广州市白云区黄金围住宅项目定位报告
临近地铁段长大深基坑施工安全技术控制措施研究
临近地铁段长大深基坑施工安全技术控制措施研究发布时间：2022-09-26T06:00:58.654Z 来源：《建筑实践》2022年第10期5月作者：禹桂强[导读] 随着建筑工程技术的不断发展与进步，地下工程纵深式发展趋势逐渐显现，禹桂强中铁二局第四工程有限公司，四川成都 610000摘要：随着建筑工程技术的不断发展与进步，地下工程纵深式发展趋势逐渐显现，基坑施工的深度和范围不断增加，同时基坑施工周边环境的影响因素日趋复杂，从而使基坑项目的施工安全风险进一步加大。
基于此，本文以广州设计之都项目临近地铁段深基坑施工工程实例为研究对象，探讨临近地铁段长大深基坑施工的安全技术控制措施，可作为今后临近地铁长大深基坑施工安全控制提供一定的参考依据。
关键词：长大深基坑施工；安全控制；临近地铁；1 引言在新时期习总书记关于安全生产重要论述和建设工程项目日趋复杂化和纵深化的背景下，保证深基坑施工的安全性与可靠性，已成为一个工程项目安全控制的关键。
基于此，本文以广州设计之都深基坑工程项目临近广州地铁2号线工程实例为背景，通过对不同施工区段采用不同的基坑围护结构形式的安全技术控制措施后，对代表基坑安全的监测数据进行分析，研究临近地铁深基坑施工安全技术控制措施。
2 项目概况及地质情况2.1 项目简介广州设计之都基础设施综合开发项目（一期）工程位于白云区鹤龙街黄边村东接云山诗意居住小区及黄边村村界，西临黄边二横路（云城西路延长线），南至白云三线，北至黄边北路，紧靠地铁2号线黄边至江夏站区间段。
基坑长约460m、宽约370m，周长约1769m （地保范围内基坑长度约508m），基坑开挖深度约10.5m，面积约17万㎡，属于长大深基坑。
2.2 周边环境情况本工程其他三面紧邻市政道路和住宅区，周边环境复杂，紧邻基坑东侧上部为市政主道路，市政道路人行道下有供水、国防光缆、燃气、电力以及通信管线，市政主道路正下方约10m左右为广州轨道交通2号线区间段，距基坑红线最近处约为14.1米，最远处约为20.3m，基坑开挖深度约为10.5m。
广州市金沙洲地块的房地产营销策划方案全解析
举办一系列与房地产相关的品牌活动，如楼盘发布会、设计师论坛 、购房节等，增强品牌影响力。
社会责任践行
积极参与社会公益事业和城市建设，展示企业的社会责任感和公民 意识，提升品牌美誉度。
线上线下营销
1 2 3
线上平台搭建
充分利用官方网站、社交媒体、房地产网站等线 上平台，进行项目信息展示、活动推广和在线咨 询，扩大项目知名度。
政策风险
土地政策
政府对土地供应、土地使用政策等的调整可能对 金沙洲地块的价值和前景产生影响。
住房政策
政府的住房政策调整，如限购、限贷等，可能对 购房者的购买力和购买意愿产生影响。
城市规划
城市规划的调整可能影响金沙洲地块的开发强度 和用途，从而对房地产项目产生影响。
应对措施与调整策略
市场调研
加强市场调研，了解消费者需求和竞 争对手情况，为制定更有针对性的营 销策略提供依据。
06
风险与应对措施
市场风险
市场ห้องสมุดไป่ตู้争
金沙洲地块房地产市场面临激烈的竞争，来自其他地块和项目的 竞争可能对销售产生不利影响。
市场波动
房地产市场存在周期性波动，市场下行时可能导致销售困难，价格 上涨时则可能增加购房成本。
消费者需求变化
消费者需求的不确定性是市场风险的重要因素之一。购房者的偏好 可能随时变化，对不同类型的房产有不同的需求。
竞争策略
通过独特的产品设计、优质的物业服务以及高效的营销策略，我们从竞争对手中脱颖而出，吸引潜在客户。
营销效果评估与调整
要点一
评估指标
我们将通过销售量、访问量、转化率、品牌知名度等指标 来评估营销效果。
要点二
调整策略
根据营销效果评估，我们将及时调整产品定位、营销策略 以及销售渠道，以确保实现销售目标和市场份额目标。同 时，我们将密切关注市场动态和客户需求变化，保持营销 策略的针对性和有效性。在必要时，我们将引入更多创新 营销手段，如线上直播、VR看房等，以适应市场变化和满 足客户需求。
