《房地产经济学》第5章房地产价格体系(精)
2024版房地产经济学基础概论
2024版房地产经济学基础概论2.1 房地产经济学定义2.2 房地产市场的特点2.3 房地产经济学的研究范畴第三章：房地产市场分析3.1 市场供需分析3.2 价格决定机制3.3 市场周期与波动第四章：房地产投资分析4.1 投资特性与风险4.2 投资回报分析4.3 投资组合与策略第五章：房地产金融5.1 房地产融资方式5.2 房地产信贷市场5.3 房地产信托与基金第六章：房地产开发流程6.1 土地获取与规划6.2 设计与施工6.3 销售与运营第七章：房地产法律与政策7.1 房地产法律法规概述7.2 房地产政策影响7.3 房地产税收政策第八章：房地产估价方法8.1 估价原则与方法8.2 市场比较法8.3 成本法与收益法第九章：房地产经济周期与宏观经济9.1 经济周期对房地产的影响9.2 宏观经济政策与房地产9.3 国际视角下的房地产经济第十章：房地产经济学案例研究10.1 国内外房地产案例分析10.2 案例中的经济学原理10.3 案例启示与应用第十一章：课程总结与展望11.1 课程知识回顾11.2 房地产经济学发展趋势11.3 未来研究方向与挑战第十二章：附录12.1 参考文献12.2 术语解释12.3 相关法规与政策链接第十三章：课程评估与反馈13.1 课程评估标准13.2 学生反馈机制13.3 教学改进建议第十四章：签字与认证14.1 学生签字栏14.2 课程完成时间14.3 课程认证机构合同编号______第一章：引言1.1 课程概述本课程旨在为学生提供房地产经济学的基础知识，涵盖房地产的市场分析、投资、金融、开发流程以及相关法律法规等多个方面。
1.2 教学目标课程目标是使学生能够理解房地产市场的运作机制，掌握房地产投资分析的基本技能，并熟悉房地产相关的法律政策。
1.3 课程结构与安排课程分为理论教学和实践案例分析两部分，每周安排____课时，共____周。
第二章：房地产经济学基础2.1 房地产经济学定义房地产经济学是研究房地产资源配置、市场交易和价格形成等经济活动的学科。
房地产价格体系
房地产价格体系在房地产市场中，价格体系是一个重要的组成部分，它直接影响着房屋的买卖行为及市场的运行。
房地产价格体系主要由供需关系、市场信息、政府政策等因素来决定。
首先，供需关系是影响房地产价格体系的核心因素之一。
当需求大于供应时，房地产价格往往会上涨；相反，当供应大于需求时，房地产价格会下跌。
供需关系的变化受多种因素影响，包括经济发展水平、人口流动、城市化程度等。
例如，高速经济发展下人口集聚，导致购房需求增加，从而推高房地产价格。
其次，市场信息在房地产价格体系中起着至关重要的作用。
市场信息的透明度和准确性，能够提供给买卖双方全面的信息，帮助他们做出合理的决策。
例如，及时发布房价指数、土地供应计划等信息，可以使市场有效运行，并减少信息不对称带来的不确定性，从而稳定房地产价格。
此外，政府政策也对房地产价格体系产生重要影响。
政府通过调控市场供需、调整土地供应、制定贷款政策等手段，来影响房地产价格。
例如，政府实施的限购政策可以抑制需求，从而降低房地产价格；政府对土地供应的控制可以影响新房的供应，进而影响市场价格。
在实践中，房地产价格体系是一个复杂的系统，受到多种因素的综合影响。
为了保持市场稳定，有必要建立一个监管机制，确保价格的公平和透明。
同时，政府还应加大对市场的宏观调控力度，优化土地使用规划，加大住房供应，以平衡房地产市场供需关系，从而维护房地产价格的稳定。
总之，房地产价格体系是一个复杂的系统，受到供需关系、市场信息和政府政策等多种因素的共同影响。
只有在供需平衡、市场信息透明和政府政策合理的前提下，才能建立稳定的房地产价格体系。
这有助于保持市场的健康发展，推动经济的可持续增长。
房地产价格体系是一个极其复杂的系统，它受到诸多因素的综合影响。
在这个体系中，供需关系、市场信息和政府政策是主要的影响因素。
首先，供需关系对房地产价格体系的影响至关重要。
供需关系取决于市场的需求和供应状况。
需求方面，人们购买房屋往往受到收入水平、信贷政策、人口流动等因素的影响。
《房地产价格》PPT课件
第二节 房地产价格的构成
一、商品房价格的构成 （一）土地开发费 1、生地价格 2、征地发生费 3、前期工程费 4、基础设施建设费 5、土地开发企业管理费和计入成本的贷款利息 6、税金 （二）建设安装工程费 （三）基础设施建设费 （四）工程设计费 （五）公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费 （六）商品房流通费 （七）房地产开发企业的利润和税金 （八）贷款利息
（一）房地产价格的涵义 房地产价格是房屋价格和土地价格的统一，是
房地产商品价值和地租资本的综合价值的货币表现。
