商业投资分析课件
万达商业模式分析PPT课件
体项目，开业19 个 • 实现300 亿元的销售，净利润超过45 亿元
2019/12/25
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二、发展历程
• 1、企业创立阶段： • 1988 年，进行住宅建设 • 1992 年，改制为万达集团股份有限公司 • 1994 年，进入足球领域，获得市政府支持，
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• 三、其他 • 1. 商业管理公司 • 2010 年，2 亿的纯利润。 • 2.商业广场外墙、内部广告 • 上海商业广场每年广告收入超过1500 万
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四、产品定位
• 1.第一代产品： • A.产品模式：单体商业楼 • B.长春、长沙、南昌等城市的核心商圈 • C.总面积：5 万平方米左右 • D.业态：购物功能组合 • E.主力商家：超市+家电+影院
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• 2.融资渠道：
• （1）银行资金
• 全国房地产金融改革试点企业+“总对总授 信”的协议
• （2）国内私募
• 与麦格理在2005 年完成9项商业物业的 24%股权转让，涉及资金高达32 亿元+引 进建银国际作为战略投资者（10亿左右）
• （3）销售回款对现金流的支撑
• 3. 项目获取的优势资源和商业操作
• A.地方政府优惠政策：a地价优惠、可分期 支付b:城市配套和项目建设工期
科学， • c租金过低，忽视经营， • d动线规划普遍较差，独立商铺销售价格
过高
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• 3.第三代产品：
• A.产品模式：综合体，盒子+街区+高层的 组合
商业投资分析
商业投资分析商业投资是指投资者将资金投入到商业项目中，以获取经济利益的行为。
对商业投资进行分析是非常重要的，可以帮助投资者评估投资项目的可行性和潜在风险。
本文将就商业投资分析的几个关键因素进行探讨和分析。
一、市场调研与需求分析在商业投资分析中，市场调研是非常关键的一步。
它可以帮助我们了解市场的需求、竞争对手状况以及潜在客户群体等信息。
通过综合分析市场数据和趋势，我们可以预测市场的发展前景，并据此制定合适的投资策略。
二、投资项目的可行性分析在对商业投资进行分析时，我们需要对投资项目的可行性进行评估。
主要包括以下几个方面：1. 资金投入：分析投资项目所需要的资金投入，并评估投资回报率。
这将有助于投资者判断投资项目的盈利潜力。
2. 风险评估：评估潜在风险的程度以及其对投资项目的影响。
同时，我们也需要考虑应对风险的措施和应急预案。
3. 可持续发展：分析投资项目的可持续发展性，包括环境、社会和治理方面的问题。
这有助于投资者更好地了解项目的长期发展前景。
三、财务分析财务分析是商业投资分析的核心内容之一。
通过对投资项目的财务状况进行评估，我们可以了解项目的盈利能力、资产结构、财务风险等关键指标。
主要包括以下几个方面：1. 利润状况：分析投资项目的收入、成本和利润，评估项目的盈利能力。
2. 资产负债状况：了解投资项目的资产和负债状况，评估项目的财务风险。
3. 现金流量：分析项目的现金流量状况，以确保项目能够按时支付债务和利息。
四、竞争优势分析在商业投资分析中，竞争优势是一个非常重要的因素。
通过分析投资项目的竞争优势，我们可以判断投资项目是否具有持续竞争力。
主要包括以下几个方面：1. 品牌优势：评估投资项目的品牌价值和认知度。
2. 技术优势：分析投资项目的技术实力和创新能力。
3. 成本优势：评估投资项目在生产和运营过程中的成本控制能力。
