物业公司服务成本构成
2024物业管理服务支出(成本)构成参考价格表
物业管理服务费计费方式采用包干制。物业管理服务支出（成本）的构成参考如下表所示：
物业管理服务支出（成本）构成参考价格表
序号
项 目
测算依据
费用
（元/月）
1
人工费用
项目经理1人*5280元/月=5280元
122，080.00元
客服主任1人*3480元/月=3480元
6
饮水机
台
1
0
36
0.00
合计
65.56
二、保安物资配备
序号
名称
单位
数量
单价
折旧时间(月)
月折旧费用（元）
1
胶警棍
根
3
100
60
5.00
2
对讲机
台
8
1050
36
233.33
3
充电式手电筒
个
18
35
36
17.50
4
铁架床（上下床）
个
25
350
60
145.83
5
杂物柜
套
5
300
60
25.00
保安物资配备合计
环境消杀每月2次×150元/次=300元/月
化粪池清理费3600元/年，每月300元
清洁工具每月综合测算400元
5
绿化养护费用
购买化肥、农药综合测算300元
800.00元
绿化补种综合测算500元
6
维护区域公共秩序维护费用
综合测算
300.00元
7
管理设备分摊及固定资产折旧费
见附表一
1270.15
8
物业服务成本的构成
物业服务成本的构成现代社会，经常有人对于物业费提出疑问，并与物业产生纠纷，比如物业费收取不合理等问题。
今天我们就从物业管理费的构成来分析，物业费究竟如何定价，物业管理费的构成又包含了哪些方面，物业是否对物业管理费的构成中的事项做出了相应的管理服务。
一、物业管理费包含了哪些费用？(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、**空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
(8)公共区域植花、种草及其养护费用。
(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。
(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。
(11)节日装饰的费用。
(12)管理者酬金。
13）行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
(14)公共电视接收系统及维护费用。
（15）其他为管理而发生的合理支出。
二、物业费都花到哪儿去了根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分:1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
2、物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
3、物业管理区域清洁卫生费用。
4、物业管理区域绿化养护费用。
5、物业管理区域秩序维护费用。
6、办公费用。
7、物业管理企业固定资产折旧。
8、物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
9、经业主同意的其它费用。
以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。
另外，根据《物业服务收费管理办法》，如果实行物业费用包干制，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；如果实行物业服务费用酬金制，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。
物业成本构成及占比
物业服务成本得构成及占比转载自物业CFO沙龙根据国家发展与改革委员会/建设部/发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》:实行物业服务费用包干制得,物业服务费用得构成包括物业服务成本、法定税费与物业管理企业得利润。
实行物业服务费用酬金制得,预收得物业服务资金包括物业服务支出与物业管理企业得酬金。
根据该文件,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1、管理服务人员得工资、社会保险与按规定提取得福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备得日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意得其它费用。
但就是,这份文件有个非常严重得缺陷:漏掉了管理公司得成本分摊(即管理费分摊)按照这个文件得理解,管理费分摊就是用物业公司利润或者酬金来承担,但就是这样会导致物业公司利润与酬金显得很高,业主又会有很大意见,而且从道理上说不通,利润与酬金应当就是物业公司得纯利润来源,不应该还要用来支付管理费分摊。
可喜得就是,国家发展改革委、建设部2015年发布得《物业服务定价成本监审办法(试行)》则更为科学,将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。
