资产评估实务中常见错误
财务报表编制中存在哪些常见的资产评估问题
财务报表编制中存在哪些常见的资产评估问题在企业的财务管理中，财务报表的编制是一项至关重要的工作。
而资产评估作为财务报表编制中的一个重要环节，其准确性和合理性直接影响着财务报表的质量和可靠性。
然而，在实际操作中，财务报表编制中的资产评估往往存在一些常见的问题，这些问题可能会导致财务报表的信息失真，从而影响投资者、债权人以及其他利益相关者的决策。
一、资产价值评估方法选择不当在资产评估中，有多种评估方法可供选择，如成本法、市场法和收益法等。
不同的评估方法适用于不同的资产类型和评估目的。
然而，在实际操作中，由于对资产特点和评估目的的理解不足，评估人员可能会选择不恰当的评估方法。
例如，对于一些具有活跃市场交易的资产，如股票、房地产等，如果采用成本法进行评估，可能无法反映其市场价值。
而对于一些收益难以预测的资产，如无形资产，如果采用收益法进行评估，可能会导致评估结果的不确定性增加。
此外，有些评估人员在选择评估方法时，可能会受到主观因素的影响，或者为了满足特定的评估要求而故意选择有利于某一方的评估方法，从而导致评估结果的偏差。
二、资产清查不彻底资产清查是资产评估的基础工作，只有对资产进行全面、准确的清查，才能为评估提供可靠的依据。
然而，在实际操作中，资产清查不彻底的情况时有发生。
一方面，可能存在资产漏查的情况。
例如，对于一些闲置的资产、账外资产或者在异地存放的资产，由于管理不善或者信息沟通不畅，可能没有被纳入清查范围。
另一方面，资产清查的质量可能不高。
例如，对于资产的数量、规格、型号等信息的核实不准确，或者对于资产的状况（如损坏程度、使用年限等）评估不客观，这些都会影响资产评估的准确性。
三、无形资产评估困难无形资产在企业资产中所占的比重越来越大，然而，无形资产的评估却是一个难题。
首先，无形资产的界定较为困难。
无形资产的范围广泛，包括专利权、商标权、著作权、非专利技术、商誉等。
对于一些难以明确界定和量化的无形资产，如企业的客户关系、人力资源等，在评估时往往存在争议。
资产评估报告的依据错误
资产评估报告的依据错误
资产评估报告的依据错误可能存在多种情况，以下针对一些常见错误进行分析，并提出相应的解决方法。
1. 数据来源错误：资产评估报告的依据需要依赖于准确、可靠的数据来源。
如果数据来源存在错误，那么对资产价值的评估结果也会不准确。
解决方法是确保数据来源的可靠性，比如从可信赖的第三方数据机构或专业机构获取数据，或者在数据收集过程中实施有效的数据质量控制。
2. 评估方法选择错误：不同的资产类型可以采用不同的评估方法。
如果错误选择了不适合的评估方法，可能导致评估结果偏差较大。
解决方法是在进行资产评估之前充分了解不同的评估方法，并选择适合的方法进行评估。
3. 考虑因素不全面：资产评估需要综合考虑多种因素，包括市场因素、经济因素等。
如果忽略了某些重要的因素，评估结果就会失真。
解决方法是在进行资产评估之前，充分了解资产所处的市场环境和经济环境，并综合考虑各种因素进行评估。
4. 评估过程中存在主观因素：资产评估需要客观、公正地进行，但有时评估过程中可能存在主观因素的介入，导致评估结果存在偏差。
解决方法是在评估过程中加强对评估人员的培训，确保评估过程的客观性和公正性。
5. 评估结果不符合实际情况：有时评估结果与实际情况存在偏差，这可能是因为评估依据中使用的信息过时或不准确。
解决方法是对评估依据的准确性进行核实，并在评估过程中采用合适的修正方法，以确保评估结果符合实际情况。
总之，资产评估报告的依据错误可能导致评估结果的不准确。
为了避免这种情况的发生，评估人员需要进行充分的准备，并在评估过程中注意以上提到的问题，并采取相应的解决方法，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房产估价师估价常见错误
房产估价师估价常见错误房产估价师估价常见错误 凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有⼀定数量的房地产估价师。
房地产估价师必须在⼀个经县级以上⼈民政府房地产⾏政主管部门审核评定、取得房地产价格评估资质的机构(以下简称房地产价格评估机构)内执⾏业务。
【案例分析⼏个显⼜易忽视的错误】 1、估价结果报告的标题表述不完整，应全⾯表述为“**房地产项⽬”估价结果报告。
2、可⽐实例表中给出的实例单价元/㎡没有说明币种。
