沃凯街项目分析
商业街销售策划案
万科城商业街销售策划案万科城商业街销售策划案第一部分：项目概况分析1、? ? ? ? 项目基本概况2、? ? ? ? 项目SWOT分析3、? ? ? ? 区域市场环境概况分析4、? ? ? ? 投资客户群体特征分析第二部分：项目概念性推广建议1、? ? ? ? 项目案名建议2、? ? ? ? 项目推广宣传主题建议3、? ? ? ? 媒体钞作推广方向及内容概要计划第三部分：项目营销推广策略建议1、? ? ? ? 营销阶段时间节点设定计划第一部分：项目销售策划核心思路主题词：街铺??投资??算帐一、项目本质：一个真正意义上的街铺销售产品因为：1、街铺，才是投资之王。
2、街铺，才是永远，才有稳定的收益和回报3、有众多投资者争相追捧。
二、市场反应1、一些小型项目，其街铺数量有限，无须大量推广，即告售完。
2、部分“伪街铺”项目在销售。
例“东大街”“东方茶宫”3、市场中很久没有出大型街铺销售项目了。
三、客户特点高端投资市场一间街铺往往价值在80万-100万以上，其首期款也在30-40万以上。
这样的高端投资客户群，根据我司近6年的商铺销售代理经验，虽然客路来源广泛，包括：小企业主、企业高层、公务员、专业人士，甚至武警、部队等多方面人士。
他们共同的特点是：算帐清楚? ?? ?? ?? ???不易被小诱惑引导? ?? ?? ?? ?? ???虽然也受宣传所引导，坚持自我判断。
四、常犯错误藐视投资者“博彩型”的产权式小商铺，可能仅需投入1—2万，而“永远的街铺”首期款至少需30-40万，客户心态截然不同。
一些项目，如皇冠假日、现代城等项目，策划人、广告人以卖小商铺的办法，卖大商铺，遭遇失败。
五：销售核心决不仅仅是只依靠绚烂的包装，还要把投资者的帐算得清清楚楚。
对应策略：必须站在客户角度创建明晰的价值支撑体系及投资财务测算的基础上，方能实现销售。
市场比较法收益还原法项目概况分析1、? ? ? ? 项目基本概况? ? ? ??地理位置：项目位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗高新产业园，坂雪岗大道与高新产业园冲之大道、隆平路交汇处。
“点·线·面”结合的商业综合体发展模式的潜在优势
“点线面”结合的商业综合体发展模式的潜在优势范志永【摘要】The paper analyzes the development model for point-line-area commercial complex based on the factual design program in northwest of Liaoning province,illustrates the potential advantages of the point-line-area commercial complex,indicates the model adheres to the most classi-cal model for the development of the three-tier or inferior urban commercial complexes from the manager,users,and operators.%以辽西北地区实际设计项目为依据，通过对“点、线、面”商业发展模式进行分析，阐述了“点、线、面”结合的商业发展模式的潜在优势，重点从管理者、使用者、承建者三个方面作了论述，指出此模式是符合目前中国“三线”或以下城市商业综合体发展的经典模式之一。
【期刊名称】《山西建筑》【年(卷),期】2014(000)025【总页数】2页(P22-22,23)【关键词】商业综合体;发展模式;潜在优势【作者】范志永【作者单位】辽宁省大连市建筑设计研究院有限公司，辽宁大连 116021【正文语种】中文【中图分类】TU984.13众所周知，商业建筑发展模式的典型案例之一为“万达模式”，从第一代产品“单店”到二代产品“组合店”再到三代产品“城市综合体”，逐步形成第四代产品“万达城”，可谓体现了万达商业地产模式逐步升级演变的历程。
但这类模式的主要承载平台为各省、市的一线至少是二线城市(地级市)，本文所提到的“点、线、面”结合商业发展模式是结合三线城市(县级市)的地域特点、建设单位特点、当地经济发展状况、百姓商业需求等一系列原因，形成特有的一种符合三线城市首个商业综合体发展的典型模式蓝本，它有着自身的特点，能适应此类城市的发展要求，其实质可谓是万达模式第三代产品“城市综合体”的一个分支，结合三线城市自身的发展特点，形成这种“点·线·面”结合的商业模式。
