2019年01月沈阳万科·柏翠园项目产品定位
以设计创新推进住宅产品产业化——以沈阳万科城一期为例
宗地东至规划路； 南至长白西路； 西至胜利路 （ 规划）北至滨河 ；
路（ 规划） 。
宗地位于浑河水系冲击而成的浑河平原上 ， 地势平缓 ， 南高北 低， 东高西低 ， 自 平均 然标高为 ３．米。宗地整体呈不规则多边形 。 ８ ３
宗地北侧有浑河， 河面宽约 ３０米。宗地内无地表水。 ０
住宅产业化是房地产行业的一场革命 ， 是一种持续性的进步。
当前住宅产业化的核心课题是 ： 一是住宅建筑的标准化 ； 二是
处理 ， 使之为整个城市景观做出贡献。居住 区内部绿化景观与四周 协调统一 。
住宅建造的工业化 ： 三是住宅生产与经营的商品化。
由中科院建筑设计研究院有限公司设计的沈阳长白万科城（ 一
齐全。太原街商圈位于沈阳市中心繁华地带 ， 是集商住 、 、 饮服 文化
娱乐为一体的多功能商业社区。
新城市主义通过对城市空间类型分析 ， 认为空间表征的首要因
■规划理念创撕
综合运用城 市设计的现代手法，为居民创造一 系列收放有序、
素是空间结构 ， 是那些由建筑体量夹杂பைடு நூலகம்具有某种空间限量特征的
点就是对生活的理解 。住区的建设过程就是在创造新的生活 ， 而新 的生活又是城市整体进步的一个组成部分。
一
建筑形态 ， 成为一条贯穿社区南北的绿色交通纵轴 ； 宗地东部地块
中间为一条南北向的景观 纵轴 ， 从高层带中贯穿而过 。 成为小 区的 主要南北向开敞公共绿地。
三、 总体布局
、
沈阳万科城一期用地位于整个宗地南侧偏西， 南侧为长白西路 ， 南北 向 规划路从一期中间穿过 ， 将一期用地分为两块 根据沈阳万科
城总体规划要求， 南侧长白西路为城市干道， 道路红线宽度 ４ 米， ｏ 要 求一期建筑后退红线 １ 米， ５ 穿过用地 中间规划路红线宽度 ３ 米， ０ 两 侧建筑（ 含商业用房） 后退红线 １ 米，１ ２ １ 层以上住宅后退 １ 米。 ４ ２ ． 空间结构
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
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万科柏翠园楼书
主标：世人储黄金阁下藏柏翠段标：始自杯中芳华柏翠Petrus被称为“酒中黄金”。
很多人认为拉菲是最贵的红酒，其实相比低调神秘的柏翠而言，拉菲只是昂贵而稍逊高贵。
从英国女王伊利莎白二世的订婚酒，到肯尼迪家族的杯中物，柏翠酒不止令人唇齿留香，更叫人倍添尊荣。
“柏翠园”同样不止是一处宅邸，更是一种社会地位的象征；不仅是业主成功的标志，更将以社会圈层人脉，助力业主之事业更上一层楼。
段标：苛求完美的王道柏翠酒高贵、优雅、低调、产量稀少，是真正的“酒中之王”。
其高雅的身份取决于不计成本、苛求完美的制作工艺，这与“柏翠园”的营造理念不谋而合。
在“柏翠园”选址初期，万科研发团队就以谨慎作为、小心求证的方式对未来前景进行大胆规划。
楼宇之间的距离，人行安全尺度，人于园林中的感受，道路系统对人感官的冲击，每个园林花草植被的选取是否便于观赏、利于养护、宜于气候条件，因人体工程学而对户型图纸的每一处细微调整等等，无不体现了万科致力于高精尖产品开发的用心和实力。
主标：世家大境唯柏翠引文：“柏翠园”针对都会高尚家庭度身定制，将城市宜居大宅的各项优势发挥的淋漓尽致，是为成功人士第一居所的不二选择。
段标：主宰时间地段是选择第一居所的首要因素，对处于事业峰境的高端业主而言，便捷的交通网络必不可缺。
“柏翠园”产品均择址于城市核心四通八达之处。
作为宜家宜业的第一居所，生活配套的完善程度决定了生活品质之高下。
“柏翠园”产品均位于所在城市的繁华中心，周边拥有齐备的高端生活配套。
此外，所有的“柏翠园”社区均配备当地最高水准的会所供业主休闲社交。
段标：隐于都会众所周知，城市核心的低密度住宅品质更高。
“柏翠园”产品环境优美、尊重地脉特征，注重自然式景观营造，堪称城市的“后花园”。
外部择址都会公园建基，内部更铺陈都市森林意境，“柏翠园”全力缔造都会人居的至高境界。
段标：逸享人生无论是社区规划、居住面积的界定还是精装室内空间的打造，“柏翠园”均务求人性舒适。
沈阳万科柏翠园项目安全防盗清单
编制张宁川更改审核王义刚批准王洪燕生效日期2013年9月28日一级二级图片情况分析项目态势建筑特点★柏翠园项目，一期占地公顷，一期建筑面积约11万平方米。