五、风险管理在商业投资分析中，风险管理是必不可少的一环。
通过对投资项目的风险进行评估和管理，我们可以降低投资风险，并保护投资者的利益。
商业门面投资分析方法浅析
在投资决策时 ，将 分摊 到单位面积上的月度资金成本与同期 商业 门面 的市场租金进 行比照， 并依据 比照结果作出投 资决策 ： 如
一
０
—
０
果 Ｌ １１ ６ ∈［一 ． ９
、 ／ｎ
，＋． ｌ１ ６ 睾 ９
Ｖ ｎ
］则说明在 ９％的置信水 ， ５
—
Ｃ
平下， 市场租金收入能够支付投资成本； 如果 Ｌ 一． ≤ｌ１ ６ ÷ ９
Ｖ ｎ
，
则 说明在 ９ ％的置信 水平下 ，市场 租金收入支 付投 资成 本有结 ５
一
Ｃ
余； 如果 Ｌ ＋． ≥ｌ１ ６ ÷ ９
Ｖ ｎ
， 则说明在 ９％的置信水平下， ５ 市场租
其三 ， 市场标准决定 原则 。 投资决策过程需要考虑投资的资金 成本 、 估计投资过程的现 金流量 、 选择计算预期现金流现值的折现 率。 如何决定投资的资金成本 、 投资过程 的现金流量及折现率等问 题成为投资决策过程 中最为核心的内容 。 在实际投资分析过程 中， 以市场作为参考标准是一个基本原则。 无论 是资金成本 的计算 、 现 金流量的预估还是折现率的选取都 要获取市场上 的相关数据作为 投资选择的评判依据 。
维普资讯
投资研究 ｌ Ｖ Ｓ Ｍ Ｎ Ｕ ＥＴ Ｅ ＴＳ ＤＹ Ｉ Ｎ Ｔ
商 业 门面投 资 分析 方法 浅析
武汉 工程 大学 王祖 山 王 微
近年来 ， 人们 的财富增长速度很快 ， 投资性收入在财富总额 中 所占比例逐渐增大 ， 如股民在资本 市场取得投资收益 ， 城镇居 民分 得 的福利住房上市出售 ，居 民购置房产的市场价格上涨等都是构 成人们财富增加的重要 因素 。资本性收益和资产性收益在财富增
商业项目投资分析报告范本
商业项目投资分析报告范本一、项目背景近年来，我国经济迅速进步，商业领域市场潜力巨大。
为了进一步推动经济进步，我们公司决定投资开展一项商业项目，以满足市场需求并获得可观的利润。
二、项目概述本项目旨在建设一家高端购物中心，位于城市中心区域，总面积约为10万平方米。
购物中心将提供豪华品牌服饰、珠宝首饰、高端餐饮等多种商业业态，以满足不同消费者的需求。
三、市场分析1. 市场需求随着我国经济实力增强和人民生活水平提高，消费者对高品质商品和服务的需求不息增加。
购物中心将能够吸引目标消费群体，满足其平时生活和娱乐需求。
2. 竞争分析虽然目前市场上已存在一些购物中心，但我们的项目将通过提供高品质、多样化的商品和服务来与竞争对手区分开来。
同时，我们将通过乐观的市场营销策略来吸引消费者，提高品牌著名度。
四、投资分析1. 投资规模本项目总投资约为1亿元，其中包括土地采购、建筑物修建、内部装修、设备选购等方面的费用。
2. 成本分析项目建设期间的直接成本主要包括土地采购费用、建筑物修建费用、装修费用等。
运营期间的成本包括人员工资、物业管理费、市场推广费用等。
3. 收益分析估计项目建成后，每年的销售收入约为2亿元，估计运营期为10年。
依据市场调研和销售模型分析，估计项目标毛利润率将保持在30%左右。
4. 投资回报率依据以上猜测数据，经过综合计算，本项目标投资回报率估计为15%，估计投资回收期为6年。
五、风险分析1. 市场风险购物中心市场竞争激烈，市场需求的变化可能会对项目标运营产生不利影响。
同时，市场的不确定性也会增加投资风险。
2. 管理风险项目标成功与否与管理团队的能力密切相关。
若果管理团队不能有效地运营和管理购物中心，可能会导致项目标亏损。
六、结论与建议综合思量项目标市场前景、投资规模和收益猜测，以及风险因素，我们认为该商业项目具有一定的投资潜力和可行性。
然而，在项目实施过程中，我们需要加强市场调研和风险管理，同时重视管理团队的能力培育和提升。
德州渤海明珠国际广场商业地产投资分析51pPPT课件
