万科股份2008—2010年度营运能力分析
万科股份有限公司营运能力分析
万科股份有限公司营运能力分析1 引言加入世界贸易组织后,我国将实行全方位的对外开放,经济将逐步融入世界经济的大循环和大竞争,为此,企业领导者必须全面、客观、辩证地分析加入世贸组织对我国企业治理产生的阻碍,主动应对经济全球化的挑战,充分利用各项经济资源,搞好企业营运能力评估,提升企业营运能力,企业营运能力体现着企业的综合实力，企业营运能力强，就会在猛烈的市场竞争中取胜【1】。
从而推动我国企业治理的变革与创新。
此外，企业营运能力与偿债能力和盈利能力之间有着紧密的联系，充分发挥企业资源效率的能力,只有通过占用尽量少的资金，带来尽量多的收入，才能给企业实现尽可能多的利润；而企业资产的周转本身也是持续变化的过程，资产周转速度越快,表明企业资产的流淌性越强，相应企业偿债能力也就越强。
因此营运能力分析,对企业所有者考察其投入企业资金的运用效率，对债权人评判企业的偿债能力,对加大企业经营治理等各方面都具有专门重要的意义和作用。
2 企业营运能力的内涵及目的和意义2.1企业营运能力的内涵企业营运能力要紧指企业营运资产的效率与效益。
企业营运资产的效率要紧指资产的周转率或周转速度。
企业营运资产的效益通常是指营运资产的利用成效，即企业的产出额与资产占用额之间的比率。
2.2 企业营运能力分析的目的和意义研究企业营运能力分析确实是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行运算与分析，评判企业的营运能力，为企业提升经济效益指明方向。
营运能力分析可评判企业资产营运的效率；能够发觉企业在资产营运中存在的咨询题；营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础与补充【2】。
2.2.1 企业营运能力分析的目的2.2.1.1 评判企业资产的流淌性企业的两大差不多特点是收益性和流淌性。
企业经营的差不多动机确实是猎取预期的收益。
从一定意义上讲，流淌性是比收益性更重要的概念。
当企业的资产处在静止状态时，全然就谈不上什么收益，当企业运用这些资产进行经营时，才可能有收益的产生。
万科A-营运能力分析
万科A-营运能力分析企业营运能力指企业营运资产的效率与效益。
企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度.企业营运资产的效益通常是指企业的产出额与资产占用额之间的比率。
营运能力分析是通过对反应企业资产营运效率与效益的指标计算与分析，评价企业的营运能力,为企业提高经济效益指明方向.可以评价企业资产营运效率、发现企业在资产营运中的存在问题、是企业盈利能力分析和偿债能力分析的基础和补充。
一、总资产周转率2008年的总资产周转率=销售收入/平均资产总额=40991779214。
96/109665523814.69=0。
37372009年的总资产周转率=销售收入/平均资产总额=48881013143.49/128422567275。
24=0.38062010年的总资产周转率=销售收入/平均资产总额=50713851442.63/176623053285。
61=0.2871该指标越高说明企业资产营运效率越高,万科2009年总资产周转率比2008年略有上升,说明总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。
2010年的总资产周转率下降，说明企业的生产效率下降,影响企业的盈利能力。
二、流动资产营运能力分析1、存货周转率2008年的存货周转率= 存货成本/ 存货平均余额= 25005274464.91 / 76235670732 =0。
32822009年的存货周转率= 存货成本/ 存货平均余额=34514717705。
00 / 87991995415.235 =0.39222010年存货周转率= 存货成本/ 存货平均余额= 30073495231。
18 /111709376175。
72 =0。
2692存货周转率越高，存货变现速度越快，销售能力越强。
万科2009年存货周转率比2008年有所提高，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。
2010年降低，说明2010年的销售状况不好,存货积压，资金占用水平高.2、应收账款周转率2008年应收账款周转率=营业收入/平均应收账款=4099177924。
2008-2010年万科获利能力分析
2010年 0.66
0.66
从2008年-2010年，万科的每股收益在逐年提高， 说明万科盈利能力强在增强
万科每股净资产列示表 单位：元/股
项目
2008年
2.70 每股净资产
2009年 2.71
2010年 3.14
从2008年-2010年，万科的每股净资产在逐年提高， 说明万科盈利能力在增强
15.27%
17.68%
万科净资产收益率分析
表一列示了万科从2008-2010年三年的净资产收益率情 况，万科的净资产收益率从2008-2010年逐年提高，所有者 权益投资盈利能力逐年增强。
四、万科每股收益列示表 单位：元/股
项目
2008年
0.37 基本每股收益
0.37 稀释每股收益
2009年 0.48 0.48
三、万科净资产收益率计算表 单位：元
项目
20Байду номын сангаас8年
2009年
2010年
净利润
4,639,869,152.73 6,430,007,538.69 8,839,610,505.04
平均所有者权 36369036255.12 益