广州市白云区建南村规划说明书
广州市白云区建南村规划说明书1 基本情况1.1现状概况1.1.1历史沿革建南村现隶属广州市白云区人和镇（原属蚌湖镇），是广州市北郊著名的侨乡和文化之乡，历史上多为番禺所辖，1958年1月划归广州市郊区。
1987年后广州市郊区分设白云﹑芳村﹑天河﹑黄埔4区，属白云区管辖。
1987年成立原蚌湖镇，建南村为其辖属7个行政村之一。
1.1.2地理位置建南村地处广州市白云区北片，原蚌湖镇域西南部。
北接黄榜岭，东与人和镇隔河相望，西界江高镇，南邻镇湖村。
江人公路穿境而过，东北至人和镇，西南达江高镇。
村中心居民点位于原蚌湖西湖村东南部，江人公路南段的东侧，距市中心约20公里。
1.1.3自然条件①气候本村地处北回归线南缘，属亚热带季风气候，夏季炎热，冬季短暂；日照较长，雨量充沛。
年平均气温21.7℃，年平均降雨量为1754﹒7毫米，年平均积温7635℃，日较差3～5℃，适宜于农作物的生长。
常年以东南风向为主，最大风速为28～32米/秒。
②地形地貌建南村地处珠江三角洲北部，地势自西北向东南略倾斜，海拔一般在7米左右（广州高程）。
流溪河沿村东缘自北向南穿过，沟渠较多。
本地土质为珠江三角洲积沙风岩土，地下水位较高。
1.1.4社会经济①人口至1999年底，全村总户数为911户，总人口2488人，其中常住农业人口1915人，村农转非人口573人。
②土地利用建南村现状土地利用为村镇建设用地和农田﹑菜地﹑渔塘，城市征用地也较多，主要为工业和仓储用地，其中以蚌湖实业公司占地最多，约为12公顷。
全村现状总面积305.28公顷，其中耕地面积86.94公顷（其中含基本农田保护区面积72.45公顷）,鱼塘面积为104.28公顷。
表1蚌湖镇建南村现状征地一览表③经济以蔬菜﹑水稻种植﹑水产养殖等为主的三高农业是村集体经济的主导产业。
八十年代以来，伴随着对外开放的深入进行，以“三来一补”（即来料加工、来样加工、来件装配、补偿贸易）为主要形式的外向型企业有了长足的发展。
金沙洲居住新城规划
广州：《金沙洲居住新城控制性详细规划》近期通过评审2004-4-164月14日从广州市规划部门获悉，《金沙洲居住新城控制性详细规划》近期通过评审。
这块“养在深闺人未识”的美丽处女地将在2007年底前，被打造成继同德围后广州市第二个大型低密度纯居住中心。
一心二带三片六区在《金沙洲居住新城控制性详细规划》中，金沙洲被定位为广佛都市圈中心的居住新城，规划面积9.08平方公里，规划居住人口11万，金沙洲规划格局为“一心、二带、三片六区”。
“一心”，即中心区，为现代商贸金融、行政办公和文化娱乐中心，位于金沙洲大桥桥头两侧，依水而立，集购物、娱乐、休闲、金融服务于一体。
“二带”，即沿江绿化带，拟沿江南北向规划100米宽绿化带；同时在贯穿该区域的环城和广佛高速公路两侧各设50—80米宽绿化带。
三片六区：利用北环高速公路、广佛公路及金沙洲大桥等有利条件，结合自然地形差异和道路骨架形态，规划将金沙洲地区划分六大居住区间。
一类居住用地主要集中在西北部，依山就势布置独立式或联排建筑；二类居住用地布置于东南部地势平坦地段，以多层建筑为主，适当分布高层。
将成广州住宅示范小区为了提高全区空间环境质量，创造宜人、高水准的人居环境，规划不仅为各区配置了独立完善的配套服务设施，还将在区内设置5个居住区公园。
该规划实施后，金沙洲居住新城将成为广州市的住宅示范小区。
金沙洲的绿地系统由滨江景观绿化带、高速公路防护绿化带、城市生态公园及走廊绿化带共同构成。
同时，环城高速公路和广佛高速公路两侧设50米绿化带，形成横贯中部的绿色走廊，有效屏蔽高速公路对居住区的干扰。
规划部门明确表示，为了保护金沙洲的环境，其西北部将建一个占地面积超过百万平方米的森林主题公园，与东部江岸线绿化带相呼应，形成山水交错的生态空间。
在土地开发方面，为了保证整个区域的生态相对完整，土地开发中心将拿出相对完整的大型地块进行招投标，使金沙洲形成区域性开发规模，保障“大型纯居住区”自然生态村的定位方向。