年月九江奥园青年路与德化路交界地块规划与营销策略提报初案
年月九江奥园青年路与德化路交界地块规划与营销策略提报初案1. 背景介绍年月九江奥园青年路与德化路交界地块是一处具有潜力的开发项目。
本文档将提供该地块的规划与营销策略初案，通过有效的规划和创新的营销手段，实现地块的成功开发与销售。
2. 地块规划2.1. 地理位置及优势年月九江奥园青年路与德化路交界地块位于九江市中心地带，交通便利，周边配套设施完善。
地块附近有多个商业中心、公园以及交通枢纽，具备良好的生活便利性和市场发展潜力。
2.2. 用地规划本地块拟规划为多功能综合体，包括住宅区、商业区和公共设施区。
•住宅区：将开发高品质住宅楼盘，满足不同人群的居住需求，注重户型设计和居住舒适度。
•商业区：规划商业中心，吸引各类商家入驻，打造繁华商业街区，提供商务、购物和娱乐等多样化服务。
•公共设施区：设立公园、学校等公共设施，为居民提供优质的教育和休闲环境。
2.3. 环境保护与绿化在地块规划中，注重环境保护和绿化建设。
规划中应保留并扩大绿地面积，采用可持续性设计，增加植被覆盖率，提升居住环境品质。
3. 营销策略3.1. 定位策略本项目将定位为高品质、高品味的都市综合体，以满足城市中高收入人群对于生活品质和社交活动的需求。
通过打造现代化、时尚化的建筑以及提供全方位的配套设施，吸引目标客群购买。
3.2. 市场调研在制定营销策略前，进行市场调研至关重要。
我们将调查目标客群的需求、购房意愿、购房预算等相关信息，以便我们可以更好地满足他们的需求，同时也可以监测和预测市场变化。
3.3. 品牌建设通过巧妙的品牌建设，提升项目的知名度和美誉度。
我们将制定详细的品牌策略，包括命名、标志设计、广告宣传等，以营造出与众不同的品牌形象，吸引目标客群的关注和认可。
3.4. 销售渠道我们将通过多种销售渠道推广和销售项目。
包括线上渠道，如房地产网站、社交媒体平台等；线下渠道，如售楼处、房地产中介等。
灵活运用不同的销售渠道，在覆盖更广的客户群体的同时，也提高销售效率。
商铺定价方案
5#－８#楼商铺开盘期价格策略为了达到5#－８#楼商铺开盘期价格定位准确，符合市场价格规律与原则，结合本项目的实际情况，作此价格策略方案。
一、项目价格分析：5#－８#楼商铺备案均价为66000元/㎡二、2013年1月－2013年8月销售率分析：５#－８#楼商铺销售至年前推出后，销售率几乎为零。
在当前高通胀、低增长，房地产市场行情不明朗的市场行情之下，观望情绪日益浓厚。
近期热销商业地商毅德城在开盘时均价在6千每平米左右，开盘时就售盤，吸纳了市场大批投资金额。
而本案商业5#－8#楼于年前推出以来却遇滞销境地，究期原因从销售的定价策略到招商的商业运营，均有值得商榷和重新定位规划之处。
三、本案价格定价策略：（一）总体定价策略定价原则：依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原（租金还原法）依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价（市场比较法）依据三:根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格（住宅还原法）（二）本案价格推导１、租金还原法赣州市西城区各商业街租金统计表（元/㎡/月）分析：三康庙商铺平均租金为60元/㎡/月、西城区各商业街商铺平均租金为160元/㎡/月、由此评估得出本案5#－８#楼商铺按周边成熟商圈平均租金160元/㎡/月进行租金还原推导合理售价为：（１）简易国际评估法：基本公式为：该物业的年收益×15年＝房产购买价若购买价目小于或等于同区域其它商业物业则该物业物有所值。
（以上公式为国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法。
）推导计算本商铺均价为：28800元/㎡160×12×15＝28800元/㎡（２）租金回报率返推法：基本公式：每月租金收益×12/购房总价＝投资回报率推导计算本商铺均价为：32000元/㎡按投资回报率６%计算：160×12÷0.06＝32000２、住宅价格推导法：基本公式：住宅均价×（３－５倍）＝商铺均价推导计算本商铺均价为：28000元/㎡以本案现住宅均价7000元/㎡计算：7000×4倍＝28000３、市场比较类推法：以上分析楼盘商铺均价约在26000元/㎡以下。
