房地产项目价格体系
房地产行业成本管理体系
房地产行业成本管理体系一、成本估算方法成本估算方法是指对房地产项目所需的总成本进行预估的方法。
通常采用以下几种方法：1.类比法：参考类似项目的成本数据，估算本项目所需的总成本。
2.参数法：根据房地产项目的参数，如占地面积、容积率、建筑高度等，结合市场数据和经验公式，估算总成本。
3.单位面积法：根据单位面积的成本和总建筑面积，估算总成本。
4.ABC法：将成本划分为A类（直接成本）、B类（间接成本）和C类（风险费用），分别进行估算。
二、成本控制策略成本控制策略是指为了实现房地产项目的成本控制目标而采取的措施和方法。
主要包括以下几个方面：1.制定成本控制计划：根据项目设计和开发计划，制定详细的成本控制计划，包括目标成本、预算、核算体系等。
2.目标成本管理：将目标成本分解为各专业、各岗位、各阶段的目标成本，明确责任，落实到位。
3.动态成本管理：在项目实施过程中，及时收集成本信息，比较实际成本与目标成本的差异，采取纠偏措施进行控制。
4.合同管理：通过合同约定，明确各方的权利和义务，控制成本风险。
5.变更控制：对项目实施过程中的变更进行严格控制，防止因变更引起的成本增加。
三、合同管理及变更控制合同管理是房地产成本控制的重要组成部分，主要包括合同签订、执行和变更等方面。
在合同签订时，应明确合同范围、价格、工期、质量等条款，确保合同内容与目标成本一致。
在合同执行过程中，应严格监督合同的履行情况，防止因违约引起的成本增加。
对于合同变更，应严格控制变更条件和程序，防止因变更引起的成本失控。
四、预算及财务分析预算是房地产成本控制的重要手段之一，主要包括收入预算、支出预算和现金流预算等方面。
通过预算的编制和分析，可以预测项目的收益和现金流情况，为决策提供依据。
财务分析是对项目的财务状况进行评估和分析，主要包括偿债能力、盈利能力、营运能力等方面。
通过财务分析可以评估项目的财务风险和经营绩效，为决策提供依据。
五、决策分析方法决策分析方法是指在进行房地产项目决策时所采用的分析方法。
湖北省房屋重置价格体系
湖北省房屋重置价格体系一、用重置成本法评估的适用范围重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。
二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。
年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、简易结构：10年。
在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年;四、房屋残值率的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构：2%;3、砖木结构一等：6%;4、砖木结构二等：4%;5、砖木结构三等：3%;6、简易结构：0。
房地产住宅项目定价方案附图
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
房地产项目定价体系模板
房地产项目定价体系模板一、引言房地产项目的定价是指根据市场需求和供需关系，并结合项目的实际情况确定合理的价格体系。
一个科学合理的房地产项目定价体系可以帮助开发商更好地预估投资收益和风险，为购房者提供明确的价格参考，从而促进市场的健康发展。
本文将介绍一个基本的房地产项目定价体系模板，以供参考。
二、市场分析在确定房地产项目的定价体系之前，首先需要进行市场分析，了解目标市场的需求和供给情况，以及竞争对手的定价情况。
通过市场调研和数据分析，可以得出合理的价格范围，并确定项目定价的基本方向。
三、成本分析项目的成本分析是房地产项目定价体系的重要组成部分。
成本分析包括土地成本、建设成本、销售成本等各个环节的具体费用计算。
在这个环节，需要对各种成本进行详细核算，并结合市场定位和目标收益率，确定合理的成本核算方式。
四、竞争定价竞争定价是指根据市场竞争情况，确定相对于竞争对手的定价策略。
通过对竞争对手的产品定价和特点进行比较分析，可以选择合适的定价策略，如高于、低于或与竞争对手持平的定价。
五、附加价值定价附加价值定价是指根据项目的独特特点和附加价值，对项目进行定价。
附加价值可以来自于地理位置、交通便利程度、配套设施、楼盘品牌等方面。
通过对这些附加价值进行评估和定价，可以使项目的价值更加凸显。
六、灵活调整房地产项目定价体系应该具备灵活调整的特点。
市场需求和供给的变化可能会导致定价策略的调整，因此，在制定定价体系时应考虑到市场的动态性，并留有一定的调整空间。
此外，开发商还可以通过优惠政策、销售策略等方式对项目进行调整，以适应市场需求的变化。
七、定价策略的实施房地产项目定价策略的实施是项目定价体系的最后一步。
