万科东丽湖商业规划定位
万科公司治理案例分析
在组织架构方面，万科现阶段采用的是区域中心制的组织架构形式 案例：万通实业
01
案例：华润置地
职能制单项目组织结构
02
案例：万科集团
矩阵制多项目组织结构
03
区域中心制跨区域组织结构
事业部制多项目组织结构
万科采用三级管理体系，从集团、区域中心到地区公司
长三角区域管理中心
成立项目筹备组推动 的策划 开展规划设计工作
进行地区公司经营计划管理 完善项目成本控制、质量控制流程 建立战略合作伙伴（建筑商、监理 材料供应等） 提供材料采购平台（a-housing）
组织营销小组在项目前期介入 对营销方案进行评价 完善物业管理流程和制度
建立职能职责体系，配套完善的制度及流程体系
假日风景
上海
城市花园
四季花城
南昌
四季花城
南京
金色家园
珠三角区域管理中心
四季花城
金色家园
深圳
沈阳
长春
金色家园
城市花园
四季花城
成都
武汉
城市花园
四季花城
天津
水晶城
美树丽舍
广州
中山
佛山
城市花园
四季花城
东海岸
温馨家园
花园新城
金色家园
东莞
青青家园
星园
西山庭院
北京
环渤海区域管理中心
金域蓝湾
大连
城市花园
鞍山
城市花园
经营目标：通过对项目开发全过程的经营管理活动获取开发利润 风险控制：项目定位、项目管理 运作方式：计划管理、成本管理、规划设计、营销及客服管理
经营目标：按工期保证工程质量、安全前提下以最小成本完成工程建设 风险控制：成本、进度、合同签订 运作方式：进度管理、质量管理、成本差异管理
东丽湖_万科城_生态环境
ＷＯＲＫＳ ＯＦ ＤＥＳＩＧＮ一、 总体规划东丽湖・万科城整体规划的基本概念是：按照新城市主义理论，创造具有一定集聚程度的城市生活氛围的新城，而非分散的郊区住宅，同时将新都市主义的概念与生态和环境的可持续发展相结合；创造低层高密度的城市环境，并将居住功能、公共与商业服务最优化地结合起来。
规划设计中将着力于以下３ 个方面的最主要原则：（１）重视现有的生态和历史环境，形成由水体、湿地与野生动植物组成的综合的生态环境；（２）重视城市生活氛围，创造一个适应不同类型居民需要的多功能的建成环境；（３）重视高可达性和丰富的社会生活，由一条林荫大道作为贯穿各种功能区域以及开发阶段的发展轴。
二、 生态技术东丽湖・万科城周边地区属于水域—陆地复合开放型生态系统，由水生湿生动植物及其生存环境与陆地动植物（包括农作物）及其生存环境组成。
历史上这里属于七里海湿地区的一部分，为多水的环境，生长着茂密的芦苇沼泽植被和其他水生植被，没有人为活动的干扰和影响，是典型的自然湿地生态系统。
结合建设部《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》，万科在东丽湖项目工程中，在以下九个方面进行了积极生态实践：１． 能源系统东丽湖・万科城地处天津市滨海新区，东丽湖・万科城——生态环境钟建军 魏 葳作者单位：天津万科房地产有限公司（天津，３００２２１）收稿日期：２００６－０１－１８摘要／ 东丽湖・万科城是该区域发展的第一个有示范性的大型项目，对东丽湖和周边区域的发展十分重要，将为周围其他项目的开发建立初步的结构和标准。
规划中将新都市主义的概念与生态和环境的可持续发展相结合，生态景观环境将成为东丽湖・万科城最显著的环境特点，但是其他方面的符合可持续发展概念的技术也会被有步骤地引入新城建设的各个方面。
关键词／东丽湖・万科城 新城市主义 生态实践 生态技术 生态社区ＡＢＳＴＲＡＣＴ／ As the first demonstrative large project devel-oped in that area, Wanke City will play an important role in the development of Dongli Lake with surrounding a rea and establish an initial standard for construction. It combines concept of Neo-urbanism with the sustainable development for e cological e nvironment a nd makes the e nvironmental e co-scape features m ost distinctive in Dogli Lake .Wanke City.Other techniques conformed to sustainability will be im-ported s uccessively into t he construction o f the new city.