购物中心租金制定参考与借鉴1
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用示范1：营业额反推租金测算方法租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。
常用的租金测算方法有几个途径：①实地调研；②网络查询；③与第三方公司合作；④通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；⑤经验数据:针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确,可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难,可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断.示范2：购物中心商业预算、楼层租金分解说明每个楼层的月租金总额的测算公式为:1楼月租金总额=(年度费用总额×1F所占百分比)/12（其他楼层以此法类推）每个楼层的每月/元/㎡，测算公式为：套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积—已出租面积/已出售面积公式：每F每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推）优劣商铺的单价制定：在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分）,据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。
示范3：购物中心租金定价方法根据商圈租金水平、厂商承受能力,购物中心投资回报,综合考虑以下三种定价方法:租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一.保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础,按静态回报率推算项目租金均价。
购物中心租金制定参考与借鉴1
运营管理报告02购物中心租金制定参考与借鉴报告引言一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。
如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、购物中心租金定制的标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。
这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
1、基础租金定制（注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析）对基础租金标准的测定，人们一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
（1）成本计价法成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。
这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
（2）投资回报计价法投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。
这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
（3）市场计价法市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。
这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素，就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表辐射区域区域半径（km）人口数量（人）家庭数（个）周捕获率周有效家庭数（个）平均每周家庭消费金额（元）周消费额月消费额（元）第一商圈1.5-3 170,720 68,288 25% 17,072 350 5,975,200 23,900,800 第二商圈3-5 942,000 376,800 6% 22608 450 10173600 40694400 合计___ 1,112,720 445,088 ___ 39,680 ___ 16,148,800 64,595,200 A购物中心客流支撑分析表：一周总记平均每天客单价（元/人次）总有效家庭（个）39,680 5,669 ___有效消费人数（人）59520 8,503 ___ 有效消费人次89,280 12,754 180.9A购物中心基础租金条件基础租金推算基础租金商圈人口以覆盖的街道提供人口数据及地区人口密度统计以10%为该项目租金/营业额比，项目预期月租金收入为645.95万元，每月每㎡计租面积预期租金收入为102.08元，每天每平方米计租面积预期租金收入为3.40元3.40元/日/㎡就是该项目通过市场计价法测定的基础租金。
