建筑可售面积的划分
商业用地建筑规模判定标准
商业用地建筑规模判定标准
商业用地建筑规模的判定标准通常会根据当地的法律法规、城市规划和建筑管理条例来确定。
以下是一些常见的判定标准：
1. 建筑面积：商业用地建筑规模可以通过建筑的总建筑面积来判定。
建筑面积是指建筑物各个楼层的平面面积总和，包括室内使用空间和外墙面积。
2. 层数：商业建筑的规模也可以通过楼层数来判定。
不同的地区和规定可能对商业建筑的最大楼层数设定了限制。
3. 建筑高度：商业建筑的规模还可以通过建筑物的最大高度来判定。
建筑物的最大高度可能由相关法规和建筑规范所限制。
4. 占地面积：商业用地建筑规模的判定还可以考虑建筑在地块上所占的面积。
有时候法规会规定商业建筑的最大占地面积。
5. 功能和用途：商业建筑的规模还可以与其功能和用途相关联。
例如，零售商店、办公楼、酒店等不同类型的商业建筑可能会有不同的规模要求。
需要注意的是，具体的判定标准会因地区和国家而有所不同。
在进行商业用地建筑规划和开发时，应仔细研究和遵守当地的法律、规章和规划指导方针，并与相关部门进行沟通和核实，以确保项目符合规定的规模标准。
(完整版)建筑面积、可销售面积区分
建筑面积、产证面积、可售面积区分图示公摊公共产证面积=不参加公摊公共建筑面积建筑面积 -1、=套内建筑面积+面积可售面积=有产证不可售公共配套设施面积-产证面积 2、=不可售面积 3、+不参加公摊公共建筑面积有产证不可售公共配套设施面积附：配套设施可售、不可售面积划分商品房面积测算名词知识点一：销售面积的测算标准在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。
所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
即：商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。
此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。
知识点二：建筑面积的测算原则一般规定(1) 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
(2) 房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。
(3) 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
(4) 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
(5) 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
(6) 房屋所在层次是指本权属单元的房屋在幢楼房中的第几层。
地下层次以负数表示。
．计算全部建筑面积的范围(1) 永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。
单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则在购房过程中，商品房销售面积计算以及公用建筑面积分摊规则是购房者需要了解和关注的重要内容。
本文将介绍商品房销售面积计算的相关规定以及公用建筑面积分摊的具体规则。
商品房销售面积计算规定通常，商品房的销售面积是指建筑面积减去公用部分面积后的净面积。
建筑面积包括房屋内部的净面积以及公共部分的面积，而公用部分则是指供所有业主共同使用的场所，如楼梯间、电梯间、走廊等。
商品房销售面积计算一般遵循以下规定：1.计算方法：按照建筑设计方案的图纸标准测算，以平方米为单位。
2.建筑面积：是指商品房建筑外边界线以及内墙、外墙、阳台、共用部位等周围构成的总面积。
3.净面积：是指除去公共部分后的实际使用面积，即购房者实际可以享用的私人空间。
在购买商品房时，购房者应当仔细核对销售合同中关于销售面积计算的相关信息，确保自己的权益不受损害。
公用建筑面积分摊规则在商品房项目中，公用部分的面积是由所有业主共同使用的，所以公用建筑面积的分摊规则至关重要。
一般情况下，公用建筑面积的分摊遵循以下原则：1.计算方法：公用部分面积一般按照建筑面积的一定比例计算，比如按照公共设施的面积比例或者建筑总面积的比例来分摊。
2.公用部分定义：公用部分包括但不限于楼梯间、电梯间、走廊、装修水电管线等共同使用的区域和设施。
3.公用部分费用：业主需要按照自己购买的房屋面积比例来分担公用建筑面积的管理、维护和修缮等相关费用。
这些费用一般纳入物业管理费用中，由物业公司统一收取。
购房者在购买商品房时，应当了解公用建筑面积的分摊规则，明确自己的权利和义务，保障自己的合法权益。
结语商品房销售面积计算以及公用建筑面积分摊规则是购房者在购房过程中需要重点关注的问题。
购房者在签订购房合同前，应当仔细核对上述规定，确保自己的权益不受损害。
同时，购房者也可以根据相关规定要求开发商提供详细的销售面积计算和公用建筑面积分摊方案，以便在购房过程中能够明晰自己的权益和义务。
建筑、可售面积的划分
建筑面积、产证面积、可售面积区分图示1、建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积+公摊公共面积2、产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积3、不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积附：配套设施可售、不可售面积划分商品房面积测算名词知识点一：销售面积的测算标准在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。
所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
即：商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。
此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。
知识点二：建筑面积的测算原则一般规定(1) 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
(2) 房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。
(3) 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
(4) 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
(5) 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
(6) 房屋所在层次是指本权属单元的房屋在幢楼房中的第几层。
地下层次以负数表示。
计算全部建筑面积的范围(1) 永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。
单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。
可售与不可售面积分摊
确，它一般列有房屋建筑面积总表、房屋建筑面积分层汇总表、 共有共用建筑面积分层汇总表、房屋分户建筑面积分摊计算明细 表及房屋分层平面示意图等具体内容，其中的内容和数字十分详 尽准确，是我们最可依赖的证明性文件。
