13-与建设工程相关的几类合同-1013

13.1.3
土地使用权转让合同
——土地使用权转让：指取得土地使用权的土地权利人依法 将土地使用权再转移的行为。
——法律特征： 民事行为性质 土地使用权转让的是权利；必须依法办理登记手续；当 事人不能扩张权利。 ——土地使用权转让方式： 出售、交换、赠与。 ——土地使用权转让合同的特征： 合同当事人：在我国注册登记的法人单位、其他经济组 织和个人。 合同标的：土地使用权
拆迁补偿安置中的行政裁决
《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定：拆迁人与被拆 迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协 议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁 管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自 收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自 裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。 三层含义： ——行政裁决是解决纠纷的前置手段和程序；
相关规定2
——第二十六条 抵押以设定限制转让条件的协议出让方式取 得的国有土地使用权的，须报土地行政主管部门批准；获准 设定抵押的土地使用权依法处分时，应从所得价款中补交相 应的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 ——第二十七条 转让划拨土地使用权的，必须经市人民政 府审批；获准转让的，受让方应当办理土地使用权出让手续， 并缴纳土地使用权出让金。 出租划拨土地使用权的，必须经市人民政府批准，并补 办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。 以划拨土地使用权设定抵押权的，因债务清偿或者其他 原因终止抵押关系时，办理注销登记后可以保留划拨土地使 用权性质；因抵押权实现需要依法处分已抵押的划拨土地使 用权的，应从所得价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权 人方可优先受偿；取得土地使用权的单位或者个人应与土地 行政主管部门签订土地使用权出让合同。
客体：国有土地使用权
内容：由有关法律、法规的强制性规定组成。 ——相关规定： 《厦门市土地管理若干规定》
土地使用权出让合同的分类
——宗地出让合同
项目用地出让合同，出让方将土地使用权出让给土地使 用者，土地使用者按照使用规定支付出让金的协议。
——成片开发土地出让合同
外商投资企业土地使用合同，指出让方将土地使用权出 让给外商，外商按照使用规定支付土地使用费的协议。
建筑工程一切险承保的内容
——工程本身：指总承包商和分包商为履行合同而实施的全部工程。 包括预备工程（土方、测量、临时工程等）；全部存放于工地的为施 工所必需的材料。 ——施工设施：包括活动房、存料库、配料棚、搅拌站、脚手架、水 电供应及其他类似设施。
第二十五条第二款：“拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产 权调换，由拆迁人给予货币补偿。” 第二十七条第二款：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系 达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调 换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新 订立房屋租赁合同。 ”
拆迁补偿安置中的几种特殊情况1
其他： （P241）
——相关规定： 《厦门市土地管理若干规定》
13.1.4
土地使用权租赁合同
——土地使用权租赁：指土地使用权人将土地连同地 上建筑物、其他附着物一并租赁给承租人使用，由承 租人向土地使用权人交付租金的行为。 ——土地使用权租赁合同的特征：
标的：在合同约定的租赁期限内土地的实际占有 及使用权。
——租赁房屋的拆迁补偿安置
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋 承租人订立拆迁补偿安置协议。
解除租赁关系的，或者对房屋承租人进行安置的， 拆迁人对被拆迁人给予补偿。 不能解除租赁关系达的，拆迁人应当对被拆迁人 实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人 承租，重新订立房屋租赁合同。
拆迁补偿安置中的几种特殊情况3
——划拨土地使用权补办出让合同
指通过划拨取得土地使用权的经济组织和个人，为了将 划拨用地上的建筑物和划拨用地用于转让、出让和抵押等经 营活动，与出让方再补签的土地使用权出让合同。
注意：各类合同的特征（P231～P232）
土地使用权出让的报批
——方案审核 市、县土地管理部门拟定方案；同级人民政府审核。 ——批准 上级土地管理部门审查；人民政府批准。 ——签订合同
13.2.3
城市房屋拆迁补偿与安置的实施
——拆迁补偿的对象和范围
第二十二条：“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予 补偿。 ”“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿； 拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 ”
——拆迁补偿的形式
第二十三条：“ 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实 行房屋产权调换。”“除本条例第二十五条第二款、第二十七条第 二款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。 ”