ＫＥＹ ＷＯＲＤＳ／ Dongli Lake . Wanke City, Neo-urbanism, Eco-logical p ractice, E cological t echniques, Ecological commu-nity属于地热资源丰富地带，项目大量采用地热作为取暖热源。
天津东丽湖的发展前景
天津东丽湖的发展前景天津东丽湖位于天津市东丽区，是一片远离城市喧嚣、绿树成荫的美丽湖泊景区。
这里风景宜人、物产丰富，拥有得天独厚的自然资源和良好的开发潜力。
在今后的发展中，东丽湖将成为天津市的重要旅游景点和经济增长点。
首先，东丽湖拥有得天独厚的自然景观，湖泊面积广阔，水质清澈，四季美丽。
湖边绿树成荫，花草香气四溢，是理想的避暑胜地和休闲度假地。
同时，湖中鱼虾资源丰富，可供钓鱼、垂钓活动。
东丽湖还蕴藏着大量的水生动植物资源，有利于保护和研究水域生态系统。
因此，东丽湖具备了开发旅游和开展科研的极佳条件。
其次，东丽湖区位优势明显，距离天津市中心约40公里，交通十分便利。
通过天津地铁和高速公路等交通工具，市民和游客可以快速到达东丽湖，享受休闲度假的乐趣。
此外，天津市正加大城市建设力度，东丽区也成为天津市的重点发展区域之一。
在城市建设的推动下，东丽湖的基础设施将更加完善，吸引更多的游客和投资者。
再次，东丽湖拥有得天独厚的发展潜力。
随着城市化的进展，人们对生活质量和生态环境的要求也越来越高。
东丽湖作为国家级湿地公园，将成为天津市城市生态建设的典范。
在保护湿地环境的前提下，可以发展生态旅游、生态农业和生态居住等产业，提供就业岗位、促进当地经济发展。
最后，东丽湖的发展需要政府的大力支持和规划管理。
政府可以加大对东丽湖的投资力度，建设更多的休闲设施和旅游配套设施，提升东丽湖的知名度和影响力。
同时，政府还可以加强保护工作，严禁非法采矿和工业排污，确保东丽湖的生态环境持续良好，吸引更多的游客和投资者。
综上所述，天津东丽湖拥有得天独厚的自然资源和发展潜力。
在政府的大力支持和规划管理下，东丽湖将成为天津市的重要旅游景点和经济增长点。
我们有理由相信，在不久的将来，东丽湖将会焕发出勃勃生机，成为天津市的一张亮丽名片。
天津军粮城二期酒店式公寓产品定位_物业发展建议_45PPT
金地 74000 0.8 6.2 252
别墅
0
朝阳上品
天津市新型
均11000
河东区雪莲南路以西，龙峰 高层,小高
路以东，津塘公路以北
层
建筑材料房 地产开发公 107000
1.8
4.42
160
司
78-85平米一居 85-95平米两居 105-140平米三室
0
万科魅力之城
9000 津塘公路轻轨开发区站北侧 小高层
从市场角度确定定位
首先在上面的调研中我们分析出东丽市场目前面临一个问题，住宅供应量较大，且出现 了同质化产品，如何能在保证利润最大化的基础上赢得这场竞争，也成为摆在我们面前的首 要工作。
目前区域市场在售项目标客户主要以中低端为主，此类客户购房考虑的主要因素就是价 格。而我们如果与其争夺这档次客户，首先从价格方面我们就处于劣势。
购房主要用来改善居住环境，同时还兼顾一定的保值功能，二期小户型 公寓蓝领也是主要客群
东丽区域及周边乡镇居住或工作的人群来往于塘沽和市区 为主力客户群年龄45岁左右改善和给孩子购买婚房的客群
塘沽及河东区域客户
核心客户群
其他区域客户外省市投资客群
津滨两地生活无边界 22
项目定位
项目定位
项目紧靠轻轨沿线，轻轨沿线产品的稀缺，与本项目产品性价比成正比，我 们要努力塑造轻轨优势“津滨两地生活无边界”的概念贯穿始终 中高档市场定位原则，为区域范围内中高档收入人群倾力打造永不落伍的公寓典 范。打造“轻轨沿线新生活，时尚便捷”的生活理念。强调人性化与现代建筑的完 美结合、人与自然和谐统一、舒适宜居，获利动感，方便快捷开放发展的新现代派 风格社区。
核心构建未来
———军粮城二期产品项目定位、物业发展建议
