2011年7月济南房地产市场月报-世联怡高

2011年7月济南房地产市场月报——世联信立怡高第一章土地市场【监测范围】：济南市区和长清。

【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。

【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。

【内容综述】2011年7月，济南市供应土地5宗，供应总面积为59.58万平米，较前两个月增加明显。

其中居住用地4宗，商服用地1宗。

本月土地成交5宗，共18.25万平米，均为前期超过最高限价而“流拍”的国有建设用地，且均被要求配建一定比例的公租房。

同时，从本次土地竞拍过程来看，开发商的拿地热情较之前有所下降，其中有两宗以底价成交。

◎供应土地基本情况★7月土地供应5宗，供地面积59.58万平米7月，济南市供应土地5宗，供地面积59.58万平米，同比分别增加150.00%和1683.83%，环比面积增加233.56%，宗数减少28.57%，其中居住用地4宗，57.08万平米；商服用地1宗，2.50万平米。

本月供应的土地，全部来自天桥区大桥镇104国道以北。

★ 7月供应土地明细◎成交土地基本情况★7月土地成交5宗，18.25万平米7月土地成交5宗，均为居住用地，成交面积为18.25万平米，同比增长217.94%，环比下降23.06%。

本月无商服用地成交。

此次成交的土地均为前期超过最高限价而“流拍”的5宗国有建设用地。

其中有2宗以底价成交，另外3宗土地虽也经多轮竞价，但激烈程度明显低于上次竞拍。

值得关注的是，本次成交的5宗土地被明确要求配建一定比例的公租房。

需配建公租房的规定或将对土地市场起到一定的“降温”作用。

★ 2011年7月成交土地明细第二章各物业市场分析【监测时间】：2011年7月1日-7月31日。

【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。

【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。

【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。

4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。

第一节普通住宅【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。

“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。

市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。

【内容综述】7月，市场供应量充足，仍保持较高的新增供应，成交量依然维持高位。

从成交结构来看，低价刚需盘仍是市场成交的主力，高端市场表现较为平淡。

开发商通过各种让利措施（如特价房、起价等），以促销暗战的手段吸引客户关注，实现“以优惠换取走量”的目的；新开项目多以平价或低价入市。

由此，市场价格增速趋缓，整体基本保持稳定。

◎供应量及区域分布★市场供应量月度变化7月住宅总供应量为7909套，88.4万平米，同比上升50.9%和56.2%，环比上升1.1%和0.1%，市场整体供应依然充足。

7月，新增供应2537套，29.3万平米，同比上升16.0%和30.8%，环比下降34.0%和27.7%。

下半年对于开发商来说是关键性的时期，加大供应、快速回笼资金是开发商下半年的首要目标。

7月新增供应虽较上月有所下降，但市场整体仍然保持较高的新增供应量。

三个新项目入市，多个刚需大盘加推房源，一线品牌开发商在市场中唱主角。

★各区域供应情况7月，住宅各区域供应发生较大变化，北部因新项目的入市带动，区域供应明显增加，东部、西部仍是市场的供应主力区域。

区域供应中，西部供应最多，供应量为2255套，占总供应量的29%；东部位列第二，供应量为2082套，占总供应量的26%；北部位列第三，供应量为1504套，占总供应量的19%；中部供应量为1325套，占总供应量的17%；南部供应量为743套，占总供应量的9%。

7月，新增供应呈现全面开花的局面，北部因两个新项目的入市带动，更是一跃成为新增供应量最大的区域，共新增899套，占新增供应总量的35%；西部位居第二位，仍旧保持充足的新增供应，共新增831套，占新增供应总量的33%；东部位居第三，共新增477套，占新增供应总量的19%；南部新增330套，占新增供应总量的13%；中部无新增。

◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化7月，住宅成交量为2686套，30.4万平米，同比上升38.7%和53.5%，环比上升2.1%和4.5%。

7月，市场成交依然保持高位，开发商采取“特价房”“起价”等多种促销让利的暗战方式，以低价、优惠拉动销量，新开项目，多以平价或低价入市。

从成交结构来看，低价刚需盘仍是市场成交的保障，高端市场表现不温不火。

★各区域成交情况7月，北部因两新项目的入市带动，区域成交明显增多，成交比例与东部、西部基本相当。

本月西部是市场成交的主力，共成交805套、8.3万平米，套数、面积分别占总成交的29%和27%；北部位居第二，共成交688套、7.3万平米，套数、面积分别占总成交的26%和24%；东部位居第三，共成交639套、8.5万平米，套数、面积分别占总成交的24%和28%；其余两区域成交量均少于350套。