42,113,530,967.64 49,997,356,048.24
12.76% 净资产收益率
总资产周转率的影响= （2010年的资产周转率-2009年的 资产周转率）*2010年的销售利润率=（0.29-0.38）* 24.54%=-2.30%
二、万科总资产净利率计算表 单位：元
项 目 2008年
2009年
2010年
净利润 4,639,869,152.73 6,430,007,538.69
8,839,610,505.04
万科A营运能力分析
万科A营运能力分析企业的营运能力主要是指营运资产的效率和效益。
营运资产的效率通常是指营运的周转速度。
营运资产的效益是指营运资产的利用效果，通过其投入和产出想比较来体现。
一、万科A的公司情况概述万科成立于1984 年5 月, 以房地产为核心业务。
是中国大陆首批公开上市的企业之一。
1988年进入房地产领域, 同年发行股票2800 万股, 资产及经营规模迅速扩大。
1991 年开始发展跨地域房地产业务, 同年发行新股, A 股在深交所挂牌交易, 是首批公开上市的企业之一。
1992 年, 确定以大众住宅开发为核心业务, 进行业务调整。
1993 年, 4500 万股 B 股发行并在深交所上市, 募集资金主要用于房地产开发, 核心业务突显。
1997 和2000 年, 共增资配股募集资金10.08 亿元, 实力增强。
2001 年, 转让万佳百货股份有限公司股份, 完成专业化。
2002 和2003 年, 发行可转换公司债券34.9 亿元, 进一步增强了资金实力。
1984 至2005 年, 万科营业收入从0.58 亿元到105.6亿元, 增长182 倍; 净利润从0.05 亿万元到13.5 亿元, 增长270 倍, 业务扩展到19 个大中城市, 凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌,分别于2000 和2001 年入选世界权威财经杂志——福布斯的全球最优秀300 家和200 家小型企业, 获“2005 中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选”第一, 在规模性专项评选中列第一、盈利能力专项评选中列第四, 在行业中业绩优异。
其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。
2009年，万科共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米，规划项目中按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。
实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。
万科A营运能力分析
万科A(000002)2008至2010年度财务报表分析---————-营运能力分析股票代码：（000002）全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业,也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司.2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081。
6亿元。
营业收入507.1亿元，净利润72。
8亿元。
这意味着,万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。
这个数字,是一个让同行眼红，让外行震惊的数字,相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。
在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业,建立起内部完善的制度体系,组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任)[1]享誉业内。
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2008年公司完成新开工面积523。
3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元,结算收入404。
9亿元，净利润40.3亿元。
万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石.公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业"称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
营运能力指企业营运资产的效率与效益。
营运能力分析是通过对反应企业资产营运效率与效益的指标计算与分析，评价企业的营运能力，为企业资产营运效率与效益的指标计算与分析，评价企业的营运能力,为企业提高经济效益指明方向。
可以评价企业资产营运效率、发现企业在资产营运中存在的问题，是企业盈利能力分析和偿债能力分析的基础和补充.企业营运能力分析有助于判断企业财务的安全性、资本的保全程度以及资产的收益能力,可用以进行相应的投资决策。
万科A营运能力分析
答：万科2008年—2010年营运能力分析企业营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。
企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。
