物业经营管理成本测算分析案例
成本法评估案例二
成本法评估案例二一、案例背景某公司拟对其位于城市A的一处商业物业进行评估，以确定其市场价值。
为了进行评估，采用了成本法作为评估方法。
本文将详细介绍该物业的相关信息，并按照成本法的要求进行评估。
二、物业描述该商业物业位于城市A的繁华商业区，总建造面积为5000平方米，共有5层。
该物业于2022年建成，建造结构为钢筋混凝土结构，外立面为玻璃幕墙。
物业内部设有商铺、写字楼和停车场等功能区域，设施齐全，符合商业物业的要求。
目前，该物业正常运营，租金收入稳定。
三、评估方法根据成本法的要求，评估物业的市场价值需要考虑以下几个因素：1. 重建成本：根据物业的建造面积、建造结构和建造材料等因素，估算物业的重建成本。
重建成本包括建造物的建造成本、土地开辟成本、基础设施建设成本等。
2. 折旧和磨损：考虑物业的使用年限、建造结构的老化程度以及设备设施的磨损情况，计算物业的折旧和磨损费用。
3. 土地价值：根据物业所处位置的市场价值和土地的规划用途，评估土地的价值。
4. 其他费用：考虑评估过程中产生的其他费用，如评估师的费用、法律咨询费用等。
四、评估过程1. 采集物业信息：采集物业的相关信息，包括建造面积、建造结构、建造年份、使用情况等。
2. 估算重建成本：根据物业的建造面积和建造结构，参考市场行情和建造成本指数，估算物业的重建成本。
3. 计算折旧和磨损费用：根据物业的使用年限和建造结构的老化程度，计算物业的折旧和磨损费用。
同时，考虑设备设施的磨损情况，计算设备设施的折旧费用。
4. 评估土地价值：根据物业所处位置的市场价值和土地的规划用途，评估土地的价值。
可以参考周边类似物业的成交价和土地开辟潜力等因素。
5. 考虑其他费用：考虑评估过程中产生的其他费用，如评估师的费用、法律咨询费用等，将其纳入评估结果中。
五、评估结果根据以上评估过程，得出该商业物业的市场价值为800万元。
具体计算结果如下：1. 重建成本：根据物业的建造面积和建造结构，估算重建成本为600万元。
物业管理成本测算 (2)
物业管理成本测算一、引言物业管理成本测算是指对物业管理过程中的各项费用进行估算和计算的过程。
准确测算物业管理成本对于物业管理公司和业主来说都具有重要意义。
本文将详细介绍物业管理成本的测算方法和步骤。
二、成本测算方法物业管理成本的测算可以采用以下方法：1. 直接成本法：根据物业管理过程中的各项费用明细，直接计算出总成本。
这种方法适用于成本明细较为清晰的情况。
2. 间接成本法：将物业管理过程中的各项费用按照一定的比例或者规则进行分配，然后计算出总成本。
这种方法适用于成本明细较为复杂的情况。
3. 经验成本法：根据过去的物业管理经验和数据，结合市场行情和行业标准，进行成本估算。
这种方法适用于缺乏详细成本明细的情况。
三、成本测算步骤物业管理成本的测算可以按照以下步骤进行：1. 确定测算范围：明确需要测算的物业管理项目和时间范围，例如维修费用、保洁费用、安保费用等。
2. 收集成本数据：收集相关的费用明细和数据，包括人工成本、设备设施费用、物料费用等。
3. 分类归集：将收集到的成本数据按照不同的分类进行归集，例如人工成本、设备设施费用、物料费用等。
4. 计算总成本：根据分类归集的成本数据，计算出各项费用的总成本。
5. 分析成本结构：对总成本进行结构分析，了解各项费用在总成本中的比例和重要程度。
6. 比较和评估：将测算结果与行业标准或者历史数据进行比较，评估物业管理成本的合理性和优劣势。
7. 提出改进建议：根据测算结果和评估分析，提出降低成本、提高效益的改进建议，为物业管理决策提供参考。
四、案例分析以某物业管理公司为例，对其物业管理成本进行测算。
1. 确定测算范围：选择某一小区的物业管理项目，时间范围为一年。
2. 收集成本数据：收集了该小区的人工成本、设备设施费用、物料费用等相关数据。
3. 分类归集：将收集到的成本数据按照人工成本、设备设施费用、物料费用等分类进行归集。
4. 计算总成本：根据分类归集的成本数据，计算出各项费用的总成本为100万元。
项目物业经营管理成本测算
项目物业经营管理成本测算1. 引言物业经营管理成本测算是项目开发阶段的重要工作之一，在项目开发之初就要进行准确可靠的测算，以确保项目的经营管理能够正常运行并实现预期的收益。
本文将从几个方面对项目物业经营管理成本进行详细的测算分析。
2. 项目物业经营管理成本构成要素项目物业经营管理成本包括多个要素，主要包括以下几方面：2.1 人力成本人力成本是项目物业经营管理成本中的重要部分，包括人员岗位设置、工资薪酬、社保福利等方面的费用。
在测算中，需细致分析项目所需人员数量、各岗位的职责和工资水平等。
2.2 运营费用运营费用包括项目日常运营中产生的各项费用，如电费、水费、燃气费、保洁费等。
在测算中，需结合项目的规模和运营情况，合理估计各项运营费用。
2.3 设备设施费用设备设施费用包括购买、维护和更新项目所需设备和设施的费用。
在测算中，需综合考虑设备设施的价格、折旧、维护和修理等因素。
2.4 管理费用管理费用包括项目物业管理公司的服务费用、维修费用、保险费用等。
在测算中，需综合考虑管理公司的收费标准及服务内容等因素。
3. 项目物业经营管理成本测算方法项目物业经营管理成本的测算可以采用以下方法：3.1 底稿法底稿法是一种基础的测算方法，通过建立详细的底稿，逐项填写各项成本要素及其相关数据，最终得出整体的管理成本。
3.2 专家咨询法在测算过程中，可以寻求专家的意见和建议，结合其丰富的经验，进行成本测算的合理评估。
