房地产开发与经营第八章房地产融资
房地产经营负责人培训_第九讲_房地产开发融资拓展幻灯片PPT
• 外资：通过工程招商、合资经营、合作
• 按照融资形式分类
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
•
按照是否通过金融机构〔银行、证券
公司、保险公司、信托公司〕等信用中介，
可分为：
• 直接融资—公司间资金拆借；企业依靠自 身实力发行债券、股票。
• 间接融资—通过金融机构的吸收存款和发 放贷款；代客发行债券、股票、投资基金 等证券活动融通资金。
• 按照承担风险和取得报酬方式的不同
权益融资：上市发行股票 吸收直接投资
债务融资：债券融资； 商业贷款
1〕权益融资
两种形式：吸收直接投资和上市发行股票 〔或增发新股〕。
投资者享有与其投资额〔股票价值〕相应 公司/工程所有者权益，并与其他投资者 共同承担投资风险，相应获取工程开发 经营利润。
股票投资者凭其所持有的股票分享公司利 益，同时承担公司的责任与风险。
二、房地产融资方式分类
开发企业单独或与投资者联合 〔合作〕组建工程 公司的方式运营，既是开发组织模式又是融资组织方 式。 既有工程法人融资：依托现有法人〔公司法人/旧有工程 法人〕进展融资，融得资金形成其增量资产，并从其 财务整体状况考察融资后的还贷能力。 新设工程法人融资：新建工程法人进展融资。
二、房地产融资方式分类
• 按照融资主体分类
• 融资主体：出面进展融资活动，并承担融资责任与风 险。
• 公司〔企业〕融资：以公司〔企业〕自身资信能力安排融 资，并以企业的现金流量和收益作为还款来源， 以企业 的资产作为贷款的担保物
• 工程融资：工程融资即工程的承办人(即股东)为经营工程 成立一家工程公司，以该工程公司作为借款人筹借贷款， 并以工程公司本身的现金流量和收益作为还款来源， 以 工程公司的资产作为贷款的担保物
房地产开发与经营考试大纲
《房地产开发与经营》考试大纲【考试标准】本课程为双证书自考本科（工程管理）职业能力考核课程，职业能力考核部分为总成绩的50%，理论统考部分为总成绩的50%。
平时职业能力考核部分根据学生的出勤率、作业完成情况、实践活动成果及课堂学习效果来综合评定，采取多元化的考核方式。
【考试内容】第一章绪论1.了解房地开发与房地产经营的相关知识2.熟悉房地产开发程序，主要工作阶段和主要参与者3.掌握房地产经营的基本环节第二章房地产开发与经营基本理论1.了解房地产开发与经营策略分析2.熟悉房地产开发与经营的最新理念3.熟悉房地产开发与经营过程中各种决策理论第三章房地产企业1.了解什么是房地产企业，理解房地产企业经营决策2.熟悉房地产企业的人员与组织3.掌握房地产企业经营与管理第四章房地产开发与经营环境分析1.了解机会选择和风险分析，房地产开发与经营环境的含义、构成、特点2.熟悉环境分析的原则和基本内容3.掌握多因素加权分析法和SWOT分析法第五章房地产开发用地的获取1.了解土地使用权出让、转让、行政划拨2.熟悉房地产开发用地的土地征用3.掌握城市房屋拆迁，组织团队竞标的方法与内容第六章房地产开发项目可行性研究1. 了解房地产可行性研究的的含义，房地产市场的调研内容与方法2熟悉房地产开发项目可行性研究的内容，房地产开发的不确定性分析3.掌握财务评价主要经济指标的计算方法及财务评价基本报表的编制第七章房地产开发项目准备1.了解房地产开发项目资金构成、特点、目的和筹资原则，掌握资金筹集方式、资金成本计算和财务杠杆原理，房地产开发项目刮花设计方案的特点和评价指标体系2.熟悉了解房地产开发项目报建的含义和建设工程规划许可证的作用，掌握开发项目报建的流程以及报建送审提交的资料3.掌握房地产开发项目招标概念与作用、活动原则和招标方式，掌握施工招标中有关申请招标的条件、程序和主要内容第八章房地产开发项目实施1.了解房地产开发项目实施阶段发开企业的主要管理任务，房地产开发项目索赔的有关知识2.掌握房地产开发项目实施进度，投资进度管理的内容，了解健康安全环境管理的主要内容3.能够运用合同管理的有关知识对房地产开发项目进行合同分解、签订、跟踪合同第九章房地产经营管理1.了解房地产销售的含义、性质和特征，了解房地产销售的内容和程序2.熟悉房地产价格的构成和影响因素，在具体定价目标下选用适当的定价方法和策略3.掌握房地产销售渠道的内涵、结构和功能，选择房地产直接销售和间接销售的形式，分析房地产销售渠道管理的内容第十章房地产开发与经营项目后评价1.了解房地产开发与经营项目后评价的概念及作用2.掌握房地产开发与经营项目后评价的方法，房地产购后行为评价的概念和内容3.能运用指标体系设置的原则、方法及内容建立房地产开发与经营项目后评价模型，对项目进行综合效益评价。
