2019年最新-商业地产基础培训-精选文档
商业地产基础培训资料(doc 66页)_New
商业地产基础培训资料(doc 66页)商业地产基础培训商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。
作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于住宅(指普通住宅、公寓、排屋和别墅，以下同)的其他特征：1．可供选址少。
住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商铺开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。
2．规划难度高。
一方面，商铺面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。
如果针对特定目标客户规划设计的商铺招商不成功，项目在短时间内将很难找到到三分之一、已经确定竣工日期就可以预售，因此商铺开发要求发展商具有很强的资金实力。
业界有人戏言，商业地产是资本的游戏。
此外，商铺对政府区域规划比住宅更敏感，城市功能布局的调整对商铺的收益将产生革命性的影响。
4．价格变化快。
一般来说，建筑物底商的价格是住宅价格的2—3倍，有的繁华街道甚至可以达到5—8倍；少数拍卖的商铺(铺面和铺位)高达18万元／㎡。
由于商铺的价格高，而影响其价格的因素甚多(如地段商情因子、客流量、可视性、交通条件、停车条件、硬件设施、规划的科学性、商品经营类型、项目的运营特点区域未来发展趋势等)，因此商铺价格变化往往难以预料，其售价(租金)变化的幅度之大有时令人惊讶。
而住宅是人类生存和发展资料，人们的购买行为主要受收入(财富)的约束，因此住宅价格变化相对商铺来说小得多。
5．市场跨行业。
商铺市场既受房地产市场供求关系的影响，同时又受商业零售市场支配。
商铺市场是房地产市场的一个分支，商铺的投资必须考虑整个房地产市场的供求状况、竞争态势；而商铺作为商品流通和服务活动的载体，与商业零售、餐饮、娱乐、消费有着必然的关联性。
在现实较好的宏观经济背景下，商铺与商业发展呈同向不同步的关系。
2019年最新-三章节学习要求-精选文档
§3.3三、到发线通过能力利用率的计算
K1r空 T 1 4 M 4t固 0 t固
式中 K——到发线通过能力利用率；
M——用于办理列车到发技术作业的线路数；
γ空——到发线空费系数，根据《站细》规定，其值可取0.15～0.20。
§3.3 一、占用到发线时间标准的确定
2.部分改编中转货物列车占用到发线时间 t’中＝ｔ接＋ｔ’中技＋t待发＋t发
式中 ｔ’中技——部分改编中转货物列车（包括变更列车运行方向、变更列车重量、
换挂车组）技术作业占用到发线的时间（根据该种列车技术作业过程的规定取值）， min。
§3.3 一、占用到发线时间标准的确定
§3.4二、到达场到发线通过能力的影响 因素及其基本计算公式
根据上述影响到发线通过能力的因素可见，到达场 到发线通过能力是有条件的。 它是指驼峰能力、列检能力、列车到达间隔与作业 时间分布规律等一定的条件下，按照不间断接车可 靠性的要求，到发线一昼夜可能接入的最多列车数。
§3.4二、到达场到发线通过能力的影响 因素及其基本计算公式
§3.3六、区段站最终通过能力的确定
3.方向别最终通过能力的确定 咽喉和到发线通过能力按方向别汇总后，车站最终通过 能力应按办理该方向列车的各项设备中受控制的（即利用 率最大）某项设备的能力来确定。 当车站有几个到发场分别接发列车，而经由的咽喉有几 条不同进路时，则最终通过能力的确定应考虑以下两种情 况。
确定在与到发线通过能力相对应的行车量情况下列车的占线时间（主要是待检、 待解）和线路空费系数的合理值，是到达场到发线通过能力计算的关键。分析 证明，待检、待解时间和空费系数的影响因素是错综复杂的，很难用理论公式 表达，必须采用计算机模拟法取得有关数据并进行回归，求得其经验公式。
2019房地产政策汇总-28页精选文档
2010最新房地产政策汇总一月 1月1日实施个人住房转让营业税新政财政部、国税总局联合下发的通知。
通知规定，个人购买缺乏两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的非普通住房或者缺乏两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
新政执行时间自2009年1月1日至12月31日。
1月1日新修订的《建设项目用的预审管理办法》开始施行国土资源部最新修订的《建设项目用的预审管理办法》自2009年1月1日起开始施行。
根据新修订的《建设项目用的预审管理办法》，项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审核建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。
1月2日国务院总理温家宝签署第546号国务院令国务院总理温家宝签署第546号国务院令，宣布1951年8月8日由原政务院公布的《乡村房的产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。
自2009年1月1日起，外商投资企业、本国企业和组织以及外籍个人，按照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
1月8日加强建设用的容积率管理和监督检查最新房地产政策监察部、住房和城乡建设部联合收回《关于加强建设用的容积率管理和监督检查的通知》，要求加强建设用的容积率管理和监督检查。
二月2月18日国土资源部网站公布《土的利用总体规划编制审查办法》国土资源部网站公布《土的利用总体规划编制审查办法》。
据悉，该办法为进一步规范规划编制工作和规划审查报批程序，提高土的利用总体规划的科学性和可操作性，于日前出台《土的利用总体规划编制审查办法》，并自发布之日起施行，同时废止1997年10月28日原国家土的管理局发布的《土的利用总体规划编制审批规定》。
三月3月5日温总理阐述房的产市场2009年工作任务国务院总理温家宝在做关于政府工作的报告中对房的产市场2009年工作任务进行了阐述，提出：促进房的产市场稳定健康发展。