3．已售面积和未售面积主要应通过销售部门的销售明细表 获得。开发商提供的销售明细表应包括所有开发产品在内，已售 部分填有客户名称、购买房屋的栋号与房号、合同号、签约日期、 签约面积、合同单价、合同金额、实测面积等内容，未售部分以 空白形式列入表内。这里需要注意的是，凡开发企业转作固定资 产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资 产的开发产品，均应作为已售面积并按照同类开发产品的平均销 售价格确定收入并计入主营业务收入总额中。
开发产品面积确定后，我们可以按以下公式计算单位成本和 应结转的销售成本：
开发产品单位成本=开发成本总额÷总可售面积本期应结转 的销售成本=开发产品单位成本×本期已售面积
至此，房地产企业开发产品面积的审核基本结束。 问：地下室车位面积可否计入可售面积结转税前成本费用？
答：按照内资《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业 所得税问题的通知》（国税发[2006]31）和外资《国家税务总局
之和。确定已售面积和未售面积的用途是用以确定应结转的主营 业务收入和主营业务成本。在单位成本已经确定的情况下，已售 面积越多，可以结转的成本就越多，反之亦然。因为，我们永远 只能根据收入与成本配比的原则来结转收入和成本，本期确定的 已售面积多，意味着结转的收入多，成本亦多，同时意味着将来 可以结转的收入和成本就越少。在开发产品全部销售完毕的时点 上，收入和成本全部结转完毕，已售面积和未售面积也失去其应 有的意义，所以结转只是一个时间问题，如果企业在某一时点少 计了已售面积，充其量是延迟了税款的缴纳，而不涉及税款总额 的减少。
可售建筑面积法和总建筑面积法的使用范围
可售建筑面积法和总建筑面积法的使用范围下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房产开发中的建筑面积介绍
房产开发中建筑面积介绍鼎益公司：郑强2015年3月课程大纲•房产开发中的面积•面积含义及计算依据•规范间的建筑面积计算差异•新旧建筑面积计算规范比较三个最基本面积概念最通俗的解释：公司新买一块地给划红线有个红线图，这个红线里面的就是用地面积（比如是30亩）；然后在这块地盖房子，（盖房子30亩内不可能整块地一点缝隙都没有），盖得所有房子的底座面积就是占地面积；各层房子的水平平面面积的总和就是建筑面积。
房产开发在不同阶段或不同用途中所使用的面积用词会有所不同。
之前所述面积中，日常可能被称为建筑面积的包括：房产开发过程中日常涉及的面积（土地招拍挂）：土地取得规划报建施工报建销售预结算计容面积规划许可证载明面积施工许可证载明面积可售面积建筑面积规划条件规划方案施工图预/实测绘计算规范过程内容来源上表中归类后主要面积包括以下三类：1、计容面积；（规划许可证中载明面积应与计容面积相同）2、可售面积；3、建筑面积。
课程大纲•房产开发中的面积•面积含义及计算依据•规范间的建筑面积计算差异•新旧建筑面积计算规范比较内容说明及计算依据计容面积即计算容积率面积。
计容面积一般为规划条件中载明或据此条件计算所得，即：计算容积率面积= 规划条件容积率X规划建筑用地面积。
计算时遵从当地规划部门规定或要求。
可售面积即可以进行预售或销售的商品房面积。
房产项目达到预售条件后销售所用面积为可售面积，房产证中载明的面积也为可售面积。
可售面积为测绘单位编制，各地有各自的测绘单位（房管局指定单位），面积测绘按各地的相关规定。
建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）规定计算建筑面积。
（中华人民共和国住房和城乡建设部）2014年7月1日实施目前，杭州市建筑计容面积计算依据：• 1.《建筑工程建筑面积计算规范》（2005）• 2.《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》（杭规发〔2011〕273号）• 2.《关于规范阳台建筑面积计算的规定》（杭规发〔2007〕458号）《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）发布前曾出现未实施的讨论稿：《杭州市建设项目计算容积率面积及建筑密度的实施细则（讨论稿）》其编制依据为：1.《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）2.《房产测量规范》（GB-T17986-2000）3.《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》4.《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》（杭规发〔2011〕273号）5.《关于规范阳台建筑面积计算的规定》（杭规发〔2007〕458号）目前，杭州市房屋面积测绘依据：• 1 《中华人民共和国城市房地产管理法》；• 2 《中华人民共和国测绘法》；• 3 《房产测绘管理办法》（建设部、国家测绘局）；• 4 《房产测量规范》：GB/T 17986.1—2000第1单元《房产测量规定》• 5 关于贯彻执行《房产测量规范》的若干规定的通知（建房发[2002]85号）• 6 《浙江省测绘管理条例》（2005年修订）；•7 《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》；•8 《关于规范阳台建筑面积计算的规定》（杭规发[2007]458号）面积大小的一般性结论：地下室面积一般不计入计容面积及可售面积，故建筑面积>计容面积、可售面积。
房地产企业“可供销售建筑面积”确认的4步骤!
房地产企业“可供销售建筑面积”确认的4步骤!对于房地产企业而言，建筑面积是一个多种含义的专业名词，在不同的项目中具有不同的用法，然而对我们进行财税核算的人员来说，要求的是准确理解与把控，如果不能准确核算，那么将预示着有可能我们的税收缴纳会出现差错或存在风险。
因此，今天昌尧讲税就来同大家逐步分析一下房地产企业在增值税缴纳中对“可供销售建筑面积”的确认原则，希望能对你有所帮助。
一、什么是规划建设用地面积？规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。
是按土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。
例如：某房地产企业购买一块土地,但由于市政或其他原因需要占用一些土地，如：市政道路、路边高压线等，根据国家规定需要退出多少米才能建房，因此土地证面积并不一定是建设用地面积,土地证面积减去不能用的面积后就是规划建设净用地面积。
二、什么是总建筑面积？总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
简单的说，就是建筑物各层的水平投影面积的总和。
三、什么是可售建筑面积?可售建筑面积就是取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积，是经过批准预售的面积，包括已经预售和正在预售的商品房面积。
四、什么是房地产项目可供销售建筑面积?房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，即计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积和销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
