资产评估实务讲解
资产评估实务一
资产评估实务一资产评估实务是指对各类资产进行评估的实际操作过程。
资产评估是一项重要的工作，涉及到企业的财务状况、投资决策、财产保险等方面。
本文将从资产评估的定义、方法、影响因素和应用等方面进行介绍和分析。
一、资产评估的定义资产评估是指对某个特定时间点上的资产进行估价或评估，以确定其价值或价格的过程。
它是对资产进行价值判断和估计的一种方法，通过评估资产的价值，可以帮助企业、机构或个人做出合理的决策。
二、资产评估的方法资产评估的方法有很多种，常用的方法包括市场比较法、收益法和成本法。
1. 市场比较法：根据市场上类似或相似资产的交易价格，来确定被评估资产的价值。
这种方法适用于市场上有大量类似或相似资产可供参考的情况。
2. 收益法：根据资产所能产生的未来经济利益，来评估资产的价值。
这种方法适用于资产具有一定的现金流量产生能力的情况，如房地产、股权等。
3. 成本法：根据资产的重建或复制成本，来评估资产的价值。
这种方法适用于资产的市场交易较少或无法直接参考市场价格的情况，如自有产权的专利、版权等。
三、资产评估的影响因素资产评估的结果受多种因素的影响，主要包括市场因素、经济因素和管理因素。
1. 市场因素：市场供求关系、市场竞争程度、市场预期等因素会对资产的价值产生影响。
当市场供大于求时，资产价值可能下降；当市场竞争加剧时，资产价值可能上升。
2. 经济因素：宏观经济环境、行业发展状况、通货膨胀等因素也会对资产的价值产生影响。
当经济繁荣时，资产价值可能上升；当经济衰退时，资产价值可能下降。
3. 管理因素：企业的经营管理水平、资产质量、资产利用效率等因素也会对资产的价值产生影响。
良好的管理能力和高效的资产利用能够提升资产的价值。
四、资产评估的应用资产评估在实际应用中有着广泛的应用场景，主要包括以下几个方面：1. 企业财务管理：资产评估可以帮助企业了解自身资产的价值，从而做出合理的财务决策，如资产投资、资产购置和资产处置等。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-功能性贬值与经济性贬值
第05讲功能性贬值与经济性贬值（四）功能性贬值功能性贬值（D f）是由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。
设备的功能贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。
1.第Ⅰ种功能性贬值（超额投资成本）第I种功能性贬值反映在超额投资成本上，复原重置成本与更新重置成本之差即为第I种功能性贬值，也称为超额投资成本。
【教材例题3-9】某化工设备，1980年建造，建筑成本项目及原始造价成本如表3-11表3-11 原始成本表在评估基准日:（1）钢材价格上涨了23%，人工费上涨了39%，机械费上涨了17%，辅材现行市场合计为13328元，电机、阀等外购件现行市场价为16698元，假设利润、税金水平不变。
（2）由于制造工艺的进步，导致主材利用率提高，钢材的用量比过去节约了20%，人工工时和机械工时也分别节约15%和8%。
试计算该设备超额投资成本引起的功能性贬值。
『正确答案』（1）该化工设备的完全复原重置成本计算如表3-12。
表3-12（2）该设备的更新重置成本计算如表3-13表3-13（3）超额投资成本引起的功能性贬值超额投资成本引起的功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本=203 740-176 641=27 099（元）2.第Ⅱ种功能性贬值（运营性功能性贬值）计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；（3）计算净超额运营成本；（4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值。
【教材例题3-10】计算某电焊机超额运营成本引起的功能性贬值。
（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素：经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产品高。
通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机多耗电6000度。
（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本：根据设备的现状，评估人员预计该电焊机尚可使用10年，如每度电按0.5元计算，则：每年的超额运营成本=6000 ×0.5 =3 000（元）（3）计算净超额运营成本：所得税按25%计算，则：税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本×（1-所得税）=3000×（1-25%）=2 250（元）（4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值：折现率为10%，10年的年金现值系数为6.145，则：净超额运营成本的折现值=净超额运营成本×年金折现系数＝2 250×6.145≈13 826（元）该电焊机由于超额运营成本引起的功能性贬值为13 826元。