该文件第七条:物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行与维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意得其它费用组成。
下面我们来瞧瞧各种费用构成得实务中占总成本比大概区间,仅供参考。
(以住宅物业为例,假设保洁为外包)1、人员费用50%-55%就是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。
2、物业共用部位共用设施设备日常运行与维护费用18%-22%就是指物业管理区域内共用部位共用设施设备得日常维修养护费用。
物业服务成本的构成及占比
物业服务成本的构成及占比根据国家发展和改革委员会/建设部/发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
根据该文件，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。
但是，这份文件有个非常严重的缺陷：漏掉了管理公司的成本分摊（即管理费分摊按照这个文件的理解，管理费分摊是用物业公司利润或者酬金来承担，但是这样会导致物业公司利润和酬金显得很高，业主又会有很大意见，而且从道理上说不通，利润和酬金应当是物业公司的纯利润来源，不应该还要用来支付管理费分摊。
可喜的是，国家发展改革委、建设部2015年发布的《物业服务定价成本监审办法（试行）》则更为科学，将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。
该文件第七条：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
下面我们来看看各种费用构成的实务中占总成本比大概区间，仅供参考。
（以住宅物业为例，假设保洁为外包1、人员费用50%-55%是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。
2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用18%-22%是指物业管理区域内共用部位共用设施设备的日常维修养护费用。
物业费包含的9大费用
物业费包含的 9大费用
根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分:
1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
2、物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
3、物业管理区域清洁卫生费用。
4、物业管理区域绿化养护费用。
5、物业管理区域秩序维护费用。
6、办公费用。
7、物业管理企业固定资产折旧。
8、物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
9、经业主同意的其它费用。
以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。
另外，根据《物业服务收费管理办法》，如果实行物业费用包干制，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；如果实行物业服务费用酬金制，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金
上面的9大类，可以详细的分为以下支出:。
物业成本的构成
物业成本的构成物业成本的构成一、物业成本的构成(一)人力成本人力成本占总成本7X%以上，单位人力成本占收费面积1元/平方米以上，人工费用是物业成功中的大项。
(二)物资成本房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化养护、环境卫生和秩序，品牌维护，日常办公消耗等。
(三)能耗成本园区机器设备和照明公共设施用电，绿化、清洁、园区景观用水等方面。
目前现在线损多半难以核算，核算不准情况，存在企业与供电系统电量和电费差异倒挤园区成本，无法准确核算实际成本。
追溯问题：一是计量有错误或有误差，如电表老化就可能存在较大误差，且误差大多是电表走慢，对于由管理处代收代付的住户或商家的电表，若出现这个问题，就要及时与使用方协商更换电表，否则吃亏的是管理处。
二是可能存在偷电现象或埋设在地下的给水管道出现漏水。
三是抄表数据错误，人员抄表度数错误，导致代收代付本月数据或大或小，代收费用不准，从而使园区成本核算不准确。
二、物业成本的构成回顾(一)人力资源管理1、物业行业属劳动密集型行业，高年龄，低学历依然在物业人员中占有很大的比例。
我们到底是需要年龄大，文化程度低，但技术熟练的`员工?还是需要年纪轻，文化程度高的员工?占的比例最大的主要是基层服务人员的工资。
提高员工工作效率是控制成本的关键。
2、专业、规范的操作流程培训。
