关于成立房地产估价专门审核机构的探讨

!"!总第""#期$中国房地产"%%%・&一、房地产估价要求十分严格一般认为，房地产估价是由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学估价方法，结合估价经验，对影响房地产价格的因素进行科学分析，对房地产真实、客观、合理的价格、价值作出估计、推测、判断的行为。

上述房地产估价的定义告诉我们，房地产估价对估价人员、估价作业行为、估价管理都有十分严格的要求。

第一，只有专业估价人员才能从事估价。

专业估价人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定、注册，取得资格证、注册证，专门从事房地产估价的专业技术人员。

专业房地产估价人员要有扎实的房地产估价理论、方法、房地产制度、政策、开发经营、城市规划、建筑等方面知识，要有丰富的估价经验，要有良好的职业道德修养。

第二，必须根据估价目的进行估价。

房地产估价的目的是对为什么要估价的回答。

估价的目的不同，适用的价格类型不同，考虑的估价原则、估价途径、影响价格因素不同，采用的估价方法不同。

估价目的、估价原则、估价途径、估价方法存在着对应关系。

同一估价对象，估价目的不同，所得估价结果不同。

接受估价业务必须首先明确估价目的。

第三，必须遵循估价原则估价。

估价原则是规范估价行为的准则。

估价原则，不仅必须遵守，而且可以对遵守状况进行评估。

房地产估价一般公认的原则包括’项：!&$合法原则。

指评估对象应有合法的产权证明，使用状况应符合城市规划等法律法规规定。

!"$最有效使用原则。

指应按最有效使用状况评估房地产价值。

!($供求原则。

指房地产市场价格遵循供求规律，供不应求，价格上升，供大于求，价格下降。

房地产市场价格评估应考虑供求状况。

!)$替代原则。

指同一地区、同一使用价值的房地产具有相近的价格，可用已交易类似房地产的价格推测待估房地产的价格。

!*$估价时点原则。

指同一房地产在不同时点具有不同的价格，评估价格是评估人员对房地产于估价时点的价格的推断。

!’$客观、公正、合理原则。

指房地产估价应该客观、公正、合理。

客观指估价必须以客观事实路金勤房估价杯房地产评估征文成立房地产估价专门审核机构关于的探讨!"中国房地产!"""・#$总第!!%期&为依据；作出必不可少的假设，必须与客观事实相一致；所用资料、所作假设、结论，必须经得起合格专家的验证。

公正指必须站在公正立场上估价。

合理指估价人员转换资料、作出假设、推测、下达结论等主观活动必须建立在客观性基础上，必须符合事物转化、变化、发展的客观规律。

第四，必须按照估价程序估价。

房地产估价程序一般包括：受理委托，明确估价对象、目的、时点、完成日期，初选估价方法、安排估价人员，制定估价作业计划，实地勘察，搜集、整理估价资料，选定估价方法，计算、决定估价值，撰写估价报告书，交付估价报告书，估价资料分类归档。

上述估价程序是估价客观规律的科学总结，必须遵循。

第五，必须采用科学方法估价。

房地产估价的基本方法有三种，市场法、成本法、收益法。

除此之外还派生了假设开发法、趋势法、路线价法等方法。

不同的估价目的对应着相应的基本估价方法。

每种估价方法都有其特定的适用范围和条件。

评估一宗房地产，一般要求同时采用几种适用的方法。

采用不适用的估价方法评估房地产是违反科学的行为。

第六，必须结合估价经验，对影响房地产价格的因素进行科学分析，对房地产真实、客观、合理的价格、价值作出估计、推测、判断。

影响房地产价格的因素很多，有经济、社会、环境、心理等类型，各类因素又包含许多子因素。

每个价格影响因素在不同地点、时间的值不同，对不同房地产价格影响的程度、方向不同。

房地产估价要求估价人员根据客观实际资料分析价格影响因素变动规律、房地产价格价值形成规律，根据这些规律估计、推测、判断价格影响因素、价格、价值在估价时点真实、客观、合理的数值。

无论根据客观实际资料进行价格影响因素变动分析，价格、价值形成规律分析，还是对因素数值、价格数值作出估计、推测、判断，往往都要估价人员对一些参数、模型作出认定、假设、转换。

这些建立在客观事实基础上的认定、假设、转换都是主观活动。

实践经验越丰富，主观活动的结果越符合客观实际。

因此，要求估价人员不仅要有科学的估价理论、方法，而且要有丰富的估价实践经验。

为了确保估价人员具有足够的估价经验，各国估价制度对估价人员必须具备的实践经历作出了具体的要求。

为了防止主观活动的不公正，保证估价的公正、真实性，各国估价制度对估价人员的职业道德标准也作出了具体的规定。

房地产估价要求的严格性，说明房地产估价是十分严肃的行为，估价人员必须以严肃、科学的态度对待估价。

二、当前不少房地产估价的严肃性不够尽管我国内地房地产估价业务开展的时间还只有十来年，可是其为我国改革开放、经济发展作出的贡献是有目共睹的。

房地产估价行业已成为我国市场经济不可缺少的组成部分。

这说明绝大部分估价人员的工作是认真、负责的，其辛勤的劳动得到了社会的认可。

但是，认真阅读、研究房地产估价报告也发现不少房地产估价是欠严肃的。

无论是估价作业行为还是估价市场行为都有表现。

$一&估价作业行为存在着欠严肃估价作业行为的欠严肃，各种基本估价方法中都存在。

#’市场比较法$#&比准实例选择欠严肃。

比准实例是与待估房地产处于同一地段、结构相同、用途相同、交易日期与估价时日相近$一般不超过(年&、已交易的同类房地产。

但有些估价人员不按比准实例的定义从已交易的房地产中选择比准实例，个别估价人员甚至自己编造“比准实例”，估价报告中不写明比准实例的具体名称、地址，仅用)、*、+作代号。