3.3 参考数据法通过查阅相关案例和行业数据，参考已有的物业管理成本数据，结合项目的具体情况进行测算。
3.4 系数法系数法是一种常用的测算方法，通过对项目特点进行综合评估，确定管理成本的系数，再乘以项目相关数据，得到最终的测算结果。
4. 项目物业经营管理成本测算实例分析以下是一实例，用于说明项目物业经营管理成本测算的具体过程。
4.1 人力成本根据项目规模和管理需求，确定所需人员数量。
例如，一个住宅项目需要5名保安、3名保洁人员、2名物业管理员等。
物业管理成本测算
物业管理成本测算一、引言物业管理成本测算是为了评估和控制物业管理活动所需的费用。
准确测算物业管理成本对于物业管理公司和业主来说都非常重要，可以帮助管理公司制定合理的收费标准，以及帮助业主了解物业管理费用的构成和合理性。
本文将详细介绍物业管理成本的测算方法和相关数据。
二、物业管理成本测算方法1. 收集数据首先，需要收集相关的数据，包括物业管理公司的员工人数、员工薪资、办公场所租金、设备维护费用、保险费用等。
此外，还需要了解物业管理公司的运营时间、服务范围和业务规模等信息。
2. 成本分类将收集到的数据进行分类，主要包括人力成本、场地成本、设备成本、保险成本等。
根据实际情况，可以进一步细分成本分类，以便更好地进行成本测算。
3. 成本计算根据收集到的数据和成本分类，可以进行成本计算。
例如，人力成本可以根据员工人数和薪资水平计算得出，场地成本可以根据租金和使用面积计算得出，设备成本可以根据设备维护费用和设备数量计算得出，保险成本可以根据保险费用和保险覆盖范围计算得出。
4. 成本分析对计算得出的成本进行分析，了解各项成本在总成本中的占比和变动情况。
通过成本分析，可以发现成本的潜在问题和优化空间，并制定相应的措施进行成本控制和降低。
三、物业管理成本测算实例以某物业管理公司为例，假设该公司有100名员工，员工平均薪资为5000元/月，办公场所租金为20000元/月，设备维护费用为10000元/月，保险费用为5000元/月。
该公司每年运营时间为365天，服务范围包括住宅小区和商业综合体，业务规模为100万平方米。
1. 人力成本计算人力成本 = 员工人数 ×员工薪资 ×运营时间= 100 × 5000 × 12 × 365= 21900000元/年2. 场地成本计算场地成本 = 租金 ×运营时间= 20000 × 12 × 365= 87600000元/年3. 设备成本计算设备成本 = 设备维护费用 ×设备数量= 10000 × 100= 1000000元/年4. 保险成本计算保险成本 = 保险费用 ×业务规模= 5000 × 1000000= 5000000元/年通过以上计算得出，该物业管理公司的总成本为：总成本 = 人力成本 + 场地成本 + 设备成本 + 保险成本= 21900000 + 87600000 + 1000000 + 5000000= 116900000元/年四、成本分析和优化建议通过对物业管理成本的分析，我们可以得出以下结论和优化建议：1. 人力成本是物业管理成本的主要组成部分，占总成本的较大比例。
物业公司物业管理成本测算分析案例
物业公司物业经营管理成本测算分析案例一、物业概况1、用地面积：9984.85m22、总建筑面积：23470m23、地上建筑面积：19970 m24、地下建筑面积：3500 m25、建筑占地面积：4450m26、建筑密度：44.6%7、建筑容积：2.008、绿化率：30.4%9、商铺：9000 m210、商务公寓：10970 m211、停车位：92二、人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。
按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。
三、物管费的成本测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员13 2346.00 30500.00四维修人员5 1000.00 5000.00二收费员3 800.00 2400.00五治安员20 750.00 15000.00三服务员14 600.00 8400.00六保洁员6 550.00 3300.00七合计61 / 64600.00(2)费用测算管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)一基本工资64600.00 / 3.234二福利费20341.50 注(1) 1.148三加班费/ / 暂不计四服装费1625 注(2) 0.081五合计79166.50 / 4.463注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1）采用总体匡算思路进行测算。
住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
物业经营管理成本测算分析案例
物业经营管理成本测算分析案例一、物业概况1、用地面积：9984.85m22、总建筑面积：23470m23、地上建筑面积：19970 m24、地下建筑面积：3500 m25、建筑占地面积：4450m26、建筑密度：44.6%7、建筑容积：2.008、绿化率：30.4%9、商铺：9000 m210、商务公寓：10970 m211、停车位：92二、人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。
按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。