三、商业地产投资分析篇
地产！地产！投资商业地产！
思考：
富人与穷人的区别
人员数量
财富占 有比例
获得财富方式
投资方式
富人
2%
50%
投资 拥有资产而富有 （股票、期货、商业
地产等）
பைடு நூலகம்
穷人 50%
2%
用劳力挣钱
储蓄、小本买卖
什么是投资？
狭义的投资则仅指投资于各种有价证券， 进行有价证券的买卖，也可称为证券投资
为消除客户顾虑，公司与客 户签署管理20年托管合同。
• 统一招商
• 统一形象
• 统一管理
• 统一运营
40%天中集团自持， 对外销售60%
共进共退，风险同担！
政府扶持
渤海明珠国际广场
（1）.凡入住渤海明珠.国际广场的商户，三年内免收行政事业性收费，第4-5 年减半收取。 （2）. 投资者及入住经营的商户，可以以该地址注册公司。五年内，所注册 公司缴纳的企业所得税地方留成部分全额用于扶持该公司发展，增值税地方 留成部分30%用于扶持该公司发展。 （3）.水电费按当地同行业最低标准收取。 （4）.各行政执法部门进入渤海明珠.国际广场检查的，必须到县优化发展环 境委员会备案，经批准后方可进入。 （5）.投资者及入住经营的企业、商户负责人可到庆云落户，子女可优先选 择就近入托、入学。
投资规划
渤海明珠国际广场
德州第一高楼，高度99.9米，地上 30层，地下2层
占地5.53公顷，总建筑面积13.2万 平方米，双子座造型
综合性商场（地下一层和地上五层） 5万平米，写字楼总面积4万余平米， 5A级酒店总面积4万余平米
高档住宅渤海明珠新城市花园建筑 面积36万平米
商业地产的投资分析与风险控制
商业地产的投资分析与风险控制一、商业地产的投资概述商业地产是指在商业经济领域内所占面积一定且具有使用价值的不动产物业，其经济价值体现在租金收入和资本价值上。
商业地产包括办公楼、购物中心、酒店、医院、工业厂房、交通运输物流等。
商业地产的投资主要是指通过购买、开发和管理商业地产来获取长期的收益。
商业地产具有稳定的现金流和资本增值的特性，同时也存在着许多的风险。
二、商业地产的投资风险1、市场风险市场风险是指商业地产市场状况变化所带来的风险，包括经济周期的波动、政策变化、竞争加剧等。
例如，经济下行，租金收入减少，市场需求下降，资产价值也将受到影响。
2、信用风险商业地产投资需借助银行、信托等第三方融资，若这些机构发生破产或违约，可能会导致投资失败。
此外，租客违约也是信用风险的一种。
3、管理风险商业地产需要专业的管理团队进行运营和维护，若管理不善、效率低下或者发生内部渎职等情况，都可能会导致商业地产的投资风险。
4、技术风险商业地产的建设、维修、保养都需要一定的技术支持，若技术工人无法满足需求或发生施工质量问题，都可能会给商业地产的投资方带来风险。
三、商业地产的投资分析1、商业地产市场分析市场分析是商业地产投资的重要组成部分，通过对市场的调查和研究，可以了解市场的需求和动向。
可以从以下几个方面来分析：（1）经济环境：了解当地经济发展状况、业务增长预期等。
（2）竞争环境：了解竞争对手的情况，包括人流量、商业模式、流量转化率等。
（3）政策环境：了解当地有关法规、政策以及最新动态的情况。
2、商业地产资产分析商业地产资产分析是对已有商业地产资产的评估和分析，目的是确定资产价值和现金流，并为未来的运营和投资决策提供基础数据。
可以从以下几个方面来分析：（1）资产型态：了解资产的物理特征，包括面积、房型、建筑年代等。
（2）租售情况：了解租约信息和租户情况，包括租期、租金、租户背景等。
（3）现金流：了解商业物业产生的现金流，指向投资者提供资本增值和收益的租金和其他收益。
商业企划课件ppt
06 风险评估与应对策略
市场风险
市场风险总结
市场风险主要源于市场需求的变化、 消费者偏好的转移以及经济形势的波 动。
应对策略
定期进行市场调研，了解消费者需求 和行业趋势；建立灵活的定价和营销 策略；保持对经济形势的关注，适时 调整业务策略。