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
商业定位及业态规划的定义
商业定位及业态规划是什么商业定位及业态规划是什么一、商业业态的定义商业业态指的经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心 ( KTV 电玩等 ) 健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
二、商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题： 1 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态； 2 配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系； 3 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。
三、业态规划的基本原则1 定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面：2 整体的功能性定位：即综合体 ( 购物中心 ) 要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心 ( 副中心 ) 型城市综合体，北京 CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
3 目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体 ( 尤其是购物中心 ) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。
分区域地产项目案名和定位语集锦
【华南区域】万科·紫台——敕造中西合璧新国学香格里拉花园——新站区 艺术生活以我之名 汇豪天下——新西河 纯粹生活 小城故事——邂逅往昔真善美 万科·东丽湖————The The lake is a new hometown 褐石——清华北 圆明园东 褐石方庄6号——旗舰级住区·国际花园公寓 随园——国学大宅 拙制66邸中新·青年都会——国际精装公寓·时尚生活圈 唐郡——中国·逸墅家怡海花园——都会生活发祥地红了天骄——梅江南·270度环水三湾半岛·巅峰成就的永久居所融科·三万英尺——生活向上 无限联想 SMART SMART————中关村 小型私人官邸浩天·天娇源——国际同步水准外销公寓·市中心终极臵业版金都杭城——后传统 新江南 首创·AZtown AZtown——————CBD CBD 副中心 生活全检索 名士雅居/城市广场——城市魅力场 春兰八度空间——家魔方 情趣生活场 领秀1+11+1————原创活性空间 北京花园——燕莎使馆区内私家官邸 帝景——建筑 高尔夫 享受 全智能润枫·水尚——现代欧洲我为本 德、德、法、丹联盟国法、丹联盟国际公寓上河村·元墅——大器四方 中国元墅第八大街——够酷商街—廊坊最酷的青年消费基地艾瑟顿国际公寓——私人社交圈 行政小官邸中关村·70年产权·独立式公寓玛奇朵——醇香法式生活脚本 梦都·岭上林里SavillaRow SavillaRow————森林·果岭·定制别墅金屋/金茂·现场Ⅱ————24K 24K 小套型金茂·现场——和平向心力 城市话语权 沿海的海——城市 精神的海中房·馨境界——广阳西道17万平米和美社区 中新城上城——阅读城市的高度 无双——水岸别墅 庭院盛宴白杨左岸——水岸林畔·城市生活诗情画 和园——天地人和 大别墅观柠檬——泛运动青年社区逸树家——永恒的建筑 永恒的逸树 香山清琴——溪云流水处 悠乐汇——国际开放生活区 东岸国际——定义传世豪宅US 联邦公寓——世界是平的东方斯特拉夫德——荣耀之地·智慧生活 锦绣森邻——森林下 生活上院街建筑/锦绣森邻——院落式退台叠墅 南山印象——采菊东篱下，悠然见南山硬石国际公寓——中关村·国际精装私人公寓 北京奥林匹克花园——一生之城 梦想持续 珠江·一千栋——中国·北京 湿地湾区大别墅 CT·CT·TRIP TRIP TRIP————城市之旅 邂逅自我 万通新城·国际——小空间 大世界 