3、结果报告中没给出单价、分层结果说明。
4、计算待开发房产完成后的价值未考虑设备⽤房对价值的影响，因为可⽐实例没交待设备⽤房情况。
5、计算建安⼯程费时，给出的900元/㎡没说明理由。
6、假设开发法公式表述不完整。
7、房地产还未处于销售期间不计算销售费⽤的说法错。
【估价报告修改思路及报告常见错误】 ⼀、快速浏览报告。
查找结构性错误。
是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否⼀致，是否符合法 ⼀、快速浏览报告。
查找结构性错误。
是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否⼀致，是否符合法律法规。
⼆、详细检查报告。
1、法律依据性要素。
产证资料：?旧有房地产。
《⼟地使⽤权证》及《房屋所有权证》;?在 ⼆、详细检查报告。
建⼯程。
《⼟地使⽤权证》《建设⽤地许可证》《建设规划许可证》《施⼯许可证》以及规划部门审定的规划总平⾯布置图;?预售商品房。
《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。
2、描述性要素。
?估价对象描述。
从区位、权益(所有权、使⽤权、抵押、租赁等，⼟地说明是划拨还是出让、⼟地使⽤年限)、实物三⽅⾯描述。
注意⽤语的准确性，是否漏项，描述有⽆错误，前后是否⼀致(如⾯积前后是否⼀致);?影响因素描述。
①个别因素描述。
对照估价对象分析、描述。
注意是否漏项。
②区域因素描述。
不同的估价⽬的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较⼤的因素。
注意影响因素与估价类型的匹配。
国有企业资产评估常见实务问题研究(城投整合资产建议参考)
国有企业资产评估常见实务问题研究（城投整合资产建议参考）一、问题的提出国有资产评估对保障资产公允定价，防止国有资产流失的重要手段，历来是国资监管的重点。
其中，针对国有企业的资产评估，国务院国资委于2005年出台《企业国有资产评估管理暂行办法》（以下简称“12号令”）规范，而对于国有金融企业和国有文化企业的资产评估，财政部出台《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》《中央文化企业国有资产评估管理暂行办法》进行规范，本文将以常用的12号令作为主要讨论对象。
虽然企业国有资产评估制度体系早已建立且相对完善，但由于国有企业实践情况的多样性，仍然存在一些存在争议或有待明确规定的问题，这些问题对国有企业资产评估实操较为重要，需要进行梳理与厘清。
下面，笔者就结合服务经验，就国有企业资产评估常见实务问题进行分析，以供参考。
二、常见实务问题(一) 关于需资产评估的适用范围12号令对资产评估适用的主体、行为范围均作出了规定，而在国有资产交易、租赁等国资监管规定也会提到资产评估的一些适用范围，基本是有据可依，但在实践中也存在一些特殊情况或问题有待厘清：1. 关于资产评估适用主体范围的问题12号令第二条规定：“各级国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业（以下统称所出资企业）及其各级子企业（以下统称企业）涉及的资产评估，适用本办法。
”其中，国有独资、全资和国有控股企业需适用一般并无争议，但对于国有参股企业是否适用，存在一定争议。
对此问题，国务院国资委在其官网“互动交流”—“问答选登”回复称：“国有股东应按照企业国有资产监督管理有关规定在上述经济行为的决策会议上，就其需要进行资产评估和履行国有资产评估备案程序表达意见，最终以股东会决议为准。
”因此，虽然国有股东对国有参股企业不具有实际控制力，但仍应参照12号令的要求在国有参股企业的相关决策会议表达意见和行权，只是最终的结果并不受国有股东控制。
但是，这并不代表国有股东完全无可奈何，如不对资产进行评估造成交易严重不公允进而损害国有股东权益的，其可依据《公司法》第二十条“公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任”的规定进行追责。
资产评估方法的误差分析
资产评估方法的误差分析在现代经济发展的背景下，资产评估成为了金融领域中不可或缺的一环。
无论是企业资产评估、房地产估值还是证券投资，精确的资产评估都是决策者做出明智选择的基础。