广州市白云区住房建设和交通局工作简报(2023年8月8日)(副本)
广州市白云区住房建设和交通局工作简报（2023年8月8日）（副本）一、8月8日下午，区委常委、区委统战部部长刘国华同志在区政府楼411会议室召开白云区广花路沿线环境整治工作专题会，区住房建设交通局三级调研员谢国恩参加了会议。
二、8月8日，区住房建设交通局党组成员、总经济师郑庆辉组织区人社局、区城管局、松州街、三元里街、景泰街、黄石街召开临小工程管理工作会议，研究临小工程镇街备案、临小工程工作指引等，局建管科派员参加。
三、8月8日下午，万洁四级调研员参加龙归街研究南村经济联社规下房地产工资推进会议。
四、8月8日下午，区住房建设和交通局四级调研员罗昕伟到太和镇头陂村现场开展岭南特色美丽乡村精品示范村项目选点研究及建设思路谋划等工作。
五、8月8日上午，区住房建设交通局城市环境建设科到西街小区、聚芳园进行安全文明生产检查，施工等相关单位参加。
六、8月8日下午，区住房建设交通局城市环境建设科到海关大院、南门小区进行安全文明生产检查，施工等相关单位参加。
七、8月8日下午，区住房建设交通局房屋管理科到云裳丽影、中海云麓进行地下车库防汛工作检查。
八、8月8日下午，区住房建设交通局房屋管理科到云裳丽影、中海云麓小区开展巩固卫生城市专项督导检查。
九、8月8日下午，公路管理科、区道管中心派员到市交通运输局参加农村公路技术等级提升讨论会议。
十、8月8日上午，公路管理科、区道管中心派员到茅山东北街，对一宗铁路涉路施工项目进行路政检查，要求项目限期修复破损路面。
十一、8月8日上午，区住房建设交通局市政管理科会区道管中心到大源街道大源村艺福街等区域，配合区财政评审中心开展“大源村街巷照明改造项目”结算评审工作。
十二、8月8日上午，区住房建设交通局市政管理科会市交通运输局执法三处、道管中心路政部到鹤龙东路夏茅涌流域配套公共管网工程、云港横路广东省第二人民医院业扩配套项目开展占道施工项目联合执法检查，要求相关单位做足地下管线保护措施，优化施工方案，加快修复占道范围，减少交通拥堵压力。
广州市新民村解困房项目公示
广州市新民村解困房项目公示摘要：一、引言二、新民村解困房项目概述三、项目进展及成果四、受助家庭情况介绍五、社会反响及意义六、结语正文：一、引言作为广州市重点民生工程之一，新民村解困房项目一直备受关注。
本文将对该项目进行详细介绍，以期让更多人了解这一项目的实施情况及其社会价值。
二、新民村解困房项目概述新民村位于广州市白云区，是一个人口密集、住房紧张的城中村。
为解决当地低收入家庭的住房困难问题，广州市政府决定在该村实施解困房项目。
该项目旨在为住房困难家庭提供经济适用、安全舒适的住房，以改善他们的居住条件。
三、项目进展及成果自项目启动以来，新民村解困房项目取得了显著成果。
项目共筹集资金XX 亿元，建设解困房XX 套，涉及面积XX 平方米。
目前，该项目已全部竣工并投入使用，受助家庭已陆续入住。
项目的实施不仅解决了当地低收入家庭的住房问题，还提升了整个新民村的居住环境和生活品质。
四、受助家庭情况介绍新民村解困房项目的受助家庭主要分为两类：一类是本地村民，另一类是外来务工人员。
这两类家庭均面临着住房困难的问题。
项目实施后，他们的居住条件得到了极大改善。
受助家庭纷纷表示，解困房项目的实施使他们实现了安居乐业的梦想，对未来充满信心。
五、社会反响及意义新民村解困房项目得到了社会各界的高度评价。
该项目作为广州市政府关注民生、改善民生的具体举措，充分体现了党和政府关心群众生活的决心。
项目的成功实施，不仅有力地推动了广州市住房保障工作的开展，还为其他地区提供了借鉴和示范。
六、结语总之，广州市新民村解困房项目是一项深得民心的民生工程。
项目的成功实施，为当地低收入家庭带来了实实在在的福祉。
广州市白云区人民政府关于空港大道（106国道—白云五线）工程建设的通告-云府〔2017〕2号
