业主入住手册

业主入住手册

第一部分概述

一、入住的含义

业主及使用人的入住，习惯的被称之为“入伙”。入住是指业主根据购买或承租物业的契约规定，在交付各种费用和款项及办理完各种相关手续后，领取钥匙、迁入或进驻购买或承租的物业。

二、入住的意义

业主入住阶段的工作是房地产开发所有环节中的关键一环，它是向业主释放产品价值、展现企业品牌、确保项目交接给物业后长治久安的重要环节，也是对开发公司各操作环节结果的综合检验，体现产品价值的重要环节。入住工作的好坏不仅会对项目的成本控制、项目入住后的服务经营带来直接影响，更会影响到开发企业形象和声誉。

入住对物业公司来说是挑战也是机遇。入住工作是一个系统工程，需要在人力、财力、物力、流程等各方面上综合运筹，通盘考虑，合理安排，需要较高的操作水平。一旦组织不好就容易给业主形成不好印象。因此办理好业主入住对物业公司来说是一个挑战。同时通过入住的“第一印象”能够集中展示物业实力和树立物业良好形象，使物业拉近与业主距离，为日后搞好小区管理奠定良好基础。业主良好的入住感受会给物业日后的日常物业管理带来诸多方便。

三、入住的几个主要阶段

入住是物业管理前期介入和管理工作中的一个环节，其具体包含的阶段为：入住的准备阶段、入住手续的办理阶段、入住手续办理后续阶段。

第二部入住的实施

一、建立入住组织

为了确保入住工作顺利，物业公司和开发公司在入住前应成立统一的入住指挥和实施组织，以便入住各项工作分工明确、组织严密，保证各项工作有效落实。入住组织是为完成入住这一阶段性工作成立的，入住完毕入住组织解散。为了高度重视入住工作，入住组织的领导一般由集团各区域公司的总经理/副总经理担任，组员应有销售、工程、售后、研发、财务、物业等部门组成。

入住工作是以物业为主组织的工作，物业在入住期间必须成立以项目经理为小组长的现场入住办理组织。小组长负责协调、组织、指挥各小组有效开展工作，确保入住现场各项工作正常进行。

（1）入住组织架构图

（2）物业参与入住流程人员组织结构图

二、编制入住实施计划

为确保入住各项工作妥善安排，入住小区物业项目经理应组织人员根据本项目前期介入掌握的具体情况制定妥善的入住安排计划表。

入住工作计划是整个入住工作的纲领，是确保各项工作有效开展的前提。

入住计划的编制及实施流程：

1、入住前3个月或业主档案齐备时，入住小区物业项目经理组织编写《入住工作计划》呈交入住工作领导小组审定。

2、入住工作领导小组审定确定《入住工作计划》后，由物业管理中心负责印发各相关部门。

3、各部门需按照《入住工作计划》的安排落实执行，物业管理中心按照《入住工作计划》，牵头组织入住各项准备工作，跟进各部门的计划落实。并向入住工作领导小组进行汇报。

4、入住前第3月，入住工作领导小组应于每2周组织各部召开入住准备工作协调会；入住前第2月，入住工作领导小组应于每周组织各部召开入住准备工作协调会；入住实施期间，入住工作领导小组应于每天组织各部召开入住准备工作协调会；协调会要针对需协调解决的问题给予明确，形成会议纪要，发给各部门执行。

二、入住的准备工作

1、人力资源的准备

对物业公司来说，项目前期介入人员相对较少，为保证入住的人力资源支撑，必须根据项目入住各岗位定编人力资源需要，在入住手

续办理开始2个月前保证各岗位人员招聘到位，入住上岗时培训完毕。

为了充分保证入住工作所需人力，一般情况下在入住期间物业中心或区域公司统一调配集团或区域物业公司人力进行入住支持，入住支持人员名单和人员基本技能状况应在入住开始一月前确定并报入住项目经理处，以便入住项目根据支持人员技能情况统一安排工作。

入住项目根据物业参与入住流程人员组织结构图合理分配人员工作。

2、资金的准备

为了保证入住时各项开支所需资金的充足、及时；开支合理，避免浪费。项目处应在入住3月前编制好各项开支预算上报公司财务部。财务部在审批项目预算合理的基础上及时保证各项资金及时到位。同时为了及时对入住期间收入进行把控，保证及时预控公司现金流。入住项目在上报开支的同时上报收入预算。

3、入住资料的准备

（1）物业准备资料

①入住前30天各项目经理根据本项目的实际情况及老项目入住经验将《住户手册》等入住所需材料编写完毕。

②本地项目于入住前20天将入住需要印刷相关资料交给综合管理部。

③异地项目于入住前20天将入住需要印刷相关资料编写完毕提交综合管理部审核后自行印刷，印刷完毕申请综合管理部盖章。

④《住户手册》的内容要求写明公司及物业管理中心联系电话、物业服务费明细、各项公众制度、服务标准、装修流程、服务指南等；⑤综合管理部于入住前15天将项目上交需要印刷及盖章资料全部印刷及盖章完毕（《业主临时公约》需加盖物业公司及地产公司公章）。

⑥项目于入住30天前收集整理齐全销售、地产工程、配套等部门的统一口径内容，并组织入住参与人员学习掌握。

（2）地产准备资料

①项目工程部负责编制《新建住宅使用说明书》《新建住宅质量保修书》及3个附件《给排水管线图》、《电气示意图》、《塑钢门窗使用注意事项》签字确认后，提供物业项目处。同时应于商品房交付使用前向物业项目处提供商品房交付使用准许证明复印件。

②销售部于正式办理商品房交付使用前30天，向物业项目处提供印制完毕的《新建使用说明书》。

③开发部于物业正式办理入住前两周购置《质量保证书》并加盖地产公司公章。

④销售部于正式办理商品房交付使用前2周完成3个附件《给排水管线图》、《电气示意图》、《塑钢门窗使用注意事项》复印工作。

（3）物业印刷以下各类入住表格（见附表）：

——《入住清单》

——《房屋设施验收单》

——《业主档案》

——《领取钥匙一览表》