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格概述 （二）房地产价格形成的三因素
房地产的效用 供给的相对稀缺性 房地产的有效需求
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格的概述
二、房地产价格的特征 （一）价格影响的广泛性 （二）价格的趋升性 （三）房地产价格实体的双重性 （四）价格因素的复杂性 （五）价格的地域性 （六）价格的风险性
制作人 丁刚 张奎
BACK
第三节 影响房地产价格的因素
一、房地产价格的内部影响因素 （二）地产本身基本条件对土地价格的影响
1、区位 2、地形、地势 3、地质条件 4、土地使用功能
制作人 丁刚 张奎
BACK
第三节 影响房地产价格的因素
二、房地产价格的外部影响因素 （一）社会因素
1、社会稳定状态 2、人口因素 3、城市化 4、教育及社会福利状态
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格的概述
三、房地产价格的分类 （一）房产价格、地产价格、房地产价格 （二）评估价格、理论价格、市场价格 （三）单位价格、楼面价格、总价格 （四）拍卖价格、招标价格、协议价格 （五）使用权价格、所有权价格 （六）标准价、成本价 （七）征用价格、课税价格、抵押价格 （八）出售价格、出租价格
房地产经济学讲义PPT课件第4讲 房地产价格
•
评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的方法对房地产的市场价值进行估算
而得出的价格，可称之为参照价格。
•
实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格，其中受到供求关系、竞争
烈度等因素的深刻影响，也可称之为市场价格。
•
房地产价格形成方式还可从价格形式的角度进行划分
为：自由市场价、政府指导价、政府定价三种类型。
何地点使用，而是一种权利关系的转移；因而房地产价格实质上是权利价格。房地产权利
包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权
利组成的。房地产所有权是最完全的、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当
权。同时，又由于房地产使用价值的多样性，对于同一种房地产不同的人所需要的用途是
• 周边环境因素 ：如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气 清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、 机场等噪声源或垃圾处理场等，价格就低。
2021/7/22
16
2021/7/22
17
房地产价格与其它变量的关系
• 房地产价格与房地产租金
租赁和买卖市场具有互补、竞争和依存关系
其他一般商品的价格形成相比，有着不同的特点。
房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地
的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不
可分割的统一体的价格。
2021/7/22
2
（二）房地产价格的具体特点
• 1．房地产价格具有明显的权利价格特征
•
房地产本身空间的固定性和不可移动性，不像其他商品一样通过买卖可以转移到任
•
自由市场价是完全由市场自发调节并由企业自主确定的房地产价格，这是主体，
房地产经济学之房地产估价概述经典课件(PPT58页)
表格式报告
书面报告
叙述式报告
1.确定问题 2.制订评估计划 3.收集并分析有关数据
一般数据
标的财产数据
可比财产数据
最有效和最佳使用 4.使用估价方法
销售比较法
成本法
收入法
5.得出估价结论 6.形成估价报告
3.房地产估价方法
3.1比较法
比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市 场情况下的价格或价值得一种方法。
⑵确定房地产估价的基本事项 ①明确估价目的：买卖、地明确估价对象，因为依据有关法律、法规 ，有些房 地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围 和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着 很重要的规定作用。 如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。