广州市白云区人民政府关于空港大道（106国道—白云五线）工程建设的通告正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------广州市白云区人民政府关于空港大道（106国道-白云五线）工程建设的通告云府〔2017〕2号空港大道（106国道-白云五线）工程，位于白云区太和镇、嘉禾街，由白云区住房和建设水务局负责实施。
该工程线位基本呈南北走向，南以空港大道一期为起点，上跨106国道、均禾大道、规划白云四线，交白云五线，终止于园夏村。
道路全长约3.3千米，主线桥梁长约1.8千米。
规划为城市主干路，红线宽度60米，双向8车道，设计车速60千米/小时。
工程建设主要内容包括道路、桥梁、排水、照明、交通、绿化、交通疏解、电力管沟及管线综合平衡等工程。
道路沿线途径太和镇南岭村、南村、园夏村，嘉禾街长红村、新科村等。
计划开工日期为2017年3月，完工时间为2019年12月。
现就该工程建设的有关事项通告如下：一、建设范围按规划行政主管部门核定的道路规划红线范围确定。
二、该工程包含既有道路的升级改造及新建道路、跨线桥工程，工程建设用地涉及征地拆迁安置和管线迁改工作，由白云区住房和建设水务局按照国家、省、市有关规定实施。
三、建设范围内的单位和个人应当顾全大局、积极支持和配合国家建设，不得阻挠建设工程的测量、钻探、施工等工作。
四、违反本通告，拒绝、阻碍国家工作人员依法执行职务的，由公安机关依照有关治安管理处罚的法律规定处理；使用暴力、威胁手段，涉嫌构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
五、本通告自发布之日起施行，有效期3年。
广州市白云区人民政府2017年3月24日——结束——。
格式-白云区大金钟路地块调研报告
白云区大金钟路地块调研报告广州分公司营销部2010-05-10报告摘要大金钟路地块位于白云区白云新城板块，为住宅用地，属于“三旧”改建项目，占地面积38228平方米。
项目所在的白云新城板块近年基本无土地出让，具有较大的房产消费潜力，项目周边生活氛围浓厚，配套完善，距离地铁2号线延长线白云新城站仅2公里（亚运会前开通），东侧与白云山风景区仅一路之隔，是不可多得的城区景观资源型项目。
白云区近年来房地产成交活跃，成交均价及成交量呈逐年上涨趋势，09年总成交面积超过130万平米，排名位列全市第三，略高于天河区，10年近三个月月均成交在500套左右，成交均价在12000——15000元/平米区间浮动，成交价格相对稳定。
项目周边存在大量服装、皮具、餐饮等专业市场，及大量的房改房住户，且项目距离越秀、天河区较近，这将为项目带来大量的稳定客群。
结合地块交通、景观等优势项目打造成生态宜居的城区豪宅。
项目是目前广州市场上不可多得城区景观资源项目，后期销售难度较小，建议可重点考虑该项目。
综上所述，及根据目前区域房价测算预计该项目毛坯售价为14000元/㎡。
第一部分：大金钟路地块现状分析一、地理位置地块位于白云区大金钟路和白云大道南交界处，属于白云区白云新城板块，东侧紧邻白云大道南（白云大道双向共6车道，车流量较大）。
白云新城地块位置二、用地指标地块属于三旧改建项目，以下技术指标为合作方自行规划，目前尚未报建，所有技术指标均可根据具体需求进行调整。
三、地块现状地块呈南北长方形形状，现状为废弃的航空油储站，目前仍有6个巨大的砖制储油罐尚未拆除，储油罐周边及内部为大量茂密绿植围绕，生长旺盛。
项目地块地块位置分析：地块东面紧邻白云大道，存在一定的噪音干扰，另在地块东南角有一小型加油站，可能会对少数单位的销售带来一定制约，但地块东南向越过白云大道既是白云山脉，景观优势十分明显，是项目后期销售的重要卖点之一。
地块北面为广州果树研究所，场内保存大量绿植，环境优越，目前该研究所尚未有搬迁及拆除的可能性。
白云湖数字科技城(黄金围片区)基础设施项目勘察设计任务书
白云湖数字科技城（黄金围片区）基础设施项目勘察设计任务书一、项目概况白云湖数字科技城位于广深港澳科技创新走廊北起点，是广佛一体化发展的重要门户之一，范围跨白云区石门街和白云湖衔，北至流溪河，西至珠江西航道，东至广花公路，南至黄石西路。