然而，由于资产评估本身的复杂性和多样性，误差在评估过程中难以避免。
本文将从误差产生的原因、影响因素以及误差分析方法等方面进行探讨。
首先，误差产生的原因是多方面的。
首先，评估者的主观因素是导致误差的一个重要原因。
不同的评估者可能对于同一资产的估值存在差异，这与评估者的经验、知识水平以及个人偏好等因素密切相关。
其次，评估方法的选择也会对误差产生影响。
不同的评估方法存在着各自的局限性和偏差，因此在选择评估方法时需要谨慎权衡。
此外，数据的不完整性和不准确性也是导致误差的重要原因之一。
在资产评估过程中，对于相关数据的获取和处理需要保证准确性和完整性，否则将会影响评估结果的准确性。
其次，资产评估误差的大小会受到多种因素的影响。
首先，资产本身的特性会对误差产生影响。
不同类型的资产具有不同的特点，如房地产的市场波动性较大，而证券投资的风险较高。
这些特性将会对评估误差的大小产生影响。
其次，市场环境的变化也会对误差产生影响。
当市场处于波动期或者不确定性较高时，资产评估的误差也会相应增大。
此外，评估方法的选择和使用也会对误差产生影响。
不同的评估方法在不同情况下的适用性不同，因此正确选择和使用评估方法是减小误差的重要手段。
最后，对于资产评估误差的分析可以采用多种方法。
首先，可以采用统计学方法对误差进行分析。
通过对评估结果与实际情况的比较，可以计算出误差的大小和分布情况。
其次，可以采用敏感性分析的方法来评估误差的影响程度。
敏感性分析可以通过改变评估模型中的参数或者输入数据来观察评估结果的变化情况，从而判断误差对评估结果的影响程度。
此外，还可以采用专家咨询的方法对误差进行分析。
专家的经验和知识可以帮助评估者识别和纠正误差，并提供改进评估方法的建议。
综上所述，资产评估方法的误差分析是金融领域中一个重要的研究方向。
财务评估的常见错误
财务评估的常见错误财务评估是判断公司经济状况和健康度的重要工具，但在进行财务评估过程中，常常会出现一些错误。
下面将列举出一些常见的财务评估错误。
第一，只关注利润。
许多人认为利润是一个公司运营状况的衡量标准，但利润并不能全面反映公司的财务健康。
因为利润可以通过不同的会计方法进行调整，所以公司的利润数字并不一定准确。
此外，若公司只关注利润而忽略了公司的现金流状况和债务负担，那么也会对公司的财务健康评估产生误导。
第二，只考虑短期数据。
有些财务决策者倾向于只关注公司的短期数据，而忽略了公司的中长期趋势。
这样的评估错误可能会导致忽视公司的长期可持续发展能力。
因此，在进行财务评估时，需要综合考虑公司的财务状况和长期发展潜力。
第三，忽略债务负担。
债务负担是一个公司的偿债能力的重要指标。
然而，在财务评估中，很多人往往忽略了这一点，而只关注公司的资产负债表。
公司的债务负担在一定程度上反映了公司未来偿债能力的风险。
因此，在进行财务评估时，需要综合考虑公司的债务负担和资产负债表。
第四，忽略现金流。
现金流是评估公司经营状况的关键指标。
尽管公司可能拥有良好的利润和资产负债表，但如果现金流出现问题，那么公司可能会面临困境。
因此，在进行财务评估时，需要仔细考虑公司的现金流状况。
第五，独立性不够。
在进行财务评估时，财务评估师应该保持独立客观的态度，避免受到其他人或组织的影响。
然而，一些评估师可能会因为个人关系或其他利益关系而导致评估结果偏颇。
因此，在进行财务评估时，要确保评估师的独立性和客观性。
在进行财务评估时，需要注意避免上述常见的错误。
财务评估应该综合考虑公司的利润、现金流、债务负担和长期发展潜力等因素，以全面准确地评估公司的财务健康。
只有全面准确地进行财务评估，才能为公司的未来发展提供正确的指引。
资产评估业务中的疑虑点
资产评估业务中的疑虑点引言资产评估业务是一项重要的经济活动，为投资者和交易方提供了关于资产价值的估计。
然而，在进行资产评估时，也存在一些疑虑点需要引起注意和解决。
本文将探讨在资产评估业务中常见的疑虑点以及可能的解决策略。
1. 信息不完全性资产评估所基于的信息通常是来自各种数据源和报告，但这些信息有可能存在不完全或不准确的情况。
评估师需要对所使用的信息进行仔细核实和确认，以确保评估结果的准确性和可靠性。
2. 评估方法选择在资产评估过程中，选择适当的评估方法对于获得准确的估值结果至关重要。
评估师需要根据资产的特性和市场情况，合理选择评估方法，并进行适当的权衡和调整，以确保评估结果的合理性和可比性。