★房屋类型为以高层产品为主，最高层建筑为28层★区内一期总共6栋住宅楼，分别为1#楼、2#楼、3#楼、5#楼、6#楼、7#楼。
共9个单元，总户数为户。
★商铺对外2个、对外开放。
★园区一期共有1个人行出入口，1个车辆进出入口。
分别为：穹顶处管家房人行出入口、穹顶处车辆进出口。
其它为封闭围挡，人禁、门禁双配；★园区1个地下车场、一期交付共计520个车位、园区无地上车位、车库。
小区整体封闭，每期之间不分隔，园区围墙高度4.5米，一期一个人行出入口，一个车行出入口。
小区房屋类型较单一，以高层产品为主，最高层建筑为28层，高层建筑的消防管理难度很大。
小区车位全部为地下车位，且地下停车场出入口位于园区外，车场出入口的安全管理也是本项目的难点。
外围交通柏翠园项目位于沈阳城市重点发展“金廊”、“银带”交汇点，交通便利，地处五里河高档商业圈。
西侧为五爱街、人员混杂、外来人员及居住较多。
南侧为二环路。
东侧、北侧为南塔街、现有两个大型的货运站、人员较杂。
周边居住人员以中、高档小区为主。
周边治安形势派出所为南塔派出所，距离项目约1公里。
编制张宁川更改审核王义刚批准王洪燕生效日期2013年9月28日出入口人行出入口2#楼管家房门禁系统存在隐患，出区无门禁，人员多时易造成尾随地产设计缺陷向地产提出方案最好安装防尾随门标配:1、防尾随系统。
2、岗位接待台。
3、内线电话。
4、访客系统。
选配：1、住户对讲核实系统。
2、放置业主资料。
1、检查门岗是否实施A、B管理，进场A证换B证，A证存放岗位处，持B进场，在公共区域佩戴B证于胸前；离场时，在出入口用B证换A证，持A证离开。
装修施工A/B证有效期为一个月，如过期及时提醒到服务中心延期。
2、检查来访人员登记资料有：房号、证件号码、来访事由、进场与业主核实，离场与业主核对（20：00后与业主核对未离场人员）。
万科·吉林·柏翠园景观工程管理指导书A
现场整洁化
PAKE Residence
施工样板化
管理精细化 加工工厂化 现场整洁化
小结
❖石材加工能力（设备、精度、产量等）的把握 ❖石材的六面防护措施 ❖石材加工的细节处理（磨边、倒角、定厚等） ❖饰面处理效果 ❖铺装工艺控制
对缝、留缝、勾缝、假缝、通缝、碎拼、造型等工艺 ❖勾缝处理
PAKE Residence
打磨的方式处理。
PAKE Residence
批量施工重点控制：
❖石材铺装不通缝问题 石材铺装收边时，一般忽略通缝效果。 石材重新下尺，更换铺装。
PAKE Residence
职能部分配合与协调
1、设计： 2、成本： 3、采购：
PAKE Residence
职能部分配合与协调
1、设计： 在设计最初阶段，与设计师进行联合审图，功能、产品、材料问题提前 研究并解决； 在招标完成阶段，与设计师一并进行样板区的施工，通过直观的产品实 验完成施工及设计细节的完善； 在批量施工阶段，在硬件上与设计保持沟通的同时，在植物的管理上加 大与设计师的沟通力度，保证最终整体效果的实现。
关注石材厚度，保证安装后上下通长一致。 ❖磨边、倒角
均匀的磨边倒角，能防止边角破碎，又能提高铺装效果， 还可以减小对人的刮碰伤害。
现场整洁化
PAKE Residence
施工样板化 管理精细化
饰面处理
❖通过材料封样与样板区打样，已明确石材的饰面效果。批量 不合格退场，个别不合格挑出。 ❖边石、台阶踏步等大条石，铺装完成后现场处理。 ❖要求施工单位将一个大批次的毛板统一加工一个铺装区域的 成料，减小色差。
4、大型石材的应用 整体园区无人造砖材料，均使用天然石材地面及立面效果，石材原料及加 工要求高。
中房信-长春柏翠园营销案例销售篇
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项目概况
Slogan：心生大境之园
4
项目概况 / 营销概况
月份 2012年01月 2011年12月
成交面积(㎡) 1,246 3,993
成交套数(套) 6 17
成交均价(元/㎡) 15,871 17,637
成交金额(元) 19,775,540 70,425,840
2011年11月 2011年10月 2011年09月
项目虽属于豪宅项目，应用了圈层营销，但是适当应兼顾大众营销，营销 活劢较少，只用圈层营销是否单一？
13
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销售策略/推售策略
万科柏翠园项目两次推案713套，共23栋， 建筑面积约166527㎡，房型套数如下：
房型面积配比如下：
房型
面积段（平方米）