根据区域条件及片区发展需求，拟将白云湖数字科技城范围内的黄金围西区，八方物流园及周边地块（含八方物流，联新东街及广汽自主改造范围）实施片区综合开发。
项目范围东至横岭南路、南至鸦岗南大道、西至珠江西航道、北至流溪河和西部临江大道（不包含市收储范围）。
合计4661.6亩（311.01公顷）。
具体范围见附图1。
本次招标范围内项目将结合实际情况分期实施。
二、建设内容与规模工程建设内容主要分为三个部分：市政道路及其配套工程、景观绿化工程（含防护绿地、生态湿地和河涌绿地）以及水系整治工程。
具体如下：1、市政道路及其配套工程：共包含15条道路，西区5条，分别为：西部临江大道、科技大道、横二路、纵三路和纵十路；东区12条，分别为：西部临江大道、科技大道、横一路、横二路、横三路、横四路、纵一路、纵二路、白云湖大道、纵三路、纵四路、纵五路。
道路总长约14公里,包括但不限于道路工程、桥梁工程、隧道工程、给排水工程（含海绵城市）、交通工程、电气工程（含照明工程、电力电缆工程、通信工程）、道路绿化工程等。
2、景观绿化工程：包含沿西江引水渠南北侧及广清高速东西侧的防护绿地、西区沿流溪河黄金围生态湿地以及鸦岗涌、牛路涌两侧景观绿化。
总面积约43万平方米。
3、水系整治工程：包含整治鸦岗涌长580米、整治牛路涌长380米以及新建上滘排涝站。
（一）市政道路及其配套工程1.道路工程道路工程设计范围包括但不限于平面设计、平交口设计、公交车站设计、节点设计、路基设计、路面设计、无障碍设施设计、隐蔽式铺装井盖设计等。
根据路网规划图，本项目共包含15 条道路（西部临江大道与科技大道横跨西区与东区），本次招标范围道路总长约14km，具体详见表一及表二。
广州第三批卖地清单出炉！
合作开发这块地。
从区域发展角度看，长隆三期AB地块的出现，意义不容小觑。
长隆三期AB地块将重点打造为超级文商旅综合体项目，包含全新超级乐园、潮流体育公园、全新交通枢纽、城市欢乐大道，形成一条城市欢乐大道，形成一个全新的超级旅游度假区。
地块则是大家熟悉的老面孔梅花
年它就出现在供地蓝
月正式在土拍市场挂牌，但在月竞拍中因无有效竞买人而流拍。
本次出让清单中，
14.24万㎡。
地块西侧靠近广州大道北，沿着广州大道北驾车可
南侧靠近沙太南路，
地块与越秀地产摇中的燕塘宅地仅一路之隔，且比它更靠近地铁三号线梅花园站。
周边配套也很齐全，有信达金茂广场、梅花园广场、佳润广场、广东工贸职业技术学院、京溪小学等。
越秀拿下的燕塘地块三，楼面价去到50842元/㎡，地块被打造为越秀天河和樾府，在2022年底入市，主推建面约105-180m²三至四房，参考价格8.5万元/㎡。
其中，二手市场的成交价，最高达到了10万+/㎡。
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0 2017S2
成交均价(元/m2)
S u m m a r y
总结
板块供应量逐年递减：近三年间白云区新建商品住宅市场的供应量逐年递减，尤 其2016年总成交量是供应量的2.16倍，供求关系严重不平衡，可谓一房难求。 板块需求不断增长：10年间白云区增长了67万人，常住人口基数达244.19万人， 超全市的1/6，庞大人口基数打来了庞大的板块需求； 板块价格认知提升：市场对白云区认知提升，稀缺湖山资源分布，配套成熟，白
90-110 28%
三房占据成交主力，一步到位成为市场成交主流，尤其以90-130㎡户型最为集中！
本项目竞品供应结构
项目名称 面积 一房 配比 面积 两房 配比 面积 三房 配比 面积 四房 配比 面积 平层 配比 面积 复式 配比
保利华润紫云 —— —— —— —— 89-110㎡ 89.55% 98-102㎡ 10.45% 89-110㎡ 89.55% 98-102㎡ 10.45%
2017S2
成交均价(元/m2)
石井板块 2014-2017 年季度成交情况统计