房地产开发与经营教案
房地产开发与经营教案第一章：房地产开发与经营概述1.1 教学目标让学生了解房地产开发的定义、目的和意义。
让学生掌握房地产开发的基本流程和主要环节。
让学生了解房地产经营的基本概念和主要方式。
1.2 教学内容房地产开发的定义、目的和意义。
房地产开发的基本流程：前期调研、规划设计、土地获取、项目开发、销售与交付。
房地产经营的基本概念和主要方式：销售、租赁、物业管理、资产证券化。
1.3 教学方法讲授法：讲解房地产开发的定义、目的和意义，以及房地产开发的基本流程和主要环节。
案例分析法：分析房地产经营的成功案例，让学生了解房地产经营的基本概念和主要方式。
1.4 教学评估课后作业：让学生结合案例，总结房地产开发与经营的基本流程和主要环节。
课堂讨论：让学生分享自己对房地产开发的看法，以及认为房地产开发与经营的成功关键因素。
第二章：房地产市场需求分析2.1 教学目标让学生了解房地产市场需求的概念、作用和重要性。
让学生掌握需求预测的方法和步骤。
让学生了解影响房地产市场需求的主要因素。
2.2 教学内容房地产市场需求的概念、作用和重要性。
需求预测的方法和步骤：定量预测、定性预测、组合预测。
影响房地产市场需求的主要因素：价格、收入、政策、人口、城市化。
2.3 教学方法讲授法：讲解房地产市场需求的概念、作用和重要性，以及需求预测的方法和步骤。
案例分析法：分析具体的房地产市场需求案例，让学生了解影响房地产市场需求的主要因素。
2.4 教学评估课后作业：让学生结合案例，运用需求预测的方法和步骤，预测房地产市场的需求。
课堂讨论：让学生分享自己对房地产市场需求预测的看法，以及认为影响房地产市场需求的主要因素。
第三章：房地产供给分析3.1 教学目标让学生了解房地产供给的概念、作用和重要性。
让学生掌握供给预测的方法和步骤。
让学生了解影响房地产市场供给的主要因素。
房地产供给的概念、作用和重要性。
供给预测的方法和步骤：定量预测、定性预测、组合预测。
第8章 房地产融资-房地产经营与管理课程
房地产企业区别一般企业 的资金来源
• 房地产抵押贷款 • 售后回租 • 预售资金 • 其他筹资方式
房地产融资的资金来源
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
8.3 房地产融资的主要方式
• 银行贷款融资 • 信托融资 • 股票融资 • 房地产债券融资
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
8.3 房地产融资的主要方式
房地产债券分类
依据
类型
按发行主体分类
• 政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等
按偿还期限分类 按计息方式分类 按有无担保分类 按是否记名分类 按债券形态分类
• 短期债券、中期债券、长期债券 • 附息债券和贴现债券 • 信用债券和担保债券 • 记名债券和不记名债券 • 实物债券、凭证式债券和记账式债券
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
重点问题
房地产融资概论 房地产融资的资金来源 房地产融资的主要方式 房地产融资的成本管理
房地产融资的风险管理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
8.1 房地产融资概论
房地产融资的概念
从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中， 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金 融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运 用和清算。
……