套数
配比
二房
130-150
150-180
15
2.1%
183 25.67% 86 2 99 58 26 10.66% 0.28% 13.88% 8.13% 3.65%
在第一次开盘时推出了优惠活劢，即开盘当天购房成功，房款总价减10万元，一次性付款99折 。
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销售策略/案场管理
长春万科柏翠园销售现场实行全程五星贴心服务 尽显豪宅品质
电话预约，丌接受陌生拜访，通过电话预约筛选客群，目前长春 只有少量别墅项目实行电话约访，突显项目高端格调。
客户进入园区由保安进行引导，幵有1-2个置业顾问进行全程讲 解，首先经过园区的景观带进入售楼处，接着是沙盘的讲解，由区 域沙盘到项目沙盘，对项目的区位及整个项目的详细信息进行与业 介绍，最后是参观样板间，项目样板间由两个临时样板间和一个实 体样板间组成。 项目的从保洁到置业顾问素质较高，服务非常的贴心到位，给拜 访客户更高的品质感受。
毕业设计说明书范文
目录第一章前言 (4)第二章工程概述 (5)2.1 设计概述 (5)2.2 沈阳万科柏翠园2#楼电气系统设计 (6)2.2.1 380/220V低压供配电系统 (6)2.2.2 照明系统 (6)2.2.3 防雷与接地系统.............................................................................................. 错误!未定义书签。
2.2.4 等电位连接 (7)2.2.5 电话系统............................................................................................................ 错误!未定义书签。
2.2.6 有线电视系统 (8)2.2.7 火灾自动报警系统 (8)第三章照明、插座系统设计 (9)3.1 照明系统概述 (9)3.1.1 照明方式............................................................................................................ 错误!未定义书签。
3.1.2 照明种类 (10)3.1.3 照度计算............................................................................................................ 错误!未定义书签。
3.1.4 导线的选择 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。
理念行销长春万科·柏翠园客户描摹及营销手段
针对知富阶层挖掘客户方式
关键词
对经济、政治、金融类关注较密切 喜欢异域美食及生活感受 喜好艺术品 对奢侈品的偏好，讲究内涵 喜欢打麻将、赌博 热衷国外旅游 关注子女成长，子女为重点或国外就读
启示四：独特共性
总价款越高，其人群越不可能是与政府相关的 目标人群，政府人士整体比例较低
结论五：独特共性
房地产相关行业人群，成为高端豪宅的首期产 品的主力购置人群
结论六：独特共性
不同的项目气质，客户选择会有较为明显的偏 好，品牌开发商是其购买的重要因素。
1.4——本案目标人群描摹
长春豪宅人群样本借鉴 沈阳柏翠园的借鉴 从自身产品出发
80年代比胆大，90年代比智商，21世纪比钞票。
不同年代成长起来的富豪都多少刻有那个时代发迹的历史印迹，并依靠当时的 历史背景成就了财富的积累过程。
1.4 本案高端人群描摹
经过对长春市场高端物业成交人群分析，及沈阳柏翠园借鉴，包括理念对高端项
目人群的把握，针对本案目标人群具体可分为三大类
富一代、老富阶层 知富阶层
PART2——针对目标人群的营销推广策略
PART3——如何找到目标人群
PART1——目标人群描摹
目标人群分析模型
沈阳柏翠园借鉴
长春高端项目客户
本案目标人群
通过对长春高端项目的客户及沈阳柏翠园，描摹本案的目标人群
1、1——长春高端项目客户描摹
城市内高端项目 别墅项目
1、1长春有高端物业发展及有钱人置业特征
消费习惯——
休闲习惯：富一代在休闲方式的选择更为的传统，主要是以打高尔夫球为主，旅游主要选择 在国内大连、海南沿海城市。并且十分喜好赌博——打麻将等！