南昌房地产项目分析报告doc27

南昌象湖项目简报一、南昌房地产宏观市场分析[特征：发展取得“五项突破”]1、房地产开发投资额首次突破100亿元2005年南昌市房地产开发投资在上年高位增长的基础上再创新高，全年完成投资达到110.12亿元，同比增长29.3%（增幅高于全国平均水平8个百分点），其中住宅投资72亿元，同比增长22.5%。

2005年，南昌市房地产开发投资占全市固定资产投资总额的比重达21%，占全市GDP的比重达11%，与上年持平。

另据市地税局和市财政局提供的数据，2005年全市共完成房地产地税收入8.57亿元，较上年多征2.27亿元，增长36%；完成房地产契税收入4.51亿元，比上年多征0.66亿元，增长17%。

两项税收合计达13.08亿元，占全市财政总收入的比重达10.4%，较上年提高0.1个百分点。

房地产业仅仅加上与其密切相关的建筑业，“两业”产生的地税收入已占到地税收入总量的一半，增量更是接近占到三分之二。

这些数据表明房地产业在南昌市经济发展中的贡献显著，仍然是拉动经济增长的强大动力、增加财政收入的重要来源。

2、商品房销售金额首次突破100亿元在宏观调控的政策背景下，2005年南昌市商品房销售保持了平稳态势，全市（含四县）商品房预销售金额达110.97亿元，较上年增长16.34%；其中商品住宅预销售金额98亿元，较上年增长24.1%。

2005年全市市区商品房预销售金额87亿元，较上年增长11.8%。

其中商品住宅预销售金额77亿元，较上年增长19.8%。

3、全市商品房销售面积首次突破400万平方米2005年全市（含四县）商品房预销售面积达410万平方米，较上年增长5.6%；其中商品住宅预销售32352套，较上年增长17.5%，面积380万平方米，较上年增长9.3%。

2005年全市市区商品房预销售面积282万平方米，较上年增长1.8%；其中商品住宅预销售22348套，较上年增长15.6%，面积259万平方米，较上年增长5.7%。

2005年全市市区商品住宅销售总量中，本市居民购买的比重达85%，较上年提高12个百分点。

本地居民购房比重的上升，说明住房消费得到有效拉动，自住型消费占了主导地位，投资性需求、投机性需求均得到有效遏制。

4、存量房交易套数首次突破2.5万套，存量房交易面积突破250万平方米南昌市存量房市场依然活跃，交易量平稳上升。

2005年全市（含四县）共完成存量房交易25100件，较上年增长15.39%，完成存量房交易面积251.73万平方米，同比增长16.86%，其中存量住房23277套，面积199.66万平方米，分别较上年增长14.43%和11.17%。

2005年全市市区共完成存量房交易面积191.23万平方米，较上年同期增长19.38%；其中存量住房18506套，面积146.44万平方米，分别较上年增长13.23%和12.60%。

5、住房公积金贷款额首次突破7亿元，达到7.21亿元，当年贷款额首次超过当年归集额人民银行南昌中心支行数据显示，2005年房地产开发贷款、个人住房贷款稳步增长。

截止2005年末南昌市商业银行自营性房地产贷款余额为162.2亿元，比年初增26.4亿元，同比多增5.7亿元。

从贷款结构分析，全年共发放房地产开发贷款83.2亿元，同比增长4.5%。

同时受需求拉动和政策导向作用，个人住房贷款继续保持稳步增长态势，全年共发放个人住房贷款12.3亿元，较上年增长24.6%。

企业资金来源结构也出现了一些变化。

南昌市统计局数据显示，2005年房地产开发企业资金来源累计为148.7亿元，同比增长15.7%，其中国内贷款20.1亿元，占本年到位资金的13.5%，企业自筹资金所占比重达22.8%，定金及预售款占比重的40.7%。

从资金来源情况看，银行贷款比重下降，与上年相比，降幅为1.5个百分点，自筹资金、定金及预售款比重有所上升，增幅分别为2.3个百分点和5.3个百分点。

[特征：市场实现“三个基本”]1、市场供需基本平衡2005年，南昌市房地产完成投资总额110.12亿元，同比增长29.3%，略高于全国平均水平，但较上年同期回落13个百分点，表明宏观调控见到成效，投资过快增长的势头得到遏制；商品房销售金额达到110.97亿元；2005年全市（含四县）商品房竣工面积413万平方米，销售面积409.9万平方米。

投资总额和销售金额基本持平，竣工面积和销售面积也基本持平。

由此可见，2005年南昌市房地产市场供需基本平衡。

另外，2005年，南昌市商品房施工面积1179万平方米，同比增长10.4%；其中住宅922万平方米，同比增长16.4%。

全市商品房新开工面积达520万平方米，同比增长37.2%；其中住宅407万平方米，同比增长47.3%。

新开工面积和竣工面积的高位增长对于拉动投资、保持市场后续供应量，满足市场消费需求将产生积极作用。

2、住房结构基本合理2005年，南昌市执行国家宏观调控政策，结合南昌实际，连续出台了一系列相应的政策和措施，制定了普通住房标准。

2005年，南昌市商品房竣工面积413万平方米，其中商品住房竣工面积339万平方米，比重达82%；全市商品房销售面积409.9万平方米，其中普通住宅（即单价在3600元/平方米以下且单套建筑面积在144平方米以下的商品住房）销售面积258.8万平方米，比重占到了63%。

南昌市的住房结构还是基本合理的。

根据南昌市国土局提供的数据，2005年，南昌市本级新增房地产用地63宗，面积5361亩，交易金额58.44亿元，平均成交价为109万元/亩，规划建筑面积783万平方米。