在定价策略实施过程中，需要与项目开发团队、销售团队和市场部门密切协作，确保定价的准确性和有效性。
同时，还需要注意与监管部门的合规性，确保项目的定价符合相关法律法规。
八、总结房地产项目定价体系模板是一个基本的指导框架，可以帮助开发商制定科学合理的价格策略。
房地产定价方法
房地产定价方法一、房地产定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。
高价位能够提高单位利润,但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售,但可能丧失获取更多利润的机会.如何确定最适合的价格,求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。
（一）成本加成定价法将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法,是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。
例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10%，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。
成本是开发项目的全部成本,包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本.利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。
成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否,才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下,这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力.（二)竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争,但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格.在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的,一般难以为顾客所接受。
要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势.竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下,开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。
房地产价格理论
房地产价格理论房地产价格理论是研究和解释房地产市场价格形成和波动的一种经济学理论。
在房地产市场中，房屋价格的变动受到多种因素的影响。
以下是常见的房地产价格理论：1. 供需理论：供需理论认为房地产价格取决于房屋供给和需求的相对关系。
当房屋供应过剩时，房地产价格可能下跌；而当需求超过供应时，房地产价格可能上涨。
因此，供需的平衡对于房地产市场的价格稳定非常重要。
2. 收入理论：收入理论认为个人的收入水平与他们购买力的大小有关，从而影响了房地产市场的需求。
当个人收入增加时，他们更有能力购买房屋，导致房地产价格上涨。
相反，当个人收入下降时，人们对购房的需求可能减少，房地产价格可能下跌。
3. 利率理论：利率理论认为利率水平对房地产市场价格具有重要影响。
一般来说，低利率会提高购房的成本效益，促使更多人选择购买房屋，从而推高房地产价格。
而高利率可能导致购房成本增加，影响购房需求，使价格下跌。
4. 地理位置理论：地理位置理论认为地理位置对房地产价格起着至关重要的作用。
地理位置优越、便利的房产往往更受欢迎，价格也更高。
例如，位于市中心或者附近有良好学校和交通设施的房屋往往价格较高，因为这些地理要素增加了居住的便利性和价值。
5. 市场心理理论：市场心理理论认为投资者和购房者的情绪和信心对房地产市场价格有着重要的影响。
当市场信心高涨时，人们更倾向于购买房屋，推动价格上涨。
相反，当市场情绪低迷时，人们可能不愿购买房屋，导致价格下跌。
需要注意的是，房地产市场价格的形成和波动是一个复杂的过程，受到多种因素的综合影响。
以上仅是一些常见的房地产价格理论，实际情况可能更加复杂。
在实际操作中，投资者和决策者需要对各种因素进行综合考虑，并结合市场情况作出准确的判断和决策。
房地产价格是一个广受关注的经济指标，它对整个经济体系的稳定和发展具有重要影响。
因此，了解和研究房地产价格的形成和波动机制是十分必要的。