资产评估实务(一)市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法知识点
市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法3.市场价倒算法（最基本方法）（1）含义市场价倒算法又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余的部分作为林木资产评估值的一种方法。
（2）公式（3）适用对象①主要用于对成熟林、过熟林林木资源资产评估。
②在收益现值法、林地期望价法、收获现值法中，其林分主伐的预期收获的计算均是采用该法进行。
【教材例5-1】某民营林业公司拟转让100公顷杉木林，该林分经营类型为一般用材林，林龄为28年，已过主伐期，处于成熟林组，林分平均胸径为18cm，平均树高为16m，平均蓄积为160m 3/hm 2，请评估该小班价值。
据调查相关技术经济指标为：（1）木材价格。
木材价格以委估资产附近林产品交易市场木材销售价为基础，结合待评估林木资产的实际平均胸径综合确定木材的平均售价。
经调查分析，杉原木售价为800元/m 3，杉综合材售价650/m 3。
（2）木材经营成本。
木材经营成本主要包含伐区设计费、检尺费、采造集装费、运费、销售管理费等，以出材量为计算基数，合计为170元/ m 3。
（3）木材销售税费。
木材销售税费主要包含增值税、城建税、维简费、不可预见费等，合计按销售收入的18.0%征收。
（4）经营利润率。
按主伐成本的16.0%计算。
（5）出材率。
按委估资产地方标准《X X市县林区商品林主要树种出材率表》计算。
胸径为18cm的杉木出材率70%（其中原木25%；综合材45%）。
根据上述指标，评估过程及结论如下：①主伐收入W＝（160×25%×800+160×45%×650）×100＝7 880 000（元）②主伐成本C=经营成本+销售税费＝160×70%×100×170+7 880 000×18%＝3 322 400（元）③木材经营利润F＝3 322 400×16%＝531 584（元）该林分评估值为＝7 880 000-3 322 400-531 584＝4 026 016（元）4.收获现值法（1）定义收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。
资产评估实务-(2)
第二部分评估方法与综合题考点一收益法考点二市场法考点三成本法考点四资产评估方法之间的关系与选择【考点一】收益法必考内容，在企业价值评估和无形资产评估中都有可能涉及。
一、收益法的理论依据账务管理中的NPV的计算原理（或者说是货币的时间价值原理），即：评估价值=∑资产未来的现金流×折现系数二、收益法应用的前提条件1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（A）。
2.资产拥有者获得的预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量（i）。
3.被评估资产预期获利年限可以预测。
三、收益法中各个指标的确定（一）收益额的确定1.收益额是归资产所有者所有的收益，在企业价值评估中表现为：例如税收，不论是流转税还是所得税都不能视为企业收益。
（2）凡是归企业权益主体所有的企业收支净额，都可视为企业的收益。
无论是营业收支、资产收支还是投资收支，只要形成净现金流入量，就可视为企业收益。
3.收益额的两个特点（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是历史收益额或现实收益额（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。
客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益（=总收益-总费用）中可能包括不合理的因素。
3.企业价值评估中收益额的确定（1）收益的表现形式：股利、股权自由现金流量、企业自由现金流量和经济利润等。
（2）不同的收益对应不同的价值内涵。
（3）企业价值评估中收益额的常用口径①股利：净利润×股利支付率②股权自由现金流量：企业自由现金流量-债权自由现金流量③企业自由现金流量Ⅰ企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）Ⅱ企业自由现金流量＝（净利润+税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）Ⅲ企业自由现金流量＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加）Ⅳ企业自由现金流量＝净利润+税后利息－（固定资产增加＋营运资金增加）Ⅴ债权自由现金流量=税后利息+债务本金偿还-新借债务的增加④经济利润Ⅰ经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本投入资本的成本＝税后利息＋股权资本成本Ⅱ经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）Ⅲ经济利润＝净利润－股权资本成本【提示】涉及投入资本都是期初数。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--剩余法(假设开发法)