商场运营租金定价方案
一、引言随着经济发展和城市化进程的加快，商场已经成为城市生活中不可或缺的一部分。
商场的存在不仅为居民提供了生活所需的各种商品和服务，也成为了城市的重要地标和文化象征。
商场的发展壮大离不开各种因素的共同作用，而其中租金定价方案的制定就是商场运营中至关重要的一环。
商场租金定价方案的设置要兼顾多个因素，包括地理位置、商业环境、租赁面积、消费者群体及竞争对手等。
本文将探讨商场租金定价方案的相关内容，力求为商场运营提供一套科学合理的租金定价解决方案。
二、商场租金定价的影响因素1. 地理位置商场的地理位置直接影响着租金的定价。
一般来说，位于繁华商业圈或者交通便利地段的商场，租金定价较高，因为这些地方聚集着大量的消费者，商户能够获得更多的客流量和商机。
而偏僻地段或者交通不便利的商场，租金则相对较低。
2. 商业环境商业环境也是影响商场租金定价的重要因素。
商场周边的竞争对手数量、商户的品牌知名度、商业氛围等都会直接影响到商场的租金水平。
商场所处的商业环境越繁华，租金定价就会越高。
3. 租赁面积商户选址和租用的面积也是决定租金水平的因素之一。
一般来说，商场会根据商户所选用的面积来计算租金，面积越大的商户租金也会越高，因为面积越大代表商户所能获得的客流量和商机也越多。
4. 消费者群体商场的消费者群体也会直接影响到租金的定价。
如果商场所在区域的消费者属于高收入人群且消费能力较强，商户愿意支付更高的租金来获取更多的商机。
相反，消费者属于低收入人群或者消费能力较弱，商户对租金的支付意愿也会相应减弱。
5. 竞争对手商场周边的竞争对手数量和竞争力也会直接影响到商场的租金定价。
如果周边已经有大型商场或者知名品牌，商场的租金定价就可能会受到一定程度的挤压，因为商户更愿意选择竞争对手的位置。
1. 租金定价原则在商场租金定价方案的制定过程中，必须遵守一些基本定价原则，包括市场定价原则、公平竞争原则、稳定长期原则和盈利原则。
首先，市场定价原则要求商场的租金定价应该符合市场规律，以市场价格为依据来确定租金水平。
商业地产租金设定要点
商业地产租金设定要点如何确定商业地产项目的租金？如何才能确定该租金是能够被市场所接受？下面举例说一下常见的租金设定要点。
一、商业项目的租金及价格确定方式首先我们要理解，商业地产（购物中心类）是如何设定租金的。
（一）、三类商业地产租金模式1、固定租金模式即按照约定的租金数额，由乙方按指定时间交付。
2、提成租金（也称为：扣率租金、扣点租金或抽成租金）也称抽成扣率租金，即按照一定总销售额的比例来计算商场的抽成租金，主要分为两类：一是基础扣点，这是在签订合约的时候就在合约中列明的，二是临时活动（如临促、中庭促销等）的扣点。
3、固定租金+提成租金模式（也称为：两者取其高模式）指商场为保障自身盈收，要求商户在签订有保障性的固定租金数额下，如销售额达到一定数值时，则按照约定的扣点租金数额来缴纳租金。
4、此三类模式适用于多数综合体形态，但适用的条件不同，比如零售类业态在运营方式上均存在这三种模式。
主力店以提成租金模式居多，而生活服务、娱乐休闲类则以采用固定租金模式居多，餐饮服务类以前以固定租金模式为主，这两年也有很多家采用固定租金+提成租金模式的。
需要说明的是这些方法不是一成不变，是会根据商场受到市场追捧而进行调整。
（二）如何设定租金1、前提：对市场的准确认知租金不是固定不变的，这个取决于项目所有权人对自身项目准确市场认知后才能做好租金定价，不能脱离事实基础。
所以一定要先考虑本地区及本商圈商业发展水平，商业地产比拼的是项目地段，更是对于一座城市中商圈价值的认定。
商业地产的租金价值与满足承租人需求能力和其相对于其他竞争房地产的区位优势相关，既承租人需求的能力通常由该项目能够赚取收入水平来反应。
这是一种物理特征和区位特征，所以项目的租金水平基本上与其物理特征和区位特征相关。
所以商圈也分为很多种，比如增量商圈、稳定商圈、塌陷商圈等形态。
（1）增量商圈指商圈已形成，且客流、市场在不断增加的商圈。
比如北京的CBD区域，随着写字楼、商场等项目的不断增加，以及人口的不断集中，导致商圈还处于增长中，在此类的商圈中的商业需求仍不断被制造出来。
购物中心预算及楼层租金分解说明
购物中心预算及楼层租金分解说明Prepared on 22 November 2020购物中心预算及楼层租金分解说明1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。
架构：招商部、营运部、物业部、工程部、财务部、行政人事部、电脑部、企划部2、促各相关部门开展市场调研：招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。
行政：行政管理模式及费用标准财务：管理模式及费用标准IT：管理模式及费用标准企划：管理模式及费用、广告计划标准物管/工程：管理模式及费用标准人事/行政：管理模式及费用标准3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。