或价值。 过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。 实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。 ⑸ 公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来
说都是公平合理的价格。
2.2房地产估价的基本程序
是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后 进行次序。 ⑴获取估价业务 被动接受、主动争取、自有自估
• 不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。 • ⑴房地产交易的需要 • ⑵房地产抵押的需要 • ⑶房地产保险和损害赔偿的需要 • ⑷房地产税收的需要 • ⑸ 房地产征用补偿的需要
* 房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥
2.房地产估价基本理论
2.1基本原则
《房地产价格及体系》PPT课件
房地产价格的特征
1．房地产的价格受区位的影响很大。 2．房地产价格实质是房地产权益的 价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的，不是其实物而是其所有 权、使用权或其他权益。
3．房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金 4. 房地产价格是在长期考虑下形成的。 5.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。
房地产的供求状况
2021/4/15
13
2.寿命长久性
政府出让方式取得的土地使用权是有期限 的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用 地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、 卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为 40年，综合或者其他用地为50年。
对此点的认识在房地产估价上具有重要意义， 如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由 于土地使用年限较短而价值很低。
（1）土地，如对空地的估价。 （2）建筑物，如对火灾发生后建筑物的 损失评估。 （3）房地，最常见形态的估价。
2021/4/15
7
1.2 本书对房地产用词界定
为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、 “房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义 分别下：
1．“房地产”：可指土地，也可指建筑物， 还可指土地与建筑物的合成体。
抵押人（通常最主要的角度是前者）对 抵押房地产所认定的价格。
2021/4/15
26
4、不同产生方式的房地产价格
实际成交价格——房地产交易双方实际达成交易的价格。 评估价格——专业的房地产估价人员对房地产的真实价值进行估算而得出的
价格， 理论价格——房地产内在价值的货币表现,也就是理论上存在的价格。
房地产价格评估
2021/4/15
房地产价格体系(二)2024
房地产价格体系（二）引言概述：
房地产价格体系是指房地产市场中各种因素相互作用所形成的价格体系。
本文将重点从房地产供需关系、政策调控、金融因素、地理位置和房屋品质五个方面来探讨房地产价格体系的形成和影响因素。
一、房地产供需关系
1.人口变动对房地产供需的影响
2.城市化进程对房地产供需的影响
3.房地产库存对市场供需的影响
4.房地产开发的诱因和影响
二、政策调控
1.政府政策对房地产价格的影响
2.土地供应政策对房地产价格的影响
3.住房贷款政策对房地产价格的影响
4.房地产税收政策对房地产价格的影响
5.其他政策对房地产价格的影响
三、金融因素
1.利率水平对房地产价格的影响
2.货币政策对房地产价格的影响
3.金融市场对房地产价格的影响
4.房地产投资对金融市场的影响
四、地理位置
1.城市地理位置对房地产价格的影响
2.地区经济发展对房地产价格的影响
3.周边配套设施对房地产价格的影响
4.房地产项目地理位置选择的影响因素
五、房屋品质
1.建筑工艺对房屋品质的影响
2.材料质量对房屋品质的影响
3.装修水平对房屋品质的影响
4.小区环境对房屋品质的影响
5.房屋维护状况对房屋品质的影响
总结：
综上所述，房地产价格体系的形成和影响因素可以从房地产供需关系、政策调控、金融因素、地理位置和房屋品质等方面来进行分析。