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
8.1 房地产融资概论
房地产融资的特点
1
融资规模大
2
偿还期较长
房地产经营与开发与经营复习资料范文
房地产经营与开发与复习资料（郑重声明:仅供参考）（题型：单选20x1=20 多选10x2=20 名词解释5x4=20 简答4x5=20 计算题10x2=20）(一)重点知识复习第一章绪论1.房地产与房地产开发的概念。
（P.1）房地产：房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
房地产开发：广义上，与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发，区域开发，城市开发等都与房地产有着密切的联系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义对土地的开发与利用，城市开发则包括土地及地上建筑物的开发活动，也可以视为整体上和宏观意义上的房地产的开发。
狭义上，房地产开发主要是指在依据国家的法律取得国有土地使用权的土地上进行基础设施，房屋建设的行为，是指在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划，设计和建设，施工等开发活动。
2.房地产开发与经营的特点。
（P.3）（1）房地产开发与经营难度较大。
（2）房地产开发与经营风险较大。
（3）房地产开发与经营政策性强。
第二章房地产开发与经营策略分析1.房地产开发与经营决策的内容。
（P.15）（1）财务策略（2）生产策略（3）市场开发策略（4）价格策略2.房地产开发与经营决策的类型（P.19）（1）确定性决策（理解含义）（2）风险型决策（理解含义）（2）不确定型决策（理解含义）3.房地产经营决策准则是什么？（P.22）确定性决策的准则：各类方案的评价指标，如投资总额，投资成本等风险型决策准则：最大可能准则，期望值准则。
不确定型决策：乐观准则，悲观准则，后悔准则第三章房地产企业1.房地产企业相关资质管理要求以及执业资格管理要求（P44,50请自己看书了解）第四章房地产项目及项目定位1.房地产转让项目的政策规定（P.67）（1）以出让方式取得土地使用权的1）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
2）按照出让合同约定，对土地进行了投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上可以转让；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件可以转让。
房地产开发经营工作中的项目融资与投资
房地产开发经营工作中的项目融资与投资项目融资与投资是房地产开发经营工作中的核心环节之一。
在当前的市场经济中，房地产项目的开发与经营离不开融资，而投资则是实现项目可持续发展的基础。
本文将从项目融资与投资的定义、重要性、融资方式、投资决策等方面展开探讨。
一、定义与重要性项目融资指的是通过各种渠道获取资金，用于房地产项目的开发与经营活动。
而项目投资是将资金投入到房地产项目中，以获取可持续收益的行为。
在房地产行业中，项目融资与投资具有重要意义。
首先，项目融资可以解决资金缺口，支持项目的顺利开发与推进。
虽然房地产项目通常需要巨额资金投入，但企业自身的资金往往无法满足这样的需求，因此通过融资可以弥补这一不足。
其次，项目投资是实现房地产项目的持续发展的基础。
投资者的参与和投入可以为项目带来更多资源和经验，提高项目的可行性和竞争力。
二、融资方式在房地产开发经营工作中，常用的项目融资方式主要包括以下几种：1.银行贷款：这是最常见的融资方式之一。
开发商可以通过抵押或担保等方式向银行申请贷款。
银行提供的贷款可以用于项目的前期筹备、建设、销售等环节。
2.信托融资：信托机构可以作为中介，通过募集信托资金来支持房地产项目。
投资者通过购买信托产品来参与项目融资，并从项目的收益中获取分红。
3.债券发行：房地产开发商可以发行债券来筹集资金。
债券可以是公司债、可转换债等形式，投资人购买债券后，可以获得债券利息和到期本金。