街区型商业项目运营方案
街区型商业项目运营方案一、项目概况街区型商业项目是一种集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态于一体的综合性商业综合体。
该项目定位于大中型城市的繁华商业区，以消费人群为中心，涵盖了商务社交、休闲娱乐、餐饮购物等多种功能，是一个综合性商业综合体。
项目总建筑面积为3万平方米，地理位置优越，交通便利，周边有多家写字楼、金融机构、酒店等商业机构，项目投资总额为1.5亿元。
二、运营目标1、打造地区消费新地标，吸引消费人群，实现商业利润最大化；2、提升品牌知名度，树立商业项目形象；3、提高周边区域商业格局，促进地区商业繁荣发展。
三、经营策略1、精准定位，多元化业态组合在运营初期，我们将根据当地消费人群的的消费需求和消费习惯，制定多元化的业态组合。
除了传统的零售品牌和餐饮业态外，还会引入文化娱乐、教育培训等业态，满足不同人群的消费需求。
2、引入优质品牌，提高商业品质我们将引入国内外一线品牌，以提高商业配套的品质，以吸引更多的消费人群，提高商业项目的知名度和吸引力。
3、建立商圈联动合作为了提升商业项目的整体竞争力，我们将与周边商圈进行合作，进行互惠互利的合作，形成商圈联动效应，共同提升商业项目的吸引力。
四、招商策略1、优质品牌定位针对不同业态，采取不同的招商策略。
对于传统零售品牌，秉承“定位精准，品质优良”的原则进行招商，确保入驻的租户质量。
对于文化娱乐、餐饮等品牌，秉承“多元化，个性化”的原则进行招商，为项目引入多样化、个性化的业态。
2、品牌联合营销与优质品牌进行联合营销，以共同品牌推广和市场营销，形成品牌联动效应，提高品牌知名度。
3、建立优惠政策为招商入驻的品牌提供优惠政策，如免租金，减免装修费用等，以吸引更多优质品牌的入驻。
五、市场推广1、开展线上线下营销活动利用社交媒体、微信公众号、线下展会等方式进行市场推广，提高项目的知名度和吸引力，同时提升消费者对项目的认知度。
2、打造品牌文化通过举办各种文化活动，推广项目品牌文化，提高品牌知名度，增加消费者粘性。
二七滨江营销策划方案
二七滨江营销策划方案一、项目概述二七滨江是中国河南省郑州市的一个城市综合体建筑项目，地处于二七新区的核心区域，总投资约为50亿元人民币。
项目规划总用地面积约为800亩，包括商业、办公、住宅和公共配套四大功能区域。
本营销策划方案将重点介绍二七滨江商业区域的市场营销策略。
二、目标市场1. 目标人群：中产阶级及以上收入群体，消费能力较强。
2. 定位：打造一个高端、时尚、多元化的商业综合体，引领郑州市消费潮流。
三、市场调研1. 市场分析：经过市场调研，发现郑州市商业市场的竞争激烈，已有多个商业综合体项目相继开业。
但大部分商业项目的定位相对较低，缺乏高端、时尚、多元化的特点。
2. 消费者需求：中产阶级消费者对品牌、品质、购物环境有较高要求，并对时尚、娱乐、餐饮等方面有较高的追求。
3. 竞争分析：竞争对手主要包括正商集团、万达集团、绿地集团等，各自拥有一定的品牌影响力和市场份额。
四、营销策略1. 品牌定位：通过高品质的产品和服务，打造二七滨江商业综合体成为郑州市领先的高端购物中心。
2. 产品策略：a. 商业业态：引入高端、时尚的品牌，如奢侈品牌、独立设计师品牌等，满足中产阶级消费者对品质和个性化的需求。
b. 商业配置：合理规划商业业态的布局，将其分为主要业态和特色业态两大部分，主要业态包括高端百货、品牌专卖店、餐饮等，特色业态则注重引入国内外创新的、时尚的品牌和概念店。
c. 团购服务：提供团购服务，与品牌商合作，推出定制化的活动，增加消费者对商业综合体的粘性。
3. 价格策略：a. 合理定价：根据品牌地位和目标市场需求，合理定价产品和服务，不以低价为竞争手段，保持高品质的形象。
b. 促销活动：定期开展促销活动，如折扣、满减等，吸引消费者，增加销售额。
4. 渠道策略：a. 多元化渠道：与各大品牌商合作，扩大销售渠道，如线上购物平台、线下实体店等。
b. 定制化服务：提供线上线下的定制化服务，如送货上门、临时看店等，提高购物便利性和客户满意度。