2005年房地产开发用地的供应量是上年的3倍，供地速度增长较快。

2005年全市市区核准商品房（不含经济适用房）上市面积270万平方米，其中商品住宅233万平方米；2005年全市市区完成商品房（不含经济适用房）登记销售面积248万平方米，其中商品住宅登记销售面积225万平方米。

2005年，市区核准新上市商品房和商品房住宅面积均超过同期登记销售面积，商品房和商品住宅供求比分别为1.09：1和1.04：1。

表明商品房市场的供求关系已发生变化，由供小于求转向供略大于求3、住房价格基本稳定2005年，南昌市（含四县）商品房预销售均价为2707.25元/平方米，较上年上涨10.16%，月环比平均涨幅为0.85%，其中商品住房预销售均价为2567.01元/平方米，较上年上涨13.60%，月环比平均涨幅为1.49%。

全年市区商品房预销售均价为3085.16元/平方米，较上年上涨9.91%，月环比平均涨幅为1.46%；其中商品住房预销售均价为2958.80元/平方米，较上年上涨13.32%。

2005年第一季度市区商品住房预销售均价为2871元/平方米，第二季度为3144元/平方米，环比上涨9.5%，第三季度为3182元/平方米，环比上涨1.21%，第四季度为3197元/平方米，环比上涨0.47%。

房价走势稳中趋升，但涨幅逐渐回落。

2005年南昌市房价涨幅低于全市GDP增幅6.64个百分点，也低于城市居民人均可支配收入增幅7.64个百分点，房价涨幅仍在合理范围之内。

在中部六省会城市中，南昌市房价排列第五，涨幅排列第四。

附：中部六省会城市2005年房地产业主要数据2005年，为控制房地产投资规模过快增长，稳定住房价格和调整住房结构，国家出台了一系列宏观调控政策。

南昌房地产市场发展取得了“五项突破”，实现了“三个基本”，总体保持了持续、稳定、健康、快速发展的态势。

2006年，南昌市城市总体规划目标为根据“一江两岸、一核五片，沿着赣江、两头延伸，多点组团推进”的城市空间布局要求，坚持统一规划、合理布局、因地制宜、成片开发、配套建设的原则；适度调控市、县住宅楼盘的建设规模，实现土地利用的最大价值化。

在南昌市“一江两岸、一核五片、沿着赣江、两头延伸、多点组团推进”的城市规划总体思路下，南昌正经历着“由单核中心向多核中心”的转变二、南昌二手房市场分析[特征：城区二手房交易依旧火暴，单价直逼一手房]至2005年第三季度结束，南昌市区共完成二手房交易14138套，而同时期的市区一手房交易为12547套，市区二手房交易套数首次超过一手房。

这一突破在南昌还是第一次。

2005年三季度，南昌市（含四县）二手房交易均价为2801元／平方米。

而2005年三季度，南昌市（含四县）一手房预销售均价为2834元／平方米，两者仅相差33元。

一些交通便利、生活配套设施齐全的地段二手房价已超过了3500元／平方米，有的更是达到了3800元／平方米，与新推出的一手房均价相差无几。

三、区域市场分析[关键词：象湖新城]在南昌市“一江两岸、一核五片、沿着赣江、两头延伸、多点组团推进”的城市规划总体思路下，南昌正经历着“由单核中心向多核中心”的转变。

根据南昌市“一核五片”的总体规划，城南被市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”，具体目标是“本着可持续发展的原则，对整个区域内的多样功能进行整合，优化城市空间结构，提高城市综合实力，完善城市机能，把南昌市城南城区建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区。

”这一决策给城南带来了前所未有的机遇，“象湖新城”正处于这个城市副中心的居住功能核心区。

“象湖新城”与南昌市高速外环线相隔，是朝阳洲地区自然延伸的重要地区。

具体范围是：南隔堤（高速外环线）以南、雄溪河以西、赣江以东，规划总用地面积约为22平方公里。

其总体定位从南昌市城市总体功能出发，志在打造一个自然、生态、健康，以高尚居住、休闲娱乐、商业服务为主的新型城区。

地块内部水系相连，阡陌纵横，自然条件优越，生态环境良好。

用地地势较为平坦，大致呈西高东低走势，目前基本处于未开发状态。

规划区西望赣江，北靠象湖，与象湖风景区紧紧相连。

区域内水质清澈、缓缓流淌的雄溪河、抚河及其丰富的水系和绿色植物，利于营造自然、生态、健康的城区环境。

该区可借助南昌市的发展，带动全区的发展。

特别是生米大桥的修建，使该区域与昌北红谷滩新区的联系更加便捷。

另外，作为南昌市放射状快速路之一的桃花路在用地内穿过，与南昌市南部环城高速相接，是南昌市南部出入口，这为该区域的发展带来一定契机。

根据已知的规划目标，“象湖新城”将大力保护象湖新城区域内天赋及优越的自然生态环境。

建构大尺度自然空间与中微观环境相结合的城市生态架，在不超越适宜自然生态，自我修复的环境开发容量下，协调城市建设与生态环境的关系，实现新城区与自然生态的共融、共生、共长。

同时，充分挖掘发扬新城区的历史文化底蕴，大力提高城市自然与人文环境品位，建设配套齐全的城市基础设施，形成功能完善，环境优越，最适合人居住的综合新城。

“象湖新城”空间形态——“自然”、“城市”由于象湖新区地处城市边缘，该地区从整体上讲应该呈现一种城市形态与自然形态相融合的肌理。