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43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
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36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
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二四五六七八九商业地产概念商铺投资的特点商业地产分类培训提纲商铺投资者的投资心理分析土业地产的运作流程商业地产的销售模式商业地产招商商业地产项目招商及销售人员素质和能力培养商业地产项目的营销代理商业地产基础知识一.商业地产的概念商业房地产指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
我们现在常见的商业广场、社区商业中心、写字楼、酒店、临街商铺、专业市场、商业步行街等，都属于商业房地产。
比较商铺与住宅的区别作为纯商铺买卖，与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。
在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导。
商铺则反之，由于目前楼市调控政策从严，对住宅限购政策导致大量游资正寻求出路，故投资客会比以往有所增加。
商铺投资就是指进行商铺购买、租赁的行为。
投资者在购买时心态本质就是以生意经营及成本节约等角度去购买，也以利润为目标的心理，本身就是一种投资性质，更不用说纯投资者的心态，故购买商铺可视为一种完全投资行为。
住宅对于置业者来说是生活的必需品，无论是一次置业还是二次三次置业，都是为了居住，为了居家生活，也有部分人买多套房投资，但相对来说毕竟是极少数。
商铺是一种投资产品，是一个让财富增值的手段，商铺对于置业者来说不是生活的必需品，是可有可无的。
但是商铺强调投资性，无论商铺经营者还是纯投资人士均以争取最大利润为目标，故销售人员引导客户购买时则应以突出高回报、低风险、利润率高为销售思路，吸引客户购买，激发其购买的欲望，以介绍一种生意或一个投资计划的方式去引导客房购买。
购买商铺与住宅的人群对比因为住宅是生活的必需品，所以购买住宅的人群比较广泛，从经济实力上多数人一般，只有购买中高档住宅的人才有实力投资商铺。
商业地产基础知识培训(完整版)
商业地产基础知识培训目录第一章房地产基础知识培训 (4)一、房地产的概念 (4)二、商业地产的类型. (6)三、房地产专业名词. (8)四、建筑识图. (18)第二章商业地产市场调研 (26)第三章目标商业基础知识培训. (27)一、发展商背景介绍. (27)二、项目地理位置及分析 (30)三、项目总体规划 (31)四、商业部分基本资料 (32)五、项目商业部分的定位 (34)六、商业部分功能分布 (36)第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 (44)一、寻找客户. (44)二、现场接待客户 (46)三、谈判 (48)四、客户追踪. (50)五、签约 (52)六、售后服务. (53)第五章相关商业合同文本讲解. (54)第六章销售人员的礼仪和形象. (55)第七章电话礼仪及技巧. (56)第八章商业地产销售技巧 (57)一、分析客户类型及对策 (57)二、逼定的技巧. (62)三、说服客户的技巧. (64)四、如何塑造成功的销售员. (70)五、如何处理客户异议 (75)六、房地产销售常见问题及解决方法. (80)第九章个人素质和能力培养 (86)第十章员工架构、守则及职责. (87)说明第一章商业地产基础知识培训第二章商业地产市场调研第三章目标商业基础知识培训第四章项目的商业销售流程与策略第五章相关商业合同文本讲解第六章销售人员的礼仪和形象第七章电话礼仪及技巧第八章商业地产销售技巧第九章个人素质和能力培养第十章员工架构、守则及职责第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
2、房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
商业地产基础知识培训(完整版)
商业地产基础知识培训目录第一章房地产基础知识培训 . (4)一、房地产的概念 . (4)二、商业地产的类型 . (6)三、房地产专业名词 . (8)四、建筑识图. (18)第二章商业地产市场调研 . (26)第三章目标商业基础知识培训 . (27)一、发展商背景介绍 . (27)二、项目地理位置及分析 . (30)三、项目总体规划 . (31)四、商业部分基本资料 . (32)五、项目商业部分的定位 . (34)六、商业部分功能分布 . (36)第四章商业项目销售的业务流程与销售策略. (44)一、寻找客户. (44)二、现场接待客户 . (46)三、谈判 . (48)四、客户追踪. (50)五、签约 . (52)六、售后服务. (53)第五章相关商业合同文本讲解 . (54)第六章销售人员的礼仪和形象 . (55)第七章电话礼仪及技巧 . (56)第八章商业地产销售技巧 . (57)一、分析客户类型及对策 . (57)二、逼定的技巧 . (62)三、说服客户的技巧 . (64)四、如何塑造成功的销售员 . (70)五、如何处理客户异议 . (75)六、房地产销售常见问题及解决方法. (80)第九章个人素质和能力培养 . (86)第十章员工架构、守则及职责 . (87)说明第一章商业地产基础知识培训第二章商业地产市场调研第三章目标商业基础知识培训第四章项目的商业销售流程与策略第五章相关商业合同文本讲解第六章销售人员的礼仪和形象第七章电话礼仪及技巧第八章商业地产销售技巧第九章个人素质和能力培养第十章员工架构、守则及职责第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
商业地产基础知识培训材料资料文档共85页文档
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51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