3、合理、科学定员分配，落实定编定岗。
4、分工不分家团队合作，可以实行一人多岗，一专多能、一人多用。
5、技防代替人防更给力，用高科技手段、或者机械运作代替人工服务。
6、增加物业管理的科技含量，增设智能化管理设施，减员增效。
7、人性化督导，调动员工积极主动性，发挥人的潜力。
8、减少人员流动率。
(二)物资采购管理1、物资采购是进行经营活动的物资基础，它直接决定物业服务工作的质量和美誉度。
2、合理确定最佳采购数量、价格、地点、减少无形浪费。
3、降低购买价格，建立供应链资源网络，建立战略伙伴关系。
物业服务成本测算方案
物业服务成本测算方案物业服务成本是指为物业提供保洁、保安、绿化等服务所需要的人力、物力和财力等资源的成本。
对于物业管理公司或业主委员会来说，了解和测算物业服务成本是非常重要的，可以帮助他们合理制定物业管理费用，确保物业服务的质量和效益。
以下是一个物业服务成本测算的方案，主要包括成本项目的确定、成本的测算方法和成本控制。
一、成本项目的确定1. 人力成本：包括物业管理人员的工资、社保、福利等费用，以及保洁人员、保安人员等其他人力资源的成本。
2. 物业维修成本：包括物业设施、设备的维修、保养费用，以及小修小补的费用。
3. 公共设施能耗成本：包括电费、水费、燃气费等公共设施的能源消耗费用。
4. 绿化养护成本：包括花草树木的养护费用、园艺设施的维护费用。
5. 管理费用：包括物业管理公司的管理费用、信息管理系统的费用等。
二、成本的测算方法1. 人力成本的测算：根据物业管理人员、保洁人员、保安人员等的工资标准和人数，计算出总人力成本。
同时考虑到员工的福利待遇，以及相关的社保和公积金等费用。
2. 物业维修成本的测算：根据物业设施和设备的维修需要，估算维修费用，并结合过往的维修记录和历史数据，对物业维修成本进行合理预测。
3. 公共设施能耗成本的测算：通过记录公共设施的用电、用水、用气等数据，结合相关的能源价格，计算出公共设施能耗的成本。
4. 绿化养护成本的测算：根据绿化面积、花草树木的种类和数量，结合绿化养护的工作量和费用，计算出绿化养护的成本。
5. 管理费用的测算：根据物业管理公司的管理费用标准和服务内容，计算出管理费用。
同时考虑到信息管理系统的费用，以及其他可能的管理成本。
三、成本控制1. 合理制定管理费用：根据物业管理公司的服务内容和质量，以及市场行情等因素，制定合理的管理费用标准，确保物业管理成本的合理性。
2. 提高设备维修效率：定期对设备进行检查和维护，及时处理设备故障，减少因设备损坏而导致的维修费用。
物业服务费成本的构成包括哪些
物业服务费成本的构成包括哪些我们居住楼房都需要交物业费，这当中包含了管理服务⼈员的⼯资、社会保险和按规定提取的福利费等; 物业共⽤部位、共⽤设施设备的⽇常运⾏、维护费⽤; 物业管理区域清洁卫⽣、绿化养护、秩序维护费⽤; 经业主同意的其他费⽤。
关于物业服务费成本构成的问题，下⾯店铺⼩编为您详细解答。
⼀、物业服务费成本的构成包括哪些1、物业服务成本或者物业服务⽀出，⼀般包括以下部分：(1)管理服务⼈员的⼯资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共⽤部位、共⽤设施设备的⽇常运⾏、维护费⽤;(3)物业管理区域清洁卫⽣费⽤;(4)物业管理区域绿化养护费⽤;(5)物业管理区域秩序维护费⽤;(6)办公费⽤;(7)物业服务企业固定资产折旧;(8)物业共⽤部位、共⽤设施设备及公众责任保险费⽤;(9)经业主同意的其他费⽤。
2、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履⾏义务。
业主办理相关⼊住⼿续后，物业公司按照物业服务合同提供服务，因此，业主虽未居住但仍需按时交纳物业服务费。
3、法律依据：《物业服务收费管理办法》第⼗⼀条。
⼆、业主不按时缴纳物业费应如何处理1、业主⼤会和业主委员会，对拒付物业费等损害他⼈的合法权益的⾏为，有权依照法律法规以及管理规约，要求⾏为⼈停⽌侵害、赔偿损失。
2、业主⽋费⾏为不仅损害了物业服务企业的合法权益，⽽且也损害了其他交费业主的合法权益。
业主委员会有责任也有义务代表交费业主，督促⽋费业主限期交纳物业服务费，对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追缴。
物业服务成本⼀般包括管理服务⼈员的⼯资、共⽤设施设备的⽇常运⾏、维护费⽤;物业管理区域绿化养护费⽤;物业管理区域秩序维护费⽤;办公费⽤;物业服务企业固定资产折旧;物业共⽤部位、共⽤设施设备及公众责任保险费⽤;经业主同意的其他费⽤等。
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物业服务收费的费用构成：
实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
01 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
③物业管理区域清洁卫生费用；
④物业管理区域绿化养护费用；
⑤物业管理区域秩序维护费用；
