复合房地产产品规划

7）分时度假系统
分时度假系统是在产权酒店和时权酒 店的基础上产生的，是当今国际旅游 业的时尚产品。分时度假系统是指拥 有度假房产使用权的消费者，可以将 自己的度假房产使用权，换取位于其 他地区的度假房屋使用权。
二、旅游房地产在国内外的发展情况
1.国外旅游房地产业早已发展 旅游房地产发源于法国地中海沿岸。
一、旅游房地产的类型
旅游房地产的开发对象为旅游物业。 一般而言，旅游物业包括以下几类：
1）发展商利用旅游开发区、旅游景区、 休闲度假区的优越自然条件、地理位 置开发的具有投资回报和多种功能的 住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、 风景名胜度假村（风格别墅）、民俗 度假村等。
2）高尔夫、登山、滑雪运动度假村。 指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动 地附近开发的度假别墅项目。
一、复合房地产的涵义
将房地产业和其他相关产业进行整合， 从而将某种具有号召力又具有贴近性 的生活方式完整地体现在房地产的规 划、开发、运营和服务的整个流程之 中，更好地实现房地产对消费者的适 用性功能价值，为消费者创造出充分 体现生活感受和文化价值的人居生活。
二、如何开发复合房地产
复合房地产是对传统房地产的一种更新。 它属于自选动作，难度系数很高。
一个成功的复合地产项目，应该在开发理 念、功能价值、生活体现、开发模式、资 源整合五方面体现出特色，否则复合地产 就不是完整的复合，而是有缺陷的复合。
例如，要开发体育房地产，就要把复合理 念渗透到理念设计、规划设计、园林设计、 户型设计、物业管理等每一个角落、每一 个毛孔，并把这些理念充分、完整地表达 出来，具备权威性、排他性、唯一性，才 能在市场里具有主动性和吸引力，才能在 市场里站住脚。
20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地 区的别墅度假村首先以分时销售的 方式招揽客户。
2.我国旅游房地产正在起步
北京、上海、大连、青岛、海南、 广东、福建、深圳等地已开工的旅 游房地产项目达到近百个，以“高 尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运 动”为主题的休闲度假住宅、别墅、 酒店超过80家。
第四节 体育房地产案例
5）产权酒店
是指将酒店的每一个单位分别出售给投资 人，投资人一般不在酒店居住，而是委托 酒店管理公司或分时度假网络管理，获取 一定的投资回报。
养老型酒店是产权酒店的一种特殊形式， 它是指投资人（往往是最终消费者）在退 休前购买退休养老度假村的某一个单位， 委托管理公司经营管理直至退休后自用。 委托管理期间，将获取一定的投资回报。
2.与体育产业相整合，一箭双雕 住宅产业与体育产业的整合，提升
了房地产开发商的品牌意识，有利 于销售业绩的增长， 为社区内住户提供了健康生活的保 证。
三、复合房地产的主要类型
3.与旅游产业相整合，一枝独秀 使向往绿树蓝天和新鲜空气的城里
人到城外购楼置业成为现实。
三、复合房地产的主要类型
3）旅游（休闲）培训基地、国际休 闲度假中心。是指具有集旅游、观 光、休闲、度假、运动健身、会议、 培训等多功能的房地产开发项目。
4）时权酒店
是将酒店的每个单位分为一定的时 间份（如：一年51周），出售每一 个时间份的一定年限（如20年每年1 周）的使用权给消费者。消费者拥 有一定年限内在该酒店每年一定时 间的居住权。
第四章 复合房地产
产品规划
主要内容
第一节 复合房地产概述 第二节 教育房地产开发 第三节 旅游房地产开发 第四节 体育房地产案例
——广州奥林匹克花园介绍 第五节 音乐房地产案例
——北京乐澜宝邸—音乐·家介绍
第一节 复合房地产概述
一、复合房地产的涵义 二、如何开发复合房地产 三、复合房地产的主要类型
三、复合房地产的主要类型
1.与教育产业相整合，一石三鸟
一是用教育储备金的方式筹集到一笔 建设资金，减轻了住宅建设方面的负 担；
二是聚集了人气，许多家长不断前来 探望学校的孩子，带动了房产销售；
三是打出名气，数千名家长从全国各 地来，也把项目的好名声带到了全国 各地。
三、复合房地产的主要类型
产权酒店既是消费又是存储，既是服务又 是资产，既可自用又可赠送的特别商品， 是房地产业和旅游酒店业的有效综合。
6）时值度假型酒店
是指消费者购买一定数量的“分数”， 这些“分数”就成为他们选购产品的 货币。他们可以使用这些“分数”在 不同时间、地点、档次的度假村灵活 选择其分数所能负担的住宿设施，消 费者不拥有使用权或产权。
——广州奥林匹克花园介绍
一、产品
1. 奥林匹克大厦 奥林匹克大厦这个标志设施及
其具高科技、高技术含量的项 目设置，使其成为整个奥园的 标志性建筑物和体育概念的集 中体现。
2.依托于大厦的体能检测中心、健身 健美中心、氧吧（富氧水、养生呼 吸器）、国际乒乓球、羽毛球学校、 各类培训班、集训班、联谊会、比 赛、冬夏令营等和园区内各类体育 设施，不但实现了自我积累、自我 发展的产业化道路，对于细化体育 社区概念，营造社区文化氛围，起 到了不可或缺的作用；
4.与IT产业相整合，走向双赢
智能住宅最大的受益者就是都市中的 “SOHO”一族。这一原本弱小的群 体正在发展壮大，越来越多的人从根 本上改变了生活方式、工作方式。电 信公司涉足住宅小区智能化建设，与 开发商共同营造“网络社区”，向人 们展示了一个通过网络实现远程购物、 远程娱乐、远程教育等的崭新生活模 式，同时拓展了业务范围。在知识经 济时代，生命周期较长的房地产业与 “IT产业”的整合将让双方走向共赢。
第二节 教育房地产开发
3.学校资源的综合利用 学校的各种资源应纳入小区的统一
协调管理之主开放，把它作为整个小区建设的 共同资源。可以学校为中心，把小 区设计成一个学习型社区。
第三节 旅游房地产开发
旅游房地产是指以旅游度假为目的 的房地产开发、营销模式，开发项 目全部或部分实现了旅游功能。
第二节 教育房地产开发
在房地产开发中搞好教育规划和学校设 计意义重大。开发商要注意以下几个问 题。
1.教育定位
小区学校的教育定位非常重要。需要
进行教育市场调查。
2.名校的选择
不少大的地产商在教育规划中特别注重 名校的引入，依靠名校的知名度和牌子 来抬升楼盘的文化品质。但需要注意慎 重选择。