重庆大渡口区商业市场初评V80

大渡口广场商业市场初评报告地产顾问公司营销策划部2011年8月12日一、项目周边1-2公里商业情况说明 (3)1、春晖路（关键字：餐饮，小百货，中介，居民街商业） (3)2、文体路（关键字：社区商业，大型综合商业，百货，影院，乡村基） (4)3、松青路（关键字：图书馆，陶瓷市场，步行街） (5)4、钢花路（关键字：人民广场，钢花大酒店，步行街） (5)5、行政中心（关键字：大渡口区府） (6)二、项目所在区域定位及商圈初步资讯 (6)1、区域定位 (6)2、区域规划 (7)3、总结 (7)三、项目关联过街 (8)四、项目周边公共交通及周边环境分析 (8)五、项目毗邻大型综合商业体和经营情况 (10)1、板块分布（区府板块，步行街板块，双山板块） (12)2、步行街板块商业 (12)3、区府板块商业 (12)4、总结 (13)六、支持商业运作经济，人流，物业现状及发展走向 (13)七、大渡口区商业中心广场认可度 (14)八、大渡口未来发展及板块发展模式评估 (15)一、项目周边1-2公里商业情况说明大渡口区域，早起由于受到工业影响，城市建设较晚，重钢搬迁之后，大渡口迎来了全新的发展机会，由于其房地产开发还处在市场的一个洼地，具有更大的发展空间，近几年来开发增长最快的区域之一。

随着轻轨交通驾临区域，国瑞城，香港城，顺祥壹街区，天泽广场，沃尔玛，新世纪等一大批商业旗舰和开发商进入本区域，商业氛围也不断得到提升。

重钢的搬迁也大大降低该区的污染，为建设生态宜居城区提供了最有利的保障，该区已提出将建设重庆主城最佳宜居区，在该区绿色空间建设规划中，提出了“花园大渡口，生活宜居1:1”的目标，即1平方米住房将配1平方米绿地，人均绿地指标和人居环境将位居重庆主城区前列。

而未来3~5年，将通过政府投资3亿元、带动社会投资7亿元，共同打造10个市级和区级公园，并为43个社区全部配备社区公园。

到2020年，将大渡口建成国内首个“公园城”。

1、春晖路（关键字：餐饮，小百货，中介，居民街商业）交通：大渡口区春晖路口与翠园路口交叉处无安全的人行过街系统，行人只能从轻轨桥墩之间的空隙横穿公路，加上该路段车行速度快，轨道桥墩对驾驶员视线造成一定遮挡，人车争道混行矛盾十分突出，存在严重的人行过街安全、交通安全隐患，为解决人行安全过街问题,大渡口区政府经过商议，拟在该路口设一过街人行天桥，以确保行人过街安全。

春晖路轻轨站奥特莱斯文体路商业：该路段商业主要集中为社区商业，连锁店，中介，药房，餐饮，小面馆，发廊等，档次较低，另外还有部分特色餐饮，休闲茶楼等，且商业氛围一般。

2、文体路（关键字：社区商业，大型综合商业，百货，影院，乡村基）由于该区域由顺祥集团开发的顺祥壹街区一期商家已经入驻半年，且招商情况一般，商业主要构成以永辉超市，品牌服装，百货，电影院等为一体的复合商业街区，预计完成招商60%，壹街区二期也已经封顶，商业招商已启动，未来商业体量将会增加，文体路整体环境一般，还有大量的拆迁，周边环境与区域商业环境不相符。

顺祥壹街区大型商业（B1层，永辉超市 （LG 与1F 层，男女服装 （1F-3F 休闲，服装，影院3、松青路（关键字：图书馆，陶瓷市场，步行街）松青路突出“城市纽带、商业主轴、行政大道”的功能定位，北段围绕区行政中心，打造商务和行政办公综合区；中段依托大渡口商圈，打造商业休闲街区；南段结合居住区综合改造，着力改善人居环境，打造居住及综合配套区。

