基于非平稳面板计量的中国城市房价与地价关系实证分析

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上海房价与地价关系的实证考察

上海房价与地价关系的实证考察内容摘要:本文从房价与地价的关系入手,采用上海2000～2008年房屋销售价格指数和土地交易价格指数,对房屋销售价格指数和土地交易价格指数做适当的调整,然后用协整检验、格兰杰因果检验对上海房价与地价的关系进行实证检验。

格兰杰因果检验结果显示:短期而言(小于1年期间),地价和房价的关系是相互影响的,地价的上涨会导致房价的上涨,以及房价的上涨同样会引起地价的上涨;长期而言(通常大于1年的期间),房价上涨导致地价的上涨,而不是相反的结论。

关键词:格兰杰因果检验协整检验房价地价全国工商联在2009年3月的全国政协会上,递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。

全国工商联房地产商会2009年就全国9个城市“房地产企业的开发费用”的调查显示:在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%,其中3个一线城市中,上海的开发项目流向政府的份额最高达64.5%、北京为48.28%、广州为46.94%;房地产项目开发中的土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%,为最主要的组成部分;除土地成本支出外,目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%,占总支出的19.06%,占总销售收入的14.21%。

报告认为,“土地财政”让政府成了最大的受益者,而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的,成为近年来房价居高不下的重要的原因,从而直接降低了公众的购买力。

这是全国工商联和房地产开发商推卸责任的一种方式,还是地方政府确实扮演了房价的助推器?到底是房屋建造成本的刚性增长导致了房屋销售价格的高企,还是房地产开发商为了寻求超额利润而盲目地提高销售价格?本文以上海为例,就房屋价格中占最大比例的土地成本和房屋销售价格的关系进行实证分析。

实证检验及分析(一)样本及数据本文采用国家统计局公布的2000年1季度至2008年4季度上海房屋销售价格指数和土地交易价格指数(简称房价指数和地价指数)来度量。

我国房价与地价关系的实证研究

我国房价与地价关系的实证研究作者：郭微樊必武来源：《金融经济·学术版》2008年第07期摘要：文章以2002年第一季度至2008年第一季度的全国房屋销售价格指数和土地交易价格指数为样本，通过协整检验和回归分析，从实证方面论证和分析了房价与地价的相互关系。

结果表明：短期内地价对房价有一定影响，但房价对地价更有决定性作用；长期内二者存在稳定的均衡关系。

并在此基础上提出一些政策建议。

关键词：房价；地价；协整检验；回归分析近年来，伴随着土地出让制度改革的深化，我国的房地产市场越来越繁荣，房价与地价一路攀升。

2007年，全国70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为7.6%，比上年快1.8个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨8.2%，比上年快1.8个百分点；四个季度的土地交易价格指数与上年同期相比，分别上涨3.88%，6.67%，9.63%和4.34%。

这一年对我国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。

国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。

其中房价问题更是重中之重。

地价作为房价的一个重要组成部分，其与房价的关系在理论界一直争论不休。

有些房地产商认为，地价的上涨导致开发成本的增加，从而引起房价上涨；而有些政府人员和学者认为，房地产市场需求强劲，房屋市场供不应求，价格上涨，引起房地产商土地需求的增加，进而带动地价的上涨。

为了从实证角度验证房价和地价的关系，本文利用房地产市场的最新数据，以计量经济学为基础，运用协整检验和回归分析，对两者的相互关系进行研究，从中得出结论并提出相应的政策建议。

一、实证分析1.指标选取和数据调整2002年4月国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，从7月1日起，土地招拍挂制度正式在全国范围内施行。