竞争风险
竞争风险总结
竞争风险主要来自竞争对手的价格战 、产品创新、市场扩张等策略。
执行计划
制定详细的执行计划，包括时 间安排、人员分工、预算分配 等。
市场调研
收集相关市场信息和数据，了 解行业趋势、竞争对手情况及 客户需求。
策略制定
根据目标设定，制定相应的市 场、产品、品牌等策略。
评估反馈
对商业企划的实施过程和结果 进行定期评估，及时调整和优 化实施方案。
02 市场分析
目标市场
行业趋势分析
了解行业的发展趋势、市场规模、竞 争格局等，以制定适应行业发展的战 略。
消费者行为分析
消费者需求分析
了解消费者的需求、偏好和购买动机，为产品设计和市场定位提 供依据。
消费者购买决策过程
研究消费者的购买决策过程，包括信息收集、品牌选择、购买决策 等环节。
消费者满意度调查
通过调查了解消费者对产品的满意度、忠诚度和口碑传播情况，以 提高产品和服务质量。
。
团队组建
选拔具备专业知识和经 验的人才，组建高效协
作的团队。
培训与发展
定期开展培训和团队建 设活动，提升团队成员
的技能和凝聚力。
激励机制
建立合理的激励机制， 激发团队成员的积极性
和创造力。
资源整合与配置
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资源评估
投资项目推荐介绍PPT图文课件
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盈利模式
广告位 出租
付费 下载
租借
盈利
佣金
资质
手段
收取
会员 充值
增值 服务
盈利模式为产品内收费为准，主要手段有广告位出租、付费下载、会员充值，增值服务， 另有租借资质、佣金收取等盈利来源。
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VIP 待遇
贴身 顾问
感动 客户
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责任 至上
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企业荣誉
资质荣誉
公司必须清醒地看到前进中的困难与挑战，正视自身存在的差距与不足，以更 加坚定的信念、更加饱满的热情、更加务实的作风、更加强大的合力，共同谱 写公司发展的新篇章，为集团公司提供强有力的金融服务与支持。
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产品运营
核心优势
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住宅的售价与租金之间并不存在必然 的联系，因此住宅的售价几乎不受租 金高低的影响
由于商品房可以进行期房预售，如果投 资者所购买的商品房是期房性质，就要 考虑开发商的信誉以及后期的发展等因 素。只有真正规避了以上的风险，投资 商品房才能获利。
价格趋势
商业地产
住宅地产
四、商铺价格的走势
Байду номын сангаас
北京商铺价格租赁指数
风险 来源
风险度 收益度
特点
储蓄
黄金
股票
期货
外汇
商铺
利息
货币贬值 利率下调
低 低 传统的 投资方式 之一
保值增值 增值、股息
增值
国际市场 供求关系
影响
中
低
传统的 保值工具
国际市场供求 关系影响
高
高
近年来的热门 投资工具，
股息低
国际市场供求关系影 响及经济形势综合影
响
高
高
近年热门投资工具 但未完全开放
商业地产是利益的结合体
商铺住宅价格比：4：1到5：1。 最基本的利益主体：发展商、投资者、经营者、
消费者 中国房地产业的持续升温，商铺地产以其惊人
的价值提升速度，成为最受关注的投资热点。
SUCCESS
THANK YOU
2019/9/19