而这些因素的综合作用将直接或间接地影响房地产市场的价格波动。
因此，了解房地产价格体系的形成和影响因素对于市场参与者和政府决策部门具有重要意义。
房地产价格体系
4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
影子地价
是影子价格的一种。
影子价格是指资源得到最优配置和利用时所应具有 的价格，也是资源的机会成本。
影子地价具体是指土地资源得到最优配置和利用时 所应具有的价格或其机会成本。
例如：如果房地产开发项目所占用的是农业用地，那么该地的 影子价格应以该地在项目寿命期内所放弃的净农业收益来估价 ；如果占用的是没有用途的偏僻荒山野地，可以认为其影子地 价为零。
这组地价广义上可称为管理地价。基准地价、宗地地价是政府调 整土地行情、优化土地资源配置的工具，影子地价是投资建设项 目经济评价中的重要经济参数。
基准地价
是城镇国有土地使用权的基本标准价格。 是政府部门组织有关专家,以土地定级为基础,以土地收益为依
据,以市场交易资料为参考,运用多种方法比较测定出来的,它由 有关部门定期公布。 其特点在于:它是一种官方性控制地价;是在一定区域内有代表 性的相对稳定的基准性价格;具有多种使用功能,如作为征地计 价依据、土地作价入股依据、银行抵押地价计算依据。
▣房地产业范围内，不同房地产商品价格相互联系 形成的有机整体。
4.2 地价系列（地产价格种类）
▣理论地价、管理地价、评估地价、交易地价 ▣生地价、毛地价、熟地价、楼面地价 ▣土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格 ▣基准地价、宗地地价、影子地价 ▣拍卖地价、招标地价、协议地价 ▣其他地价形式
4.2.1 理论地价、管理地价、评估地价、交易地价
房屋设备及附属设施→房屋设备的好坏不同，价格不同,附属
设施的完善与否，价格不同。
地段、层次、朝向增减因素→一般通过在原价基础上确定
的增减率来综合处理地段、层次和朝向三因素对价格的影响。
房屋的折旧和完好度→建成的房屋因使用或闲置会发生损耗
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
东北财经大学出版社
5.1 房地产价格构成与体系 5.2 房地产价格运动和评估
5.1.1房地产价格的本质与特点
1）房地产价格的本质 2）房地产价格的特点
▪ （1）房地产价格是一种权利价格。 ▪ （2）房地产价格的基础具有特殊性。 ▪ （3）房地产价格的形成机制具有特殊性。
▪ 它与正规的房地产估价的区别主要有以下几方面。 ▪ （1）主体不同。 ▪ （2）方法不同。 ▪ （3）估价结果的表现方式不同。 ▪ （4）法律效力和责任不同。
2）房地产价格评估的意义和作用
▪ （1）房地产价格评估的意义。 ▪ （2）房地产价格评估的作用。
3）房地产价格评估ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ基本思路和方法
5.2.2房地产价格评估
1）房地产价格评估的基本概念
▪ 房地产价格评估，又称房地产估价，是指专业的房地产估价人员，根据 特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估
价方法，并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地
产的真实、客观、合理的价格所作的估计、推测和判断。
▪ （1）市场比较法。
▪ （2）重置成本法。 ▪ （3）收益现值法。
东北财经大学出版社——专业性、开放式、国际化的财经教育出版机构
▪ （1）以价值为基础。 ▪ （2）符合市场供求状况。 ▪ （3）从实际出发，多种价格并存。
3）房地产价格的构成因素
▪ （1）土地取得成本。 ▪ （2）房地产开发成本。 ▪ （3）管理费用。
▪ （4）财务费用。
▪ （5）销售费用。 ▪ （6）销售税金。 ▪ （7）开发利润。 ▪ （8）房屋楼层、朝向和地段的差价。
▪ （2）根据价格形成的角度不同，房地产价格可分为自由市场价、政府
指导价、政府定价三种类型。
4）按计价单位划分
5.1.3影响房地产价格的因素
1）经济因素 2）社会因素 3）行政与政治因素 4）房地产的内在因素和周边环境因素
5.2.1房地产价格构成原理
1）房地产价格形成的基本原理 2）房地产价格的确定原则
▪ （4）房地产价格具有显著的个别性。
▪ （5）房地产价值不具有直接的可比性。 ▪ （6）房地产价格的表现形式具有多样性。 ▪ （7）房地产价格总水平具有上升趋势。
5.1.2房地产价格的基本类型
1）按权属形态划分 2）按物质实体形态划分 3）按形成方式划分
▪ （1）根据价格形成的方式不同，房地产价格可以划分为理论价格、评 估价格和实际成交价格三种类型。