土地政策对地价的影响毋庸置疑，因此本文选取2002年第1季度至2008年第1季度的全国房屋销售价格指数(HP)和土地交易价格指数(LP)作为样本。

1998_2006年我国房价与地价关系的实证分析

变量ＬＮＨＰ △ＬＮＨＰＬＮＬＰ △ＬＮＬＰ
ＡＤＦ检验值－１．３２６０－４．４６８０－２．９３５１－８．１０７９
临界值－４．３５５２－４．３７３８－４．３５５２－４．３７３８
结论不平稳
平稳不平稳
平稳
注：临界值为显著性水平１％下的临界值。
结果表明原序列ＬＮＨＰ和ＬＮＬＰ的ＡＤＦ检验值均大于显著性水平１％下的临界值，所以都是非平稳序列，不能进行协整检验。而一阶差分序列 △ＬＮＨＰ和△ＬＮＬＰ都是平稳序列，可以判定ＬＮＨＰ和ＬＮＬＰ为一阶单整序列，满足协整检验前提。然后用Ｊｏｈａｎｓｅｎ协整检验方法进行协整检验，结果如下：
２００６年２季度的全国房屋销售价格指数（ＨＰ）和土地价格指数（ＬＰ）。所有数据全部来自于国家统计局发布的《中国经济景气月报》。由于提供的价格指数采用的是环比，因此本文对数据进行了调整，以１９９９年为基期，并假定１９９９年各季度间价格指数反映了各季度间实际价格变动。其后各季度数据以上年值为１００，乘以当期价格指数，并假定调整后的价格指数反映了价格变化情况。
１０１．４１１１．２１０５．２１０６．８１０９．３１２０．７１１２．７１１６．２１１９１２９．８１２５．７１２９．７１３０．９１３９．９１３９．１１４２．４１４１．２４１３８．３６１４８
１０３．７１０３．６１０６．１１０８．３１０７．３１０８．６１１１．４１１２．７１１２．８１１７１２３１２３．９１２５１２８．５１３２．８１３１．５１３３．１３１３５．５７１４０．３７
１９９８年我国住房制度改革以来，伴随着土地出让制度改革的深化，房价持续上涨。在关于房地产价格构成的讨论中，房价与地价的关系引起极大的争议。以２００４年为例，２００４年四个季度全国房屋销售价格指数与上年同期相比，分别上涨７．７％、１０．４％、１０．０％、１１．１％，全国土地价格指数与上年同期相比，分别上涨１０．８％、１１．２％、１１．２％、１１．０％。于是，一些开发商和专家学者将房价上涨的原因归结于地价的上涨。

房价和地价相互关系的实证分析——基于上海、南京、杭州、宁波数据的检验

Ｋｅｒｓｐｃｄｘｏｈｕｅｅｉｇｐｃｄｘｆａｄｔｓｃｏ，ｒｎｅｃｕａｔｓｅｏｒｃｏｏｅ（Ｃ）ｙｗｏｄ：ｒｅｎｅｓｓｌｎ，ｒｅｎｅａａｔｎＧａｇｒｓｉｔｔｒｒｏｒｔｎｍｄｌＥＭｉｉｆｏｌｉｉｏｌｒｎｎｉａｌｙｅ，ｒｃｅｉ
ｆｏｈｎｈｉＮａｊｎ，ｎｚｏ，ｎｎｂｒｍＳａｇａ，ｎｉｇＨａｇｈｕａｄＮｉｇｏ
ＧＸａ ’ １ＪＡＮＧＸｉＵｉｏａ．Ｉｌｎ
ＡｂｔａｔｒｇｒｅｔｇｏｏｓｇａｄｌｄｐｃｓｏＳａｇａＮｊｇＨｎｚｏ，ｎｉｇｏｓｏｓｔｔｅｈｕｉｇｄｌｄｓｃ：Ｇａｅｓｎｎｈｕｉｎｎｅｆｈｈｉａｉ，ａｇｈｕａｄＮｎｂｈｗａｔｏｓｎｒｎｔｉｎａｎ，ｎｎｈｈｎａａｎ
ｄｔｒｎｅｌｄｐｃｓｗｈｌｈｄｐｃｓｄｏｄｍｉａｅｔｅｈｕｉｇｐｃｓＦｒｈｒｔ．ｈｏｒｇｈｕｉｇｐｉｅｒｅｅｅｍｉｅｔａｒｅｉｔｅｌｒｅｏｎｔｏｎｔｏｓｎｒｅ．ｏｓｏｔｍｅｔｅｓａｉｏｓｎｒｓａｅｄ — ｈｎｉｅｎａｉｈｉａｉｎｃｔｒｎｄｂｐｃｌｔｎａｄｎｎｍｉｅｈｕｅｂｙｒｏｙｔｅｌｄｐｃｓｏｅｆｕｉｅ，ｈｔｓｄｍａｄｐｌｒｌｒｂｕ．ｅｍｉｅｙｓｅｕａｏｎｏｎｖｏｓｕｅｓｎｔａｒｅｔｒｔｓｔａ，ｅｎ－ｕｌｏｅｉｍｏｅｏｄｏｓｉｂｈｎｉｆｈｏｃｉｉｓ