除了前面提到的供需、收入、利率、地理位置和市场心理等因素之外，还有其他一些相关的理论可以帮助我们更好地理解房地产价格的变动。
房地产成本管理体系
房地产成本管理体系在房地产行业中，成本管理体系的构建和有效运行对于企业的生存与发展至关重要。
它不仅关系到项目的盈利能力，更影响着企业在市场中的竞争力和可持续发展能力。
一、房地产成本管理的重要性房地产项目通常具有资金投入大、建设周期长、风险因素多等特点。
有效的成本管理能够帮助企业在项目开发过程中合理控制成本，避免资源浪费，提高资金使用效率。
同时，通过精确的成本核算和控制，企业可以制定更具竞争力的价格策略，满足市场需求的同时实现利润最大化。
此外，良好的成本管理有助于提高企业的决策水平。
在项目规划、设计、施工等各个阶段，成本数据能够为决策提供重要依据，使企业能够在保证质量的前提下，选择最优的方案，降低风险。
二、房地产成本管理体系的构成要素1、成本管理组织架构建立科学合理的成本管理组织架构是成本管理体系的基础。
通常包括成本管理部门、各业务部门以及项目团队等。
成本管理部门负责制定成本管理制度、标准和流程，统筹成本管理工作；各业务部门在各自职责范围内承担相应的成本管理责任；项目团队则负责具体项目的成本控制和执行。
2、成本管理制度与流程明确的制度和流程是确保成本管理工作规范化、标准化的重要保障。
包括成本估算、预算编制、成本控制、成本核算、成本分析等各个环节的操作流程和规范。
例如，在成本估算阶段，需要确定估算的方法和依据，确保估算结果的准确性；在预算编制阶段，要严格按照项目计划和成本标准进行，保证预算的合理性和可行性。
3、成本管理目标与指标设定明确的成本管理目标和指标是成本管理工作的导向。
目标可以是项目总成本控制在一定范围内，或者是某一阶段的成本降低一定比例等。
指标则可以包括成本偏差率、成本降低率、资金周转率等，通过对这些指标的监控和分析，及时发现问题并采取措施加以解决。
4、成本信息管理系统随着信息技术的发展，建立成本信息管理系统对于提高成本管理效率和准确性具有重要意义。
系统可以实现成本数据的实时采集、整理、分析和共享，为成本管理决策提供及时、准确的信息支持。
住宅项目.未来城价格体系调整建议
未来城价格体系调整建议未来城项目2013年的销售工作即将全面展开，关于价格体系的调整尚未确定，经过慎重调查与研究，现将项目价格调整建议说明如下。
目前，阳泉房地产整体市场均价为3800元/㎡左右，未来城目前销售均价已达3500元/㎡，就位置、配套、周边环境等综合指数而言，与市区项目不具备优势竞争力。
未来市政规划已经明确发展方向，但就目前市场看，其增值的空间仍需时间检验，如果项目价格超过3600元/㎡，那么目前最大的性价比优势将荡然无存，这也是我们最不想见到的。
结合公司要求，为解决当前价格问题，现提出以下三个调整方案。
方案一：根据销售进度和销售比例逐步调整价格，主要设定相关的系数来核定销售价格（相关方案已出）。
此方案主要根据销售比例进行调整，能有效契合市场态势。
方案二：主要依据甲方年前提的方案案，11、12号楼每卖5套，价格做一次调整，调整幅度由销售公司根据销售进度和合同底价提报，最终找齐过去所销售的差额部分。
此方案主要目的为将住宅中定价的差额补回，市场风险巨大。
方案三：根据市场实际情况、周边配套及市政项目工程的进展，逐次调整销售价格。
市场整体上涨，项目价格随之上调；周边配套项目有所进展，那么价格也随之上调，做到销售价格的上涨有据可依，客户能够接受，最终实现整体的销售价格不低于3600元/㎡，如果市场利好，甚至将实现更高的价格。
结合当前实际情况，项目价格随着市场大势而上涨的策略是最为科学合理的。
如果以找回销售差额作为主要目的，项目现有房源根据销售进度计算，超过70%时，则价格需调整至3800元/㎡以上才能找回差额。
单纯的提高销售单价而不考虑市场因素的话，那么滞销期间的时间成本也会随之增加，反而会形成最大的不利局面，项目也将面临最早的滞销情况。
以上即为未来城项目价格调整最终建议，最终方案如若确定，将进一步拟定细案进行执行。
未来城项目组2012年 11 月23日。
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XXX一期价格体系
一、定价前提
国家宏观政策没有根本的改变
产品品质、楼盘的展示面和价格相匹配，
保证广告宣传适度的力度
发展商的密切配合
售楼处和样板房按策划标准配置
二、定价原则
实现整个项目销售均价；
前期为后期项目的开发留下一定的升值空间；
适当参照周边同类、市场同质竟争楼盘的市场价格；
考虑消费者心理价格因素；
绝对的品质、恰当的价位带来的高性价比定能对市场形成一种震憾。
三、市场分析
本案周边的楼盘的销售均价在1700-2000元/㎡；
年底楚州房地产的供应量大幅增加，针对本案，清华苑、世纪佳苑、金陵名府等均会推出；