第03讲剩余法（假设开发法）考点二：剩余法（假设开发法）【本考点说明】今年重点关注不动产的假设开发法，但是也有可能考森林资源评估。
一、不动产评估的假设开发法（一）基本思路剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将被估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。
（二）适用范围剩余法主要适用于下列不动产的评估：（1）待开发不动产的评估（假设开发）（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。
（3）将生地开发成熟地的土地评估。
用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。
（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。
这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。
（三）待开发不动产的剩余法待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建部分销售税费-续建投资利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费（4-32）1.预测不动产售价（1）对于出售的不动产可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。
（2）对于出租的不动产首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。
具体确定时需要把握以下几个关键参数：①当前市场情况下的市场租金和实际租约情况；②不动产出租的空置率；③不动产出租的相关税费；④不动产还原利率；⑤未来租金水平的变动趋势。
2.估算各项续建成本费用3.续建成本的投资利息不动产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。
4.确定开发商的合理利润方式1：投资回报利润率计算基数一般为地价、开发费、管理费用和专业费方式2：销售利润率计算基数一般为不动产售价。
【注意】（1）利息和利润教材理论讲解和例题矛盾（例题计算考虑了销售费用，理论部分没有明确说明是否包括销售费用），考试的时候，还是以例题为准（也就是包括销售费用），我们期望考试题目不要涉及销售费用。
（2）销售费用、销售税费、土地增值税的计算都是按照“待开发不动产的预期总开发价值”为基数计算的。
资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-在建工程评估
第12 讲在建工程评估第四节在建工程评估一、概述（一）在建工程的概念一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。
（二）在建工程的特点1. 所有权的相对确定性2. 合法性3. 可变价性4. 可比性差（1）种类繁多；（2）造价差异大；（3）建设工期长短差别较大；（4）形象进度与实际投资额较难致。
这些特点造成了在建工程房地产之间难以进行横向比较，可比性较差。
5. 法定抵押权优先于约定抵押权建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，即承包人的法定抵押权优先于银行与抵押人的约定抵押权。
（三）在建工程的分类（四）影响在建工程价值的因素1. 项目总投资项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，也叫投资总额。
房地产开发项目的总投资通常包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等。
具体构成如图4-10 所示。
图^-10建设工程投资构成 2. 工程进度工程进度也称工程的形象进度，一般指的是可以直观感觉到的进度，即反映工程完成的程度，通常用百 分比表示，也可以用图表表示。
形象进度可分为工程总形象进度和分项工程形象进度。
3. 建设期建设期（也称为建设工期）是指项目从资金正式投入开始到项目建成投产或交付使用为止所需要的全部 时间。
主要包括土建施工、设备采购与安装、生产准备、设备调试、联合试运转、交付使用等阶段。
二、评估程序（一）搜集与在建工程相关的资料（1） 土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设项目总 平面审批图等。
（2） 目前各项目形象进度及相应的完成工作量报表。
（3） 实际投入成本明细表（土地价款、前期报建税费、前期工程费、已支付工程款、设备款）。
（4） 已交纳建审费用凭证（劳保统筹、城建配套等原始发票、收据复印件等，装订成册）。
（5） 施工单位出具的欠（或不欠）付工程款证明。
资产评估实务一知识点总结
资产评估实务一知识点总结一、资产评估概述1.资产评估的概念：是指评估人员依据相关法律、法规和资产评估准则，对被评估资产的现时价值进行评定、测算，并发表专业意见的行为和过程。
2.资产评估的特点：（1）现实性：评估基准日、现场调查、信息资料与现时的经济技术状态相符。
（2）公平性：资产评估活动必须站在客观、公正的立场上。