0.12 0.10 0.10 0.08 0.06 0.04 0.02 0.00 0.00 0.00 2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2
41.75
12.77
15.03 8.96 9.09 9.37 1.98 6.92 3.15
5.00 1.10
0.00
40000 35000 30000 25000 20000 20947 20987 21246 22277 22734
供应面积(万m2)
成交面积(万m2) 34321 30237 30929 26211 27149 34304 32932
顺丰翠园（二手） 83㎡ 16.67% 83-89㎡ 40.38% 89-116㎡ 89.55% 168-222㎡ 2.56% 83-116㎡ 97.44% 4 2.56%
雅居乐万科热橙 —— —— 68-74㎡ 6.97% 82-100㎡ 83.57% 123-126㎡ 9.46% 68-126㎡ 100% —— ——
市 新建商品房成交情况统计
500
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 成交面积 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2 供应面积 18000 15989 16000 14144 15154 14729 14536 14807 15402 15318 15684 15901 214 198 227 185 401 428 387 368 318 418 467
2014S1
罗冲围板块 2014-2017 年季度成交情况统计
供应面积（万㎡） 3.00
2.80
2.50
2.00
1.50 1.00 0.50 0.00 0.00
供应面积（万㎡） 供应面积 (m2)
0.84 0.63 0.40 0.00 0.00 0.00 0.09 0.00 0.16 0.00 0.00 0.00 0.25 0.17 0.07 0.00 0.00 0.05 0.00 0.06 0.00 0.00 0.00 0.03 0.00 0.00
广州珠江实业开发股份有限公司
黄 金 围 项 目 产品定位报告
项目区位：黄金围货运站位于白云区石井镇朝阳村黄金围路1号，广清高速旁，距离朝阳立交驾车7分钟，驾 车40分钟可达珠江新城，驾车20分钟可达地铁3号线北延段嘉禾望岗站。周边以货运、物流产业为主，多村庄 （暂无拆迁规划），无新建住宅楼盘，配套薄弱。 项目现状：黄金围货运站用地面积164728㎡，现主要做货运用途，建筑包括后勤楼、物流货仓办公及宿舍。
本项目竞品成交房型统计
项目
保利华润紫云 顺丰翠园（二手） 雅居乐万科热橙
富力金港城（二 碧桂园空港国际 手） （公寓）
一房
——
16.99%
——
3.12%
——
两房
——
40.52%
8.21%
46.88%
——
三房
100%
41.18%
83.95%
50%
——
四房
——
1.31%
7.84%
——
——
平层
100%
98.69%
花都区, 12.45%
黄埔区, 18.99%
因土地供应的减少，中心区的市场份额占比呈下降趋势，外围区的成交上升。市场份额的减少意味着新 增供应量的减少，白云区一地难求。
2012-2016年白云区与中心六区商品住宅均价及涨幅对比
35000 30000 24295 25000 20000 15000 10000 5000 0 30% 25% 20% 15% 10% 5% 5% 0% 2% 2% 13% 13% 中心六区同比增幅 白云区同比增幅 16562 20325 21015 22874 21512 22901 24051 24639 中心六区成交均价 白云区成交均价 30735
100%
——
41.27%
复式
——
1.31%
——
——
58.73%
成交主力面积集中在82-110㎡的三房户型
市 场
参考售价
富力金港城
均价：11000元/㎡
雅居乐万科热橙 均价：16000元/㎡
碧桂园空港国际
均价：11000元/㎡
富力城
