关于小产权房相关主体的博弈分析

一
金 、 地占用税等费用 ， 耕 其产权 证不是 由国家房管部 门颁发 ， 而 是 由乡政府或村委会颁发的商品性住宅。这种产权必然 没有国 家颁发的产权 “ ， 大” 也就顾名思义被称 为“ 小产权房 ” 。广义上 讲 ，小产权房 ” “ 则泛指在农民集体土地 上违规 或违 法建设与销
售、 租赁的房屋 。
制度及其相关法律 滞后于城 乡快速发展 的需要 ， 使农村集体土
１ 小产权 房 的概 念 、
“ 小产权房 ” 是相对“ 大产权房 ” 而言的。狭义上小产权房即 “ 乡产权房 ” 是指在农民集体土 地上建设 的 ， 缴纳 土地出让 ， 未
地与城 市国有土地 同地 不同权 、 周权 不同价 ， 特别是农 村集体 土地只有被征 收为国有土地 以后 才能作为合 法的房地产 开发 用地 ， 导致村委会和农民难以获得土地增值的利益。
和农民的违法行为进行管制 。
２ 购 买行 为主 体 与 禁 止 行 为 主体 博 弈 、
地 管理法》还规 定农村宅基地 上的房屋 不允许 出售给城镇 居 民 ，所 以小产权 房不管是从建 设还是交 易方面 来说都是 违法 的 ，但是受居高不下房价 的影响和 各参 与主体 利益的驱使 ， 在 北京、 天津 、 郑州 、 州 、 杭 广州 、 昆明等各大 中城市 出现 了大面 积
仍有着强大的驱动力和无奈。
统计局统计 ，０９ ２０ 年全 国商品房销售面积为 ９７３ ３ １ 万平方米 ） ， 目前小产权房 已经从个案发展成 为普遍性 、 国眭现象。 全
二、 以博 弈 视 角 分析 小 产 房 产 生 原 因
博弈行 为中参与博 弈的各行 为主体都 有着各 自不 同的利 益 目标 ， 他们在达到各 自的利 益 目标 的过程中会考虑到对手 的 各种可能性行动方案 ， 力图选取 对 自己目标利益最大化 的决 并
连 片建设 的小产权房 ， 由于价格便 宜 ， 出现 了供 需两旺的局面 。
就 全国范 围来看 ， 小产权房 在城市房 屋开发 中 ， 占了相 当大的 比例 。截止到 ２０ 年底全国小产权房面积已经超 过 ６ 亿 平方 ０９ ６ 米 ， 当于 ２ ０ 相 ０９年全 国商品房销售面积 总额 的近 ７ （ 国家 倍 据
。陈 双
程 凯 强 （ 湖北大学商学院 湖北 武 汉 ４０ ６ ） ３ ０２
品房 市场 ， 不利于社会 的稳 定和可持 续发展 ， 以政 府会严格 所 禁止开发商开发小产权房。虽然政府禁止小产权房 开发的态度 明确 ， 但是由于正规房地 产市场获取用地 的高 门槛 以及 开发小 产权房的高利润 ， 使得 开发 商在政 府出 台对小产权房处理 的切
２ 小产 权 房 的 现 状 、
方面农地被征 后 ，最高补偿 为前三年平均 年收 入的 ｌ ５
倍； 另一方面 ， 即使 村委 会和农民不进行小产权房 开发 ， 划范 规 围内的农地也迟早会被政府征收或征购 为建设用地 。以武汉市
为例 ， 从事农业 生产 年收入 ３ ０ ０ ０元 ／ 亩计算 ， 一亩地获得 的补
实可行的具体细则和强有力的执法行为之前 ， 旧会选择进行 依
小产权房的开发 。
【 关键词 】 小产权房 博弈 相关主体
一
、
小 产 权 房 的 界定
（） ２ 村委会 、 农民与政府博弈 。近几年农村土地流转虽然在 逐步放开 ， 但是 由于城 乡土地 二元产权 结构为特征 的土地管理
我国《 土地管理 法》 四十三条规定 “ 第 任何单位和 个人进行 建设 ， 需要使用土地的 ， 必须依法 申请国有土地” 同时我 国《 ， 土
偿 不足 ５ 万元 ， 而一亩地 （ ６ ６７ 约 ６ ．平方米 ） 成小产权房 出售 ， 建 获得 的收益将高于政府征地 的补偿费用的数倍 。所以村委会和 村民会有强大 的驱动力去开发小 产权 房 ， 以获得 更高的增 值收 益。而政府为了防止土地财政收益的流失 ， 国家 ｌ 亿亩耕 以及 ８ 地红线被动摇而威胁到 国家 的粮 食生产安全 ， 会选择对村 委会
在这个建设 、 购买 、 止的三种行 为之间 已构成 一种典 型的博 禁
弈关系。
１ 建设行 为主体与禁止行为主体博弈 、
（） １房地产开发商与政府博弈 。政府 是整个博弈规则 的制 定者也是博 弈行 为的参 与者 ， 政府一方面要保 障 自身利益又要 考虑社会的稳 定和可持续发 展。开发商开发小产权房 ， 没有经 过政 府征 用为国有土地然后招牌 挂的法定程序 ， 因而规避了土 地出让金等 费用 ， 造成国家利益流 失 ， 同时也扰乱 了正常 的商 ． ４ 《 代经济》 １ 年８ －） ， ２ 当 ２ ｏ 月（ ０ Ｆ
【 摘要 】 近年 来， 不断蔓延的小产权 房问题 已经被 国土 资
源部 作 为 最 重要 和 最 亟待 处理 的 问题 之 一 。 小产权 房 问题 的 蔓
延是其相关主体博弈的必然结果 ， 只有 对 相 关 主 体 之 间 的 博 弈 进 行 具 体 分 析 ， 取 针 对 性 的措 施 ， 问 题 才 有 可 能 得 到 有 效 采 该 的解决。
小产权房 的购买 者多为农 村集体经 济组织 以外的村民或 城镇居民 ， 他们 由于经济能 力有限而承受不了 当前 的商品房市 场持续高涨的高房价而只能“ 尝试” 小产权房。如武汉市商品住 宅 ２０ ０ ７年底均价为 ４ ０ ３０元 ／ 左右 ， ｍ２ 而到 ２ １ ０ ０年二季度均价
策 。小产房的存 。 政府三令五申地发 出禁止建设和购 买小 产权房 的通 知 ， 而集体经济组织 和开发商 依然大规模 “ 开发建 设 ”购买者明知是办不到产权证的违法建筑却依然进行购 买。 ，
国土 资源 部于 ２ ０ ０ ４年下发的 《 关于农村宅基地管理 的意
见》 中也明确规 定 ：严禁城镇 居民在农村购置宅基地 ”建设部 “ ， 于 ２０ ０７年 ６月 １ ８日也发布了购房风险的提示 ，提示消费者不 要购买小产权房 。多省市地方政府也 采取 了一些强拆的行动。 虽然政府明令禁止购买小产权房 ， 但是消费者对购买 小产权房