计容积率地上建筑面积，一般情况下是指可以出售的总建筑面积，还包括可以申报产权的部份地下建筑面积(车库或停车位)确认房地产项目可供销售建筑面积的目的，是为了能更加准确的确认房地产项目的销售额。
一般计税方法下，房地产项目的销售额是以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
1、销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)2、当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款3、房地产项目可供销售建筑面积=总建筑面积-地下车位建筑面积-未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积政策依据：1、国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）2、国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）。
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建筑面积、产证面积、可售面积区分图示1、建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积+公摊公共面积2、产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积3、不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积附：配套设施可售、不可售面积划分商品房面积测算名词知识点一：销售面积的测算标准？在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。
？所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
即：？商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)？为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。
此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。
？知识点二：建筑面积的测算原则？一般规定？(1)房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
？(2)房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高米(含米，下同)以上的永久性建筑。
？(3)房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
？(4)房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
？(5)房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
？(6)房屋所在层次是指本权属单元的房屋在幢楼房中的第几层。
地下层次以负数表示。
？计算全部建筑面积的范围？(1)永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。
单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。
？(2)多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。
？(3)房屋内的技术层(管道层、附层、夹层等)，层高在米以上的按其墙外围水平面积计算。
？(4)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。
门厅、大厅内的回廊部分，层高在米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。
？(5)楼梯、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。
？(6)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。
？(7)房屋天面上属永久性建筑，层高在米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。
？(8)原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
？(9)挑楼、全封闭的阳台，按外围水平投影面积计算。
？(10)与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。
？(11)房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
？(12)层高在米以上的地下层(地下室、半地下室、地下车库、地下商场等)及其相应出入口，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。
？(13)有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。
？(14)玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。
既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积，其墙厚亦按主墙体厚度计算。
？(15)属永久性建筑层高在米以上有柱的车棚，货棚等按柱外围水平面积计算。
？(16)与房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平面积计算。
雨篷上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。
？(17)室内体育馆按实际层数计算建筑面积。
体育馆(场)看台下空间加以利用的，高度在米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层按多层计)。
？(18)机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。
？(19)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在米以上部位的外围水平投影面积计算。
？(20)房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
？计算一半建筑面积的范围？(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。
？(2)独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。
？(3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。
？(4)无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。
？(5)有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。