◎价格及变化趋势★均价注：自2010年6月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和，除以区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。

诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。

7月，市场整体均价为9906元/平米，同比上涨14.3%，环比上涨0.07%。

市场整体均价上涨速度减缓，价格保持平稳。

7月，济南住宅市场仅个别项目价格微涨，多数项目价格保持不变，新入市项目多采取低价或平价入市，市场整体价格保持稳定。

这是由于，第一，高价位项目的售罄退出，低价位项目入市，使得整体市场价格保持平稳。

第二，7月市场上打折促销的项目虽有所增多，但多数都是以促销暗战的手段吸引客户关注，实现“以优惠换取走量”的目的。

目前市场上表现活跃的仍为一线品牌开发商，他们已然成为济南市场的风向标和引领者。

★成交均价注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

7月，市场整体成交价格为9273元/平米，同比下降1.0%，环比上涨2.0%。

随着高价位项目的入市热销，带动市场整体成交均价小幅上涨。

第二节写字楼【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。

【内容综述】7月，写字楼市场有明显回暖迹象，供应成交均有大幅增加；由于新项目入市带动，供应量较之前几个月上升明显，总供应量达8.93万平米，其中新增供应量为4.36万平米，约占总供应的一半；成交量为4.35万平米，达年内成交最高值；市场均价为13538元/平米，整体价格走势仍保持平稳。

◎供应量及区域分布★市场供应量月度变化7月，写字楼市场供应量为8.93万平米，同比下降13.6%，环比上升55.3%。

本月新增供应为4.36万平米，同比上升107.6%，环比增加4.03万平米。

银座中心两栋写字楼的入市，一改写字楼市场数月的沉寂，新供应量出现大幅增加，有效填补市场供给不足的空白。

★各板块供应量情况7月，经十路板块由于银座中心的开盘带动，跃居写字楼市场供应首位，供应量为4.39万平米，占总供应的49.2%；其次为高新区板块，供应量为3.27万平米，占总供应的36.6%；再次是纬二路板块，供应量为0.64万平米，占总供应的7.2%；泺源大街板块和其他零星分布的写字楼，供应量较少，均不超过总供应的5%；其余板块，目前无市场供应。

◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化7月，写字楼市场共成交4.35万平米，达年内最高值，同比上升195.9%，环比上升275.0%。

从成交情况来看，多数在售项目成交量高于上月。

本月银座中心的入市，有效填补西部高品质写字楼不足的空缺，加上项目本身优越的位置、开发商品牌效应及项目配套商业的带动，使得银座中心入市热销，拉升了市场整体成交量。

★各板块成交量情况7月，经十路板块由于新项目的入市热销，成交量位居第一，共成交3.62万平米，占总成交的83.2%，其中该板块中约97%的成交量来自新开盘的银座中心；其次为纬二路板块，共成交0.33万平米，占总成交的7.6%；再次为高新区板块，共成交0.31万平米，占总成交的7.0%；泺源大街板块和其他零星分布的写字楼，成交量分别为0.07万平米和0.02万平米，均不足总成交的2%；其余板块，无供应无成交。

◎价格及变化趋势★报盘均价注：报盘均价的计算为写字楼市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。

7月，写字楼市场整体均价为13538元/平米，同比上升13.4%，环比下降1.3%。

从各板块情况来看，经十路板块受新项目影响，区域均价有小幅下降。

高新区板块因中铁汇展国际价格上涨带动，板块均价较上月有所增加，其余板块价格均无变动，从整体市场来看，价格走势趋于平稳。

★成交均价注：“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

7月，写字楼市场整体成交均价为12071元/平米，同比下降2.1%，环比下降7.5%，从市场整体来看，本月成交均价较之前有小幅下降，主要原因是，低于市场均价的银座中心入市热销，占据本月市场成交主导，从而拉低市场整体成交均价。

第三节商业【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000平方米以上的写字楼及综合体底商，如：晶都国际、鲁商广场等。

【内容综述】7月济南商业市场可谓冰火两重天。

底商市场新增供应量连续4个月递增，本月更是有两个新项目入市，推动底商供应量继续保持上涨势头。

区域条件好、升值潜力大的底商项目受到追捧，接近售罄，使得成交量大幅上涨，接近本年度的最高值。

而纯商业市场则较为沉寂，7个月来仅两个月有新增供应，供应量一直处于递减状态。