⑴固定成本；⑵变动成本；⑶各种税费；⑷资产折旧；⑸其它不可预见的费用等；⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用：A、掉铺率20%-30%：新商场首年开业率一般约为70%-80%；B、3个月免租期：一般主力店免租期为6个月，次主力店及品牌商3个月；C、市场推广费8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较高一些，设8%，第2年略低，设6%，第3年次之，设3%。
随着知名度扩大和业绩稳定，第4-5年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。
一般以年度租金收入为基准（公式为：年度推广费=年度租金收入×8%），推广费总额分解到该年度季、月、周。
（1、可以根据淡旺季节来分。
2、也可以按使用节奏不同分解，如开业时集中使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用）。
D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）。
E、前期开办费公摊4、年度总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。
年度总收入=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等）+变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%）+各种税费(如所得税、房产税、租赁税等)+资产折旧（如：工程改造分摊费）+年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×（1+20%)+3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）×3+前期开办分摊费等+其它费用等-已出租费（如果有已经出租的物业）5、设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比说明：1楼要承担年度任务总费用的50%左右，2楼租金为一楼的50%左右，3楼租金二楼的50%左右，4楼租金为三楼的50%，五楼租金约为四楼的50%以此类推。
购物中心租金类型
购物中心租金类型、收取模式与定价方法理论上购物中心项目可出租面积越大，则租金收入相对越高，但当项目面积超过本区域内，可以承载的能力时，项目租金水平将直线下跌。
不但是面积因素，而且影响租金收入的原因还有：租金单价、空置率、租户组合、运营能力、商圈活力、区域消费力等等因素。
那么所以为追求项目回报与租金收益，任何商业地产项目都应在满铺率（或者降低空置率）上不遗余力。
然而很多购物中心项目，对于项目租金并不清楚，如何定价？何种标准？如何收取，这些问题都是含糊其辞。
既不能面对租户的疑问，又不知道自身租金的构成，所以在招商谈判（满铺率）时，往往没有底气。
因此，我向大家介绍一下购物中心项目正常所应收取费用的主要构成种类以及模式。
一、购物中心项目收费的主要构成种类(一)租金以固定租金方式付租时，业主方向承租方按月定时收取，履行合同的对价，通常为上行支付，即：提前支付下月度租金。
(二)履约保证金承租方签订承租合同时，向出租方支付履约保证金，确保承租方会在指定时间内持续不断按照双方合同约定的规则，完整履行承租约定内容，缴付租金等义务。
(三)物业管理费用主要包含公共区域中的水、电、电梯、空调、供暖、网络、公共区域清洁、安保等费用。
(四)施工保证金通常是为确保承租方在所承租的店铺内，为保施工期间的安全、合规而支付的保证金。
由于施工期间的施工单位多是承租方委托的第三方企业，所以该第三方企业须缴交保证金予业主方，以确保以符合规定的方式、时间、流程、材质等进行施工。
若施工期间未造成损害的，施工完成后可将保证金予以退还。
(五)施工管理费在承租方在施工期间，业主方就为该装修所提供水、电、垃圾清运等费用，承租方应当予以承担。
通常多数是以施工天数计算，以便于催促承租方早日开业。
(六)收银机费用如租金计算方式是抽成方式计算，一般需业主方向承租方提供指定型号的收银机并要求使用，承租方应付就该收银系统向业主方每月支付固定的租赁费用。
(七)统一推广费用业主方为推广整体项目进行的宣传费用，分摊至相应的承租方，如特殊节庆活动时的美陈、展览、巡游等，但对于承租方自身店内海报、标识或布景等费用由承租方自行负担。
购物中心租金及物管费方案(参考)
购物中心租金及物业管理费定价方案YOUR LOGO年月购物中心租金及物管费定价方案一、租金收取建议1、租金标准：（1）根据面积先规定一个固定的月租金，再根据市场情况，一二年后再增加合理的幅度。
（2）按面积定出最低租金，然后根据商家销售总额按一定百分比收取租金。