三、物管费的成本测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员13 2346.00 30500.00四维修人员5 1000.00 5000.00二收费员3 800.00 2400.00五治安员20 750.00 15000.00三服务员14 600.00 8400.00六保洁员6 550.00 3300.00七合计61 / 64600.00(2)费用测算管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）一基本工资64600.00 / 3.234二福利费20341.50 注(1) 1.148三加班费/ / 暂不计四服装费1625 注(2) 0.081五合计79166.50 / 4.463注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1）采用总体匡算思路进行测算。
物业管理服务费用成本测算模板(人力成本)2
物业管理服务费用成本测算项目A概况项目概况：某住宅小区总建筑面积5万平方米，其中, 绿地面积0.5万平方米，由4栋30层的高层建筑组成。
2个主出入口。
业主户数：500户.车位总数300个。
车位地上50个，地下250个.项目B概况项目概况：某住宅小区总建筑面积25万平方米，绿地面积2万平方米，由16栋30层的高层建筑组成。
业主户数：出入口：1个主出入口，2个次出入口。
业主户数：2200户1400作业要求：1、每组分成2个小分队, 分别完成项目A和项目B的人员配备（按照3班3倒加机动人员的原则），并且画出组织结构图，并假设人员中的男女配比。
2、根据人员配备情况核算相关人力成本的费用，月工资自行假设。
3、根据以下公式计算出物业服务费的额度。
（1）假设人力成本占整个费用成本的60%，计算出总成本Y（2）假设物业公司保本经营，计算出物业费X总成本Y=物业费X*总建筑面积+地下车位数*30+地上车位数*90一、人工成本该项费用包括工资、按规定提取的福利费、社会基本保险、补贴、加班费、服装费。
（一）工资说明：建议岗位设置为项目主任、部门主管和基层员工三个层面（秩序维护方面每班需要有一个领班）。
可以将部门主管、秩序维护、客户服务等人数较多的岗位统一作为一个岗位。
下表根据岗位情况可自行增加。
计算表（二）福利费计算公式：提缴金额=工资总额×提缴率计算表（三）社会基本保险计算公式：提缴金额=工资总额×提缴率注：因生育保险的购买对象为女职工，故将按性别分别进行计算。
1、男职工社会基本保险计算表2、女职工社会基本保险计算表（四）补贴注:一般只有管理人员才能补贴通讯费用,伙食费是所有员工都有的.其余补贴费用根据公司政策而定.可自行假定.计算表（五）加班费计算公式：发生额=日均工资×比率×人数×天数为方便计算,可直接将前面的表(一)月工资总额除与26天,以求得日均工资计算表（六）服装费管理人员工作服每？年更换；操作人员工作服每？年更换。
物业管理项目年度成本测算
某住宅小区年度物业管理成本测算
某住宅小区总占地面积14.53万平方米，建筑面积10.8万平方米，容纳了497户的住宅及117个商业单位。
年度物业管理成本测算：一. 物业管理成本年度汇总表
二.年度成本测算明细表
1.员工工资、福利（配置为47名员工，单位：元/月）
2.社会保险费用（单位：元/月）
3.人员服装费用（单位：元/月）
4.行政办公费用（单位：元/月）
5.公共设施设备日常运行与维护费用（单位：元/月）
6.公共水电费用（单位：元/月）
7.环境卫生清洁费用（单位：元/月）
8.绿化养护费（单位：元/月）
9. 秩序维护费用（单位：元/月）
10.社区文化活动费（单位：元/月）。
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物业经营管理成本测算分析案例
一、物业概况
1、用地面积：9984.85m2
2、总建筑面积：23470m2
3、地上建筑面积：19970 m2
4、地下建筑面积：3500 m2
5、建筑占地面积：4450m2
6、建筑密度：44.6%
7、建筑容积：2.00
8、绿化率：30.4%
9、商铺：9000 m2
10、商务公寓：10970 m2
11、停车位：92
二、人员配置架构设置
说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。
按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。
三、物管费的成本测算
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）
一管理人员 13 2346.00 30500.00
四维修人员 5 1000.00 5000.00
二收费员 3 800.00 2400.00
五治安员 20 750.00 15000.00
三服务员 14 600.00 8400.00
六保洁员 6 550.00 3300.00
七合计 61 / 64600.00(2)费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）
一基本工资 64600.00 / 3.234
二福利费 20341.50 注(1) 1.148
三加班费 / / 暂不计
四服装费 1625 注(2) 0.081
五合计 79166.50 / 4.463
注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
