物业费用成本测算

物业管理费用管理费用分析1、经济来源定期收取的物业管理服务费住宅维修基金以业养业，多种经营收入集团给予的支持政府给予的政策扶持2、主要支出管理服务人员的工资和按规定提取的福利费公共设施、设备正常运行、维修及保养费绿化管理费清洁卫生费保安费办公费固定资产折旧费法定税费物业保险费维修基金范围应支出费用3、如何盈利综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。

（1）开源部份以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。

广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。

同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。

扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。

在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。

（2）节流部份强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。

每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。

节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。

珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。

人员精简：按“***项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“***项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。

利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简架构的目的。

长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。

提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。

二、维修基金维修基金是指用于“***项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。

这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。

1、维修基金的收取建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。

购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。

售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

2、维修基金的使用与管理维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。

维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。

维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。

维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。

三、***项目物管效益预测单位：人民币（元/月）四、***项目物管经营收入核算1、物管收入核算总表单位：人民币（元/月）2、物管收入核算明细（1）物业管理服务费物业管理费：建筑面积×收费标准×己入住率×收缴率空房物管费：建筑面积×收费标准×未入住率×收缴率×50% 建筑面积：住宅360000㎡收费标准：住宅3.5元/月/㎡入住率：第一年前半年40%、后半年50%入住率第二年前半年60%、后半年70%入住率收缴率：95%空置房：按收费标准的50%比例收取。

单位：人民币（元/月）（2）停车场经营汽车停车位：2000个车辆拥有率：80%固定停放率：80%收费标准：300元/月/辆，另前3月为装修期，车位空置停车场现有2种方式：第1种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。

计算方式：总户数×入住率×车辆拥有率×固定停放率×收费标准（300元/月） 第2种为临时停放，其标准按物价局统一标准执行。

计算方式：总户数×入住率×临停率（10%）×收费标准（150元/月）单位：人民币（元/月）（3）游泳池经营收入月票：100元/月，次票：5元/次第一年按按入住率比例的10%计算每月月票收入，每年旺季为5月。

第二年按按入住率比例的20%计算每月月票收入，每年旺季为5月。

（4）网球场经营收入20元/小时，每天按3小时计算，每半年递增20%(前2月不计收入)单位：人民币(元/月)（5）便民服务用车收入大客车：收费标准：3元/单边客源：业主、商业项目、物业工作人员、散客等营业时间：6：30-21：30，每2小时往返一次，每天8次头3月不计收入，以每车20人/次计算车费收入为：3×8×20×30=14400元/月（前三月无）税收支出为：14400×5.6%=806元/月利润为：13594元/月（前三月无）观光车：车费收入为：1元×5人×10次×4辆×30天=6000元/月（前三月无）税收支出为：6000×5.6%=336元/月利润为：5664元/月（前三月无）两项合计：19258元/月（前三月无）（6）篮球场、足球场暂不考虑收费，最终根据实际情况另行测算五、***项目物管成本支出核算1、核算总表单位：人民币(元/月)2、物管成本核算明细单位：人民币（元/月）六、***项目物业管理补贴由于***项目距市区相对偏远，加之沿途修路以及大多数业主购房系投资行为等具体情况，因此前期业主入住率相对较低，加之业主对物业管理有一定认识和了解的过程，物业整体状态尚不稳定，各种费用支出较多，物业管理不可避免的在一定时期内会存在亏损。

单靠收取物业管理费不能维持公司的正常运作和对***项目的物业管理，因此，集团应该按照如下标准补贴物业公司亏损。

单位：人民币（元/月）七、 ***项目物管开办费和品牌支持提成费根据***项目实际情况，集团应考虑合理的物业开办费和品牌支持费，开办成初步估算为69.9536万人民币，即分摊至每平方米为4.7元。

品牌支持费根据集团发展给予物业品牌支持费用按照销售总额的5%给予物业公司提成。

1、 开办费总表单位：人民币（元/月）2、开办费明细表单位：人民币（元/月）八、提请开发商解决事项为便于珠光物业尽早进入管理状态，规范管理，根据《物业管理条例》第三十条之规定，开发商应在醒目位置提供如下用房，并无偿装修使其具备使用（办公、生活）条件。

具体如下：1、客户服务中心接待大厅：1间，建筑面积50㎡要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯5盏会客室：2间，每间建筑面积15㎡要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、有其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯3盏资料展示室：1间，建筑面积30㎡要求同时具备以下使用功能：电源插口2个、40瓦日光灯3盏收银室：1间，建筑面积20㎡要求同时具备以下使用功能：有电源插口3个、40瓦日光灯2盏卫生间：男、女各一间，建筑面积共20㎡要求同时具备以下使用功能：电源插口2个、40瓦白炽灯4盏、镜前灯2盏、排风扇2台各组团接待室：各组团1间，每间建筑面积10㎡要求同时具备以下使用功能：有电源插口3个、电话和宽带插口各一个、40瓦日光灯2盏以上客户服务中心用房共需190㎡2、物业管理办公用房经理办公室：1间，建筑面积20㎡要求同时具备以下使用功能：集办公、资料存放、会客等功能，空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏经理助理室：1间，建筑面积15㎡要求同时具备以下使用功能：集办公、资料存放、会客等功能，空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏档案室：1间，建筑面积20㎡要求同时具备以下使用功能：电源插口2个、40瓦日光灯2盏会议室：1间，建筑面积50㎡要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、40瓦日光灯3盏总务部办公室：1间，建筑面积15㎡要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯3盏；库房1间约20平米、有电源插口2个、40瓦日光灯2盏保安部办公室：1间，建筑面积15㎡要求同时具备以下使用功能：有空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯3盏工程部办公室：1间，建筑面积15㎡要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯3盏工程部各组团操作间：各组团1间，建筑面积10㎡要求同时具备以下使用功能：有电源插口2个、40瓦日光灯2盏环境部办公室：1间，建筑面积15㎡要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯3盏环境部各组团工具存放和休息用房：各组团1间，建筑面积10㎡要求同时具备以下使用功能：有电源插口2个、40瓦日光灯2盏办公区卫生间：男、女各一间，建筑面积共20㎡要求同时具备以下使用功能：电源插口2个、40瓦白炽灯4盏、镜前灯2盏、排风扇2台以上物业办公用房共需305㎡3、门卫室：在大门设门卫室，含：收发室、监控室、厕所等功能。

4、住宿、餐厅用房为解决部份管理人员和保卫人员军事化管理的工作特性，集团应于交房入伙前1个月在小区内或就近提供提供餐厅100㎡、住宿用房200㎡，并无偿装修具备使用条件。

员工宿舍寝室：共30间，每间建筑面积16㎡要求：需放下高架铁床4张、写字桌1张、更衣柜1个、脸盆架2个；有电源插口2个、40瓦日光灯2盏卫生间：共5间，每间建筑面积40㎡要求：每间需有蹲便器6个、小便池3米、淋浴喷头6个、清洗台1个（有6-10个水龙头）、排气扇2台、40瓦白炽灯3盏、125升容积式热水器1台 活动室：2间，每间建筑面积50㎡要求：能同时容纳100人，有电源插口5个、40瓦日光灯10-12盏、吊扇4台以上员工宿舍共需755㎡5、员工食堂厨房操作间：共1间，每间建筑面积40㎡要求：需有排风扇4台、灶台4米、清洗池1个（有水龙头2个）、物品放置台1张、电源插口3个、40瓦日光灯4盏、吊扇2台；能放下冰箱1台、冰柜1台、货架2组厨房洗碗池：4个（有水龙头4个），洗手台1个（有水龙头5-10个）。