均价：26000-30000元/㎡
顺丰翠园
均价：15000元/㎡
富力桃园
356 319 207 206
376 306
364 323
287 176
390 305
344
296
171 117 96
单位：万㎡
17351 17462 17465 16537
14000
12000 10000 2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2 成交均价
12000 10000 9192 8000 6955 6000 4000 2000 0 0 2014S1 0 2014S3 0 2015S1
10956
10884 8767
2014S2
2014S4
2015S2
2015S3
0 2015S4
0 2016S1
0 2016S2
0 2016S3
2016S4
0 2017S1
富力金港城（二 手） 65-66㎡ 3.12% 81-86㎡ 46.88% 93-100㎡ 50% —— —— 65-100㎡ 100% —— ——
碧桂园空港国际 （公寓）
—— —— —— —— —— —— 42-114㎡ 41.27% 44-102㎡ 58.73%
供应主力面积集中在82-110㎡三房户型
均价：32000元/㎡
富力半岛
均价：32000元/㎡
保利华润紫云 均价：40000元/㎡
在售项目 二手项目
本项目竞品总体分析
黄金围项目位于石井板块，板块以及区域参考项目极少，故选取距离项目地理距离
较近的一二手在售项目作为参考，普遍售价在3万元左右；
考虑项目周边物流产业园聚集，在竞品参考中特选取受空港经济区辐射的“碧桂园 空港国际”、“富力金港城”以及“雅居乐万科热橙”作为竞品参考； 保利华润紫云项目入市半年内由34500元/㎡均价上涨到42000元/㎡，2017年1-8月份 仅成交28套，受“限签”“限价”等多重政策影响，目前价格回落到40000元/㎡以下。
单位：元/㎡
广 州 市 2016 年 年 度（按 区 划 维 度）住宅供 应 面 积 分 布
白云区, 1.17% 从化区, 5.58%
广 州 市 2016 年 年 度（按 区 划 维 度）住宅成 交 面 积 分 布
白云区, 4.12%
从化区, 5.24%
增城区, 24.81% 越秀 区, 0.32%
云新城几大豪宅拉高区域价值，。
市 场
户型面积
全市 2016 年年度（按面积段维度）成交面积分布情况统计
面积段分布
250-300 3% 200-250 2% 300-400 3% 400以上 2% 50以下 4%
50-70 6%
150-200 7% 70-90 20%
130-150 9%
110-130 16%
市 场
去化速度
区域标杆项目月销售速度统计 （数据统计分别为2016年1-12月和2017年1-8月）
50 40 30 20 10 10 10 4 20 5
供应面积（万㎡） 供应面积 (m2) 成交面积（万㎡） （万㎡） 成交面积 (m2)
0.02 0.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 0.00 0.06 0.08 0.00 0.04 0.000.03 0.00 2014S2 2014S3 2014S4 0.20 0.19 0.18 0.16 0.09 0.09 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 供应面积(万m2) 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2 成交均价(元/m2) 21811 20950 24544 26192 26403 25197 27437 26492 24669 26198 27161 29340 33623 34092 成交面积(万m2) 0.25 0.00 2016S3 0.07 2016S4 0.10 0.00 0.05 0.00 2017S1 2017S2 3.61