房地产楼盘权重定价方法表
房地产住宅项目定价方案附图
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
房地产项目定价表(一房一价含定价逻辑及公式)
楼栋关系价值对标总平图
2#楼
价值等级价值排序
8
6
左侧临路无遮挡/右47.2m
左右侧临路无遮挡楼前间距64.81m
楼前左右侧有住宅部分视野遮挡
楼后临路较开阔
楼后临路无遮挡
7
7
楼前左侧有住宅部分视野遮挡
楼后有住宅（3#）
02
01
77梯户比
朝向小区人行/车行出去口+地下生鲜超市
8
77.55
6.75噪音影响其他不利因
素
10%
10%
35%
10%
25%
10%
景观楼间距公厕老年活动用房
价值因素
5#4#套数
1201212T42T4西南向
西南向8
8
可观湖+中庭景观
狭缝观湖+中庭景观
2#1493T66西南+南向
9
正面观湖，一线湖景
9前侧正西观湖
0605040388.25
8
楼下商业街噪音影响
82#>5#>4#
垃圾回收点
垃圾回收点
国学路+幼儿园噪音影响
国学路+楼下商业街噪音影响
7
7出地面送风井及柴发尾气井
出地面送风井。
房地产运营 -房地产开发公司住宅基准价编制方法
住宅基准价编制方法
参照项目基准价格编制的市场依据，考虑公司的财务、成本因素,根据各公司项目的实际情况，给出可利用因素的权重系数，得出项目销售的基准价格。
如下表：
以上为住宅的常规性基准定价权重系数配比（仅供参考），在各公司定价时，要充分考虑各项目的实际情况，将比较因素权重进行的合理分配。
基准价格计算:
加权平均法：
（3+1竞争对手均价之和）/（3+1竞争对手评分之和）=*元/nf
简单算术平均法：
（超级大盘均价/超级大盘评分+一骑绝尘均价/一骑绝尘评分+直接竞争均价/直接竞争评分+备选楼盘均价/备选楼盘评分）/4=*元/m2
o
根据两种计算方式的结果，进行平均取值。
考虑到规避市场风险（或房产升值），平均取值X0.95%*元/I1f（或平均取值X11O元/Itf）,最后得出项目或批次的基准价格。
楼盘定价方法
楼盘定价方法
一、本钱导向定价法
1、本钱价成定价法：
就是在单位产品本钱的根底上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的本钱*〔1+价成率〕
2、目标收益定价法
是在本钱的根底上，按照目标收益率的上下计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总本钱/〔1-价成率〕
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及效劳质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购置力、不同购置低点和不同购置时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或防止竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格
由此算出楼盘价格
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楼圈房地产定价大全分享课件
资金回笼压力小，去化时间为10个月
7500
价格定位：乐观预期
乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米
2.5
12.5
32.5
11
30.5
10
25
2
12
24
11
21
10
20
1
11
11
11
11
10
10
1
10
10
9
9
10
10
0.5
11
5.5
10
5
10
5
1.5
11
16.5
9
14
10
15
1.5
10
15
9
14
产品定价—参考楼盘
产品定价—参考楼盘
万科燕南园于2005年9月首次开盘，目前仍处于持续销售中
万科燕南园供求走势
2005年成交均价（元/平方米）
2006年成交均价（元/平方米）
好世麒麟园
13297
13885
万科燕南园
11044
11832
价格梯度
1.20
1.17
产品定价—单价梯度
我们选取好世麒麟园和万科燕南园05、06年的成交均价， 以此确定这两个项目间的价格梯度：
3
100
3
110
3.3
100
98.2
104.4
106.2
方法逻辑
主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、 9500和11500元/㎡，结合比较系数，计算本案的均价为：(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡整盘推案价格应为：10500元/ ㎡
房地产住宅定价体系 权重数定价标准模权版
A7 2-2-1 92.07 74.29 118.40% 113.40% 114.40% 114.90% 115.40% 115.90% 116.40% 116.90% 117.20% 117.50% 117.80% 118.10% 118.40% 117.80% 117.20% 116.60% 116.00% 115.40% 114.60% 113.80% 113.00% 112.20% 111.40% 110.20% 109.00% 106.50% 104.00% 101.50% 100.70% 99.90% 99.10% 96.10%
A1 3-2-2 114.44 92.34 118.40% 113.40% 114.40% 114.90% 115.40% 115.90% 116.40% 116.90% 117.20% 117.50% 117.80% 118.10% 118.40% 117.80% 117.20% 116.60% 116.00% 115.40% 114.60% 113.80% 113.00% 112.20% 111.40% 110.20% 109.00% 106.50% 104.00% 101.50% 100.70% 99.90% 99.10% 96.10%
A5 3-2-2 127.39 102.79 118.40% 113.40% 114.40% 114.90% 115.40% 115.90% 116.40% 116.90% 117.20% 117.50% 117.80% 118.10% 118.40% 117.80% 117.20% 116.60% 116.00% 115.40% 114.60% 113.80% 113.00% 112.20% 111.40% 110.20% 109.00% 106.50% 104.00% 101.50% 100.70% 99.90% 99.10% 96.10%
定价系数表
房屋定价系数表
比较因素指标解析
比较因素内容解析说明
交易价格根据估价对象所选定的比较案例的市场交易价格
交易期日根据估价对象所选定的比较案例的交易时间
区
域
因
素商服繁华度估价对象所在区域的商服繁华度是属于市级、区级还是街道
交通便捷度距公交站点的距离估价对象距离周边公交车站、地铁及城铁的距离
交通
限制估价对象所处区域的交通线路的限制或管制，
如车道单行线、禁止车辆左转（右转等）
公共配套设施
完备程度估价对象所在区域的公共配套状况，
如：周边医院、学校、银行、以及公园等的分布状况
基础设施情况估价对象所处区域的基础配套状况，是否达到“九通”（通路、通
电、通讯、
通上水、通下水、通燃气、通热力、通有线电视、通光纤宽带） 环境景观估价对象所在区域的自然环境及人文环境的情况 居住成熟度估价对象所处区域住宅状况， 如：全部为住宅小区、住宅小区同写字楼交织、住宅小区同工厂交织等 个别因素小区建筑规模估价对象的建筑规模 小区封闭状况估价对象所在小区是全封闭的（有人站岗、查记人车）、 半封闭的（有人站岗，只查车不查人）、不封闭（无人站岗） 公共设施
A、最差（少）1；B、很差（少）2；C、一般3；D、很好（多）；E、最好（多）
付款方式A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、其他A、最差1;
B、很差2;C、一般3;D、很好4;E、最好5
户型设计A、客厅和卧室的结构关系；B、厨房和厕所的结构关系；C、是否有
暗房；D、实用率大小A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4;E、最 好5
楼盘规模A、总建筑面积（在建及未建）；B、总占地面积；C、户数A、最小1；
B、很小2；C、一般3；D很大4；E、最大5
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楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。