街区型商业地产项目分析及销售方案

融城1号街 销 售 方 案
目录
一、 营销环境分析 1 二、 商铺销售的目的 2 三、 目前商业客户分析 2 四、 销售方案 2 五、 推广实施方案 4 六、 首推房源建议 4 七、优惠政策 5
1、
2、 营销环境分析
1、项目商铺非“黄金旺铺”产品，难做到速销项目商铺最大价值点为 紧邻阿勒泰地区最大的小区(万人小区)和即将入住的锦江之星酒店，但 目前该区位仍在发展中，未来规划鲜见抢眼前景，故，相对市中心区域 及市区繁华地段临街商业，其自身价值不构成“金铺”产品，稀缺度不 高，并非市场热捧产品，如果按照传统的开盘销售思路，难以做到速 销。 既然难以做到“热销”开盘，以自然销售方式更适合项。 2、投资客群分散，商铺体量不大，无法实现高位蓄水根据前期项目积 累的商铺客户分析，客户分布散、需求性质区别较大，即使蓄客时间加 长，也较难有效快速增加有效来访客户；加之项目商铺的体量不大，大 面积大投入的做推广不切实际。 3、 商铺“捂着卖”销售时不正式公开开盘，直接公布销售信息后逐步 蓄客，完成少量蓄客短期开盘，随着销售速度平稳推进，价格逐 步提升。 4、销售信息传播渗透需要一定时间，口碑传播最有效一般居住片区的 社区商业及非繁华路段的临街商铺销售通常会有一年左右的销售周期， 商铺销售信息经口碑传播效果更佳。 结论： 1、 不搞正式的开盘活动，确定销售价格后即开始销售； 2、 未取得销售许可证，不能线上推广； 3、加大渠道建设，多渠道、多途径增加销售信息的发布形式； 4、业主购铺后经营缺乏消费群体，可适当的做短期返租，养铺三年， 待我项目业主入住及锦江之星酒店、儿童乐园及社区超市入住后交由业 主自行选择。
二、 商铺销售的目的
1、 目的 （ 1） 提前销售商业,避免现商业客户积累的流失； （ 2） 快速回笼资金,为项目后期筹资;
三、 目前商业客户分析
1、 到访客户分析 目前到公司来看商铺的顾客较少，没有较为系统的数据进行分析。（待 定）通过我们五名职业顾问陌拜得来的信息为： （1）北屯大多市民对新区的了解不够。 （2）认为新区的人口不多限制消费。 （3）对我们项目的商铺的面积区间不太满意。（PS：面积过于大） （4）觉得融城1号街的交通有些不方便。 （5）还有一些顾客认为我们商铺的价格较高。
六、 首推房源建议
1、本次商业推广，建议将 #5、#6号楼做为主推房源。 2、因为#3#4楼一大部分出租或卖出。而且我们项目的各楼都是现房， 有利于建立购房者的信心。 3、少量的推出房源，减少客户的选择余地，便于将购买客户集中，方 便日后的蓄客及短期发售。 整成客户目标锁定： 1、金融保险类机构； 2、中高端连锁餐饮类； 3、连锁宾馆企业； 4、各类培训机构； 5、私人技术文艺等培训机 构； 6、有实力的企业单位办公用房； 7、北屯市各大行业协会；(如 北屯额河玉石协会) 8、美容、整容连锁医疗机构；以上所列目标客户 群体，日后都将作为我们整层销售的主要客源。
方案二：
底价出售，不做返租，将后期经营抛给业主。 优势： 低价面向市场出售，不做返租，售后无负担。 劣势： 商铺底价入市，不见得能够吸引客户购买， 重要的是产品包装 及商业定位。
五、 推广施方案
1、 现有成交及登记客户的回访，释放信息； 2、 针对已成交客户集中上门递送商业 DM 单，通过公务员的公信力帮 助我们传递商业信息； 3、 以钻石城为中心对周边经营户进行陌拜，重点是北屯市步行街商圈 和西北路商圈的商铺，这周边的经营户熟悉经营之道，他们对我们的产 品本质上要比其他人要认可。 4、对全北屯市婴幼儿用品经销商、儿童乐园、 少儿培训机构、艺术类 培训学校等进行陌拜，扩大我们项目的影响力。 5、 最终通过实施上诉几点推广达到快速蓄客的目的。 6、 销售人员在蓄客期通过商铺销售信息发表，面积区间，价格区间， 认筹优惠等模糊的透露完成前期推广及蓄客。 7、可以对项目楼盘进行包装。（如彩旗、墙体灯光） 推广建议：主题：将锦江之星酒店与儿童乐园放大炒作，带动底商销 售。
四、 销售方案
方案一：
1、 产品包装及定位， 利于提升商铺价值。 依托我们的锦江之星酒 店，打造全北屯市唯一一个游客集散地商业街，将之打造为一个专业市 场；再者随着周边地块的不断施工，日后小区的建立及入住不断增高， 打造具有社区配套服务商业经营圈；
2、 三年返租，减轻购房者的养铺压力，商铺的统一返租也有利于我们 后期的专业市场的打造。 优势： 统一返租有利于后期专业市场的形成，也可通过市场的形成提 升我们融城1号街的自身价值。 劣势： 商铺售出后仍然还需招商，“拖泥带水”。
七、优惠政策
由于我现在不知道公司对购房者的优惠政策，所以目前优惠政策一 栏为待定状态。（不太了解）