（统一收银）2、租金价位定价原则：因引进的项目有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同，因此，在考虑基准定价的基础上，应该考虑以下两个着重点：①如引进的项目知名度大，确实能提升商业街整体形象，带动人流，其租金标准应参照市场行情，适当略低于租金基准定价，但租赁期应至少达3年以上，且每年租金价格要保证5％左右的递增。
②如引进的项目，只有一般知名度或影响力，对整个商业街的帮助不大，则可以按租金基准定价作为参考定价。
3、租期：非主力店2年,主力店3-5年.（主力店可根据谈判情况延长租期。
）4、押金：为确保购物中心整体经营氛围不受影响，在商家入驻前必须在合同上注明并缴纳一定数额的押金，如租期不满商家退租押金视为违约金不予退还，租期到期商家不再继续承租时方可退还押金。
5、支付方式：（1）、主力店根据谈判情况决定。
（2）、非主力店半年一付，押金为三个月租金或一年一付，押金为六个月租金。
（可视招商情调整租金支付方式）（方案一详解）（3）、按租期分三个租凭套餐支付租金（方案二详解）6、优惠幅度与条件：（1）、因商业项目装修较一般商铺复杂，往往需要1－3个月的装修期，建议给予免1—3个月装修期的租金优惠政策。
（2）、建议商家入驻后半年或一年内免收租金（可视招商情况而定）（3）、建议第一年的租金为5折优惠起，其中包含管理费，逐年减少折扣。
7、本案商铺参考租金方案一：租期三年（不含物管费，两年内租金不变，两年后根据市场租价做出合理调整）序号楼层建议租金（元/月/㎡）其他情况备注1 一层商铺（销售均价 3.3万/㎡）外铺租金——120元/月/㎡内铺租金——100元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考2二层商铺（销售均价 2.5万/㎡）统一租金80元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考3三层商铺（销售均价 1.8万/㎡）统一租金60元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考4四层商铺（销售均价 1.3统一租金40元/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参方案二：按租期分三个租赁套餐。
购物中心租金制定方法及参考方案
很多时候大型餐饮娱乐业的引入，不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作。餐饮娱乐行 业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也 不相同，只能根据市场行情和物业条件来确定。
•房租和营业收入的月度比例是：中餐10-15%、西餐12%-18%、火锅15%-25%、快餐及小吃30%。
四，服装业
正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等，这里暂不分男女 装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。
•一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点 18%—25%，顶级品牌可以低至10%左右。 •在独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰大多是属于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外）， 这些店铺租金价格在200—400元/平米·月。在次级商圈气租金多在150—300元/平米·月。 •童装店一般租金在50—200元/平米·月，属于租金接受度较低的业种。 •内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100—260元/平米·月。
二，娱乐业
娱乐业租金应该是所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业的租金接受程度与大型、百货卖场接近。
•酒吧：30—80元/平米·月；
•KTV：20—40元/平米·月； •滑冰场：30元左右/平米·月； •游乐场、电影院：30—50元/平米·月
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购物中心租金制定参考与借鉴1运营管理报告02购物中心租金制定参考与借鉴报告引言一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。
如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、购物中心租金定制的标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。
这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