地价与房价的相关性分析——基于我国东部11个省市面板数据的实证研究

ｃｏｎｃｅｒｎｏｆｐｅｏｐｌｅｓ＇ｌｉｖｅｌｉｈｏｏｄａｎｄｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ＇ｓｍａｅｒｏｅｅｏｎｏｍｉｃｒｅｇｕｌａｔｉｏｎａｎｄｃｏｎｔｒｏｌｏｆｓｏｃｉａｌｃｏｎｃｅｎ．ｒＴｈｅｍｅｄｉａａｔｔｉｒｂｕｔｅｓｔｈｅ
ｉｍｐａｃｔｏｎｈｏｕｓｉｎｇｐｒｉｃｅｓ，ｗｈｉｃｈｗｉｌｌｆｕｒｔｈｅｒｌｅａｄｓｔｏｐｅｏｐｌｅ ’ ＳｔｈｏｕｇｈｔｓｏｎｌａｎｄｍａｎａｇｅｍｅｎｔｉｎＣｈｉｎａａｎｄｌａｎｄｒｅｆｏｍｒｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓ．
Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｌａｎｄｐｉｃｒｅ；ｈｏｕｓｉｎｇｐｒｉｃｅ；ｐａｎｅｌｄａｔａ；ｌａｎｄｍａｎａｇｅｍｅｎｔ
一收入之比）为７－４（一般认为超过６
即视泡沫区）。此外，报告指出，依据统计局口径的房
ＲｅｓｅａｒｃｈｏｎｔｈｅＲｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐｂｅｔｗｅｅｎＬａｎｄＰｒｉｃｅｓａｎｄＨｏｕｓｉｎｇＰｒｉｃｅｓ：ＡｎＥｍｐｉｒｉｃａｌＳｔｕｄｙＢａｓｅｄｏｎ１１ＰｒｏｖｉｎｃｉａｌＰａｎｅｌＤａｔａｉｎＥａｓｔＣｈｉｎａ

计量经济学论文我国房价影响因素的实证分析

我国房价影响因素的实证分析【摘要】：作为国家的支柱产业，房地产的稳定发展关乎国计民生。

近几年，房地产价格飞速上涨，连创新高。

在这种情况下研究房价的影响因素，具有重要的理论和现实意义本文针对我国房价快速增长的现象，从人均可支配收入、房屋平均造价、房屋销售面积和房屋竣工面积四方面入手．依据收集到的相关数据．利用计量经济学软件Eviews对房价影响因素进行回归分析，得出房价受人均可支配收入、房屋平均造价和房屋竣工面积三方面因素影响的结论。

【关键词】房价 Eviews回归分析一、引言住房问题关系到群众的安居乐业和切身利益,关系到社区的安定。

经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。

但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超过经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。

房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。

如何解决我国目前房地产市场价格居高不下的问题，对于提高城镇居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续发展具有重要意义。

写作目的：通过对我国30个省份的有关资料进行分析，了解对其主要因素和次要因素。

并对这些因素进行统计推断和经济意义上的检验。

选择拟和效果最好的最为结论。

二、文献综述近几年来，我国房价持续上涨，不断创出历史新高。

关于房价上涨的原因,住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛,而深层次的原因在于消费者预期改变[1]。

中国社会科学院与社会科学文献出版社(2007)联合发布的《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上升的,其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷的积极支持;地方政府的推动;缺乏规范有效的信息披露制度[2]。