本案的产品要得到楚州人的认同，我们对下列问题应引起重视：
※保证楼盘品质，包括园林规划、外立面造型及选材、智能化系统、节能环保工艺及材料、施工单位的实力及施工工艺、施工现场的展示、建材、交楼标准等※营销方面包括采用情景营销方式，售楼处的装修应和项目的定位相匹配、园林展示、样板房应考虑空间感和卖点的提炼、样板房户外景观和园林的结合
四、价格策略
本项目规模较大，开发周期较长，市场不可预测因素对项目价格影响较大，为了稳健地运作项目，开盘即树立中高档楼盘的整体形象，同时保证前期购买业主的收益和信心，为后
期产品作市场铺垫，在价格策略上，我们建议采用策略，平开高走，即：
1、导入期在市场上奠定楚州中高档楼盘形象、以正常价入市，；
2、深入调研竞争楼盘、可比项目的销售价格，特别是重点项目的动态；
3、根据项目进度和园林、配套设施的完善、社区形象的展示逐步提高售价，使先期购买
的业主感受升值喜悦，使后买的业主感到物有所值；
4、在销售策略上，采用分批分栋推出的方式销控，并立足于全面详实的市场数据结合发
展动态制定分批的价格并动态地调整；
5、关注市场热点及亮点；
6、吻合项目的总体定位、明确的市场路线、总的销售策略；
五、价格制定方法
利用市场比较法和成本法,进行针对性比较,进行各项修正,进行综合评价后,制定初步价格
本楼盘价格定位理念：缔造最好的物业定位及包装方案使市场的潜在客户对其的价格预期很高，以相对合理价格推出，使市场觉得物业比定价“超值”。
六、一期A区价格表体系（下述价格为优惠折扣后价格）
1、首先推出1、
2、29、30栋，均价1920元/㎡（实收）；表面均价2000元
/㎡；
2、其次推出6、7、8、31、32栋，均价1945元/㎡（实收）；表面均价2026
元/㎡；
3、最后3、
4、
5、27、28栋，均价1970元/㎡（实收）；表面均价2052元/
㎡；
4、共14栋实收总均价1955元/㎡；
5、前期交款约1800万，分摊到A区平均每平方米413元，约定优惠额度为
所交款的10%，最后分摊到价格里为42元/㎡；
6、1次性付款97折，按揭99折；（71%客户选择按揭付款，29%的客户选择
1次性付款），折算后的折扣为98.42折；
7、每户赠送约200元礼品；折合价格约2元/㎡（平均107㎡/户）；
8、通知后3天内签定认购书，交纳定金的，赠送1年管理费，折合到价格
里约5元/㎡；
9、房号由东往西排；
10、价格参数；
价格参数
景观0-0.03（0-60元）
噪音0-0.02（0-40元）
东西朝向0-0.03（0-40元）
变电站影响0-0.02（0-40）
多层层差系数为
□6层
1楼为1，2楼1.06，3楼1.1，4楼1.02，5楼0.92，6楼0.98
□5层
1楼为1，2楼1.06，3楼1.1，4楼1.02，5楼1.08，
以1栋101作为基准
11、各栋价格参数（考虑景观、噪音、变电站影响）
※1栋2-3号房加0.005噪音）
※2栋2-3号房加0.015（景观），1、4号房加0.005（噪音），3号房减0.02(采光)
※3栋，1-2号房加0.015（噪音）、加0.01（景观）， 3号房1楼采光减0.05、2楼采光-0.02,加0.005（噪音）、加0.0125（景观），
※4栋加0.005（景观），加0.005（噪音）
※5栋加0.005（景观），加0.015（噪音）；
※ 6栋加0.02（噪音）；1号房减0.02（变电站影响）、加0.0025（景观），2号房减0.015（变电站影响）、加0.005（景观），3号房减0.01（变电站影响）、加
0.0075（景观），4号房减0.0075（变电站影响）、加0.01（景观），5号房减0.005
（变电站影响）、加0.0125（景观），6号房减0.0025（变电站影响）、加0.015（景
观）；
※7号楼加0.02（噪音）；1号房减0.02（变电站影响），2号房减0.015（变电站影响），3号房减0.01（变电站影响）、加0.0075（景观），4号房减0.0075（变电站影响）、加0.0125（景观）；
※8号楼加0.015（景观），加0.02（噪音）； 1号房减0.015、2号减0.01，3号减0.0075，4号减0.005（变电站影响）；
※27号楼1号房加0.0125（景观）， 2号房加0.005（噪音）、加0.01（景观），其他加0.015（噪音），加0.0075（景观）；2号房减0.01(采光)
※28号楼1号房不加，2号房加0.005，其他加0.015（噪音）；
※ 29号楼1号房不加，其他加0.005（噪音），
※ 30号楼加0.005（噪音），
※31号楼加0.015（噪音），加0.005（景观），
※32号楼加0.02（噪音），1号房加0.015（景观），2号房加0.0175（景观），3号房加0.02（景观），4号房加0.025（景观），。