物业服务成本或物业服务支出构成
2024物业管理服务支出(成本)构成参考价格表
物业管理服务费计费方式采用包干制。物业管理服务支出（成本）的构成参考如下表所示：
物业管理服务支出（成本）构成参考价格表
序号
项 目
测算依据
费用
（元/月）
1
人工费用
项目经理1人*5280元/月=5280元
122，080.00元
客服主任1人*3480元/月=3480元
6
饮水机
台
1
0
36
0.00
合计
65.56
二、保安物资配备
序号
名称
单位
数量
单价
折旧时间(月)
月折旧费用（元）
1
胶警棍
根
3
100
60
5.00
2
对讲机
台
8
1050
36
233.33
3
充电式手电筒
个
18
35
36
17.50
4
铁架床（上下床）
个
25
350
60
145.83
5
杂物柜
套
5
300
60
25.00
保安物资配备合计
环境消杀每月2次×150元/次=300元/月
化粪池清理费3600元/年，每月300元
清洁工具每月综合测算400元
5
绿化养护费用
购买化肥、农药综合测算300元
800.00元
绿化补种综合测算500元
6
维护区域公共秩序维护费用
综合测算
300.00元
7
管理设备分摊及固定资产折旧费
见附表一
1270.15
8
佛山物业管理费需物价局报备流程
佛山物业管理费需物价局报备流程物价局备案，需提交：
1、物业费用核算表；
2、房屋管理部门备案的物业管理合同；
3、物业收费备案申请表；
4、物业公司营业执照副本及复印件；
房管局备案，需提交：
1、物业费用测算表；
2、物业管理委托合同（新项目提交前期物业管理合同）；
3、物业公司营业执照副本及复印件。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
物业公司服务成本构成
物业服务收费的费用构成：实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
01 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
02物业服务费的性质实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
03物业服务费的测算方法物业服务收费的测算方法物业服务成本或物业服务支出的测算可用一个简单的公式来表示：X＝∑Xi（i＝1，9）公式中X——物业服务成本或物业服务支出标准，单位为元／月·m2；Xi——各分项费用收费标准，单位为元／月·m2；i——分项项数；∑——表示对各分项费用算术求和。
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费——X1该项费用指物业管理企业的人员费用。
包括基本工资、社会保险、按规定提取的福利费等。
物业经营管理练习题成本管理(二)有答案
物业经营管理练习题成本管理(二)一、单项选择题(每题的备选项中，只有1个最符合题意)1. 物业服务企业从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，称为。
A.物业服务企业的成本B.物业服务企业的费用C.物业服务企业的什业成本D.物业服务企业的经营费用答案：A2. 物业管理营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等，是指企业在从事物业管理活动中发生的各项。
A.支出B.直接支出C.费用支出D.成本答案：B3. 实行成本核算的物业服务企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用。
A.四级B.三级C.二级D.一级答案：D4. 下列不是物业管理成本营业成本中包括的费用。
A.直接人工费B.间接费刚C.直接材料费D.管理费用答案：D5. 物业管理直接人工费，包括物业服务企业物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
A.间接从事B.直接从事C.没有从书D.顾问指导答案：B6. 物业服务企业从事物业管理活动中发生的各项直接支出，称为，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
A.人工成本B.直接成本C.营业成小D.管理成本答案：C7. 下列关于物业管理成本构成的说法中，正确的是。
A.物业管理成本由营业成本和期间费用或经营管理费用两部分构成B.营业费用包括人工费和材料费两部分C.期间费用或经营管理费用是物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的、与物业业管理活动相关的费用D.财务费用是期间费用或经营管理费用的一部分，是物业服务企业进行财务管理时发生的费用，包括管理人员的工资等答案：A8. 工会经费属于。
A.管理费B.规费C.与建设项目有关的其他费D.与未来企业生产经营有关的其他费答案：A9. 物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入。
A.管理费用B.期间费用C.营业成本D.财务费用答案：C10. 物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中。
《物业管理实务》考前冲刺(一)
《物业管理实务》考前冲刺(一)一、单项选择题:每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意1．日常物业管理档案主要包括物业运行记录档案、物业维修记录档案、( )和物业服务公司行政档案。
A．业主变动记录档案 B．物业管理投诉记录档案 C．物业服务记录档案 D．物业检查记录档案正确答案:C 2．业主(住户)手册的内容一般不包括( )。
A．小区概况 B．公共设施介绍 C．服务指南 D．物业管理收费标准正确答案:D 3．居住类型物业的重点主要集中在( )。
A．基础性的物业管理服务内容层面 B．经营和设施设备管理等方面C．人员的出入管理方面 D．对紧急事件的预防与处理方面正确答案:A 4．物业服务费应当区别不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和( )。
A．市场指导价 B．政府定价 C．协商定价 D．市场调节价正确答案:D 5．制度文书中，制度的内容一般分标题、正文和( )三个部分。
A．要求 B．签署 C．当事人 D．处罚措施正确答案:B 6．物业的承接查验是指物业服务企业对( )的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。
A．新建项目 B．原有项目 C．在管项目 D．新接管项目正确答案:D 7．( )是在房屋及设施设备基础构件或主要零件损坏严重，主要功能大部分丧失，安全性和可靠性严重下降，必须经过全面修理才能恢复其效能的情况下使用的一种修理形式。
A．完全维修 B．全面维修 C．设施设备中修 D．设施设备大修正确答案:D 8．营业收入是指物业服务企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入和( )。
A．其他业务收入 B．物业大修收入 C．特约服务收入 D．附加业务收入正确答案:A 9．在订立前期物业服务合同时，( )居于主导方面。
A．物业服务企业 B．物业建设单位 C．业主 D．业主大会正确答案:B 10．物业管理招标由( )依法组织实施。
A．业主 B．招标人 C．产权人 D．建设单位正确答案:B 11．前期物业管理服务应达到( )的质量标准。
物业成本构成及占比
物业服务成本得构成及占比转载自物业CFO沙龙根据国家发展与改革委员会/建设部/发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》:实行物业服务费用包干制得,物业服务费用得构成包括物业服务成本、法定税费与物业管理企业得利润。
实行物业服务费用酬金制得,预收得物业服务资金包括物业服务支出与物业管理企业得酬金。
