写字楼市场分析

中国写字楼市场研判

一城市布局和建筑属性

城市布局

城市整体规划决定一座城市的价值取向和城市布局。原本，在城市快速发展过程中，城市规划作为首当其冲的要素。但,若不特别注重从规划理念入手，只是就项目规划做城市规划，就会导致新项目规划脱离整个城市成长脉落，如果在进行新一轮的城市建设就是对旧一轮城市建设的破坏性改造，就会明显加大城市建设成本投入，导致城市总体功能难于得到很好的体现和提升。

城市规划的基本理念进一步可理解为：首先根据城市在国家或地区政治经济社会发展的区域定位，进行总体功能设计，围绕总体功能再进行区位功能的布局设计，强化政治、文化、行政、教育、商业、金融、产业、居住等功能布局，重点强化政治、文化、行政、教育等功能布局，形成功能完善、特色鲜明的区域功能布局。对于政治、文化、教育、行政等功能区要预留足够的发展空间，在不同的历史发展阶段，一般不应改变其功能布局，应相对稳定，但可适时调整不同时期的城市空间功能布局。强化城市布局规划的主脉络设计。因应调整、时有侧重地修改完善城市的空间功能布局，形成一系列时代特色鲜明、功能完善的城市空间环境.

城市布局决定建筑形态

在城市建设过程中，在具体实施城市布局规划的过程中，由于现代城市经济社会发展十分迅速，对城市公共功能的需求的多样化，导致城市公共功能建立、完善的成本日益上升，增加供给的空间约束力极大。

为解决这一日益突出的矛盾，具体的布局实施规划应遵循以下基本原则：即需求最小化、供给最大化。一方面，在某一特定的功能区内，应通过区内功能的配套完善，尽量最小化地使用城市公共功能，能在区域内实现的公共功能应尽量在区域内解决，如住宅功能区应尽量完善教育、医疗、商业、社区服务等功能；行政功能区则应配套完善、相对集中各类行政及服务功能；金融功能区、商业功能区、工业功能区也应相对完善各自的配套功能。这样各自功能区则应尽量少占用跨功能区的城市公共功能（如交通、通讯、供水、供电等），避免为一个孩子上学、买一件小东西、办一个手续去跑遍整个城市，这样的话，城市公共功能再怎么提升，也是不够的，永远赶不上需求的增加。另一方面，应尽量最大化地提供城市公共功能，为了解决供需的矛盾，为提升整个城市的总体功能，一定要同时将城市公共功能的供给最大化作为一个基本原则。

由于城市功能的空间分布最小化和使用功能的最大化,这就要求我们首先适应城市的发展从而升城市的品质.由于城市功能区的划分十分明显,因此,在一座城市顺理成章就相应出现不同的使用空间.这些空间满足人类的精神需求和物质需求,即:城市商业空间,居住空间,休闲空间,办公空间,教育空间等.

建筑是人类连接城市有效的解决途径,城市发展的目标性和区域规划的合理性以及建筑前瞻性,决定什么地区需要何种建筑,于是便出现,住宅,写字楼,商场等建筑产品.

第二篇中国四大品牌城市写字楼物业形态

北京写字楼开发

中关村、ＣＢＤ（商务中心区）、金融街以及其他的写字楼商圈构成了北京市写字楼的３＋Ｘ格局。

外资机构由SARS期间的观望逐渐对北京的经济和环境安全重新树立了信心在SARS期间以外资机构为主要客户的北京东部写字楼市场受到的影响最大，外资机构纷纷招回驻京人员，缩减办公面积或推迟续租时间，导致这些地方的写字楼入住率跌到历史最低水平。但SARS过后国内经济强劲的发展势头及北京市政府在处理疫情上的果敢有效措施，又使他们重新树立了信心，写字楼又重新焕发活力。

国内金融机构总部的驻地仍首选金融街，今年金融街推出的两栋写字楼富凯大厦及国际金融中心基本已经被中国再保险集团、华夏银行、中国证监会等大型金融机构买断。金融街区域写字楼仍呈供不应求的局面。