3. 市场波动风险资产价值可能会受到市场波动的影响，这给资产评估带来了一定的不确定性。
评估师需要对市场波动风险进行足够的分析和预测，以在评估中合理考虑这一因素，并在需要时进行相应的调整。
4. 法律和监管要求资产评估业务涉及到法律和监管要求，评估师需要熟悉并遵守相关法规和标准。
其中，保护客户利益、披露评估结果的透明度以及避免潜在的法律纠纷等是评估师在处理资产评估业务时需要特别关注的方面。
5. 估值不确定性尽管评估师在进行资产评估时会采用一定的方法和模型，但估值结果仍然存在一定的不确定性。
评估师需要明确向客户传达估值结果的不确定性，并提供相应的解释和建议，帮助客户做出准确的决策。
结论在资产评估业务中，存在着信息不完全性、评估方法选择、市场波动风险、法律和监管要求以及估值不确定性等疑虑点。
评估师需要在处理这些疑虑时保持独立性，并采用简单而没有法律复杂性的策略。
同时，评估师应积极寻求解决策略，准确评估资产的价值，为客户提供可靠的评估结果。
房产估价师指错题中常见错误
房产估价师指错题中常见错误近两年，媒体对物业管理的问题频频曝光，使行业处于比较被动的局面。
在一年一度的全国和地方人大、政协会议上，关于物业管理的提案呈上升趋势。
在部分城市的行风评比中，对物业管理的评价不尽人意。
这在客观上显示了物业管理行业的社会公信力存在一定问题，直接影响行业的公众形象，尽快改变这一状况已经成为行业上下的共同心愿。
【指错题中常见错误】一、估价报告本身的不完善㈠估价报告内容不完整，缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目?缺少委托估价方有关项目：如单位名称、法人代表及住所或个人姓名和住所等(个人委托);?缺少受理估价方有关项目：如名称、住所，特别是估价资格等级;?缺估价原则; ?没有估价的假设前提和限制条件;?缺少估价时点; ?缺少价值定义或价值定义中价值标准或价值内涵表述不确切; ?估价方法没有说明定义; ?缺少估价作业日期;?估价结果缺少大写、单价或货币单位等，用外币表示时缺少相应的汇率，等等。
?没有估价师声明; ⑴没有附件; ⑵没有估价人员; ⑶没有说明。
⑷缺少估价目的或估价目的含糊不清;是何种条件状态下的价格。
如熟地、毛地;开发场地还是项目完成时的土地;已完工建筑还是在建工程;期地、期房现房等。
⑸缺估价依据。
估价方法及操作的主要依据;与估价目的相配合的合法性依据等。
㈡房地产策划报告本身的不完善P396二、对估价对象描述不清★对估价对象没有描述或描述不清。
具体包括：估价对象名称、坐落、面积、形状、四至、用途、现状、楼层、结构、装修、设备、建成年月、规划限制条件、建筑物利用现状、建筑物建成年月、产权状况没有描述或描述不清(权属性质和土地使用年限)等★估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面。
土地需说明：名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。
建筑物需说明：名称、坐落(门牌)、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状况及证明等。
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资产评估常见错误案例四：参数的选择
上海某置业有限公司成立于1998年，股东方为Y房产占51%和Z房产占 49%，根据2004年7月19日的股东会决议拟进行股权转让，受让方分别为： S公司和I公司。上述四家公司中除Z房产外其余都是XX集团下属的全资国 有企业。 该公司主要的资产是位于KJ路的房地产。通过现场调查我们了解到： 该房产位于KJ路2063号的W大厦，于1999年9月竣工，该公司拥有的房产 总面积为7736.84平方米，分别为：办公用房3245.1平方米、商业用房 3529.79平方米、地下车库961.95平方米。办公用房基本已出租；商业用房 共三层，一、二层出租给某财务公司作营业用房，三层出租给某餐饮企业 ；地下车库共有9个停车位。 评估的结果是：十三、十四层的办公房评估价格为3800元/平方米，十 六、十七层的办公房评估价格为4500元/平方米，商业用房评估价格为5800 元/平方米,地下车位为140000元/个。从表面来看，这样的地段如此的价格 似乎偏低，于是评估管理机构对周边房产市场进行了调查，通过查询周边 房产公司的信息，发现周边住宅房的平均价格达到了7000元/平方米左右， 通过电话查询该大厦招商办公室，该大厦办公房目前的招租价格为1-1.2元/ 平方米/天。