根据该文件,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1、管理服务人员得工资、社会保险与按规定提取得福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备得日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意得其它费用。
但就是,这份文件有个非常严重得缺陷:漏掉了管理公司得成本分摊(即管理费分摊)按照这个文件得理解,管理费分摊就是用物业公司利润或者酬金来承担,但就是这样会导致物业公司利润与酬金显得很高,业主又会有很大意见,而且从道理上说不通,利润与酬金应当就是物业公司得纯利润来源,不应该还要用来支付管理费分摊。
可喜得就是,国家发展改革委、建设部2015年发布得《物业服务定价成本监审办法(试行)》则更为科学,将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。
该文件第七条:物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行与维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意得其它费用组成。
下面我们来瞧瞧各种费用构成得实务中占总成本比大概区间,仅供参考。
(以住宅物业为例,假设保洁为外包)1、人员费用50%-55%就是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。
2、物业共用部位共用设施设备日常运行与维护费用18%-22%就是指物业管理区域内共用部位共用设施设备得日常维修养护费用。
物业服务成本的构成及占比
物业服务成本的构成及占比根据国家发展和改革委员会/建设部/发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
根据该文件，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。
但是，这份文件有个非常严重的缺陷：漏掉了管理公司的成本分摊（即管理费分摊按照这个文件的理解，管理费分摊是用物业公司利润或者酬金来承担，但是这样会导致物业公司利润和酬金显得很高，业主又会有很大意见，而且从道理上说不通，利润和酬金应当是物业公司的纯利润来源，不应该还要用来支付管理费分摊。
可喜的是，国家发展改革委、建设部2015年发布的《物业服务定价成本监审办法（试行）》则更为科学，将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。
该文件第七条：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
下面我们来看看各种费用构成的实务中占总成本比大概区间，仅供参考。
（以住宅物业为例，假设保洁为外包1、人员费用50%-55%是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。
2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用18%-22%是指物业管理区域内共用部位共用设施设备的日常维修养护费用。
成价费〔2007〕268号 关于进一步规范物业服务收费的通知
成价费〔2007〕268号成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知各区（市）县物价局，房产管理局、办，高新区规划建设局，各开发建设单位，各物业服务企业或者其他管理人：根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等法律、法规及有关规定，现就进一步规范我市物业服务收费有关事项通知如下：一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业或者其他管理人（统称物业服务企业，下同）按照物业服务合同的约定，对建筑区划内共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
二、市和各区（市）县政府价格主管部门会同房产管理部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
三、我市物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价。
住宅（不含别墅）物业服务收费包干制实行政府指导价，别墅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。
住宅物业服务实行酬金制的，预收标准由开发建设单位、业主或者业主大会与物业服务企业协商确定。
住宅建筑区划内的非住宅物业，与住宅结构相连的非住宅物业以及将住宅改变为非住宅使用的物业，其物业服务收费执行市场调节价，具体由开发建设单位、业主或者业主大会与物业服务企业协商确定。
四、五城区（含高新区，下同）物业服务收费政府指导价标准，由成都市物价局会同成都市房产管理局依据物业服务的社会平均成本及经济发展水平，按照物业服务等级分级定价的原则制定、调整基准价和浮动幅度，并向社会公布。
其他区（市）县物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，由当地政府价格主管部门会同同级房产管理部门结合当地实际制定、调整，并向社会公布。
五、实行物业服务收费政府指导价的住宅物业，物业服务企业依据前期物业服务合同、物业服务合同向业主提供了《成都市普通住宅物业服务等级标准》（附件1）规定的一、二、三、四级物业服务的，物业服务收费执行标准由物业服务供需双方根据公布的政府指导价基准价和浮动幅度在前期物业服务合同、物业服务合同中约定并报物业所在地区（市）县价格主管部门备案。
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物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（即人员费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等）2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（包括；公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建零修费；给排水日常运行、维修及保养费；电气、燃气、消防系统设备维修保养费；公共照明费；易损件更新费等等）
3、物业管理区域清洁卫生费用；
（包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏等）
4、物业管理区域绿化养护费用；
（包括：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等5、物业管理区域秩序维护费用；
（即秩序维护人员费用、安全器械装备费等）
6、办公费用；
（包括：交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等）
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、法定税费；
（包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等）
10、经业主同意的其它费用。
物业管理服务的基本内容主要有以下几项：
1、物业共用部位的维护与管理；
2、物业共用设备设施的运行、维护和管理；
3、环境卫生、绿化管理服务；
4、机动车和非机动车的停放管理；
5、物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；
6、物业装饰装修管理服务；
7、物业档案资料的管理。