⑥办公费用；
⑦物业管理企业固定资产折旧；
⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
⑨经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
02物业服务费的性质
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少
于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进
行审计。
03物业服务费的测算方法
物业服务收费的测算方法物业服务成本或物业服务支出的测算可用一个简
单的公式来表示：X＝∑Xi（i＝1，9）
公式中X——物业服务成本或物业服务支出标准，单位为元／月·m2；
Xi——各分项费用收费标准，单位为元／月·m2；i——分项项数；
∑——表示对各分项费用算术求和。
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费——X1该项费用指物业管理企业的人员费用。
包括基本工资、社会保险、按规定提取的福利费等。
不包括管理服务人员的奖金。
奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费——X2该项费用包括物业管理区域内共用部位各种土建零修费，各类共用设施设备的日常运行、维修及保养费。
不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与
更新费用，共用设备设施的大、中修及更新改造费用。
该项费用在物业管理费用中占较大比例，且分项较多。
（3）物业管理区域清洁卫生费——X3清洁卫生费指物业管理区域内公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运积雨、污水管道的疏通等项费用。
（4）物业管理区域绿化管理费——X4绿化管理费指物业管理区域内公共绿化的养护管理费用。
包括绿化工具费（如草剪、枝剪、喷雾器等）、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费用、杂草杂物清运费、补苗费、公共环境内摆设的花卉等项费用。
（5）物业管理区域秩序维护费——X5秩序维护费指物业管理区域内机动车、非机动车的停放管理及公共秩序、安全、消防等事项的协助管理等项费用。
（6）办公费——X6办公费指物业管理企业在本物业管理区域开展正常工作所需的有关办公费用。
主要包括零星办公用品、低值易耗品支出、邮寄费和其他与现场办公室运作相关的费用，如常年聘请法律顾问的费用等。
（7）物业管理企业固定资产折旧费——X7该项费用指物业管理企业用于本物业管理区域物业管理活动的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费——X8该项费用指对物业管理区域内共用部位、共用设施设备投保及公众责任保险的支出。
（9）经业主同意的其他费用——X9该项费用是指物业管理企业在物业管理区域内提供业主委托的其他服务的费用。
04包干制中的服务费用构成
实行包干制的，物业服务费用的构成除上述9项外，还包括法定税费和物业管理企业的利润；实行酬金制的，预收的物业服务资金除上述9项外，还包括物业管理企业的酬金。
1）法定税费法定税费指按现行税法，物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费，一般包括营业税及附加。
在计算营业税时，企业的经营总收入不包括物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、房租及专项维修资金，即对这些费用不计征营业税。
但对其从事这些代收项目所收取的手续费应当计征营业税。
2）利润物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体，也应获得一定的利润。
利润率根据各省、自治区、直辖市政府物价主管部门结合本地区实际情况确定的比率计算。
对普通住宅小区物业管理的利润率一般以不高于社会平均利润率为宜。
3）酬金根据物业服务合同的约定，物业服务收费采取酬金制方式，酬金可按某个固定的标准从物业服务资金中提取，也可按预收物业服务资金数额的一定比例提取。
物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出。
物业服务支出年度结算有结余的，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算亏损的，由业主承担。
05漏交率问题由于多种原因
漏交率问题由于多种原因，物业管理服务费的收缴很难达到100％，这就产生了漏交率的问题解决这一问题的正确途径是，一方面物业管理企业要严格按照
物业服务合同的约定提供质价相符的物业管理服务；另一方面业主要增强物业管理消费观念，按时缴费。
从业主、业主委员会到物业管理企业要尽可能提高物业服务费的收缴率，同时在进行物业管理经费财务预算时要注意留有一定的余地。