万象新天——中国·海外生活社区上层建筑/浩天·天娇源——看不见的顶层 看得见的上层建筑中山勋章——首席商务公馆 曼波洋房——悠扬的退台洋房 保利·垄上——别墅标准 保利垄上远洋山水——西长安街百万平方米生态之城 万年花城——西南三环·200平米新生活原乡美利坚——纯美 精装 度假小独栋 金域湾——面朝湖水 唯我从容 私域——亚龙湾 海景尊邸瀛海名居——国王的花园 300㎡地中海皇室大宅 桃花岛72店——魔方商业空间 一城枫景——风景中尽享生活 天鹅湾——别墅豪门 贵而不俗银钻公寓——长安街地尊·酒店式豪宅 暖山————CBD CBD 旁的城市独栋·康城三期 独墅庭院——小独栋·大庭院融科·橄榄城——享受和谐的丰盛人生 主场——临奥·地铁·观礼小公寓 万城华府——中国地王·城市别墅【华北、华东、华中、西北】府上——二环静巷·中轴路稀贵深宅 亿峰岛·璞园——原味生活 绝对养生 爱琴海岸——亚龙湾一线酒店式豪邸 财神道——济东区CFD 中央财富区 龙泉花园——市中心自由水城温泉花城——绿色建康城 生活第一居龙熙顺景·岭上——果岭之上 社交主场 世纪·幸福港湾——港湾生活 灵动居所 冬日瑞景——恒久品质 信誉铸造 青青小镇——我的生活 我的小镇桃花岛/锦绣江南二期——江南·低密·庭台建筑 汉浮宫——世袭久违的皇家风范广城·四季花都——我家四季 鲜花盛开 第六大道——下沙东部·首席生活广场月湖美墅——瓜渚湖壹号别墅 绍兴别墅之最 明山桃源——桃源府邸 自然荣耀 葡提宫——收藏经典 释放烂漫滨江慧馆——生态型国际化研发办公园区 青庭——阳光、蜻蜓和水 风清云都——超越生活梦想丁香花园——水岸丽景 生活佳境御源林城————3030万平米 亚洲巅峰人居 华联HOH 国际————CBD·CBD·商务联邦体 国际明佳城——沉淀百年外滩 统领公园天下 金上海——魅力生活广场 沐阳华府——梧桐道·洋房边 风岸人家——家在风生水起处博士站————1818万平米城市教育大盘 水木清华——浙西南首席人文住宅花开桂香——健康与事业的平衡木加州阳光——健康贵族 世界级的居住理想 彩世界——青年公社商业街金都·汉宫——一线江景/中国名园/3A 住宅 湖畔尚城——都市上流领域 意式贵胄境界 春之声——水岸独栋别墅·鼎尊25席位野风·现代臵业大厦——峰线商务基地 跳板经济新标杆双汇·欧洲故事————3030万平米·纯粹北欧生活 中凯·铂宫——中部顶级居住标杆 崇仁新都——为年轻的心而存在 亚洲美好时光——自然自在幸福生活 如果·爱——金东区·三高白领生活圈 永和国际——国际商务领袖柠檬镇——公园畔·菁英青年社区 源升龙府——龙腾府地 居高思远中商广场——中南核心·国际5A 商务巨筑 广汇·联城郡——生活城郡 淡泊都市 国会——新城市综合体深南·藏峰——深南中 华强北 投资小户王 澜溪镇——蜀山脚下 法国原味小镇绿城·百合公寓——百年建筑 一生好合 滨河湾——上风上水 至善至美广汇·广安门——侯门 贵府 将相汇 半岛·蓝岸——水岸 水恋 水呼吸 黄金水岸——临湖而居 别墅世家天地源PARK 公馆——新资本阶层的公园哲学 丙戌廿八院——儒家人文 传世主宅 SOHO 同盟——同盟影响世界 南山汤院——大雅宅第 养生居所 搜秀城——一站式 文化主题购物广场 林语塘——林语 温泉 树的故乡【华东、华中、西北区域】滨江万家花城————4040万㎡ 城西生态社区 孔雀城——北京现代桃花源 颐明园——醉美山水 领袖尊邸 纯HOUSE HOUSE————纯粹的洋房主意 锦绣天地——锦绣时 自在天地间 观邸——一线江景 贵胄尊邸佘山3号——正佘山·精致小独栋别墅 大湖·城邦——金鸡湖 水巷邻里南岸 汇南一方新城——原味欧洲 水岸城邦 优HOUSE HOUSE————都市优品质生活样本 天玺5号——一栋一传奇九州·豪庭苑——森林公园旁 尊爵世家 丹桂华庭——大云山下 都市情怀通和·南岸花城——南岸花城景观公寓 我的别墅级生活大自然花园——大师之作 滨水豪宅 天都城——国际生活示范城枫丹白鹭·湖公馆——湖畔城市 新公馆生活 江南明珠园——水墨情韵 自然精华 Golf 御庭——离美兰湖最近的贵族华墅 香樟嘉苑——山水相拥 浪漫一生云景花苑——悠闲轨道生活 水岸风情社区 和家园——留下中国记忆万科红郡——国际学校旁的别墅 威尼斯水城——尚风尚水西璧地 巢NEXT NEXT————有爱，要有巢 