$!&区域因素、个别因素修正欠严肃。

区域因素、个别因素修正，是通过比准实例、待估房地产所处区域的道路、交通、水、电、通讯等基础设施，学校、商店、医院等公用设施，人口数量、素质、自然景观等因素，房地产本身结构、朝向、层次、装修、功能、新旧程度等区域因素、个别因素的指标差异比较，把比准实例交易价格修正成待估房地产市场价格的评估手段。

区域因素、个别因素修正有多种办法。

一般先列出对价格影响较大的主要因素，分析各因素对价格影响的力度，根据力度大小确定其权重，接着拟定因素各种状态的分值标准，根据实际状况评定因素各种状态的分值，最后根据因素分值、权重计算比准房估价杯房地产评估征文!"!总第""#期$中国房地产"%%%・&实例、待估房地产区域因素、个别因素的总分值，用总分值进行区域因素、个别因素修正。

但有些估价报告的因素分类太粗，且赋予各因素的权重相等，也不拟定因素不同状态的分值标准。

个别报告甚至不加任何说明、简单地认定比准实例的区域因素、个别因素总分值分别比待估房地产高百分之几或低百分之几。

这样做，很难不让人怀疑分值是任意编造的。

"’成本法!&$成本内容确定欠严肃。

成本法中的“成本”，实际是开发商的销售价，或购置者的购置价。

旧有房地产成本构成是：旧有房地产重置现值(土地在尚可使用年限内的重置现值)建筑物重置现值其中，土地在尚可使用年限内的重置现值(土地重置成本*土地使用分摊费土地重置成本(土地使用权重新获取费用)土地开发费用)开发商应获利润)开发商应交二税一费或(市场法评估出的地价或(以基准地价为基础评估出的地价土地使用分摊费(土地重置成本!&*土地已使用年限+土地出让年限$建筑物重置现值(建筑物重置成本,成新率建筑物重置成本(勘察、设计、可行性研究等前期费用)建安造价)小区内基础设施费)小区外基础设施、公共配套设施费)开发商管理费)开发商应获利润)开发商应交二税一费)投资方向调节税成新率按房屋建筑物完损等级评定标准或法律规定的其他方法确定。

但是，不少评估报告的重置成本没有包含上述全部内容，少数报告连地价也没计入，仅用当地有关部门颁布的建筑物重置价格减去折旧作为房地产的价格、价值。

!"$成新率确定欠严肃。

旧有建筑物成新率的确定，严格地说，应根据原城乡建设环境保护部颁发的《房屋完损等级评定标准》，制定房屋建筑物结构、装修、设备等各部分不同完好率评分标准及权重修正系数，再按照评分标准在现场评定房屋建筑物结构部分、装修部分、设备部分的分值，最后按各部分权重系数与分值乘积之和作为建筑物的成新率。

若想简单，起码也要按财务制度规定的年限折旧法确定成新率。

但用后一种方法确定的成新率欠客观。

因为同时建造的同样结构、同样设备、同样装修的两宗建筑物，使用保养情况不同，实际完好程度不同。

而且建筑物内结构部分、装修部分、设备部分的耐用年限一般不相同。

当前不少住宅、商店的装修费用占建安造价"-.以上，按建筑结构耐用年限确定整体房屋建筑物的成新率与实际差异较大。

但是不少评估报告根本没有成新率的评估依据，即或有依据，也仅用“根据现场考察”一句话予以概括。

如此确定的成新率难说估价结果具有客观性、准确性。

/’收益法!&$纯收益确定欠严肃。

房地产收益法估价所要的纯收益是预测值，等于客观总收益减去客观总费用后的余额。

客观总收益等于潜在总收益扣除闲置、租金拖欠等损失后的余额。

房地产的纯收益等于房地产税前利润、房屋建筑物折旧、地价分摊三者之和。

经租房地产以外其它有收益房地产是企业整体资产的组成部分，其纯收益按下式确定：房地产纯收益(整体资产纯收益*房地产外其它资产投资额,投资利润折旧分摊率上式中的投资利润折旧分摊率，等于该企业年利润、固定资产折旧额、地价分摊值三者之和与投资总额的比值。

因此，要确定房地产的纯收益，首先应该分清是经租房地产还是其它有收益房地产。

经租房地产纯收益的确定，要收集房地产的客观税前利润、建筑物折旧、地价分摊等动态资料。

其它有收益房地产纯收益的确定，要收集包括房地产在内的整体资产的客观纯收益、投资利润折旧分摊率、房地产以外其它资产投资额等动态资料。

然后再按预测技术推测待估房地产于使用期内各年的纯收益。

但是，不少评估报告中的纯收益是待估房地产实际纯收益的预测值，有些估价人员在评估企业房地产的纯收益时，没有剔除房地产外其它资产应分配的房估价杯房地产评估征文!"中国房地产!"""・#$总第!!%期&纯收益，还有些估价人员不加任何说明就把房地产的实际利润预测值作为其纯收益。

$!&资本化率确定欠严肃。

收益法所要的资本化率也称还原利率，等同于纯收益获取与待估房地产具有同等风险的其它投资收益率。

经租房地产的资本化率等于同类出租房地产的行业平均投资收益率，其它有收益房地产的资本化率等于房地产所属同类企业的行业平均投资收益率。

与房地产的纯收益等于其税前利润、房屋建筑物折旧、地价分摊之和相对应，行业平均投资收益率等于行业平均投资利润折旧分摊率。