企业营运资产的效益通常是指企业的产出额与资产占用额之间的比率。
企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。
第一，营运能力分析可评价企业资产营运的效率。
第二，营运能力分析可发现企业在资产营运中存在的问题。
第三，营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础与补充。
（一）全部资产营运能力分析：总资产周转率=销售收入/平均资产总额2008年总资产周转率=40,991,779,214.96/[(100,094,467,908.29+119,236,579,721.09)/2]=0.37372009年总资产周转率=48,881,013,143.49/[(119,236,579,721.09+137,608,554,829.39)/2]=0.38062010年总资产周转率=50,713,851,442.63/[(137,608,554,829.39+215,637,551,741.83)/2]=0.2871分析：该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高。
万科09年总资产周转率比08年稍微上升，其总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加但该比率仍然处于偏低状态。
10年的总资产周转率最低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力，万达集团应当改变销售策略、加大销售力度，提高销售收入。
（二）流动资产营运能力分析：1．存货周转率=销货成本/存货平均余额2008年存货周转率=25,005,274,464.91/[(66,472,876,871.40+85,898,696,524.95)/2]=0.32822009年存货周转率=34,514,717,705.00/[(85,898,696,524.95+90,085,294,305.52)/2]=0.39222010年存货周转率=30,073,495,231.18/[(90,085,294,305.52+133,333,458,045.93)/2]=0.2692分析:存货周转率越高越好,说明企业存货变现速度快,销售能力强，万科集团2009年的存货周转率比2008年有所提高,提高了企业资产的变现能力,为其短期偿债能力提供了保障。
万科财务报表 营运能力分析
应收账款周转分析1 应收账款周转率的计算2010年应收账款周转次数=主营业务收入/应收账款= 43.96次2009年应收账款周转次数=主营业务收入/应收账款= 59.76次2010年应收账款周转天数=360/应收账款周转次数=360/43.96=8.19天2009年应收账款周转天数=360/应收账款周转次数=360/59.76=6.02天2010年应收账款与收入比=1/8.19=12.21%2009年应收账款与收入比=1/6.02=16.61%存货周转分析1存货周转率的计算2010年存货周转次数=主营业务成本/存货= 0.27次2009年存货周转次数=主营业务成本/存货= 0.39次2010年存货周转天数=360/存货周转次数=360/ 0.27= 1,337.30天2009年存货周转天数=360/存货周转次数=360/ 0.39= 917.90天固定资产周转分析1固定资产周转率的计算2010年固定资产周转次数=主营业务收入/固定资产= 39.38次2009年固定资产周转次数=主营业务收入/固定资产=37.30次2010年固定资产周转天数=360/固定资产周转次数=9.14天2009年固定资产周转天数=360/固定资产周转次数=9.65天2010年固定资产与收入比=固定资产/主营业务收入=1/39.38=2.54% 2009年固定资产与收入比=固定资产/主营业务收入=1/37.30=2.68%流动资产周转分析1流动资产周转率的计算2010年流动资产周转次数=主营业务收入/流动资产= 0.30次2009年流动资产周转次数=主营业务收入/流动资产= 0.40次2010年流动资产周转天数=360/流动资产周转次数= 1,192.05天2009年流动资产周转天数=360/流动资产周转次数= 897.76天2010年流动资产与收入比=流动资产/主营业务收入=1/1192.05=0.08% 2009年流动资产与收入比=流动资产/主营业务收入=1/897.76=0.11%总资产周转率的计算1总资产周转率的计算2010年总资产周转次数=主营业务收入/总资产= 0.29次2009年总资产周转次数=主营业务收入/总资产= 0.38次2010年总资产周转天数=360/总资产周转次数=360/0.29= 1,253.92天2009年总资产周转天数=360/总资产周转次数=360/0.38= 945.87天2010年总资产与收入比=总资产/主营业务收入=1/1253.92=0.08% 2009年总资产与收入比=总资产/主营业务收入=1/945.87=0.11%。
万科股份有限公司营运能力分析(doc 14页)_New
万科股份有限公司营运能力分析(doc 14页)万科股份有限公司营运能力分析1 引言加入世界贸易组织后,我国将实行全方位的对外开放,经济将逐步融入世界经济的大循环和大竞争,为此,企业领导者必须全面、客观、辩证地分析加入世贸组织对我国企业管理产生的影响,积极应对经济全球化的挑战,充分利用各项经济资源,搞好企业营运能力评估,提高企业营运能力,企业营运能力体现着企业的综合实力，企业营运能力强，就会在激烈的市场竞争中取胜【1】。