别馆——私享传说……咖啡公寓——咖啡主题青年格调居所 未来·丽景苑——城市菁英GREEN 公寓 东湖天下——国际都会首府水岸新城——内环线 65万㎡滨湖梦寐境地金港盛世——东部中轴尚层建筑佳境天成——将稀缺品质还于真正贵族瓦尔登湖——印象湖岸映像生活丽水花庭——咸阳首席温泉景观社区假日新城——电子城6万平友居院落【珠江三角洲】圣·莫丽斯3：中央别墅区原山大宅溪山·源墅：山湖溪源墅聚首CBD十二橡树庄园：距CBD最近最大的庄园式别墅群落依云伴山：青青世界的大房间振业城·世家：上东央区·新轨道·3A别墅中粮澜山：稀有地原生墅沙河世纪：华侨城首席投资型物业宝翠园：城市·山林·美地金众·蓝钻风景：稀有酒店式贵派领地澳城：深圳湾口岸·双地铁口·20万㎡滨海豪宅正邦领秀城：58万平米世界籍生活圈星河·第3空间：国际高端家居购物中心溪山：CBD轴心年度山水大作东城上邸：东城·首席·新都汇恒鑫御雅苑：在世界的中心做自己的master中城天邑：中心阶层城市专属紫薇花园：紫薇花下，品味幸福的果实诺德国际居住区：前海中心26万㎡精工大社区NEO企业大道：亚太封面商务群皇庭港湾：深圳湾·奢华重心深圳湾·水晶塔左邻右里：岭南新世界第10代精英组团·2009率先钜献阳光假日园：生活原来如此简单中海金沙湾·西堤：广州的湾区生湖恒大金碧天下：南中国·林山深处别墅城富盈·山水华府：西班牙皇家水岸私邸沙发：舒适院落，亲地小高层富力·君悦国际：CBD中轴超甲级商务引擎保利城：生活至高无上中信·红树湾：湾区物业比肩全球沙河世纪·中央国际公寓：华侨城地铁口百年地标万象·中心街：正中心·地铁口·唯一美食街区加州·逸墅：原生态·城市美墅太湖国际社区：荟萃·你世界雅居乐·白鹭湖国际社区：世界回到自然时挪威森林2期：让自然升华生活银业国际：城市核心国际领域龙园意境：石芽岭·畔山别墅群熙龙湾：城市核心·领山海大宅浅山小筑：北美风情温暖小家东方新世界2期：人生当璀璨一品树院：湖岸边的世界名著他山：藏于河山隐于静地海语山林：大鹏湾·原生山海名宅观山月：别墅之上·临溪而居富力·盈汇中心：滨江国际商务地标美林湖：比想象更美柏林·半山雅墅：城央·地铁·云山东麓森生活映翠园：翠缇花岸自然大城华业·玫瑰郡：公园里的雍翠家园半岛城邦：画海为疆定义未来汇峰国际公寓：CBD核心国际公寓价值新标杆翡翠绿洲：世界级庄园豪宅新寓园：都市精英新领地世纪云顶：城心之上·生活大智慧富力·盈泰广场：主流CBD商务精神恒大海岸：一江五湖全江景城市豪宅尚东尚筑：广州新城的生活名筑佳兆业·香瑞园：侨城上·林溪涧·低密度法式大邸万科·虹溪诺雅：松山湖1号生命境界泛海·拉菲花园：创造城市新生活城市山林·上园：大南山·山地公园大宅三湘海尚：亚洲天工名宅奥林华府2：世界籍奢适华宅香缇街：西岸首席饮食文化街山水御墅：全景式湖山生态别墅城锦绣花都：新城市精英部落雅居乐白鹭湖/溪谷别墅：生活之上纯山小墅新世界·四季山水：CBD之上的山水大宅书香门第·上河坊：20万㎡加勒比休闲步行国际商业街区君悦龙庭：不可复制的王者空间保利·西江月：江为你停留侨香诺园：华侨城在上生活小城之春：生活焕然一新漫谷：天河北·养生·纯山地糖果墅：金沙洲伴山别墅居住区兰溪谷2：深港新核心·半山精装国际级豪宅曦城：纯粹山地小镇浪琴半岛：深圳湾·滨海大宅万科·金域华府：后CBD 城市KING生活万象天成：城市趋优生活场中心城·荣耀新府邸城中央：深港芯地城际大宅宏发·美域：新城中心·地中海阔景叠院桑泰·丹华府：大学城·纯复式生活馆一尺山居2：自然生活锦绣海湾城：南中国原生态海岸温泉豪宅叠翠峰：传世望族风华大宅东门新干线：东门地铁口投资型公寓蝴蝶堡2：地铁口·公园上·沃尔玛·运动主场中熙香緹湾天墅：天赋大宅别墅享受东部华侨城天麓：领袖居住区观湖园：纯墅式湖畔大宅山林涧2期：原生态·大社区·超成熟·压轴版·成本价嘉鑫阳光·城峪：城市公园·山地美寓云裳丽影：云山下·丽江情珠江东岸：深圳东·纯别墅江湾水恋：情系东山源远流长领地·海纳天河：西岸都市人居典范锦绣阳光花园：阳光生活每一天锦绣银湾：生活因江而改变锦绣御景苑：湖畔尚品美宅锦绣新天地：60万㎡国际风尚社区锦绣名居：欧洲水岸风情别墅侨鑫·汇景新城：国际豪宅社区蓝山锦湾2期：龙城西27万平米山湖别墅区迪斯卡沃：国际度假式酒店公寓晴山月：梧桐山青山镇草木光阴博海：湾区名宅至上生活金泓·凯旋城2：50万平米公里名校大盘富盈御墅莲峰：莲花山下世袭地王颐和高尔夫庄园2：世界的颐和领袖的南湖。