商业街招商方案
商业街招商方案三里屯SOHO市场调研报告烟台阳光首院项目招商方案目录1。
0 PROJECT BACKGROUND 项目介绍1.1 Project Location 地理位置 1。
2 Background 项目背景 1.3 Characteristics ofnearby regions 周边地区特征 1.4 SWOT analysis 地块SWOT分析地块SWOT 分析1。
1 Project Location 地理位置※ 阳光首院项目位于烟台市汇福街与松霞路交汇处的东北角，项目南至汇福街，北至盐场街(建设中)，西至松霞路，东至规划路。
项目总建筑面积约41万平方米。
※项目临近烟台的母亲河、城市之河—夹河，靠近夹河生态景观带、湿地公园、四大城市广场，生态环境优越，居住氛围成熟，具有绝版的自然生态环境及市场中极为稀缺的低密住宅产品规划.项目定位为纯正意大利托斯卡纳风情高端水岸社区.本项目所在地1.2 Background 项目背景阳光首院项目规划总用地面积： 195，600平方米总建筑面积： 413,900平方米由72栋别墅（含龙院别墅、合院别墅）,4栋4层花园洋房，1栋五层洋房，10 余栋高层公寓,8000余平米商业组成容积率:1.6 车位情况：1：1 1。
3 Characteristics of nearby regions 周边地区特征※项目地处烟台夹河之畔,与烟台市仅有的湿地公园几步之遥，与烟台“城市绿肺”——夹河岛隔河滨路相望,东侧紧邻银河广场和夹河沿岸景观带. ※主要公交线路: 31路、36路、522路、301路（银河名都站点下车)可以直达本项目※中小学:永福园小学、东华小学、产业区中心小学和烟台市实验中学综合商场:两处家家悦超市、福海路上的振华量贩、振华购物广场,以及天府街即将开业的沃尔玛超市等幼儿园：金桥双语幼儿园、永福园幼儿园、金泰幼儿园银行:建行、农村信用社、交行、邮政储蓄邮局:中国邮政北二路支局医院:银华医院、天府中医院和福山医院休闲娱乐设施：银河广场、河滨绿化休闲带、生态湿地公园、高尔夫练习场等餐厅:风情美食街1。
项目SWOT分析
项目SWOT分析1、项目优势分析（STRENGTH）（1）交通便捷本案位于闹市中心，交通设施较为完善，周边设有多个公交车站及的士招呼站，如出行，可直达主城六区。
（2）地理位置较佳本案所在地域——观音桥是江北区经济文化中心，而本案正位于这个中心的心脏地带——观音桥转盘。
（3）建筑整体视觉较佳本案属高层建筑，外立面线条流畅，鲜明的竖线有力地直插天际，横线过渡和谐平稳。
远观之，气势磅礴，比一般的高层建筑更具现代美感。
（4）商业氛围浓厚本案位于商业中心地带，有着浓厚的商业氛围，重百江北商场、家乐福超市等大型商业设施均分布与本案四周。
（5）周边配套设施齐全本案所在地域——观音桥是江北区经济文化中心，拥有完善的生活配套设施。
（6）强劲的升值潜力本案拥有交通、地理、周边配套等多项物业升值必须具备的优势，因此，本案拥有强劲的升值潜力。
2、项目劣势分析（WEAKNESS）（1）社会形象较差本案属“四久工程”，社会形象效应较差。
（2）缺乏竞争优势时下，本案与新开发的同类楼盘相比，各方面已明显滞后，缺乏整体竞争优势。
（3）销售时机不利本案销售时，将面临漫长的夏季，此季节是销售最为缓慢的季节。
（4）消费者对本案信心不足因本案所处位置较佳，消费者对本案情况较为熟悉，多年的停滞使其对本案信心严重不足，缺乏购买欲望。
3、项目机会点分析（OPPORTUNITY）（1）宏观经济利好因素宏观经济形势和重庆地产市场发展大势向好，城市建设成果卓著，市容市貌焕然一新，正向国际化大都市迈进。
许多外来客商对重庆的地产业较为青睐，十分看好其升值潜力，前不久来渝温州购房团便是最好的见证。
（2）项目所在区域，是投资者较为认同的购房地段本案所处的地理位置较为显赫，应能引起市内外投资者的关注。
（3）项目已是准现房时下，项目已修建成准现房，避免了期房状态中许多不可预知的市场因素，这是现在很多项目所不具备的。
（4）建材价格猛涨近来，建筑材料价格涨幅较大，而且未有下落趋向，此举必将导致房价攀升，促使持币观望的消费者提前消费。
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沃凯街项目分析
1.项目总体概况