目前，集生活必须消费、选择性消费于一体的多元化商业中心，紧邻大渡口区最繁华的市政广场，和传统繁华商业路段八桥街，横跨新旧两大商业街区，为项目提供应有尽有的完美配套。

生活购物：沃尔玛超市永辉超市、新世界百货、春光百货、义乌小商品市场、香港城OUTLETS 休闲娱乐：欢乐迪美食餐饮：肯德基、麦当劳、两岸咖啡金融教育：农业银行、工商银行、交通银行、大渡口区实验小学、37中、95中、94中学校医疗保健：新城医院，重钢总医院。

4、钢花路（关键字：人民广场，钢花大酒店，步行街）钢花路是大渡口区商业的核心地段，但它同时又连接着步行街、主题公园、市政广场。

钢花路上段天桥处与文体路的黄金交汇处，是大渡口区传统的商业中心。

而今天，随着大渡口区的城市整体发展，钢花路的商业发展更是突飞猛进，人气十足，商家林立。

随着2005年重庆百货入驻钢花路，新世纪超市、国美、苏宁、永辉超市、中百超市、中影南方院线、中国移动、中国联通、新华书店、精益眼镜、建设银行、工商银行、华夏银行、交通银行等众多商家先后纷纷踏至而来。

根据大渡口商业统计调查，目前钢花路承载了大渡口社会零售总额的80%，经过对未来大渡口城市规划测算（重钢搬迁后），今后大渡口区80%的城市人口，将聚集在以钢花路、文体路为圆点，半径3公里的范围。

因此，在钢花路建设一个大型的购物中心，将会带动老城与新城，使其互动。

而这样的购物中心必须是一个如江北北城天街、杨家坪西城天街一般的集“吃喝玩乐购”于一体真正完整的购物中心，市民在这里购物、娱乐、休闲、餐饮，都非常方便。

5、行政中心（关键字：大渡口区府）大渡口区府周边商业构成业态显得不足，商业气氛一般，相邻较近就是顺祥壹街区大型复合商业区，七十二行，培训学校，瑜彩峰饭店，还有部分社区型商业。

二、项目所在区域定位及商圈初步资讯1、区域定位2、区域规划规划解读关键词：边缘、过渡带、绿化带、多居住、非中心3、总结1、重钢搬迁，产业空心，大渡口比其他区域更迫切的需要发展服务业；2、重钢片区最有可能形成大渡口的新产业聚集区，对服务业的发展支持最大；但依托特殊位置，最有可能形成服务业先导；3、承接主城开发转向，大渡口打造宜居之城，大有接棒南岸区之势；4、轻轨集散，辐射全城不是空话。

5、大渡口区目前商圈只有步行街板块已经形成商圈，档次不足，其辐射能力十分有限。

三、项目关联过街项目周边关联过街5个左右，天桥，地下通道基本没有，通达性较差，文体路，钢花路与松青路交汇处人流较大，基本可以占途径大渡口公园80%的人流，春晖路段人车混流和轻轨沿线的价值不符。

大渡口区过街通道等城市公建部分设计比较差，基本上构建商业与人之间的快速通道主要还是斑马路，这一点与大渡口区交通人流有关，因为突进商圈与休闲之间车流人流较小就没有必要构建地下通道或者天桥，但是有些路段应该设置城市快速通道，提高安全度和方便度，比如，区政府面对大渡口区公园，其文体路把政府广场与大渡口区府隔开，过街需等红绿灯，其钢花路和松青路也是一样，包括商业中心，购物广场，休闲中心等，城市建设在人车分流上做得比较差。

四、项目周边公共交通及周边环境分析2007年7月1日，轻轨二号线直通大渡口，翻开了这片热土都市化进程的新篇章。

轻轨给大渡口带来的不仅是30分钟的变化，更是区域传统商业格局的重新定义，大渡口区将成为主城核心区和城市新建区的最佳拓展地。

公交系统也比较发达，基本上可以通道整个主城区，有普通公交，中高级公交，BRT快速公交等。

1、交通辐射能力2、商圈商业环境3、公园内环境展示无规划的消沉商业大渡口公园主要休闲设施陈旧，商家无力于经营使其商业死气沉沉，现代休闲设施十分缺乏，水体污染较重，树木基本没有维护，所以，大渡口公园主要是儿童，老年人休闲玩耍，有少部分青年人进行篮球，乒乓球运动。