1、基础租金定制（注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析）对基础租金标准的测定，人们一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
（1）成本计价法成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。
这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
（2）投资回报计价法投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。
这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
（3）市场计价法市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。
这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素，就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表A购物中心客流支撑分析表：A购物中心基础租金租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。
该变量依照当期同类市场平均值为基础，根据项目的招商预期、项目技术条件评价等具体情况修订而成。
2、租金边际价格基础租金通常反映项目无差别化产品和市场特征的租金水平。
但是，每个项目仍然因许多个性化的因素，影响了租金实际价格的变化，因此就必须对这些个性化因素的特征变量及其变化进行分析，并导出租金的边际价格。
所谓个性化因素，就是项目区位特征、商场特征、业态组合、租约特征和运营能力。
（1）区位特征对租金边际价格的影响在所有决定商铺租金边际价格的特征变量中，区位特征的作用是显著的。
区位特征对商铺价格影响的价格弹性/半弹性【有效购买力】是指核心商圈人口与人口购买力的乘积（以社区购物中心为例，以项目为圆心，交通半径3km之内为核心商圈）。
核心商圈每增加10%购买力，标准商铺的租金边际价格增长4.99%。
【中心可见度】是指从主干道看租户标志的百分比可见性。
把中心可见度划分为21个刻度（每5%一个刻度），从主干道看租户标志可见度每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加0.129%。
【停车位】是指每千平方米经营面积拥有的停车位个数，每增加一个停车位，商铺的租金边际价格增加0.117%。
（2）商场特征对租金边际价格的影响商铺面积、距一楼层数、商铺可见度、商铺可达度是十分重要商场特征，对租金边际价格具有十分重要的影响。
商场特征对商铺边际价格的价格弹性/半弹性【商铺面积】是指商铺单元内建筑面积。
每增加1%的商铺面积，商铺的单位租金边际价格将下降1.84%。
【距一楼层数】是指商铺所处楼层距离一楼的层数。
每增加距离一楼的层数，商铺的租金边际价格将下降17.7%。
【商铺可见度】是指商铺位置的可见度。
把商铺可见度划分为101个刻度（每1%一个刻度），从公共区域看商铺的可见度每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加1.92%。
在购物中心建筑设计过程中，要着力于打造内部空间的通透性是极其必要的。
一个通行的方法就是设置共享空间，也就是足够宽敞的中庭和采光廊，除了更有效地组织内部客流，而且使得各层商铺店面可以得到充分展示。
并且，在购物中心尽量少地设置柱网，尤其在中庭和采光廊要充分实现无柱网设计。
中庭和采光廊实现无柱网设计，可以平均提升5个刻度即5%的商铺可见度，也就是说可增加9.6%的租金边际价格。
对于采光廊设计，还有一个问题就是注意其宽度和高度的比例，按人眼正常视场角自然上仰30°下俯45°计算，采光廊的高度不大于宽度的1.5-2倍，如采光廊的净宽是12米，那么其高度不能大于18-24米。
这样，商铺的可见度就可以充分体现。
【商铺可达性】是指顾客随机到达任意商铺的概率。
把商铺可达性划分为101个刻度（每1%一个刻度），从公共区域看商铺的可达性每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加1.76%。
同时，要实现较高的商铺可达性，关键在于动线的合理布置。
原则在于：（3）租户组合对租金边际价格的影响①主力店商铺位置对于主力店本身不是最重要的，但对租金价格具有很强的砍价能力。
所以，业主在同主力店谈判博弈过程中，与其进行租金价格的博弈，不如进行其商铺位置的博弈。
②次主力店次主力店也具有很强的客流积聚效应。
按目前我国内地购物中心次主力店各业态的平均分布比例，特色餐饮（包括麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰等）为71.1%，休闲娱乐健身为11.8%，其他为17,1%。