我国不同城市房价与地价关系的实证研究

纺织业纺织服装、、制造业鞋帽
】４５９３８
２４１５
非金属矿物制品业
０３８０９４
黑色金属冶炼及压延加工业一０８Ｏ５２１０８有色金属冶炼及压延加工业一０３７２７７５７
提供理论依据。
关键词：价指数；价指数；兰杰因果检验；房地格面板数据模型
中图分类号：２３３Ｆ９．
文献标识码：Ａ
文章编号：６２３９（Ｏ８Ｏ—０１０１７ —１８２Ｏ）３０２—４
ｌ引言
之迅猛ｆ２一０７ｚｌ一０３ｚ２＋０３ｚ３＋００ｚ一．０９．５９．４７．０２４—
００９ —０１ｌ６００３＋０３５；．５ｘ５．６ｚ — ．８ｚ７．６ｚ８
ｆ３— ０７ｚｌ＋０２ｚ２＋０１ｚ．１８．４０．１６３— ００ｚ．０３４＋
：ｒ２
０Ｉｌ一０Ｉ＇０２５ — ０Ｉ３０６．Ｉ．／．４２．３．１００３８。００９．２１
— ００９．７ — ０５９０４７．３．３０１８．７０４０．２
００２ — ００９ —０１一００３０３５．０．５．６Ｉ．８．６０８２．３０１．６１００９２
０１６ — ００３０Ｉ０．１．０．６
表２是因子得分系数矩阵，这里我们可以运用因子在

上海房价与地价关系的实证考察

ＥｇｅＧｒｎｅ两步法对两变量序列做协ｎｌ— ｇａｒ
整检验。
内上海房价指数和地价指数的变化趋势基
本趋于一致，是从２０年以后地价在呈但０１
第一步：估计ｓ对ｓｈｇ的回归方程，协
整回归模型为：
ｓｈ＝＋ｓ＋ｇ
之间是否存在协整关系。本文同时采用
不下》的大会发言。全国工商联房地产商会
２０年就全国９城市 “ ０９个房地产企业的开发
费用”的调查显示：在总费用支出中，流向
政府的部分（土地成本＋总税收）占比即所例为４４％，中３一线城市中，海的９２其个上开发项目流向政府的份额最高达６％、４５北京为４８８２％、广州为４．４６９％；房地产项目
关键词：格兰杰因果检验协整检验
房价地价
为了进一步分析房价与地价之间是否存在长期的均衡关系，对ｓ、ｑ行协整ｈｓ进分析。通过上面分析可得知，两变量序列
全国工商联在２００９年３月的全国政协会上，交了一份名为《国房价为何居高递我
，
现上升趋势的同时明显出现多次的反复波
动，并且可以看出这些波动具有明显的季节性规律，而房价指数从２０年到２００００５年平稳上升，２００５年第二季后由于国家政策面的导向