企业将应收款、存货等资产和相关负债进行了剥离，按照 集团批复，房地产也应予以剥离，但在评估时房地产却又进入 了评估范围。据评估机构反映，房地产之所以纳入评估范围是 因为：应集团要求，要了解企业所属的房地产的市场价值，只 起咨询作用，交易时会将之剔除。 评估机构这样处理欠妥, 既然是集团要了解房地产的市场 价值，评估机构应该另行出具相关的评估咨询报告，而不应笼 统的将房地产并入评估范围。评估范围应该与集团批复保持一 致，范围的不一致极有可能造成交易时的国有资产流失。 建议从评估政策上规范评估范围的确定，评估范围应与纳 入改制资产范围、交易资产范围一致。
资产评估实务中常见错误
资产评估常见错误案例一：评估的范围
上海XX厂是XX集团公司下属的一家国有企业，成立于 1957年，是一家真空应用设备的专业制造厂，为适应集团“ 主辅分离”的要求，拟将企业经资产剥离后转让，受让的对 象为两名自然人。 企业拟定了以2004年8月31日为基准日的改制方案，后 经集团审核，将基准日调整为2004年10月31日，并将部分与 新企业无关或无需的资产和负债进行剥离，资产剥离具体情 况如下表：
评估值 (10.31) 7198.2 909.8 14.5 90.6 77.4 1070.2 2.8 339.0 1804.8 994.9 1894.0 2640.7 4557.5
5248.8 472.3
3463.8 2248.0
－121.4 1902.0
3585.2 346.0
2649.1 1419.0
资产评估常见错误案例三：土地的评估
某评估机构分别出具了两份报告，评估对象分别为MD路417弄 24号和XJ路144弄54—58号的土地使用权，土地性质均为工业用途； 评估目的均为抵债评估。两块地属于同一区域（步行5分钟），然而 ，评估结论却大相径庭，MD路417弄24号的土地使用权评估价为 5250元/平方米，XJ路144弄54—58号的土地使用权评估价为11380元 /平方米。 在相同的背景下，同一区域的地价为何有如此大的偏差？ 工作底稿没有反映两块地的主要差异。 经过抽查，我们很难判断评估人员实地勘察的真实性，最起码 说明评估人员未履行尽职调查。根据抽查情况来看，该两块地块的 权证记载用途一致（工业用途）、规划用途（商住）一致；周边环 境一致；评估目的一致；评估方法一致（均为基准地价法）；两份 报告的评估基准日和出具报告的时间一致；出具报告的机构和评估 师也一致，但评估机构为何会得出不同的结论呢？
项目
资产合计 货币资金 应收账款 预付账款 其他应收款 存货 待摊费用 设备 建筑物 其它无形资产 土地 负债 净资产
原账面 审计数（8.31） 数 （8.31） 5721.1 5711.8 1132.2 275.8 161.9 408.0 1589.0 19.2 347.0 1788.0 1190.1 265.8 161.9 390.9 1576.2 7.2 330.9 1788.8
XJ路144弄 状况 街道条件 距市中心路程 交通设ห้องสมุดไป่ตู้ 市政设施 商业配置情况 社会环境 区域因素修正系数 一般 较好 一般 一般 较好 稍差 100/100 修正系数
MD路417弄 状况 较好 较好 稍差 一般 稍好 稍好 100/100 修正系数 5 5 -3 3 3 113/100
5 5 5 -3 112/100
带着这些疑问，评估管理机构到企业以及评估机构进行了调 查。评估机构的答复是他们根据资产占有方提供的存货清单，核 实了有关的采购和销售合同、购置和销售发票等会计凭证，并同 该公司的存货负责人一起到存货存放地清查核实有关的存货，对 各类存货进行了盘点，抽查数量和金额均达到要求。但在企业了 解的情况是该公司的存货除少量在厂区内存放外，其余大部分都 存放在外地，如长春、武汉和广州等地，以便随时向附近厂商供 货。而本次评估时评估机构却未对异地存放的存货进行现场清查 核实，而仅是从账面上进行了复核。由此看来，评估机构对存货 的清查核实应是不达标准的。 存货作为企业重要的一项资产，对其清查核实的好坏，直接 影响到整体的评估结果。评估机构在对账面价值占总资产34.11% 的存货进行评估时，仅选取了小部分进行现场清查核实，而大部 分采用账面核实这种会计的方式代替评估现场清查，这样是无法 了解存货的真实情况的，自然也无法对存货的价值进行正确的评 估。