天津东丽湖项目初步可研报告---文本资料
总计 项目 规划用地 地上建筑面积 住宅面积 商业面积 容积率
单位 平米 平米 平米 平米
数量 307,038 336,207 273,729 62,478 1.1
地块及周边现状照片
规划路 朗钜项目 地块内现状 万科项目
朗钜项目
地块内现状
东丽之光大道
规划河道
朗钜项目
万科住宅
东丽之光大道 万科项目
万科别墅
华侨城
武警东丽 湖医院
水上温泉 欢乐谷
恒大
朗钜 本项目 万科城
地块周边配套设施
由华侨城建设的亚洲最大的水主题乐园有望在明年年底
亮相，恒大签约希尔顿建设的超五星级酒店也将于明年 纳客……
2010年东丽区制定出台了东丽湖改造提升工程规划。
根据规划，4年后，东丽湖将建成东部人居生态博览区、
中部华侨城——恒大文化旅游核心区、南部休闲商务总 部基地的三区格局，打造“北方西湖”。
在东丽湖北岸，以目前万科、朗钜等公司已建成的高档住宅项目为基础，规划面积为9.92平方公
里的生态居住区，成为环境优美、建筑风格独特的高档居住区。
天津东丽湖区域
东丽湖是天津市的重点发展区域之一。
2007年，天津市政府出台了《东丽湖地 区总体规划》明确定位：依托中心城区， 建设天津市新的重要的生态型居住区； 依托以航空城为主的滨海新区产业功能 区，建设高档配套服务区；充分利用地 热资源，建设特色旅游休闲度假区。
美食、运动健身、生态教学与环境宣传
为一体的综合性温泉度假村，是亚洲地 区最大的全封闭式室内温泉，200间豪 华客房，整体以地中海式风格装修，中 餐区可同时容纳600人同时就餐和各式 风味餐厅、酒吧；大中型多功能会议厅， 配套有健身中心、游泳馆、桑拿中心、 水疗SPA馆、超大型模似海上乐园、死 海盐浴、中药池等康乐设施，总投资 2.5亿元。
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产品分析
区域
产品类型
活力花园
注：数据来源：满堂红二手房交易
主力户型及面积
目前均价
旧区
洋房 联排
40-70平米二居 85-91平米三居
160-286平米
5000 6500
洋房
70-100平米二、三居
6000
中区
联排
198-350
9000
独栋
300-460平米
13000-15000
项目总体以多层洋房为主，辅以别墅新和区 高层，高层随着时间968发-121平4展平米米二户三居型居 面积1逐400渐0 变大
到周边其他项目价格的二倍的同时，也
吸引大量港澳、外籍人士及跨国企业高
层前来投资购房；
适量的教育、社区商业配套满足业主基 本生活要求。
二 期 住 宅幼
儿 园
五星酒店
三 期 中住 小宅 学
四期住宅
四期商业街 五期住宅
住宅
规模 价格 户型 时间
配套
一期 约1600户 4800元/m2 80-120m2
随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外 籍及广州本地高端人士入住。
随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅， 吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。
大盘商业业态研究——祁福新城
概况
➢ 整盘面积：500万平米
人工湖：占地600亩，提供各种水上活动中心，内部环岛内设置高尔夫球场； 千色园：占地300亩，投资1500万元，集娱乐、教育、益智、健体于一体的大型
健康公园，内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、回音壁、 龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡……还有青青小农庄、趣致畜牧园等。 山顶公园：小区内有一座山，全长2.5公里，山上设有亭台，住户可爬山、游公 园，也可赏月。
翠湖居
晓峰园
倚
云
康 怡 居
康 月明轩
居
怡
雅
山泉居
园
碟
迎
舞
风
轩
海晴居
阁
➢产品主要有四种：
联排、独栋别墅：湖畔豪庭、康怡 雅园、绿怡花园；