与金融街集中驻扎国内金融总部机构，突出管理功能不同，相对应的朝阳区CBD及周边地区，则集中了80%的来京外资银行。目前，已入驻的外资银行、保险、证券公司及办事机构达150余家，并集中了200家中外律师、会计师、投资咨询等中介服务机构，初步形成以金融产业为龙头，金融保险证券、咨询中介、IT通讯等产业为主导的产业格局。

为更进一步促进CBD金融业的发展，把金融街做成国内的金融中心和政策发源地，把CBD打造成和WTO接轨的国际金融中心。CBD发展金融业的努力不但受到了金融街的竞争，而且牵扯到上海、深圳两个也意欲发展成为国际金融中心的城市，形成中国三大城市之间良性竞争.

网络广告、电子商务、短信成为了这些网站的主要盈利业务。这些消息都预示着国内IT行业有望回复景气，重新成为北京写字楼需求市场的又一支重要力量。

上海写字楼开发

与北京写字楼形成鲜明对照的是，上海办公楼租赁大战整趋向白热化。今年，上海全市只有两幢甲级办公楼落成，即世纪商贸广场和企业天地。它们的交付，将今年甲级办公楼新增供应量锁定在16万平方米左右。按目前租赁态势估算，这个供应量只能勉强满足今年的需求量。目前，甲级办公楼租金行情每月看涨，一些新建办公楼甚至一个季度内租金翻倍。拒分析上海写字楼租金在2004年1月呈现小幅上扬的趋势，而部分租户也因承受不了高额租金从甲级写字楼迁至乙级写字楼。

从各个地段来看，小陆家嘴地区涨幅最大，单位租金从0.65美元上涨至0.7美元；南京西路、人民广场区域租金微幅上涨，基本到达一年来的最高值；淮海中路、徐家汇、虹桥开发区租金由于一直处于较高位置，因此这个月相对保持平稳，仍然处于一年中的相对高位。随着众多跨国公司涌入上海，近期甲级写字楼供应又很有限，这种供不应求的局面促使写字楼的租金从去年下半年的低位开始上行。

从上海写字楼的供应来看，未来五年内，小陆家嘴、淮海东路、徐家汇、人民广场、北外滩、五角场、中山公园、松江新城、上海南站等地均将有大量商务办公楼宇开工建设。银行利率的下调，取消外资购买商用房产的限制等因素，直接刺激了写字楼物业改变以往只租不售的经营模式。第三产业和外商直接投资的发展将是未来几年上海写字楼市场发展的主要动力。

上海甲，乙级写字楼拼抢市场,其写字楼市场也呈现出一些微妙的趋势。其中最突出的表现便是众多租户对优质甲级写字楼的旺盛需求。这是由于政府放缓了对金融公司，特别是基金管理公司的申请成立或开业审批，而该类公司正是上半年浦东写字楼市的主要租户；而与此同时，许多咨询、IT及制造业等企业也选址浦西，相比之下，浦西地区的写字楼市场表现更为活跃。面对市场对优质甲级写字楼的旺盛需求，众多乙级办公楼纷纷降低租金，以力图挽留现有租户并吸引潜在的客户。

对于上海来讲,金融政策的出台和国家政策的倾向,促使上海的城市魅力愈来愈大,吸引国内外资金,技术,人才的机会大大提升,所以写字楼的发展是依托强有力的政策支持和合理的城市布局两大要素蓬勃发展.

广州写字楼开发

广州市写字楼主要分布在越秀、东山、天河这几个区，在上半年,广州甲级写字楼租售趋好的基础上，下半年仍将受到市场关注，租售状况稳步趋升。目前许多知名国际大公司已派先遣人员到广州寻找办公场地，首选目标就是地段好、环境佳、配套先进、面积较大的高档写字楼。这些人员开始在广州的中信广场、市长大厦、金利来大厦、电子大厦等高级写字楼寻觅，并进行进驻前的各种筹备