4.股权融资：开发商可以向投资者出售项目的股权，以获得资金支持。
投资者购买股权后即成为项目的股东，可以分享项目的收益和决策权。
5.合作开发：开发商可以与房地产基金、保险公司、养老金等机构进行合作，共同开发项目。
合作方通常会提供资金支持，与开发商共同分担项目风险与收益。
三、投资决策在房地产项目的投资决策中，需要综合考虑多个因素来保障投资的最大效益和风险控制。
1.市场分析：开发商应对市场进行全面分析，了解当前房地产市场的走势、需求以及竞争情况。
房地产开发融资课件
虽然REITs具有许多优势，但也面临着一些挑战。首先，REITs的管理成本较高，因为REITs需要聘请专业的房地产管理团队进行资产管理和运营。此外，REITs还面临着市场风险、利率风险和信用风险等多种风险因素的挑战。为了降低这些风险，REITs需要采取有效的风险管理措施，例如分散投资、定期评估市场状况等。
03
房地产开发融资的风险与控制
市场风险是指由于房地产市场价格波动、供求关系变化等因素导致的房地产开发项目投资收益的不确定性。
应对市场风险的措施包括：加强市场调研，了解市场需求和竞争状况，制定合理的定价策略；同时，关注市场变化，及时调整投资计划和销售策略，以降低风险。
信用风险是指借款人或债务人违约的可能性，对房地产开发融资的顺利进行产生威胁。
01
02
管理利率风险的措施包括：合理安排债务结构，分散利率风险；同时，关注利率走势，及时调整债务利率，以降低风险。
利率风险是指利率变动对房地产开发项目投资收益的影响。
政策风险是指政府政策变化对房地产开发项目投资收益的影响。
管理政策风险的措施包括：密切关注政府政策动态，及时调整投资策略；同时，加强与政府部门的沟通与合作，争取政策支持，以降低风险。
04
房地产开发融资的案例分析
VS
多元化融资、长期合作关系
详细描述
该企业采用多元化融资策略，通过银行贷款、信托、债券等多种方式筹集资金。同时，与金融机构建立长期合作关系，确保融资渠道的稳定性和资金成本的最小化。
总结词
债券发行、低成本融资
商业地产项目通过发行债券的方式筹集资金，具有低成本、长期稳定的优点。同时，债券发行可以优化企业负债结构，提升企业市场形象和知名度。
总结词
详细描述
房地产经营与开发第08章
房地产经营与开发第08章1. 引言本章将介绍房地产经营与开发的第08章内容。
本章主要讨论房地产项目的市场研究和市场定位。
在开展房地产经营与开发过程中，市场研究和市场定位是至关重要的环节。
通过市场研究，我们可以对房地产市场进行深入了解，包括需求、供应、价格等方面的信息，从而有针对性地进行市场定位，为房地产项目的开发和经营提供有力支持。
2. 房地产市场研究2.1 市场需求研究在进行房地产项目开发之前，首先需要了解市场的需求情况。
通过市场需求研究，我们可以了解到当前市场上的房屋需求量、需求结构、需求特点等信息。
市场需求研究可以通过调查问卷、访谈等方式进行，也可以借助相关数据进行分析。
市场需求研究需要关注以下几个方面的内容：•人口结构：包括人口数量、年龄结构、家庭结构等。
•收入水平：房屋需求与人们的收入水平密切相关，需要了解当地的收入水平情况。
•教育、医疗等公共服务设施：这些设施对房屋需求有一定影响，需要考虑其在市场需求中的重要性。
•市场潜在需求：需要了解未来的人口增长、经济发展等因素对房屋需求的影响。
2.2 市场供应研究在进行市场研究时，不仅要关注市场需求，还要了解市场的供应情况。
市场供应研究可以通过调查开发商、中介机构等渠道获取相应信息。
市场供应研究应该关注以下几个方面的内容：•当前市场上的房地产项目数量和种类。
•近期和未来计划开发的房地产项目情况。
•不同房地产项目的价格、面积、位置等属性。
•市场上已经售出和待售的房地产项目情况。
•竞争对手的情况，包括他们的项目特点、市场份额等。
通过市场供应研究，可以了解到市场上各类房地产项目的情况，从而为进行市场定位提供参考依据。
3. 市场定位市场定位是指根据市场研究的结果，确定房地产项目在市场上的定位和目标群体。
通过市场定位，可以明确房地产项目的发展方向，制定相应的营销策略。
在进行市场定位时，需要考虑以下几个因素：3.1 目标市场根据市场研究的结果，确定房地产项目的目标市场。
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房地产融资的 决策分析
