护费用；
⑥办公费用；
⑦物业管理企业固定资产折旧；
⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
⑨经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
02 物业服务费的性质
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，
物业管理企业应当及时答复。
物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
03 物业服务费的测算方法
物业服务收费的测算方法物业服务成本或物业服务支出的测算可用一个简单的公式来表示：X＝∑Xi（i＝1，9）
公式中X——物业服务成本或物业服务支出标准，单位为元／月·m2；
Xi——各分项费用收费标准，单位为元／月·m2；i——分项项数；
∑——表示对各分项费用算术求和。
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费——X1该项费用指物业管理企业的人员费用。
包括基本工资、社会保险、按规定提取的福利费等。
不包括管理服务人员的奖金。
奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费——X2该项费用包括物业管理区域内共用部位各种土建零修费，各类共用设施设备的日常运行、维修及保养费。
不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用，共用设备设施的大、中修及更新改造费用。
该项费用在物业管理费用中占较大比例，且分项较多。
（3）物业管理区域清洁卫生费——X3清洁卫生费指物业管理区域内公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运积雨、污水管道的疏通等项费用。
（4）物业管理区域绿化管理费——X4绿化管理费指物业管理区域内公共绿化的养护管理费用。
包括绿化工具费（如草剪、枝剪、喷雾器等）、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费用、杂草杂物清运费、补苗费、公共环境内摆设的花卉等项费用。
（5）物业管理区域秩序维护费——X5秩序维护费指物业管理区域内机动车、非机动车的停放管理及公共秩序、安全、消防等事项的协助管理等项费用。
（6）办公费——X6办公费指物业管理企业在本物业管理区域开展正常工作所需的有关办公费用。
主要包括零星办公用品、低值易耗品支出、邮寄费和其他与现场办公室运作相关的费用，如常年聘请法律顾问的费用等。
（7）物业管理企业固定资产折旧费——X7该项费用指物业管理企业用于本物业管理区域物业管理活动的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费——X8该项费用指对物业管理区域内共用部位、共用设施设备投保及公众责任保险的支出。
（9）经业主同意的其他费用——X9该项费用是指物业管理企业在物业管理区域内提供业主委托的其他服务的费用。
04 包干制中的服务费用构成
实行包干制的，物业服务费用的构成除上述9项外，还包括法定税费和物业管理企业的利润；实行酬金制的，预收的物业服务资金除上述9项外，还包括物业管理企业的酬金。
1）法定税费法定税费指按现行税法，物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费，一般包括营业税及附加。
在计算营业税时，企业的经营总收入不包括物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、房租及专项维修资金，即对这些费用不计征营业税。
但对其从事这些代收项目所收取的手续费应当计征营业税。
2）利润物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体，也应获得一定的利润。
利润率根据各省、自治区、直辖市政府物价主管部门结合本地区实际情况确定的比率计算。
对普通住宅小区物业管理的利润率一般以不高于社会平均利润率为宜。
3）酬金根据物业服务合同的约定，物业服务收费采取酬金制方式，酬金可按某个固定的标准从物业服务资金中提取，也可按预收物业服务资金数额的一定比例提取。
物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出。
物业服务支出年度结算有结余的，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算亏损的，由业主承担。
05 漏交率问题由于多种原因
漏交率问题由于多种原因，物业管理服务费的收缴很难达到100％，这就产生了漏交率的问题解决这一问题的正确途径是，一方面物业管理企业要严格按照物业服务合同的约定提供质价相符的物业管理服务；另一方面业主要增强物业管理消费观念，按时缴费。
从业主、业主委员会到物业管理企业要尽可能提高物业服务费的收缴率，同时在进行物业管理经费财务预算时要注意留有一定的余地。