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＊本文获自然科学基金项目“ 房公积金的住房保障作用研究 ” ７７１１）住（０４０８资助。
［３ＫｒｉｅＶｎｅｎｕ．ｏ２０，ＨｗＤｒｅＲｆｍ２］ａｎＦｓｒａｄｎａｄＭｎＳＨ，０７ “ ｏｏＭａｔｅｒｓｅｈ－ｋｏ
黄静屠梅曾
内容提要：文利用全国２本９个大中城市１９９９—２００８年的季度面板数据，用最新发展的非平稳面板计量方采法，我国城市房价与地价之间的长期均衡关系和Ｇａｇｒ对ｒｅ因果关系进行了实证分析，服了以往研究中小样本效ｎ克果差以及忽略了各城市差异的问题。得到的主要结论为：１东部经济较发达城市和西南省会城市，价对房价的（）地
ｓｐｏｔｏｏｇｒｎｅｉｔｇａｏｅａｏｓｉｔｅｏｓｎｒｅａｄｌｄｐｃｕｐｒｆａｌｎ－ｕｏｎｅｔｎｒｌｔｎｈｐｂｗｅｎｈｕｉｇｐｃａｒｅ．Ｂｕｅｌｎ —ｕｌｔｏｈｉｓａｅｄｉｅｎｎｒｉｉｅｉｎｎｉｔｔｏｇｒｎｒａｉｎｓｐｒｆｒｔｉｈｅｅ
ｆｏｌｎｄｐｃｏｈｕｉｇｐｃｎｙｅｉｔｏｇｒｎｇａｇｒｃｕａｉｉｓｒｍａｒｅｔｏｓｎｒｅｏｌｘｓｌｎ－ｕｎｅ－ａｓｌｔｅ．ｉｉｓｒＫｅｒｓ：ｕｉｇＰｒｃ；ＩａｄＰｒｃｙｗｏｄＨｏｓｎｉｅＪｎｉｅ：ｔｅＮｏ —ｔｔｎｒｎｌＥｃｎｍｅｒｃｔｄｓｈｎｓａｉａｙＰａｅｏｏｔｉｓＭｅｈｏｏ
第２６卷第７期
２０．９年７月０
统计研究
ＳａｉｔｃｌＲｓａｃｔｔｉａｅｅｒｈｓ
Ｖｏ．６．Ｎｏ７１２．
Ｊ１０９ｕ．２０
基于非平稳面板计量的中国城市房价与地价关系实证分析
Ｈｕｎｉｇ＆ＴｉｅｇａｇＪｎｕＭｅｚｎ
Ａｂｓｒｃ：ｎｔｉａｅｅ－ｖｓｇｔｈｅＣ・ｖｍｅｔａｄｔｅｇａｇｒｃｓｌｔｅａｉｎｈｐｂｔｅｏｉｇｐｃｎｔａｔＩｈｓｐｐｒｗｅｒ・ｎｅｔａｅｔＯ－ｅｎｒｅ－ａａｉｙｒｌｔｓｉｅｗｅｎｈｕｓｎｒｅａｄｉｉｍｏｎｈｎｎｏｉｌｎｄｐｒｃｙｕｉｇｔｅｑａｔｒｙｐｅａｅｆｏｔｅ２ｉｅｆＣｈｎｄｔｅｎｗｏ —ｔｔｏａｙｐｎｌｅｏｏｔｉｓｍｅｏｓ．ａｉｅｂｓｎｕｒｅｌａｌｄｔｒｍ９ｃｔｓｏｉａａｅｎｎｓａｎｒｅａｃｎｍｅｒｃｔｄｈｎｈｉｎｈｉｈＴｈｓｐｐｒｈｓｓｌｅｔｅｑｅｔｎｆｓｌａｌｎｈｉｅｅｃｏｉｅｅｔｉｉｓＴｅｍｐｒｃｌｒｓｌｓｐｏｉｅｌａｉａｅａｏｖｄｈｕｓｏｓｏｍａｌｍｐｅａｄｔｅｄｆｒｎｅｆｄｆｒｎｃｔ．ｈｅｉａｕｔｒｖｄｃｅｒｉｓｅｉｅ
长期影响程度较其他中部地区的省会城市大；中部省会城市的房价对地价的长期影响程度要大于东部地区和西南
省会城市；２总体上，价对地价长期影响的程度高于地价对房价的影响；３长期来看，城市的房价和地价互（）房（）各为Ｇａｇｒｒｅ因果关系；ｎ短期而言，价是地价的Ｇａｇｒ因。房ｒｎｅ原关键词：价；价；平稳面板计量房地非中图分类号：８２Ｃ１文献标识码：Ａ文章编号：０２— ５５２０）７０１ —０１０４６（０９ｏ — ｏ３７
ｄｆｅｅｔｃｔｓｉｒｎｉｅ．Ｔｈｖｄｎｅｓｏａｏｇｒｎａｄｓｏｔｒｎｇａｇｒｃｕａｉｅｕｒｍｏｓｎｒｃｏｔｅｌｎｄｐｃｉｅｅｉｅｃｈｗｓｔｔｌｎ－ｕｈｒ－ｒｅ－ａｓｔｓｒｎｆｏｈｕｉｇｐｅｔａｒｅ．Ｗｈｌｈｎａｎｌｉｉｈｉｉｅ
ＡｎｅｐｒｃｌａａｙｉｎｔｅａｉｎｈｐｏｉｎｓｉｉｓｍｉｉａｎｌｓｓｏｈｅｒｌｔｏｓｉｆＣｈｅｅｃｔｅ ’ｈｕｉｇｏｓｎｐｉｅａｄｌｎｒｃｒｃｎａｄｐｅ：ｂｓｄｏｏ－ｔｔｏａｙｐｎｅｃｎｍｅｒｃｔｏｓｉａｅｎｎｎｓａｉｎｒａｌｅｏｏｔｉｓｍｅｈｄ