不像主力店，次主力店的位置和布局对其租金标准水平将产生重要影响。
这些影响在于：③普通商铺在普通商铺中，零售业态的商铺是购物中心租金的主要贡献者。
零售类型和商铺位置就租金的回归系数分析从上述数据，形成以下结论：3、租金系数根据商铺的易达性、可见性、楼层、面积、面宽纵深比、与客流型主力店距离等商铺属性，结合商户业态和目标品牌强势程度等商户属性，我们给每个商铺制定了租金系数。
租金系数的制定原则为：二、购物中心租金预测方法租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。
1、营业额反推租金测算方法2、购物中心各楼层租金定价的基本方法确定商业地产项目某一平层的租金基价系统后，接下来就要确定各个楼层的租金均价。
（1）各楼层租金定价的基本方法在制定每一楼层的租金基价系统时，其基本的推理和论证过程大体类似，但就项目的整个租金价格体系制定而言，还要考虑层差关系和业态关系等要素。
各楼层租金定价的基本方法通过对业态租金价格曲线的分析，就可以得到主流的价格区间，并且发现其中的一些共性特征。
根据基本的商业规律，同一业态放到不同的楼层和位置，往往会产生不同的价值。
这时，对于一些特殊的情况就要加以摒弃，结合项目的具体情况，得出经营商户能够承受的主流租金水平区间。
然后，再根据自身项目情况，更加准确地确定同楼层同业态的主流租金水平。
经过上述层层分析、选择和论证，最后就会针对各个楼层和相应业态得出租金均价，这时整个项目各楼层的租金体系才是一个基本完整的体系。
（2）项目不同区域的租金定价方法整个项目的租金体系确定后，最终还要落实到项目不同区域的具体租金价格上，大体来说，商业地产项目可以分为门市房和内铺两个不同区域。
①确定外围门市房租金对于任何商场而言，外围的门市房都是一个相对独立的租金体系。
门市房根据位置不同，可能会有东南西北四个面向，不同面向商铺的租金也不尽相同。
在“一面一价”的主流价格基础上，再根据同面向各个商铺的位置好差进行租金价格的微调。
②确定内铺租金内铺的租金价格体系一般是按照平层定价，所以每一平层应当有一个基价系统，然后再按照类别确定各类铺位的租金价格。
在这个过程中，应当掌握一个小技巧：通常来说，商场的一层只有A、B两个类别，而二层以上则有A、B、C三个类别，这是由商场的建筑模式决定的。
商铺类别划分因此，在实际操作中，很可能项目一楼有两种价位，而二层及二层以上的租金则有三种价位。
（3）配套服务类业态的租金定价按照目前的商业规律和常规做法，商场的主要业态可以分为销售产品类和配套服务类两大类，这两种业态有不同的租金体系。
配套服务类和销售产品类业态租金定制分析对于项目操作方来说，如果按照配套服务类业态租金水平出租难免会感觉投入产出比过低，为了提高租金收益，可以采用一些其他变通方式。
①流水扣点模式许多项目对电玩、餐饮、儿童游乐园等经营业态往往会采用流水扣点模式。
②基本租金加扣点模式对于项目开发商而言，在配套服务类业态招商中，一次性收取租金由于数额过大，很可能会超出商户的承受能力；但单纯地采取流水扣点，开发商自身又面临较大的风险，如果商户的经营效益较差，很可能开发商就没有任何收益。
因此，为了既能够保证自身利益，又刺激商户的经营积极性，可以采用基本租金加扣点的模式。
采用这种模式，商户首先要向开发商交付保底租金，然后每月再从商户的经营流水中抽取一定的比例冲抵租金的剩余部分。
这样开发商有了基本的收益保证，商户也能够减轻资金投入的压力，对于双方来说都能够接受。
3、购物中心商业预算、楼层租金分解4、租金建议及收益预算租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：三、购物中心租金定价策略1、购物中心租金定价的途径2、商铺定价的参考原则3、购物中心商铺租金指数的计算（1）样本的选择与替换（2）计算标准四、案例：购物中心各楼层业态租金价格参考1、广州天河城各楼层租金明细天河城各楼层租金水平正佳广场各楼层租金水平正佳广场主要商户租金水平3、北京西单大悦城租金明细北京西单大悦城租金明细北京西单大悦城租金定制分析知名百货错位经营利用自身体量较大的优势异化竞争，引进了H&M、GAP、优衣库、ZARA等目前知名度较高的流行走量品牌服饰作为主力店；◆客流较大，没有过于明显的周末、平日人流区分；◆区别于周边传统百货店拥挤的购物环境，每个楼层都有主题休闲区项目劣势◆周边商业过于密集；◆在传统百货进行促销活动时，部分品牌销售会直线下滑；◆购物中心化妆品较少租金针对主力客户低保底租金+高抽成比例；理由：低租金吸引主力客户入住，高抽成比例获取高租金收4、北京apm商场租金明细北京apm商场租金明细（约万㎡）面积（约㎡）-1 8000 国际国内一线运动休闲品牌，特色餐饮80-400商铺租金均价20-30元/月/㎡，物业费68元/月/㎡15%-23%1 8000 国际国内知名服装品牌，化妆品70-400商铺租金均价20-30元/月/㎡，物业费68元/月/㎡10%-22%2 8000 精品服装鞋70-3商铺租金10%北京apm项目优劣。