沃凯街是广州首个国际品质消费街区，专为城市新贵量身定制，作为广州首个与国际生活接轨的街区，集结购物，品味，欣赏为一体，势将成为未来广州城高端消费的领袖。
1、项目所处商圈环境状况
沃凯街位于广州天河北和天河东路的交界处，地处广州市天河商圈的核心地带、黄金中轴中心,周边公交线路便利。
南邻大型购物中心——天河城百货、正佳广场等；西临维多利广场、天河大厦及柏西商都；东邻财富广场、经贸大厦等大型商办楼；北邻为广州至高点——中信广场、市长大厦以及广东火车东站等。
同时，周围高档写字楼林立，吸引了数十家世界五百强企业的进驻。
2、项目业态状况定位
高端消费街区、悠闲会所。
充分的利用了周围的环境，衔接周边的中高消费市场，让此地带既有满足大部分人群的生活需求的同时，也有满足其中部分人群的高端层次消费。
3、项目规划布局状况介绍
负一层：地下法式庄园酒窖会所
一层：红酒，服装精品街区（现经营服装，玉，黄金，西式餐厅，茶，美甲店）
二层：咖啡厅，红酒店
三层：高档发廊，美容店，教育机构，瑜伽馆
4、经营管理状况分析
所处地理位置较好，有利于对外做广告，但是物业管理方面相对较弱。
内部经营状况有待改善……
项目成功开发策略分析
首先，项目拥有极其优越的地理位置与成熟的交通配套，天河北繁华商务区和高尚住宅区中心地带，地理位置优越，交通便利。
处于天河北路与天河东路交汇处，城市中轴黄金核心。
临近地铁1号线、3号线，公交停靠处离家门口不到一百米的超短距离，多路公交线路经过，广州东站、体育中心也在其辐射圈内。
其次，周边成熟的楼盘小区为其提供了主要消费群体。
金田花苑、龙口花苑、侨林苑、德荣小区、穗园小区、芳草园、帝景苑等大型生活社区围绕，大大小小社区合计几十个为其提供了源源不断的客源，主要的消费群体与长期消费客户主要便来源于此！
最后，项目策划者新颖的创意、绝佳的招商规划外加结合各个细节优势成就了今天的沃凯街。
富有时尚、创意、艺术、人文的包装设计，主打高尚休闲生活的闲情雅致，主要经营为温馨咖啡屋、时尚美容院、高档黄金店、悠闲茶庄等生活休闲场所。
让人在经历了忙碌的都市生活后，能够停留此处品品咖啡奶香、茗茗茶香、做做美容或者来个spa，悠然邂逅一个阳光的下午。
这样的理念非常适合生活在此都市圈的人们，可谓抓住了消费者的心，让我不由得想起“杀人诛心”这成语。
完美创新的理念加上各个细节，让此处沸腾起来。
所谓细节便是：看，我没记错的话天河北目前也就两架人行天桥，恰巧就位于此项目门前，这难道不能说是其通往成功的一道桥梁？因为有了这天桥，让分散的客户集中至此、通往至此！再有，项目旁边就有座星级大酒店--广州嘉逸国际酒店，其亦可为项目带来源源不断的客户。
项目劣势分析
1.项目虽是高档消费场所，但是，里面的布局不够完善。
（就拿第三层的布局作为例子吧。
同一层发廊旁边就是一个酒窖，还加一个教育场所，这样显得布局结构分区不明确.
沃凯街整个地块面积比较小，不利于整体的规划，这严重的影响了其产品的多样化，导致内部商业业态比较少，而且分布杂乱，业态少了就很难满足消费者多方面的需求。
同时，车位严重欠缺，因为沃凯街是广州首个国际品质消费街区，是专为城市新贵量身
定制，作为与国际生活接轨的街区，都是高端消费者，可想而知一个这么高端潮流的街区欠缺的居然是放置能体现消费者身份地位的车位？那是说不过去的，所以这是十分糟糕的消费区，连停车的地方都没有，那么有钱人都不来这里消费了，一般的消费群体又消费不起，结
果整体的经济效益都降低了。
3.虽然隔壁的嘉逸国际酒店带来了很多客源，但由于营销手段单一，基本没有搞过一些促销活动之类的暖场活动，只是在里面或者外面做了些许广告，即使是处于旺的地段，，也吸引不了消费群体，留不住客人的脚步，另外，对面的百佳商场分流了一定的消费群体。
内部广告外部广告
4.虽然是处于城市主干道旁，交通便利，通达度好，但是目前正在修路，对其附近的路段进行封路，而且还经常出现堵车现象，人车经过都比较困难，这使得人流量和车流量都大大减少了。
这些对沃凯街都造成了很大的影响。
此外，招商不够统一，产品牌子和风格比较杂乱，导致很多店铺经营不善，纷纷倒闭。
总结：综上分析可得，我们觉得沃凯街虽然是处于旺地，但是由于其内部结构布局不合理，分区不明确，营销手段单一等因素，竞争力相对薄弱，不利于长远的的发展。
因此，为了保持它的长远发展，必须要引进新的产品，优化内部产业结构，进行明确的产品分区，通过广告宣传或者促销等暖场活动来吸引更多的客户群，吸引他们的眼球，留住他们的脚步。