五、项目毗邻大型综合商业体和经营情况1、国瑞城项目地理位置 “国瑞城”项目位于重庆市大渡口区松青路1000号（西南新城陶瓷市场地块内），北靠上百亩大渡口绿色生态公园，西南同新山村轻轨总站相临，西与城市主干道春晖路并行，东临湖榕路。

项目是大渡口区规划的商业中心区和核心居住区，重庆六大商业中心之一，也是大渡口区政府四大重点工程十二项目之一。

经营状况：到目前为止，整体招商基本完成，大型商家已入驻，目前少部分商业均价在25000每平米，“春光购物广场”拥有临街一二层人气最旺的楼层，集服装、百货、家居、餐娱于一体，旨在打造大渡口区域最具投资价值的综合性商场。

而即将开业的新世纪百货。

2、顺祥壹街区顺祥壹街区位于大渡口核心商圈内，占地100多亩，拟建37万平方米，投资8亿元，规划3-4年建成.以提升大渡口城市形象和居民生活品质为目标，以大渡口的(城市遗传基因密码)为规划设计理念，规划为“集高尚住宅、文化步行街、购物中心、商业步行街一体的”,具有商业旗舰的复合型项目。

大渡口核心商圈城市功能复合体国际化BLOCK生活●五大中心---行政、文化、休闲、景观、传统商业核心区五大中心，位置良好。

●五重景观---城市、公园、广场、人文、中庭，远、中、近立体“五重景观“。

●优越配套---市政广场、开放性广场、公园、医院、学校、剧院、五星级酒店、大型购物中心、文化休闲步行街，方便居民生活。

●畅达交通---位于新老城连接带，多条城市主干道相邻，数十条公交线路通达全城，距离轻轨车站仅10分钟路程；●风情文化商业步行街---配合自身及周边运动、文化、休闲设施、商业配套，实现“一体化生活就在家门口”；●都心封闭式品质景观住宅区-智能化、节能建筑，60－110平米性价比户型，人性化设计，适合居住。

经营状况：目前顺祥壹街区商业招商基本完毕，只有70%以上商家入驻，还有较大的空置，商业门面租金在120元每平米，加之水，电，空调等，预计150元每平米。

3、新天泽广场新天泽国际广场位于大渡口新落成的重庆主城“第六商圈”步行街十字街口中心位置，新天泽国际广场项目由外立面极具现代感、商务感和品质感的两栋塔楼和4万多方顶级购物中心组成。

新天泽国际广场项目建成后将成为大渡口商圈极具标识性的核心地标建筑，是集购物中心、休闲、娱乐、餐饮、精装酒店式服务公寓为一体的殿堂级城市综合体。

经济状况：新天泽国际广场和已规划的华立时代广场，则紧邻其左右，令其占尽天时、地理、人和之道，雄踞大渡口商圈中央核心霸主地位，目前正在进行商业招商。

1、板块分布（区府板块，步行街板块，双山板块）2、步行街板块商业3、区府板块商业4、总结1、步行街商圈已经基本形成、但商业业态存在较大的更新或升级空间；2、商业价值远大于住宅，但商业供应略显过剩；3、项目周边商业形态和档次都比较落后，建筑形式单一；4、商务的建筑表现方式相对初级；5、区位价值决定商业辐射周边的能力，商业打造关联度不高，整体定位存在问题。

六、支持商业运作经济，人流，物业现状及发展走向支持商业运作的经济主要来自于区域优势及区域定位，大渡口区是老工业区，环境比较差，借政府打造宜居，休闲之势，大渡口经济发展向好，保持较高的增长率，近几年来开发增长最快的区域之一。

目前轻轨驾临大渡口区，大渡口区外向型经济影响彰显，新山村，平安站在目前已经是大渡口轻轨人流量最大的站点，对区域商业带来更多的人气资源。