房地产融资的 成本管理
银行贷款融资 与信托融资 的成本分析
直接融资与间接 融资的成本分析
8.5 房地产融资的风险管理
• 我国房地产融资中的主要风险
主要风险类型 – 政治风险 – 市场和经营风险 – 财务风险 风险产生的原因 – 房地产开发资金过多依 赖银行贷款； – 土地储备制度不完善； – 个人住房消费信贷的发 展可能存在违约风险； – 商业银行和其他金融机 构存在经营行为问题。
房地产信托融资的优势
1
信托融资创新空间宽广 ，并有巨大的灵活性。
2
具有财产隔离功能。
3
不受银行贷款时企业自 有资金不低于开发项目 总投资35%的约束，也 能够弥补121号文规定 的只有主体结构封顶才 能按揭所造成的中间消 费融资的断裂。
优势
房地产信托的运营模式
• 抵押贷款类信托
• 股票融资
募集设立公司发行 募集新股公开发行 无偿增资发行 可转换公司债券 - 直接发行 - 间接发行
Title
- 准备阶段 - 审批阶段 - 实施阶段
- 平价发行 - 折价发行 - 溢价发行
• 房地产债券融资 房地产债券的概念
房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地
产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间 债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺 在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付 利息。
• 点评：该信托计划是一个房地产信托投资计划， 房地产行业的魅力在于其高收益性以及回收期相 对较短。房地产信托投资计划的风险成为信托计 划是各当事人所关注的焦点。在该项目中，同时 采用了土地使用权抵押、股权质押、楼盘折价拍 卖、转让等风险控制措施。几乎每一个房地产信 托计划均会采取土地抵押的风险控制措施,即由被 投资方用相关的资产进行抵押，并进行相应的抵 押登记；采用股权质押的担保方式在房地产项目 中也是比较常见的。但是，对楼盘折价拍卖这一 担保方式在2004年的后期出现的较多。
• 混合型信托 • 股权投资类信托
类型
• 权益转让模式 • 股权证券化信托
房地产融资信托的基本结构
贷款型信托
② 信托贷款 信托公司 ④ 信托受益 ③ 偿还贷款 开发商
① 信托资金 委托人
提供 担保
担保人
•股权投资型信托
① 信托资金 委托人 ④ 信托受益 信托公司
②房地产股份 开发商之股东 ③ 买卖 ① 提供担保
8.1 房地产融资概论
• 房地产融资的分类
- 房地产企业融资 - 房地产项目融资
- 直接融资 - 间接融资
其他分类方式
- 借贷性融资和投资性融资 - 货币性融资和实物性融资 ……
•
房地产融资的特点 1 2 3 4
融资规模大
偿还期较长
资金缺乏流动性 高风险高收益
8.2 房地产融资的资金来源
房地产企业的一般性 资金来源
债券发行
（1）债券发行的方式
按照债券的发行对象，可分为私募发行和公募发行两种方式。
①私募发行
私募发行是指面向少数特定的投资者发行债券，一般以少数关系密切的 Байду номын сангаас位和个人为发行对象，不对所有的投资者公开出售。
具体发行对象有两类：一类是机构投资者，如大的金融机构或是与发行 者有密切业务往来的企业等；另一类是个人投资者，如发行单位自己的职 工，或是使用发行单位产品的用户等。
• 信托融资
概念
从资金信托 的角度
房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基 本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向 房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。
从财产信托 的角度
房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有 的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将 信托收益交付给受益人的行为。