设 计 技 术 的 风 险
施 工 技 术 的 风 险
生 产 工 艺 及 其 它 风 险
自 然 及 环 境 风 险
政 治 法 律 风 险
经 济 风 险
组 织 协 调 风 险
合 同 风 险
人 员 风 险
材 料 及 设 备 风 险
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13.3.1
建设工程保险：
建设工程保险概述
指发包人或者承包人为了建设工程项目顺利 完成而对工程建设中可能产生的人身伤害或财产 损失，而向保险公司投保以化解风险的行为。
13.1.1
土地使用权出让合同概述
——土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限 内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权 出让金的行为。 ——法律特征： 民事行为性质、行政行为性质 ——土地使用权出让方式：拍卖、招标、双方协议。
——土地使用权出让合同的特征：
主体：出让人必须是有权出让国有土地使用权的人民政 府土地行政管理部门。
建设工程保险合同的主体
——合同当事人： 保险人：与投保人订立保险合同，并承担赔偿或给 付保险金责任的保险公司。 投保人： 与保险人订立保险合同，并按照保险合同 负有支付保险费义务的人。 ——合同关系人： 被保险人：指其财产和人身受保险合同保障，享有 保险金请求权的人。 受益人：指人身保险合同中由被保险人或投保人指 定的享有保险金请求权的人。
13.3.2
建筑工程一切险
——适用于：所有土木建筑工程；工业厂房；市政设施、 交通道路、地下工程等。 ——投保人：一般由承包人负责投保 ——被保险人：发包人；总承包人；分包商；监理工程师； 其他与工程有密切关系的单位或个人。 ——承保内容： （P254） ——除外责任： （P255） ——保险期： 自工程开工之日或在开工之前工程用料卸放 于工地之日开始生效。（生效日、终止日、延展日） ——保险金额： 不得超过保险标的的保险价值。 保险金额按照不同的保险标的来确定（P256） ——免赔额： 保险事故发生后，按规定由被保险人承担的 损失额。（P256）
——裁决结果可以作为强制执行的依据；
——裁决的强制执行力并不排除当事人的诉权，当事人对于 房屋拆迁补偿安置的行政裁决不服的，可以向人民法院提起 诉讼。
13.3
建设工程保险合同
13.3.1 13.3.2 13.3.3
建设工程保险概述 建设工程一切险 安装工程一切险
建设工程项目的各种风险
项目风险 技术性风险 非技术性风险
——设有抵押权的房屋的拆迁补偿 在实行产权调换补偿情形下，抵押权人与抵押人不需 就调换的房屋另签抵押合同、再办理登记，可以优先受偿。 在实行货币补偿情形下，抵押权应申请法院采取适当 保全措施。 ——临时建筑和违章建筑的拆迁补偿 拆除超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿；拆除 未超过批准使用期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 拆除违章建筑一律不予补偿。
13.2.1
房屋拆迁法律关系
——拆迁当事人： 拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。 被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。 ——房屋所有人： 对被拆迁房屋拥有所有权的人，包括自然人和法人。 几种特殊情况 （P245） ——相关规定： 《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日施行） 各地制定的关于房屋拆迁管理的地方性法规、我国 《土地管理法》、《城市规划法》中有关拆迁的法律规定。 例如：《厦门市城市房屋拆迁管理规定 》
市、县土地管理部门与土地使用者签订土地使用权 出让合同。
——核发土地使用证
依法办理土地使用权登记手续；核发土地使用证。
13.1.2
土地使用权出让合同的主要内容
——总则： （P234） 合同当事人双方；出让人授权声明 ——出让土地的交付与出让金的缴纳 宗地的基本情况、用途、交付宗地的日期、出让年限、 出让金、支付方式等。 ——土地开发建设与利用 ——土地使用权转让、出租、抵押 ——期限届满 ——不可抗力 ——违约责任 ——通知和说明 ——争议解决 《国有土地使用权出让合同》示范文本 ——附则 GF-2000-2601
13.2.2
城市房屋拆迁补偿安置合同
——房屋拆迁补偿安置合同的法律特征 ： 1）拆迁补偿安置合同是双务合同，拆迁当事人双方相互 享有权利和承担义务。 2）拆迁补偿安置合同是有偿合同，即双方当事人对所获 得的利益要偿付代价。
3）拆迁补偿安置合同是要式合同，应采取书面形式，在 特殊情况下还必须办理公证。在拆迁房屋拆迁管理部门代管的 房屋时，拆迁补偿安置合同必须经公证机关公证。
13.2
13.2.1
城市房屋拆迁补偿和安置合同
房屋拆迁法律关系
13.2.2
13.2.3
城市房屋拆迁补偿安置合同
城市房屋拆迁补偿与安置的实施
房屋拆迁：是指因国家建设、城市改造等需要，经 政府有关主管部门批准，由建设单位对现有建设用地上 的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的所有者或使用者 进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。
——共有房屋的拆迁补偿安置
对全体共有人要求对共有房屋实行产权调换的，应 予准许，产权调换的房屋和被拆迁房屋之间的差价，应 由全体共有人享有和承担。 ——产权不明确的房屋的拆迁补偿