物业管理文档：成本测算实例

成本测算实例

一、总体指标

l 按业主总体要求,物管处工效考核年总指标为（100% 入驻率）：开支100 万。

l 按以上指标, 每月平均分解为：开支8.33 万。

二、各部门指标分解（按100%入驻率）

1、保洁队

l每月人力成本合计：10人X 500.00元+1X 1200.00元=6200.00元

l 材料与其它开支：1300.00元

合计：7500.00元/每月X 12月=9万元/年

2、保安部

l每月人力成本合计：18人X 700.00元+1X 1200.00=13800.00元

l 其它开支：300.00元

合计：14100.00元/每月X 12月=16.92万元/年

3、维修队

l每月人力成本合计：9人X 900.00元+1 X 1200.00=9300.00元

l 公共水电费成本每月：9500.00元

l空调油耗平均每月：1.67万（年使用6个月X 3.333万/月=20万）

l 物业维保（外协合同以外的）成本合计每月平均：750.00元

合计：平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。

4、客户服务部

l 人员工资成本每月：4300.00元

l 办公费用每月：500.00元（含电话费）

l 宣传与培训费用：200.00元

l 其它费用：200.00元

合计：5200.00元

三、外协大型设备固定费用分解

1、梯维保：1.2万元/年,0.1万元/月

2、央空调维保：0.6万元/年,0.05万元/月

3、力系统维保：2万元/年,0.167万元/月

4、花木租摆、绿化养护：3万元/年,0.25万元/月

5、玻璃幕及结构维修：3 万元/年,0.25万元/月

6、照明与亮化系统：0.6万元/年,0.05万元/月

以上合计10.4万元/年,0.8667万元/月

7、其它项目

l 设备年检费用：1.0万元/年,0.1万元/月

l 大厦修缮与其它不可预见性项目：8.5万元/年, 0.708万元/年

以上合计9.5万元/年,0.808万元/月

四、各部门工效挂钩方案

1 、保洁队：

总成本控制应在7500.00元/月范围内。

除人员工资外,其它成本总额为1300.00元/月。增减支出的比例为其工效工资的考核比例,如某月成本节约5%,则工效工资统一增长5%。

实例：100%入驻率时,保洁队共10人,其它成本指标共为1300.00元,某月实际支出1000.00元, 则节约300.00元,节约率23%。按其工效工资应奖励额度为：员工50.00 元（绩效工资总额）

X 23%=11.50元、主管：100.00元（绩效工资总额）X 23%=23元。合计：11.5元X 10人+1 X 23=138 元。

2、保安队

总体成本应控制在14100.00元/月范围内,除人员工资外,其它开支总额为300.00元/月,考核奖惩方案如上。

3、维修队

总体成本应控制在平常月份1.955万元,每年的12月、1 月、2月、6月、7月、8月空调月份为5.288万元范围内。

除人员工资外,其他开支总额为不开空调份1.025万元/月、开空调4. 358万元/月。考核奖惩方案如上。

4、客户服务部总体成本应控制在5200.00元/月。

除人力成本外,其他成本总额为900.00元/月。考核奖惩方案如上。

五、创收奖励方案

1 、因以上人力、物力指标均只计算维持投资广场物业管理日常开支成本,故不另列除物业管理费以外的创收考核指标。但各部门如有创收按公司制定的方案提成。

2、创收提成奖励的范围包含各种有偿服务项目,但不含日常服务中的另收费项目,日常服务项

目如装修管理等的创收总额净利润计入物业管理处总的储用基金,另做员工活动、福利开支等用途。

六、指标修正

上述指标均按投资广场100%入驻率计算,但其中部分项目与入驻率有关联,70%入驻率时成本变化不大,70%入驻率以下时成本会有减少。按目前70%入驻率的实际情况,各部门的每月的相关指标修订为下表所示：

部门指标项目指标计算式指标值备注

保洁队人员工资7*500.00+1*1200.00=4700.00 4700.00 合计5610.00 材料及其他1300.00（总额）*70%（入驻率）=910.00 910.00

保安队人员工资15*700.00+1*1200.00=11700.00 11700.00 合计11910.00

其他开支300.00（总额）*70%（入驻率）=210.00 210.00

维修队人员工资7*900.00+1*1200.00=7500.00 7500.00 合计：平常月14675.00 空调月48000.00

公共水电费9500.00（总额）*70%（入驻率）=6650.00 6650.00 空调油耗3.333万元（与入驻率关系不大）33333.00

维保成本750.00（总额）*70%（入驻率）=525.00 525.00 客户服务部人员工资2700.00 2700.00 合计3330.00

办公费用500.00（总额）*70%（入驻率）=350.00 350.00

其他支出400.00（总额）*70%（入驻率）=280.00 280.00

总计：平常月份35525.00元/空调月份68858.00元/平均月份52191.5元注：上表不含其他固定性支出成本,只含各部门浮动性开支。