（3）专业性：资产评估活动涉及多方面的知识和技能，需要具备相关专业知识和丰富经验。
（4）咨询性：资产评估活动不具有行政的强制性，是一种咨询行为。
3.资产评估的基本假设：（1）交易假设：假设被评估资产正处于交易过程中，或者在适当、可能的条件下会交易。
（2）公开市场假设：假设被评估资产在公开市场上进行交易。
（3）持续使用假设：假设被评估资产将按照目前的用途和使用状况继续使用下去。
（4）清算假设：假设被评估资产所有者遇到财务危机或破产等情况，需要在非持续经营的条件下变卖其资产。
4.资产评估目的：明确评估对象、评估范围、价值类型、评估基准日和得出评估结果等目的要素。
5.资产评估程序：（1）明确资产评估业务基本事项（2）签订资产评估业务约定书（3）编制资产评估计划（4）进行现场调查，获取评估业务所需的数据资料（5）分析测算，形成资产评估报告（初稿）（6）内部审核（7）出具资产评估报告6.资产评估的价值类型：包括市场价值和非市场价值两类。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下进行公平交易而取得资产的预期价值；非市场价值包括投资价值、在用价值、清算价值等。
7.资产评估的方法：主要包括收益法、市场法和成本法。
各种方法均有适用的前提条件，根据评估目的、市场条件、被评估对象的特点等因素选择适当的评估方法。
二、流动资产评估1.流动资产的概念：是指企业可以在一年或者超过一年的一个经营周期内变现或者耗用的资产，主要包括现金及银行存款、应收及预付款项、存货等。
2.流动资产的分类：按照流动性可分为速动资产和非速动资产；按照形态可分为货币类流动资产和非货币类流动资产。
资产评估实务课件第01章1--评估总论
三、资产评估的特定目的
3.1资产评估的目的 资产评估的特定目的指的是资产业务（指的是引
起资产评估的经济行为，即被评估资产即将发生 的经济行为）对评估结果用途的具体要求。同样 的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同 。
⑵我国资产评估实践表明，资产业务主要有： ①资产转让。②企业出售。③企业兼并。④企业
格的确定负责。
还可以从：评估 的对象； 评估面临的条件：
二、资产评估的种类
从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方式看,有不 同的分类，国际上一般分为三类，为产权变动和交易服务。
1.评估 类似我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评估。它一般服
务于产权变动主体。 2.评估复核 指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析和再评估。 3.评估咨询 一个较为宽泛的术语。它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询
3.资产评估的目标是判断评估？ 对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。
三、资产评估的特点
1、市场性 模拟市场评估，接受市场检验 2、公正性 要服务于业务的需要，而非委托人需要(独立性） 3、专业性 发展趋势：考试和执业分工越来越细。 4、咨询性 结论具法律效力，但不具有强制执行效力。 成交价取决于多种因素，例谈判能力、技巧等。 评估主体只对评估结论的客观性负责，不对资产交易价
1.1.3资产的分类
（1）形态
有形资产、无形资产
（2）是否具有综合获利能力
单项资产、整体资产
（3）能否独立存在
可确指的资产、不可确指资产指不能脱离企业有形资
产而存在
（4）与生产经营关系
经营用资产 、非经营用资产
（5）流动性
资产负债表左列项目
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
指属于企业组成部分的特定资产价值。在用价值一 般低于市场价值.
不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。
17
第三节:资产的价值类型及评估标准
7、清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负
减去负债（对企业而言）。 资产的账面价值具有客观性和可审计性，但
却不能直接成为资产评估的依据。原因： （1）财务报告中的资产是以历史成本计价的 （2）企业资产负债表上并不包括全部有价值的 资产、可能的负债项目，也不考虑权益资 产的成本。
15
第三节:资产的价值类型及评估标准
4、内在价值（intrinsic value）
资产清算 咨询服务
资产开发 考核经营业绩
诉讼
法定
税收
评估
国家征用不动产
合资经营、合作经营、企业联营 企业合并、分立、兼并 企业出售 企业租赁 土地成片出租 土地开发经营 房地产买卖 房地产出租
19
第四节:资产评估的目的及假设
二：资产评估的假设
1、持续使用假设
◆ 指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 ◆ 这一假设强调资产对未来的有效性。 ◆ 资产持续使用的三种类型（1）在用续用；（2）转用续用； （3）移地续用。 ◆采用继续使用假设的条件： （1）具有剩余寿命以及具有收益能力；（2）资产能否通过转换 用途实现其最佳效用，转换在法律上是否允许，在经济上是否可 行。