4-5层多层洋房：旧区洋房、翠湖居、 绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、
旧区洋房
绿绿
怡怡
花居
青
园
怡
翠
居
怡
居
康怡居、碟舞轩、海晴居； 6层半山洋房：月明轩、山泉居； 18-36层高层住宅：天湖居、倚湖居、 晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。
➢ 外餐：印度餐厅
大盘业态研究——深圳万科城
精品小物件
➢ 服饰类：鞋店、内衣店、衣帽店、妇婴儿童用品 ➢ 家居类：窗帘、床上用品、布艺、家装、家饰等
大盘业态研究——华南星河湾
项目概况
位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸，由广州 宏宇房地产有限公司开发
占地面积80公顷，建筑面积120万平方米， 容积率1.5
交通巴士总站
祈福度假俱乐部 祈福食街
祈福新村度假俱乐部的设施：
祈福医院
➢孩童类：夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园；
➢文化类：雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室；
➢商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备；
➢餐饮类：越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐
厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆；
24小时专线往返广州。广州公交路线有1、13、 15、301、305、307、288，番禺公交有1,13， 15，市广路锦信巴士，祈福地铁口接驳线10A， 10B，公交车288路和番禺公交车13路、15路等。
祈福新村
倚湖居
大盘商业业态研究——祁福新城
天
项目规划
湖 居
湖 畔 豪湖 庭景
居
➢以多层洋房为主，辅以别墅和高层，是典 型的中低密度大盘。
深圳坂田片区以工业为主，区内有来自美、德、韩、日、香港等国家和地区的各类大企业600家，华为、万科、 当纳利、索尼、新天下等国内外知名企业均在坂田落户；
在万科城置业的人群，一般都是周边企业的高级白领人士，特别是华为、富士康的管理阶层。同时也还有来 自关内的一些置业者。
坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主
大盘业态研究——祁福新城
生活配套
➢ 银行 ➢ 邮局 ➢ 派出所 ➢ 消防局
➢ 超市 ➢ 肉菜市场 ➢ 快餐店 ➢ 凉茶铺
➢ 商场 ➢ 酒廊 ➢ 盲人按摩 ➢ 汽车美容
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——学校
一条龙教育服务 Kindergarten through University
祈福新邨斥资3亿元创立了「祈福英语实验学校」及 「祈福新邨学校」2所高质素学校，并与广州工业大学 联合开办「祈福学院」，开设＂旅游酒店管理＂、＂会 计 学 ＂ 两 个 本 科 与 ＂ 工 民 用 建 筑 ＂ 一 个 专 科， 祈 福 是 全 国 唯 一 拥 有 大 学 教 育 的 屋 邨， 提 供 由 幼 儿 园 至 大 学 的 一 条龙优质教育服务。
➢ 占地一百多亩 ➢ 百果园、畜牧园、骑马场、自助耕种
区、鱼塘、无土种植场及生态园 ➢ 学 习 造 陶 艺、插 花、织 布、酿 酒 和 磨 豆
浆 ➢ 农 具 展 览 馆、农 庄 土 特 产 店 和 美 食 亭
大盘商业业态研究——祁福新城
功能分区
创意休闲配套
区域配套
生
农 庄
祁 福 湖
千 色 园郊 野 公大盘商业业态研究——祁福新城
开发模式
前期
中期
3-4层低密度洋房为主， 湖畔高端独栋、联排
产
辅以联排别墅
辅以舒适洋房
品
线
后期
5-6层半山洋房 18-35层观景高层
香港、澳门投资客户， 度假客户仍为主流
自住客户成为主流，
客 户
周末度假
港澳、欧美及广州市区高 在广州市区工作的白领入住 端客户并存
线
1991年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘，“香港村”的客户定位吸 引大量港澳投资、度假客户前来入住；