2006年房地产开发资金构成
2008年8月底资金主要构成
8.3 房地产融资的主要方式
• 银行贷款融资 概念
是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设 施开发建设的贷款。
融资的基本条件
对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目， 应满足以下几个基本条件： (1) 房地产企业应满足的融资条件 (2) 房地产开发项目应满足的条件
– 道德和信用风险
• • • • • 企业自有资金 政府财政资金 银行贷款 股票、债券、集资、租赁、 商业信用等多种筹资方式 其他资金来源
房地产企业区别一般企业 的资金来源
• • • • 房地产抵押贷款 售后回租 预售资金 其他筹资方式
房地产融资的资金来源
表1 房地产开发资金来源表 亿元
年度 总计 国内贷款 债券 自筹资金 定金及预付款
第八章 房地产融资
房地产融资概论
房地产融资的资金来源 房地产融资的主要方式 房地产融资的成本管理 房地产融资的风险管理
8.1 房地产融资概论
• 房地产融资的概念
从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中， 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金 融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运 用和清算。 从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间 接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。
1599.16 2100.5 2720.44 3758.24 5207.56 7038.95 8588
2153.96 2848.03 3683.2 5085.2 7395.3 10034.8 8135
2003年房地产开发资金来源构成图
2004年房地产开发资金来源构成图
2005年房地产开发资金来源图
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
5685.95 1289.12 7377.58 1639.53 9541.63 2149.1 15251.27 3125.1 20242.13 3158.4 21178.48 3834.7 26880 5263
6.37 0.67 2.4 0.34 0.19 5.6 5.61
房地产 占的比 重% 37.62
26.65 488.11 157.27 32.2
2004年房地产信托与其他信托产品收益率的比较
[案例]海协信托· 天福绿洲、天福人家综合 商住小区开发项目集合资金信托计划 信托计划规模不超过人民币10，000万元，起点 为20万元，年收益率不低于4.8%，期限为2.5年。 担保措施为：（1）土地使用权抵押：借款人以 “天福绿洲、天福人家综合商住小区”土地使用 权抵押给受托人作为偿还贷款的担保，并办理抵 押登记；2）股权质押：借款人以其主要股东持有 的74.15%股权质押给受托人。（3）楼盘折价拍 卖、转让：如借款人无力如期偿还借款，则两小 区住宅楼、商务楼、停车场均折价拍卖（折价率 为60%）或转让，本计划的投资者依据合同金额 的大小享有优先收益权。发行期：2004年7月15 日至2004年8月15日。
②公司债券公募发行
公募发行是指公开向广泛不特定的投资者发行债券。公募债券发行者必 须向证券管理机关办理发行注册手续。由于发行数额一般较大，通常要委 托证券公司等中介机构承销。公募债券信用度高，可以上市转让，因而发 行利率一般比私募债券利率为低。
8.4 房地产融资的成本管理
不同融资方式 的成本比较
担保人
股权证券化型信托 混合型信托
① 信托资金 委托人 ④ 信托受益 信托公司
② 已购股权 开发商之股东 ③ 回购股权 提供担保
担保人
2004、2005年房地产信托产品情况
规 模 年 份
产品个数
总数 房地产
2004 2005
345 454
89 121
房地 规模(亿元) 产占 总规模 房地产 的比 重% 25.80 344.2 129.5