（1）采用总体匡算思路进行测算。
住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
则：
维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40%
=（360÷300）×40%
=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。
则：每日所用电费为：（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=4752.00元/月
分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：
（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时
=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=7920元/月
分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：
（4部×7层）×50元/层/月
=28×50
=1400元/月
分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、绿化管理费：
小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（3）
绿化管理测算表（3）
序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）
1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010
2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010
3 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017
4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
5 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
6 合计 / / 0.0394、清洁卫生费
清洁卫生费测算见表（04）
清洁卫生费测算见表（04）序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）
1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.008
2 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.008
3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合计 / / 0.041注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。
5、保安费：
保安费用测算见表（05）
保安费测算表（05）序号项目测算依据金额（元/年）测算结果（元/月M2）
1 装备费 250元/人.年 5000．00 0．020
2 人身保险费（暂不计） / /
3 房租费（暂不计） / /
4 合计 / / 0．020
6、办公费：（全年开支办公费约12万元）
办公费=12万元÷（12月×19970平方米）
=0.501元/月.平方米
7、固定资产折旧费：
固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：
固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2）
=0.834元/月.平方米
8、利润：
利润取5%，则
利润=（4.463 0.480 0.237 0.396 0.070 0.039 0.020 0.501 0.834）×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、法定税费：
两税一费为前八项之和的5.75%，则
税费=（4.463 0.480 0.237 0.396 0.070 0.039 0.020 0.501 0.834 0.352）×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、合计：经营管理服务费汇总表见（06）
经营管理服务费汇总表（1-6）序号项目金额（元/月.平方米）费用所占比例
1 工资福利费 4.463 57%
2 维修费 0.48 0.237 0.396 0.07=1.18
3 15%
3 绿化管理费 0.039 05%
4 清洁卫生费 0.041 0.5%
5 保安费 0.020 0.2%
6 办公费 0.501 6.4%
7 折旧费 0.834 10.5%
8 利润 0.352 4.5%
9 法定税费 0.425 5.4%
10 合计 7.817 100、车场管理费收入的补贴：
机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：4600元。
分摊物业管理费=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：
经营管理费=7.817-0.230=7.587元/月.平方米。