20
第四节:资产评估的目的及假设
2、公开市场假设 指被估资产可在公开市场上出售 适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有
4
下列属性中不属于资源 资产经济属性的是：
A.具有使用价值 B.能以货币计量 C.有限性和稀缺性 D.具有可收益性
5
第一节:资产概述
2、资产评估中资产与会计中资产含义的区别 ① 在会计中资产被认为是以各种形态被占用或运
用的资金的存在形态，强调的是实际资产投入与运 用后形成 的资产。一些在现实中确实存在但未消耗 或占用资金的资产被排除在资产的范围之外，如商 誉，而资产评估中包含这些因素；
债后以货币形式存在的余额。 与公允市场的区别：
1、买卖双方地位不平等 2、没有充足的时间询价 清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价
18
第四节:资产评估的目的及假设
一：资产评估的目的
资产交易
单项资产交易 产权变动
房地产交易
非法定 评估
资产保全 抵押贷款
融通资金 发行债券
评
融资租赁
估 目 的
13
第三节:资产的价值类型及评估标准
2、投资价值 指某项资产相对于某个特定购买者（或
所有者）的价值。表现为该资产给其所有者 （或未来所有者）带来的未来收益的价值。
对不同的潜在购买者而言，同一资产的 投资价格可能不同。
14
第三节:资产的价值类型及评估标准
3、账面价值 指资产的账面原值减去累计折旧，或账面值
2、资产评估基本要素
资产评估主体 资产评估客体或资产评估对象 资产评估依据 资产评估目的 资产评估原则 资产评估程序 资产评估价值类型 资产评估方法 评估假设 评估基准日
10
3、资产评估的分类 1、评估、评估复核、评估咨询 2、完全资产评估、限制性资产评估 3、单项资产评估、整体资产评估
资产评估实务
1
课程要求： 1.平时：30%，点名10次。 2.考试：70%。
课程目标： 1.学习资产评估，便于以后从事相关职业。 2.资产评估师→资产评估事务所。
2
理论基础
资产评估概述 资产评估的基本方法 资产评估程序
具体实务
机器设备评估 房地产评估 无形资产评估 长期投资性资产评估 流动资产评估 资源性资产评估 企业价值评估
可确指的无形资产
资产
不可确指的无形资产
整体资产 单项资产
是否具有综合获利能力
7
2、资产的价格和价值 价格：在特定的交易行为中，特定的买方或卖方 对商品或服务的交换价值的认可，以及提供或支 付的货币数额。
价值：反映了可供交易的商品、服务与其买方、 卖方之间的货币数量关系。
资产评估的目标，是判断评估对象的价值而不是 评估对象的实际成交价格。
8
第二节:资产评估的概念及其特点 一：资产评估（valuation）的概念
1、资产评估的概念 资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和
人员，依照国家的有关规定，为了特定的评估目的， 遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照 法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资
产的价值进行估算的过程。其核心是对资产在某一 时点的价格进行估算。
资产评估报告
3
第一节:资产概述 一、资产的含义
1、资产的概念 国家、企业或其他单位以及个人所拥有或控制
的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债 权和其他权利。
基本特征：
☆ 资产是经济资源，它具有能够为其拥有者或控制者带来经
济利益的潜能。 ☆ 经济资源必须能够以货币计量。 ☆ 有权从经济资源中获利的人（包括法人与自然人）不能局 限于经济资源的拥有者，还包括经济资源的控制者。
② 资产评估中把企业资产看作整体盈利能力的价 值，会计对单项资产进行累加； ③ 资产评估中反映的是资产的现时价值，会计采 用历史成本原则。
6
第一节:资产概述
二、资产的类型
1、资产的分类
固定资产 流动资产
有形资产 长期投资
能否独立
存在 可确指的资产
资产 不可确指的资产
资产
存在形态
无形资产
自然资源性资产
11
4、资产评估的特点 1、市场性 2、公正性 3、专业性 4、咨询性
12
第三节:资产的价值类型及评估目标
一：资产的价值类型
1、公允市场价值（fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。
公开市场价格 形成的条件
•买卖双方地位平等 •有充分的时间收集信息 •有理智的经济人 •自愿成交 •买卖双方均是正常交易的当事人
指资产预期创造的未来现金流的现值。
内在价值与市场价值
对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场=内在价值
内在 价值 账面 价值
内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决 策时考虑的主要因素。
16
第三节:资产的价值类型及评估标准
5、重置价值（replacement value） 指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产