铸管东三环北路23号A栋楼经营方案书

新兴铸管集团 3501 置业有 栋楼经营方案书 限公司 A 栋楼经营方案书----建设国家级文化创意产业专业孵化器北京瀚海智业投资管理集团二零零九年十二月二十三日目一、录......................................... 项目背景及合作意向 ......................................... 11.1 项目背景 ....................................................... 1 ....................................................... 1.2 合作意向 ....................................................... 2 .......................................................二、............................................... 区域市场分析 ............................................... 32.1 北京市写字楼市场分析 ............................................ 3 ............................................ 2.2 区域市场调研分析及项目市场定位 .................................... 7 ....................................三、........................................ 本项目经营方案分析 ........................................ 13................................................ 3.1 本项目经营定位 ................................................ 133.2 本项目经营关键因素及经营基本设想 ................................. 15 ................................. 3.3 孵化器建设方案 ................................................ 16 ................................................四、.............................................. 经营收益预测 .............................................. 194.1 价格及出租率预测 ................................................ 19 ................................................ 4.2 年经营效益预测 ................................................. 22 .................................................五、.............................................. 预期社会效益 .............................................. 255.1 扶持科技型企业成长，促进区域经济发展 .............................. 25 5.2 创办国家级高新技术创业服务中心，促大厦保值增值 ...................... 25 5.3 集聚高新技术和文化创意相关企业，提升行业创新能力 .................... 26六、........................................ 项目开发及实施计划 ........................................ 26............................................. 七、瀚海智业集团介绍 ............................................. 287.1 集团简介 ...................................................... 28 ...................................................... 7.2 经营优势 ...................................................... 28 ...................................................... 7.3 管理团队 ...................................................... 31 ......................................................附件：推荐书 ..................................................... 34 .....................................................I北京瀚海智业投资管理集团一、项目背景及合作意向1.1 项目背景新兴铸管集团有限公司现为国务院国资委监管的中央企业， 是集资产管理、 资本运营和生产经营于一体的大型国有独资公司， 其主营业务有黑色金属冶炼及 加工、纺织服装、专用设备制造以及房地产开发等业务板块。

新兴铸管集团是目 前综合实力和技术水平、产量销量位居世界前茅的球墨铸管生产研发基地，也是 国内最大的钢格板和后勤军需品、职业装、职业鞋靴生产研发基地，最大的高端 纺织品生产研发基地，拥有国家级企业技术中心和军需品检测中心，拥有国家级 企业博士后工作，拥有“新兴”“强人”“3517”“3537”“3502”等 5 个中国 、 、 、 、 驰名商标。

新兴铸管集团 3501 置业公司 A 栋楼房产位于北京市朝阳区东三环与朝阳北 路立交桥西北角，紧邻 CBD 商务区核心区，现有总建筑面积为 23094.30 平方米， 其中可经营写字楼建筑面积为 11860.98 平方米。

A 栋楼房产为北京 3501 置业有限公司投资开发的商业写字楼项目，现工程 即将全面竣工，交付使用。

为充分发挥 3501A 栋楼资产价值，传承和展示我国 金属冶炼、纺织服装行业的创新精神，进一步挖掘大楼房产的价值和文化创意功 能，北京瀚海智业投资管理集团拟与铸管集团北京 3501 置业有限公司合作，贯 彻新兴铸管集团创新发展理念，充分利用北京市科委、中关村管委会、朝阳区政 府关于发展高新技术产业方面的政策，发挥瀚海智业集团在科技园区建设，写字 楼经营管理业务上的独特优势，在 A 栋楼建设“国家高新技术创业服务中心”， 发展高新技术及文化创意产业，集聚行业科研精英，推动工业科技创新，促进区1北京瀚海智业投资管理集团域经济发展，在“人文北京、科技北京、绿色北京”建设中做出新的贡献。

1.2 合作意向获悉贵单位欲考虑将位于北京市朝阳区 3501A 栋楼对外委托经营， 经考察并 认真研究大楼所在区域商贸及物业租赁市场， 我集团愿以独立整体经营方式承租 该大楼，用于高新技术科技孵化器、写字楼经营。

一、租赁期限：二十年，分四期执行，每期五年。

二、租赁方式：整租 三、租 金：第一个五年期 800 万/年，第二个五年期 850 万/年，第三个五年 期 900 万/年，第四个五年期 950 万/年。

四、运营费用：大厦的物业管理、能耗及日常的维护等费用由承租方承担。

五、付款方式：押一付三，即支付一个月租金为履约保证金，并按季度提前预付 租金。

六、免 租 期：根据行业惯例以及考虑到承租方的前期装修改造及招商压力，产 权方应给予六个月的免租期。

七、交楼条件：先期交付条件由双方协商而定，产权方须确保标的物竣工验收合 格，产权清晰，具备合法的对外出租条件。

在未来的合作过程中，我们诚恳的希望贵方设立顾问监督委员会，监督和帮 助我们共同经营好大厦。

若贵司将 A 栋楼委托我集团经营，我们坚信一定能够 胜任，并使其保值增值，为贵司创造良好的社会效益和经济效益！2北京瀚海智业投资管理集团二、区域市场分析2.1 北京市写字楼市场分析统计数据表明（北京写字楼网） ，截止 2009 年二季度，北京市写字楼整体市 场存量已超过 1000 万平方米，其中，甲级写字楼市场存量为 420 万平方米，占总 存量的 40%左右；乙级写字楼市场存量为 650 万平方米，占总存量的 60%左右。

下 半年，北京写字楼市场潜在新增供应量仍然巨大，将有 114 万平方米新增面积进 入市场， 其中甲级写字楼的比例达到 43％。

受累于全球金融危机和大量新增供应， 北京市写字楼租赁市场形势异常严峻。

总的来说，目前的写字楼市场表现出以下 几个特征： 1）甲级写字楼出租压力增大，市场租金水平大幅下降 甲级写字楼出租压力增大， 自 2008 年第 4 季度开始， 受全球经济下滑影响， 不少企业停租或缩减写字楼 面积，一些甲级写字楼受到客户减少的压力，迫于资金与市场的双重压力，不少 项目进行折扣促销，新开项目低价入市是市场的主流策略，比如东三环长虹桥附 近的嘉盛中心，原来定价为 7.8 元/平米/天，实际开盘成交价仅为 4.5 元/平米/ 天。

部分老牌高档写字楼纷纷降价，增强了自身的性价吸引力，抢走了次甲级写 字楼客户。

市场平均租金同比下降 10％。

受累于全球金融危机和大量新增供应， 北京市写字楼租赁市场形势异常严峻。

2）空置率逼近五年内历史最高位 受累于全球性金融危机的影响及 08 年以来的大量新增供应量，市场整体空 置率水平持续大幅上升，达到创记录的 22.3％。

其中 CBD 高档写字楼空置率更是3北京瀚海智业投资管理集团上升至 38.4％，接近四成。

3）客户停止扩租计划 全球金融危机对本地经济产生的负面影响蔓延更深， 许多跨国公司不得不改 变他们的扩张计划。