从而推动我国企业管理的变革与创新。
此外，企业营运能力与偿债能力和盈利能力之间有着密切的联系，充分发挥企业资源效率的能力,只有通过占用尽量少的资金，带来尽量多的收入，才能给企业实现尽可能多的利润；而企业资产的周转本身也是不断变化的过程，资产周转速度越快,表明企业资产的流动性越强，相应企业偿债能力也就越强。
因此营运能力分析,对企业所有者考察其投入企业资金的运用效率，对债权人评价企业的偿债能力,对加强企业经营管理等各方面都具有非常重要的意义和作用。
（1）优化资产结构资产结构即各类资产之间的比例关系。
不同资产对企业经营具有不同影响，所以，不同性质、不同经营时期的企业各类资产的组成比例将有所不同。
通过资产结构分析，可发现和揭示与企业经营性质、经营时期不相适应的结构比例，并及时加以调整，形成合理的资产结构。
（2）改善财务状况企业在一定时点上的存量资产，是企业取得收益或利润的基础。
然而，当企业的长期资产、固定资产占用资金过多或出现有问题资产、资产质量不高时，就会形成资金积压，以至营运资金不足，从而使企业的短期投资人对企业财务状况产生不良的印象。
因此，企业必须注重分析、改善资产结构，使资产保持足够的流动性，以赢得外界对企业的信心。
特别是对于资产“泡沫”，或虚拟资产进行资产结构分析，摸清存量资产结构，并迅速处理有问题的资产，可以有效防止或消除资产经营风险。
（3）加速资金周转非流动资产只有伴随着产品(或商品)的销售才能形成销售收入，在资产总量一定的情况下，非流动资产和非商品资产所占的比重越大，企业所实现的周转价值越小，资金的周转速度也就越低。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
万科股份2008—2010年度财务报表分析—营运能力分析一、公司简介：万科企业股份有限公司（以下简称万科地产）成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
原系经深圳市人民政府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。
经营范围：兴办实业（具体项目另行申请）；国内商业的；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。
控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。
1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。
1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
二、企业经营情况：2010年12月31日公司流动资产2055.207亿元，非流动资产101.168亿元，资产总额2156.375亿元，至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。
1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。
1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。
1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。
1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。
B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。
1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。
2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。
公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
三、2007至2010年资产债表四、2007至2010年利润表五、营运能力分析：营运能力指企业营运资产的效率与效益。
营运能力分析是通过对反应企业资产营运效率与效益的指标计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。
可以评价企业资产营运效率、发现企业在资产营运中的存在问题、是企业盈利能力分析和偿债能力分析的基础和补充。
（一）总资产周转率1、总资产周转率=营业收入／总资产平均余额总资产平均余额=（期初总资产余额+期末总资产余额）÷22008年的总资产周转率=营业收入/平均资产总额=40,991,779,214.96÷[（100,094,467,908.29+119,236,579,721.09）÷2]=0.37 2009年的总资产周转率=营业收入/平均资产总额=48,881,013,143.49÷[（119,236,579,721.09+137,608,554,829.39）÷2] =0.38 2010年的总资产周转率=营业收入/平均资产总额=50,713,851,442.63÷[(137,608,554,829.39+215,637,551,741.83)÷2]=0.292、总资产周转天数=计算期天数／总资产周转次数2008年总资产周转天数 =360÷0.37=972.97 (天)2009年总资产周转天数 =360÷0.38=947.37(天)2010年总资产周转天数 =360÷0.29=1241.38 (天)（二）分类资产周转率1、流动资产周转率流动资产周转率=营业收入／流动资产平均占用金额流动资产平均占用金额=（期初流动资产+期末流动资产）÷22008年流动资产周转率= 40,991,779,214.96÷［(95,432,519,188.17+ 113,456,373,203.92) ÷2］=0.392009年流动资产周转率= 48,881,013,143.49÷［(113,456,373,203.92+ 130,323,279,449.37）÷2］=0.402010年流动资产周转率= 50,713,851,442.63÷（130,323,279,449.37+ 205,520,732,201.32）÷2］=0.302、流动资产周转天数=计算期天数／流动资产周转次数2008年流动资产周转天数 =360÷0.39=923.08（天）2009年流动资产周转天数 =360÷0.40=900（天）2010年流动资产周转天数 =360÷0.30=1200（天）3、固定资产周转率固定资产周转次数=营业收入／固定资产平均占用额固定资产平均余额=（期初固定资产占用额+期末固定资产占用额）÷22008年固定资产周转率 = 40,991,779,214.96÷［(575,205,554.97+1,265,332,766.18) ÷2］ =44.542009年固定资产周转率=48,881,013,143.49÷［（1,265,332,766.18+ 1,355,977,020.48）÷2］ =37.302010年固定资产周转率=50,713,851,442.63÷［（1,355,977,020.48+ 1,219,581,927.47）÷2］ =39.384、固定资产周转天数=计算期天数／固定资产周转次数2008年固定资产周转天数=360÷44.54=8.08（天）2009年固定资产周转天数=360÷37.30=9.65（天）2010年固定资产周转天数=360÷39.38=9.14（天）（三）单项资产周转率1、应收账款周转率应收账款周转率=营业收入／（期初应收账款+期末应收账款）÷22008年应收账款周转率 = 40,991,779,214.96÷［(864,883,012.55+ 922,774,844.24) ÷2］=45.862009年应收账款周转率 =48,881,013,143.49÷［(922,774,844.24 +713,191,906.14) ÷2］=59.762010年应收账款周转率 = 50,713,851,442.63÷［(713,191,906.14+1,594,024,561.07) ÷2］=43.962、应收账款周转天数=计算期天数／应收账款周转次数2008年应收账款周转天数 =360÷45.86=7.85（天）2009年应收账款周转天数 =360÷59.76=6.02（天）2010年应收账款周转天数 =360÷43.96=8.19（天）3、存货周转率成本基础的存货周转率=营业成本／（期初存货+期末存货）÷22008年存货周转率 =40,991,779,214.96÷［(66,472,876,871.40 +85,898,696,524.95)÷2］=0.542009年存货周转率=48,881,013,143.49÷［(85,898,696,524.95+ 90,085,294,305.52) ÷2］=0.562010年存货周转率=50,713,851,442.63÷［(90,085,294,305.52+133,333,458,045.93) ÷2］=0.454、成本基础的存货周转天数=计算期天数／成本基础的存货周转次数2008年成本基础的存货周转天数 =360÷0.54=669.08（天）2009年成本基础的存货周转天数 =360÷0.56=648.05（天）2010年成本基础的存货周转天数 =360÷0.45=792.99（天）5、营运资金周转率营运资金周转率=营业收入／（期初营运资金+期末营运资金）÷22008年营运资金周转率= 40,991,779,214.96÷［(95,432,519,188.17-48,773,983,644.40+113,456,373,203.92-64,553,721,902.60) ÷2］=0.862009年营运资金周转率=48,881,013,143.49÷［(113,456,373,203.92-64,553,721,902.60+130,323,279,449.37-68,058,279,849.28) ÷2］=0.882010年营运资金周转率= 50,713,851,442.63÷［(130,323,279,449.37-68,058,279,849.28+205,520,732,201.32-129,650,791,498.49) ÷2］=0.73六、万科企业股份有限公司未来展望房地产行业存在两个根本特点: 首先, 住宅兼有社会和投资属性, 是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。
其次, 中国正处于城市化进程中, 居民的购买力稳步增长, 住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。
中国经济中房地产行业属于增长型行业，发展空间大，数量庞大的中国人口中有能力买商品房的人数在上升，创造了巨大的需求量。
并且随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高，一方面万科以软性服务著称，正好迎合了中高档房产消费者的需求，另一方面万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。