二、商铺投资和其他投资品种比较
投资 品种 收益 方式
10万元
按揭 25万 (250000-100000)×110.089 ×12×10=198160.2元
25×124%＝31万
25万÷1.5万／Ｍ２ ＝16.7Ｍ２
16.7Ｍ２×3万／Ｍ２ ＝50万
10万元
一次性 10万 无
10×124％＝12.4万
100万
按揭 250万 (2500000-1000000)× 110.089×12×10=1981602元
3-5年
1年
毛坯
精装修、家具全配
售价与租金之间存在着必然的联系－租金收入是引发商铺交易的 源泉。
购买商铺考虑的是投资回报率，不仅要了解商铺的实际情况，更 要了解该地区的商业开发潜力。１）市面和楼层因素，成熟的社 区店家密集，对投资者较为有保障。２）商铺的位置面向开阔的 使用空间，客户流又比较简单合理，能有效提高商铺的使用率。 ３）准确的市场定位可以大大提高投资的回报，找准市场定位可 事半功倍。
年份
年份总体 价格水平
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
1-2 1-2 2-3 2-4 2-5 4-5 4-8 5-10 4-12 4-13
王府井 20-30 20-40 25-45 25-50 25-50 25-60 25-60 35-70 35-85 35-85
商业地产投资分析
一、商业地产的概念
地产
商业
投资
商业地产的三重特性：地产、商业与投资
商业地产是一种结合体
地产与商业的结合体
商业地产是一种结合体
商务办公与住宅的结合
商业地产是一种结合体
商业零售与传统百货的结合
商业地产是一种结合体
贷款与融资的结合体
商业地产是一种结合体
旅游、休闲、娱乐的结合体
六、投资风险
商业运营风险 国家政策调控 企业倒闭风险
THE END
SUCCESS
THANK YOU
2019/9/19
3-30
5-30
4-30
6-40
6-40
8-40
8-50
11-50
8-50
11-50
10-50
10-55
9-65
10-65
8-65
8-60
8-60
单位：元/㎡/天 （使用面积）
五、紫金城商业地产投资回报分析
个人投资额
付款方式 投资总额 还贷总额 委托经营收益 （前10年）
商铺面积
商铺价值 (10年后)
投资 要点
商铺
住宅
投资潜力大，拥有相对稳定的高消费群体，回报率较高，可出 租、可经营，方式较为灵活。
资金投入较大，具有房产风险和商业风险双重风险。
户型较新较大、产权明晰、建筑年代近。
投资总额较大，存在期房风险，投资高档 物业后若出租，较易出现空置风险。
年投资回报收益率约在10－12%左右。
年投资回报收益率约在5%－6%左右。
250×124%＝310万
10万÷1.5万／Ｍ２ ＝6.7Ｍ２
6.7Ｍ２×3万／Ｍ２ ＝20万
250万÷1.5 万／Ｍ２ ＝166.7Ｍ２
166.7Ｍ２×3万／Ｍ ＝500万
投资收益率
(50+31-19.8160210)÷10=512%
(20+12.4-10)÷10=224%
(500+310-198.1602100)÷100=512%
重点地区租赁价格水平
西单 10-40 10-45 15-50 20-70 20-70 20-70 20-70 15-80 15-85 15-85
国贸 10-40 10-40 12-40 20-40 20-40 25-40 25-40 30-50 30-60 30-60
中关村
公主坟
3-25
3-30
3-30
保值 利息
增值、租金
汇率波动
低 低
建设结构不合乎商业经营需 要、运营状况不佳、入住率 偏低、商业投资过程缓慢
中
高
传统的 保值工具
租金收益远高于利息， 物业增值远大于通货膨胀
专业度要求
低
低
高
高
中
中
三、商铺投资和住宅投资的比较
投资 品种 投资 优势 投资 劣势 投资 回报率 租期 装修 投入
再次 出售