那么究竟是什么原因导致评估价格的偏低呢？
本次房地产评估运用收益现值法，其中最主要的估价指标是房 产租金，评估人员采用的是目前与客户签订的协议租金而非市场租 金，据租赁协议反映该房产的租金为0.56元/平方米.天，这与了解到 的能反映市场租金价格的1-1.2元/平方米.天几乎差了一半。 重新用市场租金（以1元/平方米.天为标准）测算后的结果为： 办公用房7500元/平方米，办公用房的总价与评估报告的结果相差 11,041,910元。商业用房由于没有现成的取价来源，后经咨询有经 验的评估师得知，像此类地段的商业用房，大概在8000元/平方米左 右，按此数据测算的总价与评估报告的结果相差7,765,538元。总计 相差18,807,448元。
该评估报告存在以下疑点： 1、航运企业有可能有“岸线”、“水域”等无形资产， 评估报告未作说明。 2、航运企业的营运证、安全管理证等航运企业的特许权 无形资产在评估报告中未提及。 经调查，该企业是租用其他企业的岸线，企业自身不存 在岸线使用权。
该评估报告同时还存在以下几个问题： 1、该企业明显存在营运证无形资产，评估师却视而不见，在 评估报告中只字未提，抽查后，也仅让企业出具一份说明，以企业 意见来替代评估师的职业判断（从经营范围看，“鱼类加工销售” 实际上也涉及无形资产——食品生产许可类无形资产）。 2、评估方法的选择上，按照评估价值定义和价值类型判断， 该项目评估方法应选择收益法。而评估师以“C公司2003年度的净 资产收益为4.93%，2003年度8家港口业上市公司的平均净资产收益 率为13.12%，远远低于港口业上市公司的平均净资产收益率，不适 用收益法评估C公司”为理由，未运用收益法进行评估（连起码的 验证都不做），全然不顾被评估企业前三年逐年递增的净收益和净 资产收益率；也不顾被评估对象为航运业，与分析对象为港口业上 市公司，两者不属于同一行业，其净资产收益率没有可比性等事实 。
资产评估常见错误案例二：存货的清查
上海XX汽车空调有限公司委托评估机构对上海S汽车空 调有限公司进行评估，拟收购该公司另一股东日本S株式会 社在该公司25%的股权。 经查，该公司有10483.15万元的存货，其账面价值占总 资产的34.11%，占净资产的92.91%。其主要构成为原材料 和产成品，该公司的产品主要为汽车空调用压缩机，每台售 价约为1000元左右。对如此大量的存货，评估机构是否认真 进行了清查核实？清查的数量和金额是否达到《资产评估操 作规范意见（试行）》第二十五条中“存货抽查数量要占总 量的40%以上，账面价值量要占总值60%以上”的要求？
区域因素修正
面积大小
形状 临路状况 土地平整程度 规划限制条件
较好
较好 较好 一般 一般 一般
5
5 5
较差
稍差 较差 一般 一般 较差
-5
-3 -5
个别因素修正
相邻房地产的合并 交易 个别因素修正系数
-5
100/100
115/100
100/100
82/100
从上表中我们可以看出：评估师在系数调整中有明显不合理之 处：如区域因素修正中，对“市政设施”同样判断“一般”，XJ路 地块系数修正“5”，而MD路地块却不作修正；对“社会环境”的 判断，从现场来看是一致的，但评估师却对XJ路地块判断为稍差， 系数修正“-3”，而对MD路地块却判断为稍好，系数修正“3”；又 如个别因素修正中，两块地同是矩形，但XJ路地块对“形状”判断 为“较好”，系数修正“5”，而MD路地块对“形状”判断为“稍 差”，系数修正“-3”；对“临路状况”判断，XJ路地块的“临路 状况”判断为“较好”，系数修正“5”，而对MD路地块的“临路 状况”判断为“较差”，系数修正“-5”，而实际上XJ路地块临路 30米左右，MD路地块临路10米左右，从系数修正来看不可能有如 此大的差别，由此可见，评估师在运用基准地价系数修正法时，对 系数（判断）修正随心所欲，造成一致性如此相近的两块地出现截 然不同的结果。 根据对周边市场的调查，该地段的土地使用权价格在11380元/ 平方米左右比较合理，而MD路417弄24号的土地使用权评估价为 5250元/平方米明显偏低。
剥离数
1780.6 312.3 251.3 71.3 313.5 594.2 4.4 211.1 1788.8
剥离后账面数
3931.2 877.8 14.5 90.6 77.4 982.0 2.8 119.8 0