小区独立会所：天湖会所、半山会所； ➢休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院；
其他：大型超市、肉菜市场、24小时便利 ➢运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高
店、商业步行街。
卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆；
整个项目向城市化住宅转型，配➢中套健心康、多类香以：薰室生阁内。活恒配温罗套马为泳池主、，中药引浸入浴教、健育身产室、业健和康吧医、院健康
➢ 商业面积：8万平米
➢ 商业配比：2%
➢ 商业操作：统一规划，带租 约销售
➢ 商业格局关键词：沿主街、 副街、街区式、集中型、按 功能分类
大盘商业业态研究——祁福新城
生态健身主题
花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大 公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；
➢ 一般小菜十多元 ，大众消 费 ，价 廉 物 美 。
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——租赁服务
➢ 代甄选租客，监管房 ➢ 代安排维修及报价 ➢ 代办签约及楼宇交收手续 ➢ 代办水、电、电话费之核数及交接 ➢ 代收租及追租，并代发租金收据
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——居民俱乐部
居民专利会藉 Residents‘ Club俱 乐 部 分 别 成 立 ➢ 长者同乐会 ➢ 妇女会 ➢ 儿童会 每月定期举办各类型活动，例如生日会、旅游、参观、兴趣
分期数：2001.4开盘，现在做到第五期
配套：番禺执信中学、商业街、会所、五星 酒店
价格：2001.4开盘时为4000元/平方米，而 现在第五期已涨至最高价22000元/平方米
四季会所
大盘业态研究——华南星一 期 河湾
开发模式
商 一期住宅 业
白金五星级酒店配套、社区精品园林绿
街
化提升了项目整体品质，使项目价格达
高 级 休
居 民 俱
租 赁 服
食 街
医 院
学 校
活 配 套
园闲乐务
会部
所
大盘业态研究——深圳万科城
项目概况
具体地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔 路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面
占地面积：约39.7万平方米 建筑面积：约43.7万平方米 总商业面积：3.5万平方米 容 积 率：1.1 开发分期：6期 开发时间：4年 上市时间：2004年10月 总户数：约4000户 开发节奏：目前一、二、三期已售完，四期
班、专题讲座等，并为会员提供专用活动场地、租用 设施折扣、商铺购物折扣和免费身体健康检查等优惠。
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——高级休闲会所
祈福新邨度假俱乐部(Clifford Estates Resort Center) ➢ 经营面积8万平方米 ➢ 耗资3.5亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部 ➢ 可同时容纳 10000 人 ➢ 提供50多项新颖的娱乐消闲设施
大盘商业业态研究
祁福新村 华南星河湾 锦绣香江 深圳万科城 北京国美第一城
大盘商业对比分析
大盘商业业态研究——祁福新城
项目概况
祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文 化型社区而享有“中国第一村”美誉；
占地7500亩，自1991年破土动工，已投资近 160亿元，开发6000多亩，建成售出住宅近3万 套；
联排+高层
5700元/平米
洋房6500元/平米 联排10000元/平米
洋房、公寓7000元/平米 联排11000元/平米
联排30000元/平方米
2004年
2005年