？不计算建筑面积的范围？(1)层高小于米的房屋及房屋附属部位。
？(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。
？(3)房屋之间无上盖的架空通廊。
？(4)房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。
？(5)顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。
？(6)房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。
？(7)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
？(8)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。
？(9)屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。
？(10)利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。
？(11)广场式室外楼梯。
？(12)独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
？(13)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
？辨别原则？在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。
判别房屋计算建筑面积的基本原则是：永久固定，层高米（含米）以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。
？(1)计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。
？(2)计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。
？(3)不计算建筑面积通常是小于米的房屋及部位；装饰性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。
？特殊墙体及部位处理原则？(1)非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度米处的水平投影面积测算房屋建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。
？(2)不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向内凹且内凹的高度高于米时，按其外墙高度米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积。
内凹高度低于米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。
当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。
？知识点三：套内建筑面积的测算？套内建筑面积，指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。
即：？套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积？套内使用面积？套内使用面积，系指房屋内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙组水平投影计算。
它包括卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。
计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
？计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。
计算住宅租金，都是按使用面积计算。
？套内墙体面积？套内墙体面积包括商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积，有共用墙及非共用墙两种：？(1)共用墙，包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积。
？(2)非共用墙，是指本套独用墙体，其墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
？阳台建筑面积？套内阳台建筑面积，系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。
套内有多个阳台的，全部计算。
？一般来说，阳台可以分为开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。
其中，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。
？知识点四：公摊面积的测算？共有建筑面积的构成？商品房应分摊的共有建筑面积主要包括以下两部分：？(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程功能等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。
？(2)套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。
？也就是说，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面积。
？共有建筑面积＝全幢建筑面积－全幢各套套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间等？共有建筑面积的分摊系数？整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套建筑面积之和，即得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。
？公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和？共有建筑面积的分摊方法？分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数？知识点五：其他相关面积指标及系数？实用面积？是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
？面积误差比？面积误差比＝（产权登记面积－合同给定面积）÷合同约定面积×100%？产权面积？房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
？预测面积？预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。
？实测面积？实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。
实测面积是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
？居住面积？居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。